公攤建筑面積

1、公攤建筑面積發(fā)布：2011年10月1日 來源：連云港市住房局        公攤建筑面積商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：1、各產(chǎn)權(quán)戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑服務(wù)的共有房屋和管理房屋。2、套(單元)與公共建筑空間之淶姆指羥揭約巴馇?包括山墻)墻體水平投影面積的一半。不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：1、從屬于人防工程的地下室、半地下室。2、供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹臁?、幢外的用做公共休憩的設(shè)施或架空層。共有建筑面積分?jǐn)傇瓌t為：產(chǎn)權(quán)雙方有合法權(quán)屬分割文

2、件或協(xié)議的，按其文件或協(xié)議計(jì)算分?jǐn)?；無權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，可按建筑面積比例進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)?。共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ㄊ牵?、多層商品住宅樓，須先求出整幢房屋和共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，再按幢內(nèi)的各套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偂?、多功能綜合樓，須先求出整幢房屋和幢內(nèi)不同功能區(qū)的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，再按幢內(nèi)各功能區(qū)內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)?。共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算的內(nèi)容如有變化，應(yīng)以建設(shè)部現(xiàn)行的有關(guān)文件規(guī)定為準(zhǔn)。一般來講分?jǐn)偯娣e是整棟樓的公用面積，當(dāng)然房屋樓體的墻壁也在里面，帶電梯的房子公攤相對大點(diǎn)。一、房產(chǎn)面積計(jì)算(一)一般規(guī)定1、房屋的建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室

3、、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高220m(含220m，以下同)以上的永久性建筑。2、房屋的產(chǎn)權(quán)面積房屋產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)人依法擁有所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。3、房屋的共有建筑面積房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。4、面積計(jì)算要求各類面積計(jì)算須獨(dú)立進(jìn)行兩次，其較差在規(guī)定的限差內(nèi)時取中數(shù)作為最后結(jié)果，并校對簽字。(二)成套房屋建筑面積規(guī)定1、套建筑面積套建筑面積套內(nèi)建筑面積共有分?jǐn)偨ㄖ娣e2、套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積套內(nèi)墻體面積十套內(nèi)陽臺建筑面積3、套內(nèi)使用面積(1)套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房

4、、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁柜等面積的總和。(2)套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。(3)不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。(4)內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。4、套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他支撐墻體所占的面積。(1)套內(nèi)空間的分隔墻墻體面積(2)套與套之間，套與共有建筑之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)均為共有墻體，按其墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。(3)套內(nèi)墻體厚度不包括粉灰裝飾厚度。5、套內(nèi)陽臺建筑面積套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。(1)封閉陽臺是指采用木質(zhì)、金屬質(zhì)或塑鋼和玻璃等材料

5、對陽臺完全封閉，作為永久性使用的陽臺。(2)封閉陽臺的認(rèn)定以房屋竣工時的狀態(tài)為準(zhǔn)。        (三)房屋建筑面積計(jì)算規(guī)定1、計(jì)算全部建筑面積的范圍(1)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。(2)房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在220m以上部位計(jì)算建筑面積。(3)穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在220m以上的，按其水平投影面積計(jì)算。(4)樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。(5)房

6、屋天面上，屬永久性建筑，層高在220m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在220m以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。(6)挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計(jì)算。(7)屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。(8)與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。(9)房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。(10)地下室、半地下室及其相應(yīng)的入口，層高在220m以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻)外圍水平投影面積計(jì)算。(11)有柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。(12)玻璃

7、幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。(13)屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按其外圍水平投影面積計(jì)算。(14)依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在220m以上部位的外圍水平面積計(jì)算。(15)有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。2、計(jì)算一半建筑面積的范圍(1)與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。(2)獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。(3)未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。(4)無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。(5)有頂

8、蓋未封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。3、不計(jì)算建筑面積的范圍(1)層高小于220m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于220m的地下室和半地下室。(2)突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。(3)房屋之間無上蓋的架空通廊。(4)房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。(5)建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。(6)騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。(7)利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。(8)活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。(9)獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。(10)與房

9、屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。二、共有建筑面積分?jǐn)?一)一般規(guī)定1、共有建筑面積分?jǐn)倯?yīng)遵循本細(xì)則，按相關(guān)房屋的建筑面積成比例分?jǐn)偂?、產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，共有建筑面積的分?jǐn)偪砂雌湮募騾f(xié)議規(guī)定執(zhí)行。3、共用建筑面積分?jǐn)?，以幢為基本單位?、整幢房屋在銷售和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、分割中只能采用同一種分?jǐn)偡椒ā?、共有建筑面積按比例分?jǐn)偟挠?jì)算公式為：上式中式中：K共有面積分?jǐn)傁禂?shù)；Si各產(chǎn)權(quán)單元自有建筑面積，si各產(chǎn)權(quán)單元應(yīng)分得的分?jǐn)偯娣e，si需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e總和，即共有建筑面積，Si參加分?jǐn)偟母鳟a(chǎn)權(quán)單元自有建筑面積總和，(二)共有建筑面積內(nèi)容：1、幢內(nèi)電梯井、管道井、垃圾道、樓梯間、配電間、

