略析產(chǎn)權(quán)式酒店管理問題及路徑

1、略析產(chǎn)權(quán)式酒店管理問題及路徑(-)建立對開發(fā)商的審批和監(jiān)督機制產(chǎn)權(quán)式酒店作為新興的投融資工具擁冇其自身的特殊性，但由于缺乏專門 的法律規(guī)制，目前只能接受我國傳統(tǒng)房地產(chǎn)法律規(guī)范的規(guī)制，這成為其在 我國發(fā)展的主要障礙。出于對非法集資可能性的擔憂，地方政府對于產(chǎn)權(quán) 式酒店的發(fā)展都持謹慎態(tài)度。因而建立產(chǎn)權(quán)式酒店特殊制度的首要問題即 在于規(guī)范開發(fā)商的行為，完善審批和監(jiān)督制度。具體體現(xiàn)如下：在審批時, 開發(fā)商的資金實力、信譽如何,開發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)驗都應作為關(guān)注的垂點。同時，還應査明開發(fā)商對于產(chǎn)權(quán)式酒店未來的經(jīng)營模式是否具備可行的計 劃，對產(chǎn)權(quán)式酒店的投資收益和可能發(fā)生的市場風險有無合理的預測等。另一方面,還

2、應保證開發(fā)商對其承諾的投資冋報是否有充足的資金實力作 為后盾，或者已經(jīng)采用英他方式對投資者的投資回報予以擔保(如引入擔 保公司等)。在開發(fā)過程中，對開發(fā)商的違規(guī)操作，如將商業(yè)性質(zhì)的建設用地擅自變更 為住宅性質(zhì)的用地等應進行嚴格且充分的監(jiān)督，同時對于集資詐騙也應進 行深人的防備。當然,僅由政府對開發(fā)商進行單一監(jiān)督還是遠遠不夠的，應 逐步建立起多元的監(jiān)督模式?？梢圆捎眠m當?shù)姆绞綄⑼顿Y者納入監(jiān)督的模 式屮，基于自身切身利益的考慮，這種監(jiān)督的效力是顯而易見的。此外，由 媒體主導的輿論監(jiān)督也將產(chǎn)生重耍作用。(-)完善投資回報擔保制度開發(fā)商售房廣告中宣稱的高額冋報率是影響投資者做出投資產(chǎn)權(quán)式酒店 決定的重

3、要影響因素。由于h前我國市場經(jīng)濟制度發(fā)展尚不完善，出于對 產(chǎn)權(quán)式酒店市場發(fā)展的考慮，應允許開發(fā)商對投資者的投資回報進行擔保, 但必須要求雙方主體就此簽訂明確的擔保協(xié)議。發(fā)生法律糾紛時，對于此 擔保關(guān)系可以適用我國擔保法或其他冇關(guān)擔保的法律規(guī)定。第三方專業(yè)擔 保公司與投資者簽訂協(xié)議約定由第三方公司承擔對髙額回報的，開發(fā)商應 與笫三方擔保公司承擔連帶責任。實踐中，開發(fā)商與酒店管理公司多存在關(guān)聯(lián)性。當由于起初對投資回報過 于樂觀地估計，投資者所得收益無法達到約定的回報水平時，開發(fā)商即將 所冇責任推給幾乎沒冇什么責任能力的酒店經(jīng)營者,借以逃脫自己的法律 責任。此時開發(fā)商的行為屬于欺詐行為，應利用法人人

