西安城市綜合體開發(fā)研究和對(duì)策探究

1、西安城市綜合體開發(fā)研究和對(duì)策探究【摘要】本文對(duì)城市綜合體的概念進(jìn)行了界定，論述了 城市綜合體在城市發(fā)展過程中的作用，包括加強(qiáng)了土地的集 約化利用，推動(dòng)城市規(guī)模擴(kuò)張等的基礎(chǔ)上，分析了西安城市 綜合體的整體情況和存在問題，最后指出了現(xiàn)階段西安城市 綜合體的發(fā)展對(duì)策，以期為城市綜合體的開發(fā)提供參考。【關(guān)鍵字】城市綜合體；商業(yè)地產(chǎn)；開發(fā)模式從20世紀(jì)50年代開始修建世界首個(gè)城市綜合體一一法 國(guó)拉德芳斯，城市綜合體已經(jīng)在國(guó)外形成了較為成熟的開發(fā) 和運(yùn)作模式。隨著房地產(chǎn)行業(yè)限購政策的實(shí)施和人們消費(fèi)觀 念的轉(zhuǎn)變，具有居住、購物、娛樂、工作等功能于一體的城 市綜合體開發(fā)在一些大中城市正如火如荼的展開，目前西安

2、 將近十余個(gè)城市綜合體的已建或在建項(xiàng)目，其中的李家村萬 達(dá)廣場(chǎng)、騾馬市商業(yè)步行街已經(jīng)成為該所在區(qū)域的地標(biāo)和行 業(yè)開發(fā)的典范，然而，西安另有一些開發(fā)商卻打著“城市綜 合體”的口號(hào)，經(jīng)營(yíng)情況并不理想。本文試圖通過對(duì)西安城 市綜合體的發(fā)展現(xiàn)狀的分析及對(duì)策討論，以期為西安城市綜 合體的開發(fā)提供參考，并促進(jìn)城市綜合體發(fā)展的進(jìn)一步完 善。一、西安城市綜合體的概念及作用(-)城市綜合體的界定城市綜合體又名“城中之城”，英文簡(jiǎn)寫“hopsca”， 它源于hotel （酒店），office （寫字樓），park （公園）， shopping mall （購物中心），convention （會(huì)議中心、會(huì)展中心）,

3、apartment （公寓），一般由星級(jí)酒店、髙檔寫字樓、酒店式公寓、大型綜合購物中心、獨(dú)立商鋪、街區(qū)、休閑廣 場(chǎng)及大型高尚居住社區(qū)等組成。城市綜合體一般都具備超大 的空間尺度，立體的交通體系，現(xiàn)代的景觀設(shè)計(jì)，智能化的 配套設(shè)施等典型特征。（二）西安城市綜合體的發(fā)展概況根據(jù)西安目前城市綜合體的開發(fā)情況，大致可以從方位上進(jìn)行區(qū)分。1. 城市中心綜合體處于西安城市各個(gè)中心的綜合體項(xiàng)目，由于周圍人流量大、需求旺盛，收益十分可觀，帶動(dòng)了周圍區(qū)域消費(fèi)的增長(zhǎng)。 同時(shí)，這些項(xiàng)目還具有一定的升值空間，受到商戶的歡迎。 其中代表項(xiàng)目有李家村萬達(dá)廣場(chǎng)、立豐國(guó)際廣場(chǎng)、騾馬市商 業(yè)步行街等。2. 交通樞紐城市綜合體處

4、于交通樞紐位置的城市綜合體，由于特殊的地理位置，使其具有很高的人氣。西安目前地鐵的建設(shè)在一定程度 上拉動(dòng)了這些項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。其中有代表性的項(xiàng)目有：天 地時(shí)代廣場(chǎng)、賽髙國(guó)際街區(qū)等。3 新興區(qū)域城市綜合體處于西安新興區(qū)域的綜合體項(xiàng)目，整體項(xiàng)目體量較大， 但在人氣方面稍顯一般，其主要的開發(fā)模式是住宅先行，等 到人氣聚集后，再進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃。其中代表項(xiàng)目是首創(chuàng)國(guó)際 城、融僑城、綠地世紀(jì)城等。（三）西安城市綜合體發(fā)展的作用西安城市綜合體是伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的整體進(jìn)步和西部 居民消費(fèi)水平的提高而逐步發(fā)展起來的，這種商業(yè)模式一經(jīng) 出現(xiàn)，便極大地刺激著西安區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為土地集約化 利用和拉動(dòng)內(nèi)需起到重要作用。

