房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計階段的成本控制探討

1、    房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計階段的成本控制探討    張勇【摘 要】隨著國家經(jīng)濟建設(shè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的前景越來越好，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出一片欣欣向榮的景象。然而房地產(chǎn)市場發(fā)展也受眾多因素制約，房地產(chǎn)商必須加強管理，本文針對房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計階段的成本控制提出了幾點思考，供大家探討?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；控制措施；成本控制一、概述我國住房的供給日趨商品化，房地產(chǎn)開發(fā)作為一種新型的投資行業(yè)，逐漸進入了大眾的視野?，F(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)行業(yè)尚處在起步階段，較之發(fā)達國家不論是項目的成本控制方法和理論還是成本控制水平都還存在一定的差距。我們有必要去了解影響成本控制的影響

2、因子，找到我國現(xiàn)階段在項目開發(fā)中存在的成本控制問題。通過詳細的分析，找到行之有效的解決辦法，同時不斷完善項目的成本控制理論體系，從而不斷提升我國項目的成本管控總體水平。二、設(shè)計階段的影響因素設(shè)計階段主要包括方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計。項目前期的決策規(guī)劃和投資意圖是方案設(shè)計階段的重要設(shè)計內(nèi)容，這個階段的設(shè)計成果基本決定了整個項目的總投資估算。設(shè)計單位需在房地產(chǎn)企業(yè)的協(xié)助下調(diào)研與擬建項目有關(guān)的各種市政情況及規(guī)劃設(shè)計條件，其中主要包括：地區(qū)氣候、項目周邊自然環(huán)境、當?shù)爻鞘幸?guī)劃要求、建筑允許高度、房屋退距、建筑密度、容積率、建筑造型、外立面等要求，除此以外還包括：擬建項目地形、地勘地質(zhì)資料、相關(guān)市

3、政設(shè)施等其他與設(shè)計相關(guān)的各種客觀因素。初步設(shè)計是方案設(shè)計進一步深化的成果體現(xiàn)，在這一階段中，整個擬建項目設(shè)計框架和設(shè)計內(nèi)容已基本成型。相應(yīng)的建筑方案、建設(shè)投資概算以及相關(guān)的經(jīng)濟技術(shù)指標已基本確定下來。在這一階段過程中，進一步明確了各種材料的選用、施工方案的選擇及設(shè)備的選型，對進一步分析和論證擬建項目的經(jīng)濟合理性和技術(shù)可行性提供了很大的幫助。在初步設(shè)計階段，最主要的工作內(nèi)容是各專業(yè)對本專業(yè)的重大設(shè)計方案或重大技術(shù)問題提出建設(shè)性的解決措施，同時論證該解決措施的有效性、經(jīng)濟性及合理性。影響初步設(shè)計階段成本控制的主要因素有：建筑平立面布局、技術(shù)方案、設(shè)備選型、結(jié)構(gòu)體系、建筑材料等。施工圖設(shè)計是設(shè)計意圖

4、的最終體現(xiàn)，施工圖是對初步設(shè)計圖紙的進一步具體量化，在材料的選用、設(shè)備的選型上做了更加詳細的解釋，更加完善了設(shè)計內(nèi)容。另外為保證施工單位人員對施工圖紙內(nèi)容的正確理解，根據(jù)相關(guān)要求，設(shè)計單位在設(shè)計完圖紙后，仍應(yīng)派專項設(shè)計人員到現(xiàn)場對施工人員進行技術(shù)交底，并與參建項目各方共同會審圖紙，最后根據(jù)圖紙會審意見，修改圖紙中不符之處，最大程度減小圖紙中的錯誤、漏洞、碰撞、確定等現(xiàn)象。影響施工圖設(shè)計階段成本控制的主要因素有：建筑材料、設(shè)備選型、圖紙質(zhì)量等。三、設(shè)計階段成本控制的措施（一）技術(shù)措施技術(shù)措施主要采用限額設(shè)計、圖紙審查、變更管理等技術(shù)手段來實現(xiàn)成本控制的目的。所謂限額設(shè)計就指在設(shè)計單位的招標文件以

5、及后續(xù)簽訂的設(shè)計合同中應(yīng)明確設(shè)計限額指標，設(shè)計人員應(yīng)按招標文件及合同規(guī)定的限額指標完成設(shè)計任務(wù)。限額設(shè)計指標下達后，各方人員在每個階段均應(yīng)及時檢查限額指標完成情況，這就要求設(shè)計人員必須加強成本節(jié)約觀念。加強設(shè)計過程中的成本費用專業(yè)檢查，如出現(xiàn)超過限額盈及時發(fā)現(xiàn)問題通過相應(yīng)技術(shù)措施進行核算調(diào)整，確保各專業(yè)限額能在可控范圍，保障整個項目限額的目標實現(xiàn)。圖紙審查就是通過對參建各方都加大對圖紙審查的力度，今早發(fā)現(xiàn)和避免圖紙中出現(xiàn)的錯誤、漏洞、碰撞、缺點等問題，以及可能影響建設(shè)進度、質(zhì)量、成本的一些其他問題，實現(xiàn)即時修改和圖紙優(yōu)化的目的，避免建設(shè)中不必要的浪費甚至返工，這必將極大降低項目建設(shè)成本。此外，

