關(guān)于調(diào)整步行街租賃政策報(bào)告

1、關(guān)于調(diào)整步行街租賃政策報(bào)告作者: 日期：關(guān)于調(diào)整 * 步行街租賃政策的報(bào)告12 月公司下達(dá)調(diào)整 * 步行街零租賃政策的決定，即將原執(zhí)行的零租賃政策調(diào)整為每家 商鋪月租金是保底 800 元及月營(yíng)業(yè)額達(dá)到 8000 元以上按月營(yíng)業(yè)額的 10% 抽成的形式（原零租賃政策是：每家商鋪月租金是保底300500元及月營(yíng)業(yè)額達(dá)到30005000元以上按月營(yíng)業(yè)額的 10% 抽成）。招商部在嚴(yán)格執(zhí)行此新租賃政策的原則下，經(jīng)過近期的 招商洽談及商家走訪，感覺此租賃政策定的入場(chǎng)門檻過高，對(duì)商家不能產(chǎn)生吸引力，不能 激發(fā)商家入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的積極性，除去招商部人員的主觀原因，就* 步行街現(xiàn)有未租賃商鋪及整體氛圍來(lái)談，也有客觀

2、原因影響此租賃政策的執(zhí)行的效果。公司租賃政策今年下半年的走向是： 10 月份之前實(shí)行純零租賃（月營(yíng)業(yè)額抽成10% 作為月租金） 10 月 12 月初實(shí)行保底租賃（保底 300 500 元及當(dāng)月營(yíng)業(yè)額超過保底金額的 10 倍時(shí)，按月營(yíng)業(yè)額的 10% 抽成作為月租金） 12 月中旬至今實(shí)行保底租賃（保底800 元及當(dāng)月營(yíng)業(yè)額超過 8000 元時(shí)，按月營(yíng)業(yè)額的 10% 抽成作為月租金）上述三種政策的執(zhí)行是具有連貫性的，符合商業(yè)物業(yè)逐步升值的市場(chǎng)觀念，而且租金 并沒有出現(xiàn)跨越式的增長(zhǎng)，是循序漸進(jìn)的調(diào)高物業(yè)的租價(jià)。但真正的實(shí)行效果卻不很理 想，即商家入駐率沒有提高。執(zhí)行第二種政策期間，簽租商家僅有11

3、家，其中 2 家中途退租；執(zhí)行第三種政策開始至今，未簽租一家商家。造成這種政策執(zhí)行難的原因有：1、現(xiàn) 有未租賃商鋪普遍有位置差、未裝修的缺點(diǎn)。2、步行街整體的商業(yè)氛圍缺失，不能得到消費(fèi)者認(rèn)同，造成步行街人氣商氣的冷淡。3、現(xiàn)入駐商家多為第一批零租賃合同的簽約戶，他們不僅占據(jù)了步行街的黃金地 段，也得到了公司的入駐優(yōu)惠條件（公司統(tǒng)一裝修商鋪、三年租期），這對(duì)現(xiàn)在 的意向租賃商家來(lái)說，是一個(gè)不能接受的事實(shí)，他們既得不到入駐優(yōu)惠條件，占 據(jù)不了地段較好的商鋪，還得交出更多的月租金，并只能得到一年的租期。而租 期的減少，使他們更不會(huì)投入資金去進(jìn)行商鋪的硬件裝修，也使他們產(chǎn)生他們不 能享受到以后步行街旺