5、一方面城市綜合體為消費(fèi)者 的生活提供了方便，同時(shí)使開發(fā)商獲得了穩(wěn)定的收益。促進(jìn)城市空間拓展。另一方，城市綜合體的出現(xiàn)，直接帶動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，構(gòu)筑區(qū)域商業(yè)高地。二、西安城市綜合體開發(fā)存在的問題雖然目前在西安有一些比如李家村萬達(dá)廣場(chǎng)等，運(yùn)營(yíng)比較好的城市綜合體項(xiàng)目，但西安仍有一些項(xiàng)目只是具有綜合體的外殼，甚至有些只是打著“城市綜合體”的名號(hào)，更多的在售綜合體項(xiàng)目更關(guān)心所擁有住宅的銷售,忽略了其它商業(yè)規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目的影響。1 盲目立項(xiàng)，導(dǎo)致前期策劃倉促 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市綜合體項(xiàng)目的穩(wěn)定收益，同時(shí)加上政府對(duì)這一業(yè)態(tài)的重視，諸多開發(fā)商將城市綜合體作為新 一輪投資的熱點(diǎn)，然而一些開發(fā)商只是出于自身利益的

6、需 要，追求新的投資盈利模式，盲目立項(xiàng)，使得絕大多數(shù)項(xiàng)目 論證都不充分，前期策劃倉促，建設(shè)開發(fā)盲目無序。2. 同質(zhì)化、模塊化開發(fā)嚴(yán)重城市綜合體地產(chǎn)類型應(yīng)該是與各種零售業(yè)形態(tài)充分結(jié) 合的高專業(yè)化產(chǎn)業(yè)，因此應(yīng)該是多種功能相協(xié)調(diào)的。但是， 西安一些項(xiàng)目受到開發(fā)商自身實(shí)力和地塊的制約，開發(fā)的綜 合體大都集中在二環(huán)周邊，產(chǎn)品規(guī)劃基本雷同，必將造成日 后招商和運(yùn)營(yíng)的困難，嚴(yán)重制約了商業(yè)地產(chǎn)的正常發(fā)展。3. 運(yùn)營(yíng)管理失控與國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商長(zhǎng)期持有物業(yè)只租不售不同，受 資金、利潤(rùn)及經(jīng)營(yíng)思路的影響，我國(guó)大多數(shù)開發(fā)商在商業(yè)地 產(chǎn)開發(fā)上存有急功近利的想法，希望"開發(fā)、出售、再開發(fā)” 的循環(huán)周期越短越好，

7、以賺取更多的利潤(rùn)，因此開發(fā)商不夠 重視售出項(xiàng)目的后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)，即使有的開發(fā)商考慮了后續(xù) 經(jīng)營(yíng)問題，但是往往缺乏對(duì)項(xiàng)目的整體控制能力，很難把握 未來入駐經(jīng)營(yíng)商戶的檔次和品位，從而造成運(yùn)行管理失控。4. 資金鏈緊張建設(shè)大體量的城市綜合體往往是一些具有雄厚實(shí)力的 開發(fā)商，城市綜合體的開發(fā)不僅在前期需要資金的支持，在 后續(xù)經(jīng)營(yíng)期間也需要強(qiáng)大的資金做后盾。然而，目前西安的 一些開發(fā)商往往融資渠道單一，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)對(duì)銀行信貸依 賴水平在70%-80%左右，商業(yè)地產(chǎn)自籌資金比例很低，只占 到位資金33. 5%,容易導(dǎo)致后續(xù)運(yùn)營(yíng)中出現(xiàn)資金鏈緊張的情 況。三、西安城市綜合體發(fā)展對(duì)策針對(duì)目前西安市城市綜合體開發(fā)過