6、房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)加大變更管理力度，特別要加強對施工圖設(shè)計變更的管理，控制工程建設(shè)造價。所以設(shè)計單位需加大對施工圖紙進行校審力度；其次由于其他原因或其他相關(guān)部門造成的工程設(shè)計變更，需盡量爭取在施工之前進行解決，以減少資源的損失和浪費；再者設(shè)計變更的控制工作并非某個單一部門的事情而是需要多方積極參與，比如通過舉行專業(yè)技術(shù)、經(jīng)濟相關(guān)的論證會，對設(shè)計變更審核通過后方可實施，進而有效減少投資。（二）組織措施管理組織是成本控制的靈魂，是設(shè)計階段成本控制的主體，要實現(xiàn)成本控制的實效性，必須有相當能力的管理人員開展管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)通過對相關(guān)管理人員管理技術(shù)和管理水平的培訓，提高企業(yè)整體管理水平和素質(zhì)，不斷學

7、習新的項目管理知識和方法，這樣才能在設(shè)計過程中在對設(shè)計管控的同時又能對投資進行分析，能動地影響設(shè)計成果。房地產(chǎn)開發(fā)項目在設(shè)計階段的成本管理和控制對建設(shè)項目的總投資造價的控制尤為重要。優(yōu)秀的設(shè)計單位是保證設(shè)計方案的先進性和科學性重要基礎(chǔ)，而房地產(chǎn)開發(fā)項目實行設(shè)計招標的方式正式為了響應(yīng)市場經(jīng)濟規(guī)律的發(fā)展，只有通過嚴格的市場競爭，優(yōu)秀的設(shè)計單位才能最終被留下來。因此建立招標體制，可以讓優(yōu)秀的設(shè)計人員得以充分施展自身的才華。房地產(chǎn)開發(fā)商通過招標體制可以選擇更加優(yōu)秀的設(shè)計單位，從而也保證了工程整體的質(zhì)量。（三）合同措施合同措施是較為直觀和有效的成本控制措施，從成本控制角度來看，設(shè)計合同中限額設(shè)計、設(shè)計標

8、準、設(shè)計進度、違約責任的條款應(yīng)尤應(yīng)詳細，并且合同雙方要把合同的重要性放在首位，各方均應(yīng)成立合約管理部，由其專門進行合同管理，并同時通過督促、檢查、協(xié)調(diào)等手段督促對方嚴格的按照簽訂的合同的要求來執(zhí)行。因此，正確履行一份完整的設(shè)計合同，是設(shè)計階段成本控制的重點關(guān)注內(nèi)容，通過合同措施能讓成本控制措施顯得更加有效。（四）激勵措施科學合理的激勵措施是房地產(chǎn)企助推項目建設(shè)各方工作積極性的重要手段，房進一步提上地產(chǎn)企業(yè)工作效率創(chuàng)造更大的經(jīng)濟利益，促進企業(yè)長期良性的發(fā)展。目前，房地產(chǎn)企業(yè)常用的激勵措施有很多，總結(jié)起來主要有以下幾種激勵措施：第一是設(shè)置激勵獎金，這是目前為止見效最快效果做好的一種激勵措施，也是最能激發(fā)和調(diào)動員工的工作熱情和創(chuàng)新精神的一種激勵措施；第二是目標激勵，所謂目標激勵措施即是通過設(shè)置激勵目標，只有達到激勵目標員工才能在工資待遇、物質(zhì)獎勵、職稱晉升和職位競爭上更有優(yōu)勢，從而實現(xiàn)激發(fā)和調(diào)動員工積極性；第三是授權(quán)激勵，授權(quán)激勵是指企業(yè)授予某位員工更高或更重要的權(quán)利，來激發(fā)員工的潛力，取得更優(yōu)異的成績。四、結(jié)束語房地產(chǎn)開發(fā)市場前景良好，但也存在較多風險因素，必須加強控制和管理，本文從技術(shù)、組織、合同和激勵等方面提供了有益參考，也給房地產(chǎn)開發(fā)成本控制方法提供一些思考方式?！緟⒖嘉墨I】1 陳京平