10、屋頂水箱間、水泵間、電梯機(jī)房、電腦網(wǎng)絡(luò)室(指智能大廈)，公共門廳、過道、地下室、值班室、技術(shù)設(shè)備層等為本幢服務(wù)的公共用房和管理用房。2、各產(chǎn)權(quán)單元與公共建筑之間的分隔墻以及墻外墻水平投影面積的一半。3、含有隔熱墻的山墻剔除標(biāo)準(zhǔn)墻厚一半后剩余的面積。4、幢與幢之間連結(jié)的通廊按相連兩幢的建筑面積成比例分?jǐn)偼ɡ让娣e。(三)不計(jì)入共有建筑面積的范圍1、獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫。2、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備用房。3、作為人防工程的地下室。4、作為路面或街道使用的穿過樓內(nèi)的通道。(四)共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?、住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ǜ魈追课莸姆謹(jǐn)偯娣e套房屋的分?jǐn)偯娣e套內(nèi)建筑面積

11、5;分?jǐn)傁禂?shù)其中：分?jǐn)傁禂?shù)SX()幢內(nèi)共有面積幢內(nèi)各套房屋套內(nèi)面積之和SX2、商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?1)功能區(qū)域劃分根據(jù)住宅和商業(yè)不同的使用功能，按各自的建筑面積將整幢的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分。功能區(qū)域的劃分以設(shè)計(jì)圖為準(zhǔn)。(2)共有建筑面積劃分專為住宅部分服務(wù)的樓梯(含室外樓梯)等公用面積計(jì)入住宅部分的共有面積。專為商業(yè)部分服務(wù)的電梯、門廳、過道等公用面積計(jì)入商業(yè)部分的共有面積。服務(wù)于消防的人行樓梯、屋頂梯間和幢內(nèi)為整幢服務(wù)的其它共有空間計(jì)入住宅、商業(yè)部分的共有建筑面積。(3)住宅部分各套房屋的分?jǐn)偯娣e套分?jǐn)偯娣e套內(nèi)建筑面積×分?jǐn)傁禂?shù)其中：分?jǐn)傁禂?shù)幢共有分?jǐn)偯娣e住

12、宅部分共有建筑面積住宅部分各套內(nèi)建筑面積之和(4)商業(yè)部分各權(quán)屬單元的分?jǐn)偯娣e權(quán)屬單元的分?jǐn)偯娣e權(quán)屬單元自有面積×權(quán)屬單元分?jǐn)傁禂?shù)其中：權(quán)屬單元分?jǐn)傁禂?shù)層分?jǐn)偯娣e層內(nèi)共有面積層內(nèi)各權(quán)屬單元自有面積之和層分?jǐn)偯娣e層自有面積×層分?jǐn)傁禂?shù)其中：層分?jǐn)傁禂?shù)幢共有分?jǐn)偯娣e商業(yè)部分共有建筑面積商業(yè)部分各層自有面積之和層內(nèi)共有面積為本層內(nèi)走道、公用廳等未納入幢共有和商業(yè)部份共有面積的共有空間的面積。3、多功能綜合樓共有建筑面積分?jǐn)偡椒?1)根據(jù)設(shè)計(jì)圖確定各功能區(qū)域范圍。(2)參照商住樓的分?jǐn)傆?jì)算方法進(jìn)行共有面積分?jǐn)偂?四)操作程序1、資料準(zhǔn)備(1)經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的施工圖(竣工圖)一套(2

13、)建房單位對幢內(nèi)共有、功能區(qū)共有部位和劃分提交的書面說明書。2、勘測(1)查勘功能區(qū)域界限(2)丈量房屋尺寸：各層外圍尺寸，套內(nèi)(成套住宅、商業(yè)門面攤位、辦公區(qū)間)尺寸，包括平面尺寸與層高。3、分?jǐn)偡桨刚{(diào)查4、制圖與計(jì)算(1)按經(jīng)復(fù)核后的圖紙(竣工圖)或?qū)嶋H丈量經(jīng)調(diào)整后的尺寸繪制房屋分層分戶平面圖，圖紙幅面采用16K或8K尺寸。(2)面積計(jì)算建筑面積和共有建筑面積分?jǐn)偘幢緦?shí)施細(xì)則執(zhí)行。(3)運(yùn)算要求面積計(jì)算以平方米為單位，面積計(jì)算過程中間結(jié)果保留三位小數(shù)，最后幢或套面積保留兩位小數(shù)，分?jǐn)傁禂?shù)保留六位小數(shù)。5、提交勘測報(bào)告書勘測報(bào)告書包括：房屋分層平面圖(一式三份，其中一份存測繪幢袋)房屋分戶平