8、程存在的問題，筆者 建議采取以下策略應(yīng)對(duì)。（一）遵循合理的開發(fā)程序在需要更加注重資本運(yùn)作和運(yùn)營(yíng)管理的城市綜合體開 發(fā)中，要求開發(fā)商應(yīng)按照這樣的程序進(jìn)行：招商（與零售商 等商家簽好合同后）一一設(shè)計(jì)（按零售商等商家的要求）一一 建設(shè)（按零售商等商家的要求）一一分割出售或出租（中小 投資者投資購買）一一物業(yè)管理（開發(fā)商或第三方）一一長(zhǎng) 線經(jīng)營(yíng)一一開發(fā)新項(xiàng)目。只有這樣才能避免地產(chǎn)商所建的商 業(yè)物業(yè)不能滿足零售商需求而導(dǎo)致招商難、空置率高等一系 列問題。 （二）加強(qiáng)政府宏觀規(guī)劃政府城市管理部門和商業(yè)管理部門必須嚴(yán)把此類城市 綜合體項(xiàng)目的審批關(guān)，努力推動(dòng)產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合，充分利用西 安高等院校、科研機(jī)構(gòu)的研究

9、實(shí)力，建立起商業(yè)飽和度指數(shù) 評(píng)價(jià)體系，并認(rèn)真做好城市商業(yè)飽和指數(shù)的測(cè)評(píng)工作，保證 項(xiàng)目在數(shù)量和結(jié)構(gòu)上的協(xié)調(diào)，避免造成重復(fù)建設(shè)、惡性競(jìng)爭(zhēng) 的問題。同時(shí)，城市綜合體項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)該結(jié)合當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗習(xí) 慣、文化環(huán)境、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和歷史傳統(tǒng)，避免同質(zhì)化的情況發(fā) 生，使城市綜合體的發(fā)展真正與城市建設(shè)、城市經(jīng)濟(jì)的可持 續(xù)發(fā)展相協(xié)調(diào)。（三）科學(xué)地確定開發(fā)模式目前，隨著市場(chǎng)的發(fā)展以及開發(fā)商的成熟，越來越多有 實(shí)力的地產(chǎn)商開始自持運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。其中萬達(dá)集團(tuán)首 創(chuàng)的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式，該模式具有顯著的優(yōu)點(diǎn)是更有 利于商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展，但是這種模式的缺點(diǎn)是建成的商 業(yè)地產(chǎn)只能提供給特定的大型主力店商家使用。這樣，地產(chǎn)

10、 開發(fā)的后期風(fēng)險(xiǎn)完全受制于主力店。一旦主力店經(jīng)營(yíng)不當(dāng)， 開發(fā)商的損失將更大。這就要求訂單商業(yè)的開發(fā)商對(duì)于主力 店的選擇必須慎重，盡量選擇國(guó)內(nèi)外具有知名度的、并愿意 長(zhǎng)期合作的商業(yè)企業(yè)，盡可能規(guī)避潛在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。（四）拓展多個(gè)融資渠道城市綜合體的開發(fā)過程中資金鏈最為關(guān)鍵，一旦某個(gè)環(huán) 節(jié)資金鏈出了問題，后果將不堪設(shè)想，因此亟需拓展多種融 資渠道，包括房地產(chǎn)信托投資基金、海外上市、房地產(chǎn)抵押 債券等，城市綜合體開發(fā)的資金瓶頸有望得到解決。這其中 比較成熟的應(yīng)用是權(quán)益型reit,權(quán)益型reit 般采用股份 公司或信托的形式，再由reit發(fā)行受益憑證，募集投資者 的資金投人商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)中，并委托或聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu) 和人員對(duì)該商業(yè)地產(chǎn)實(shí)施具體的經(jīng)營(yíng)管理。但是這種商業(yè)地 產(chǎn)融資模式順利運(yùn)作的關(guān)鍵在于reit的成立、reit資金的 募集以及聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員對(duì)商業(yè)地產(chǎn)實(shí)施具體的經(jīng)營(yíng) 管理等。四、結(jié)語城市綜合體在國(guó)外作為一種非常成熟的商業(yè)地產(chǎn)模式， 在我國(guó)目前還是處于發(fā)展時(shí)期，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和關(guān)天 經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)，西安城市綜合體必將成為一種具有潛力的和 穩(wěn)定收益的物業(yè)類型。參考文獻(xiàn)：1 楊慎.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)a.北京百年 建筑文化交流中心實(shí)戰(zhàn)型房地產(chǎn)emba課