4、格否認理論直接向 開發(fā)商主張權(quán)利，山開發(fā)商對投資者承擔其承諾回報與現(xiàn)實回報z間的利 益差值。（三）允許產(chǎn)權(quán)式酒店分割出售在我國若將產(chǎn)權(quán)式酒店的建設用地定性為商業(yè)用地，將直接導致開發(fā)商無 法將酒店分割出售，投資者不能進行登記進而取得單間客房的產(chǎn)權(quán)證書。 因此為了能將酒店分割出售，開發(fā)商不得不通過違規(guī)操作將已獲得的商業(yè) 性質(zhì)用地轉(zhuǎn)換為住宅用地，進而引起一系列的法律問題。進一步地講，禁止 開發(fā)商擅自分割銷售原始批準設計為大空間的商業(yè)用房間，是產(chǎn)權(quán)式酒店 在我國發(fā)展的最大障礙。如果整間酒店冇獨立的產(chǎn)權(quán)證'但這一產(chǎn)權(quán)證不 允許分割，那么單獨的酒店客房即不能辦出單間客房的產(chǎn)權(quán)證。由于沒有 進行登記

5、，無法取得房產(chǎn)證，投資者實際上根本沒有取得房屋所有權(quán)。允 許開發(fā)商將產(chǎn)權(quán)式酒店分割銷售，為購房者辦理酒店單間所有權(quán)證奠定了 基礎。 進而單間所有權(quán)證的辦理也直接解決了產(chǎn)權(quán)式酒店交易轉(zhuǎn)訃的問題。但仍 有必要要求開發(fā)商與投資者之間簽訂“回購條款”,以解決如果產(chǎn)權(quán)式酒 店經(jīng)營狀況不好，市場上不存在酒店的受讓者，投資者無法退出經(jīng)營關(guān)系 的問題。這也是對建立退出制度的重要保障。因而，產(chǎn)權(quán)式酒店在我國健 康發(fā)展的關(guān)鍵是要對其建設用地使用權(quán)進行準確定性，同時允許幵發(fā)商將 酒店分割銷售。只要允許開發(fā)商將產(chǎn)權(quán)式酒店分割出售，承認投資者的產(chǎn) 權(quán)，建設用地定性問題也就隨之解決了。上文提及的?？谑挟a(chǎn)權(quán)式酒店 管理暫行

6、辦法第7條規(guī)定：“商服用地、住宅用地、金融辦公用地可兼 容建設產(chǎn)權(quán)式酒店，用地性質(zhì)和年限可以不變”，明確規(guī)定住宅用地可用于 產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)。同時其第3條規(guī)定產(chǎn)權(quán)式酒店可予以分割銷售，第10條 規(guī)定產(chǎn)權(quán)式酒店客房按套、間等房屋基本單元進行銷（預）售，對產(chǎn)權(quán)式 酒店分割銷售問題做岀肯定性規(guī)定。該辦法第18條規(guī)定通過分割進行銷 售的客房按套內(nèi)建筑面積分割登記，第19條規(guī)定客房產(chǎn)權(quán)人在辦理客房 產(chǎn)權(quán)登記后，可向土地行政主管部門申請辦理土地使用權(quán)登記，對產(chǎn)權(quán)式 酒店分割出售后房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)登記作出明確規(guī)定。上述規(guī)定對現(xiàn) 有產(chǎn)權(quán)式酒店用地性質(zhì)、分割出售以及產(chǎn)權(quán)登記等亟待解決的問題進行規(guī) 定，是對產(chǎn)權(quán)式酒店法律問題的有益突破。（四）明確產(chǎn)權(quán)式酒店可以成為區(qū)分所冇的客體產(chǎn)權(quán)式酒店存在區(qū)分所有的事實與作為住宅小區(qū)的高層建筑并無木質(zhì)區(qū) 別，因而產(chǎn)權(quán)式酒店可以成為區(qū)分所有的客體。確立了產(chǎn)權(quán)式酒店的區(qū)分 所有權(quán)，即可設立基于成員權(quán)而成立的業(yè)主委員來解決酒店的管理、修繕 等方面的問題。同時，為投資者分享酒店收益提供了法律基礎。明確產(chǎn)權(quán) 式酒店可以使用建筑物區(qū)分所有權(quán)，還有利于明確酒店配套娛樂設施的產(chǎn) 權(quán)歸屬。因此