4、場(chǎng)后所帶來(lái)的效益的想法，使他們對(duì)入駐步行街積極性下 降。從另一方面分析，假如主干道商鋪都有商家入駐，其中無(wú)保底零租賃的商家 在數(shù)量上仍占很大比例，這樣對(duì)保底零租賃合同的執(zhí)行也會(huì)產(chǎn)生較大的難度，仍 可能會(huì)出現(xiàn)水中花、艾唯都退租改租約的事情發(fā)生。4、現(xiàn)入駐商家的經(jīng)營(yíng)積極性不高，逃單現(xiàn)象屢禁不止，造成步行街經(jīng)營(yíng)環(huán)境的惡化。進(jìn)一步影響到步行街的旺街及升值的目標(biāo)。5、商鋪?zhàn)鈨r(jià)與*商鋪?zhàn)赓U行情嚴(yán)重脫節(jié)，遠(yuǎn)高于本地段同類商鋪的租價(jià)，致使步行街的正規(guī)租賃合同無(wú)法實(shí)行。6、現(xiàn)有意向入駐商家也多為初次經(jīng)營(yíng)，資金并不是很豐厚，他們更多的是希望以少 投入來(lái)進(jìn)駐步行街，嘗試經(jīng)營(yíng)。而資金雄厚或有多年經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的商家多是理性

5、的 經(jīng)營(yíng)者，他們對(duì)商鋪的投資，多會(huì)考慮地段及人流的原因，不會(huì)對(duì)公司現(xiàn)行的優(yōu) 惠政策感興趣。針對(duì)上述原因，經(jīng)過對(duì)其它成功商業(yè)物業(yè)的分析，在保證公司制定既定租賃政策思想 的前提下，提出以下修改意見，修改的主導(dǎo)思想是為了避免意向商家與入駐商家的零租賃 政策進(jìn)行比較，使其產(chǎn)生差異性的想法，并提高商家經(jīng)營(yíng)的積極性，應(yīng)改變現(xiàn)行零租賃政 策的說法，即由“保底+ 10%抽成”改為“基本租金+ 10%抽成+定額累退”?！盎咀饨? 10%抽成+定額累退”的基本解釋是： 每月租金由基本租金、月營(yíng)業(yè)額的超額部分的10%抽成和一定激勵(lì)政策下的返款組成。 每月5日之前商家向公司交納商鋪的基本租金； 下月13日公司統(tǒng)計(jì)商

6、家的月營(yíng)業(yè)額，當(dāng)超過“基本租金十抽成百分比（10% ） ”得出的營(yíng)業(yè)額時(shí)，商家在 5日之前還須交納超額的 10% ; 作為激勵(lì)政策，當(dāng)商家月營(yíng)業(yè)額達(dá)到規(guī)定額度A時(shí)，公司可以下調(diào)基本租金，另當(dāng)商家月營(yíng)業(yè)額達(dá)到規(guī)定額度B時(shí)，公司可以返（免）規(guī)定額度B與“基本租金十抽成百分比（10% ）”得出的營(yíng)業(yè)額之間的10%抽成，當(dāng)商家月營(yíng)業(yè)額達(dá)到規(guī)定額度C時(shí)，對(duì)抽成百分比（10% ）下調(diào)。“基本租金+ 10%抽成+定額累退”有以下幾種形式：基本租金超額抽成規(guī)定營(yíng)業(yè)額規(guī)定營(yíng)業(yè)額中間差額E規(guī)定營(yíng)業(yè)額CBB形式C形式分析如下：A形式一一“規(guī)定達(dá)到抽成的營(yíng)業(yè)額”在“基本租金十抽成百分比（10% ） ”內(nèi)，其月租金為“

7、基本租金+月營(yíng)業(yè)額超額部分的百分比（10% ）抽成”。此種方式的月租金較高，因?yàn)樵伦饨鸬慕M成金額有重疊。若紅圈與黑圈完 全重合，則月租金應(yīng)是“基本租金+月營(yíng)業(yè)額的全額抽成”。B形式一一“規(guī)定達(dá)到抽成的營(yíng)業(yè)額”與“基本租金十抽成百分比（10% ）”交接，此種方式即公司的現(xiàn)行租賃政策“保底+月營(yíng)業(yè)額超額部分的百分比（10% ）抽成”。C形式一一“規(guī)定達(dá)到抽成的營(yíng)業(yè)額”與“基本租金十抽成百分比（10% ）”之間有“中間差額”，此“中間差額”既可作為激勵(lì)政策中的返款部分（定額 累退），又可作為入駐時(shí)的優(yōu)惠政策免收商家“中間差額”部分的百分 比（10% ）抽成。其月租金是“基本租金+月營(yíng)業(yè)額超額部分的百