14、面圖(一式兩份)共有建筑面積分?jǐn)偡桨?一式兩份、測繪幢袋一份、存檔一份)幢、戶建筑面積成果表(一式兩份、測繪幢袋一份、存檔一份)戶室號面積對照表(兩份：貼權(quán)證、存檔各一份）        房產(chǎn)變更測量一、一般規(guī)定(一)變更測量分類1、現(xiàn)狀變更測量(1)房屋的新建、拆遷、改建、擴(kuò)建、房屋建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)的變化；(2)房屋的損壞與滅失，包括全部拆除或部分拆除，倒塌和燒毀；(3)地名、門牌號的更改。2、權(quán)屬變更測量(1)房屋買賣、交換、繼承、分割、贈與、兼并等引起權(quán)屬轉(zhuǎn)移；(2)土地使用權(quán)界調(diào)整，包括合并、分割、塌沒和截變?nèi)≈保?3

15、)征撥、出讓、轉(zhuǎn)讓土地而引起的土地權(quán)屬界線變化可能引起丘界變化；(4)他項(xiàng)權(quán)利范圍的變化和注銷。(二)變更測量的程序變更測量應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)變更資料，先進(jìn)行房地產(chǎn)要素調(diào)查，包括現(xiàn)狀、權(quán)屬和界址調(diào)查，再進(jìn)行分戶權(quán)界和面積的測定，調(diào)整有關(guān)房產(chǎn)編碼，最后進(jìn)行(圖、帳、卡、冊、數(shù)據(jù)庫)修正。二、變更測量業(yè)務(wù)要求(一)變更測量方法1、變更測量應(yīng)根據(jù)現(xiàn)有變理狀況、確定變更范圍，按平面控制點(diǎn)的分布情況，選擇測量方法。2、房地產(chǎn)合并和分割，應(yīng)根據(jù)變更登記文件，在當(dāng)事人或關(guān)系人到現(xiàn)場指界實(shí)地測定變更后的界址和面積。3、修測之后，應(yīng)對現(xiàn)有房產(chǎn)測繪資料進(jìn)行修正與處理，涉及到產(chǎn)權(quán)檔案和信息系統(tǒng)內(nèi)容的，也應(yīng)作相應(yīng)變化。(二

16、)房產(chǎn)編號與處理1、丘號(1)用地合并與分割都應(yīng)重新編丘號。新增丘號，按分幅圖圖幅內(nèi)最大丘號續(xù)編。(2)組合丘內(nèi)新增丘號按丘內(nèi)的最大丘支號續(xù)編。2、棟號(1)房產(chǎn)合并或分割應(yīng)重新編號，原丘號作廢、新幢號按丘內(nèi)最大棟號續(xù)編。(2)新增房屋按丘內(nèi)最大幢號續(xù)編。(三)變更測量的要求1、變更后的分幅圖、分丘圖圖上精度、新補(bǔ)測的界址點(diǎn)精度都應(yīng)符合本細(xì)則的規(guī)定。2、房產(chǎn)分割后各戶房屋建筑面積之和與原有房屋建筑面積的不符值應(yīng)在限差以內(nèi)。4、房產(chǎn)合并后的建筑面積，取被合并房屋建筑面積之和；用地合并后的面積，取被合并的各丘面積之和。實(shí)施細(xì)則有關(guān)名詞解釋1、廊：泛指聯(lián)結(jié)房屋墻體以外，有頂蓋和圍護(hù)結(jié)構(gòu)，作為通道的建筑物?？煞譃橐韵聨追N：(1)柱廊：有頂蓋、有支柱或兼有一側(cè)圍護(hù)墻體的通道。(2)檐廊：從屋檐下伸出的有頂蓋但無支柱的通道。兩端有圍護(hù)物。(3)挑廊：有頂蓋、無支柱但有圍護(hù)物的懸挑出墻外的通道。(4)通廊：聯(lián)結(jié)建筑物間的通道。(5)門廊：建筑物門前，有頂蓋、有支柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的通道。2、假層：是指位于自然層以上，層高不是全部為220米以上的非正式層。房屋的假層，應(yīng)具有采光通風(fēng)設(shè)施。3、