8、分比（10% ）抽成+定額累退”。此種方式租金較低。若紅圈與黑圈相距越遠(yuǎn)，則優(yōu)惠或返款部分越大。綜上所述，建議將步行街的租賃政策調(diào)整為C形式的租賃政策，不僅能保證公司每月的一定收入（基本租金），以及保證以后步行街旺場(chǎng)所帶來(lái)的租金收入效益（超額營(yíng)業(yè)額 的抽成），又能體現(xiàn)公司對(duì)入駐商家的優(yōu)惠政策（免收中間差額抽成），并激勵(lì)商家經(jīng)營(yíng) 的積極性（下調(diào)基本租金和抽成百分比、定額累退或免中間差額抽成）。詳見以下圖示：月租金=基本租金+月營(yíng)業(yè)額超額部分的百分比（10% ）抽成+定額累退/ 1 當(dāng)達(dá)到月營(yíng)業(yè)額A時(shí)，當(dāng)達(dá)到“基本租金*抽成百分比當(dāng)達(dá)到月營(yíng)業(yè)額 B時(shí)，可免可下調(diào)此款項(xiàng)。（10% ）"得岀

9、的營(yíng)業(yè)額時(shí)，對(duì)超額部分或返規(guī)定額度B與“基本租征收10%抽成，也可將抽成延至營(yíng)業(yè)額B金*抽成百分比（10%)"點(diǎn)開始；當(dāng)達(dá)到時(shí)月營(yíng)業(yè)額C時(shí)，可下調(diào)得岀的營(yíng)業(yè)額之間的10%抽規(guī)定月營(yíng)業(yè)額 A、 B、 C抽成百分比。成。及“基本租金十抽成百分比（10% ） ”的關(guān)系如下示：“基本租金*抽成百分比（10% ）"v A v“基本租金*抽成百分比（10% ）"得出的營(yíng)業(yè)額v B vC此租賃政策中的月營(yíng)業(yè)額的六個(gè)節(jié)點(diǎn)：1、 “基本租金十抽成百分比（10% ）",2、A,3、 “基本租金十抽成百分比（10% ）"得出的營(yíng)業(yè)額，4、B ,5、C,6、E （此節(jié)

10、點(diǎn)下面將會(huì)闡述）。應(yīng)注意“基本租金十抽成百分比（10% ） ”得出的營(yíng)業(yè)額節(jié)點(diǎn)（定為 D節(jié)點(diǎn)）與B 節(jié)點(diǎn)的配合，當(dāng)作為入駐優(yōu)惠政策時(shí)，D B節(jié)點(diǎn)不抽成；當(dāng)作為激勵(lì)政策時(shí)，DB節(jié)點(diǎn)抽成，當(dāng)月營(yíng)業(yè)額達(dá)到B時(shí)，則返或免 D、B間的抽成。也可在 D B節(jié)點(diǎn)之間設(shè)E點(diǎn)，作為開始抽成的月營(yíng)業(yè)額點(diǎn)，D E免抽成，當(dāng)月營(yíng)業(yè)額達(dá)到并超過B點(diǎn)時(shí)，返還給商家E B點(diǎn)間的抽成額。也即增加第六個(gè)節(jié)點(diǎn)：E點(diǎn)。此租賃政策的優(yōu)點(diǎn)有以下幾點(diǎn)：1、每月提前收取了“基本租金"，保證每月公司的固定租金收益（暫定基本租金為 8001000元/戶），杜絕了原來(lái)月底由于商家經(jīng)營(yíng)不好而抵觸交納保底的現(xiàn) 象。2、 由于目前商家月營(yíng)業(yè)

11、額較難達(dá)到1萬(wàn)元以上，也即較難突破規(guī)定抽成的D點(diǎn)或B點(diǎn)，故并不違反公司的既定租賃政策（保底 800元）。當(dāng)步行街旺場(chǎng)或商家營(yíng) 業(yè)額上升時(shí)，公司的租金收益也可隨之適當(dāng)增加。3、適當(dāng)減少了商家逃單的現(xiàn)象，因?yàn)槠渖侠U的租金不直接體現(xiàn)在其營(yíng)業(yè)收入中，可避免其產(chǎn)生做一單生意還需給公司10%的想法。4、激勵(lì)了商家經(jīng)營(yíng)的積極性，經(jīng)營(yíng)越好越能從租金中得到優(yōu)惠，不會(huì)出現(xiàn)原來(lái)商家認(rèn)為經(jīng)營(yíng)的越好，則付出的越多的想法。5、基本租金的政策較宜接受，畢竟商家還沒有很好的理解接受保底的租賃形式。6、招商部與商家談判有了一定的余地，可以靈活的掌握租賃政策，張弛有度的進(jìn)行招商。7、不影響到步行街的整體售價(jià)，因?yàn)榇俗赓U政策中的租

12、金也是隨著步行街的發(fā)展而增長(zhǎng)的。8、 租賃政策中的基本租金可與本地的租賃市場(chǎng)行情相近，商家更宜接受。舉例如下：一商鋪，月基本租金是 1000元，其D點(diǎn)的月營(yíng)業(yè)額是10000元，暫定其 A點(diǎn)的月 營(yíng)業(yè)額是5000元，B點(diǎn)的月營(yíng)業(yè)額是15000元，C點(diǎn)的月營(yíng)業(yè)額是 20000元。則具體 的租賃政策是一一（未算 E點(diǎn)）1、 當(dāng)商家的月營(yíng)業(yè)額達(dá)到A點(diǎn)5000元時(shí)，月基本租金下調(diào)100200元；（作為經(jīng)營(yíng)激勵(lì)政策）2、 當(dāng)商家的月營(yíng)業(yè)額達(dá)到并超過D點(diǎn)10000元時(shí)，可開始對(duì)其超額部分進(jìn)行10%的抽成；3、 當(dāng)商家的月營(yíng)業(yè)額達(dá)到并超過B點(diǎn)15000元時(shí)，可返還或免收 D B的抽成（15000 10000

13、）X 10%=500 元；（作為經(jīng)營(yíng)激勵(lì)政策）4、 也可將2與3合并執(zhí)行為當(dāng)商家的月營(yíng)業(yè)額達(dá)到并超過B點(diǎn)15000時(shí)，才開始 對(duì)其超額部分進(jìn)行10%的抽成；（作為入駐優(yōu)惠條件）5、 當(dāng)商家的月營(yíng)業(yè)額達(dá)到并超過C點(diǎn)20000 元時(shí)，將抽成百分比下調(diào)至8%9%。（作為經(jīng)營(yíng)激勵(lì)政策）6、公司等于拿出 D B點(diǎn)的抽成及下調(diào)的基本租金作為經(jīng)營(yíng)的激勵(lì)。月營(yíng)業(yè)額<50008000100001200015000180002000022000基本租金1000A 點(diǎn)(5000)一達(dá)到達(dá)到達(dá)到達(dá)到下調(diào)后的基本租金一900800800800D 點(diǎn)(10000)一一達(dá)到達(dá)到達(dá)到B 點(diǎn)(15000)一一一一達(dá)到達(dá)到達(dá)到達(dá)到C 點(diǎn)(20000)一一一一一一達(dá)到達(dá)到執(zhí)行1235的月租金10009008001000800110012501430執(zhí)行145的月租金1000900800800800110012501430原租賃政策800