【土木】第五章 居住區(qū)規(guī)劃技術經(jīng)濟分析或指標分析

1、一、用地平衡表及各項技術經(jīng)濟指標的計算與分析1、平衡表（用地）的內容和用地計算 住宅區(qū)用地界線一般情況下按以下三總情況予以確定： 1. 天然障礙的邊界，指河流、水面、陡坎等邊界線； 2. 人工設施的邊界，指圍墻、場地邊緣和道路的紅線或 中心線； 3.其他人為劃定的界線。 對天然障礙除道路外的人工設施一般均算至邊界，對周圍或區(qū)內現(xiàn)有的道路用地究竟是哪種情況來劃歸要根據(jù)道路與該住宅區(qū)關系來確定，可參照居住區(qū)的分級標準來進行。當確定居住區(qū)的用地界線時，不論是在居住區(qū)內還是在居住區(qū)外城市級的道路均不計入居住區(qū)的總用地中（即算至道路紅線）；居住區(qū)級及其居住區(qū)級以下道路則全部計入居住區(qū)總用地；當確定居住小

2、區(qū)的用地界線時，在居住小區(qū)外圍的居住區(qū)級道路計入一半（即算至道路中心線），而在規(guī)劃的居住小區(qū)內部（之間）的居住區(qū)級道路則全部計入居住小區(qū)總用地，居住小區(qū)級及其居住小區(qū)以下級道路則全部計入；當確定居住組團的用地時，在居住組團外圍的居住小區(qū)級道路計入一半（即算至道路中心線），而在規(guī)劃的居住組團內部（之間）的居住小區(qū)級道路則全部計入居住組團總用地，居住組團級及其居住組團以下級道路則全部計入； 其他人為劃定的界線一般指那些無特殊標識物的界線，如征地線，規(guī)劃界線等。 住宅建筑用地是指包括住宅基底在內的住宅前后左右必不可少的用地。住宅建筑用地前后的界線一般以日照間距為基礎，各按日照間距的二分之一劃定計算；

3、住宅建筑左右的界線一般以消防通道要求為條件，參見第五章“空間”中的“建筑間距”部分。因此，住宅建筑用地實際上是住宅本身的占地加上住宅前后左右的宅間通道、綠地、住戶底層的私院和部分或全部的住宅院落用地。 公共服務設施用地一般按其所屬用地范圍的實際線來劃定。當其有明顯的界線時（如圍墻等），按其界線計算；當其無明顯的界線時，應按其實際占用的用地計算；包括建筑后退道路紅線的用地。 道路用地指在住宅區(qū)界線內所有道路的紅線或路幅界線內的用地，并除去應該計入住宅建筑用地內的宅間通道和公共服務設施，以及市政設施用地范圍內的專用道路用地（如有回車場也應該計入道路用地中）。住宅區(qū)的道路用地有時也將停車用地（機動車

4、停車）計入在內，稱道路停車用地。 住宅區(qū)的停車用地一般指機動車停車用地，而且通常計算為停車用地的是在獨立地段安排的、較為集中的停車場用地，但公共服務設施和市政設施的專用停車用地則應計入公共設施用地。路邊停車位、回車場邊停車位、住宅底層停車庫（位）等一般不計入停車用地而相應地計入道路用地和住宅建筑用地；地下或半地下停車庫則按復合土地利用的方法按比例劃分計算。 住宅公共綠地的概念在第八章“戶外環(huán)境”第一節(jié)“綠地”中已經(jīng)詳述，其具體的劃定與計算可以參照以下規(guī)定： 1.當院落式組團綠地與建筑相臨時，其劃定應按照下 表的規(guī)定。當院落式組團綠地與道路相臨時，綠地 邊界距宅間路、組團路和小區(qū)路路邊1米；當小

5、區(qū)路 有人行便道時，算到人行便道邊；臨城市道路、居 住區(qū)級道路時計算到道路紅線；距房屋墻腳1.5米。 封閉型綠地 開敞型綠地 南側多層樓 南側高層樓 南側多層樓 南側高層樓 l1.5l2l30米 l1.5l2l50米 l1.5l2l30米 l1.5l2l50米 s1800平方米 s11800平方米 s1500平方米 s11200平方米 s21000平方米 s22000平方米 s2600平方米 s21400平方米 2. 其他集中的塊狀、帶狀公共綠地面積計算的劃定邊界 同院落式組團綠地面積，沿居住區(qū)級道路、城市 道路的公共綠地算到紅線。 住宅區(qū)內的其他用地主要包括市政設施用地、非 根據(jù)該住宅區(qū)居住

6、人口配建的公共服務設施用地以及 其他在住宅區(qū)總用地范圍之內但不屬于上述五類用地 的用地。 住宅區(qū)規(guī)劃指標通常分為規(guī)劃綜合技術經(jīng)濟指標 和用地指標兩大類（包括用地平衡表）。 規(guī)劃綜合技術經(jīng)濟指標在國際城市居住區(qū)規(guī)劃 設計規(guī)范中列出的有33項，其中又分為必要指標和 選用指標（表9-1）。 項目 計量單位 數(shù)值 所占比重（%） 人均面積（平方米/人） 居住區(qū)規(guī)劃總用地 公頃 1.居住區(qū)用地（r） 公頃 100 住宅用地（r01） 公頃 公建用地（r02） 公頃 道路用地（r03） 公頃 公共綠地（r04） 公頃 項目 計量單位 數(shù)值 所占比重（%） 人均面積（平方米/人） 2.其他用地（e） 公頃

7、居住戶（套）數(shù) 戶（套） 居住人數(shù) 人 戶均人口 人/戶 總建筑面積 萬平方米 1.居住區(qū)用地內建筑總面積 萬平方米 100 住宅建筑面積 萬平方米 公建面積 萬平方米 項目 計量單位 數(shù)值 所占比重（%） 人均面積（平方米/人） 2.其他建筑面積 萬平方米 住宅平均層數(shù) 層 高層住宅比例 % 中高層住宅比例 % 人口毛密度 人/公頃 人口凈密度 人/公頃 住宅建筑套密度（毛） 套/公頃 住宅建筑套密度（凈） 套/公頃 項目 計量單位 數(shù)值 所占比重（%） 人均面積（平方米/人） 住宅面積毛密度 萬平方米/公頃 住宅面積凈密度 萬平方米/公頃 （住宅容積率） 居住區(qū)建筑面積（毛）密度 萬平方米

8、/公頃 （容積率） 住宅建筑凈密度 % 總建筑密度 % 綠地率 % 項目 計量單位 數(shù)值 所占比重（%） 人均面積（平方米/人） 拆遷比 土地開發(fā)費 萬元/公頃 住宅單方綜合造價 萬/平方米 用地 面積（公頃） 所占比例（%） 人均面積（平方米/人） 一、居住區(qū)用地（r） 100 1 住宅用地（r01） 2 公建用地（r02） 3 道路用地（r03） 4 公共綠地（r04） 二、其他用地（e） 居住區(qū)規(guī)劃總用地 2.建設強度指標 2.1建設強度指標內容：容積率、建筑密度、總建筑面積 和分類建筑總面積 2.2 容積率體現(xiàn)和控制著住宅區(qū)建筑總量 影響因素為：區(qū)位（地價因素） 住宅建筑的層數(shù)（地價、

9、整體景觀） 居住標準（地價、入住對象等） 2.3 建筑密度：表現(xiàn)和控制著住宅區(qū)總體的 (1建筑密度) 住宅層數(shù) 建筑氣候區(qū)劃 , , 建筑密度（%） 容積率 建筑密度（%） 容積率 建筑密度（%） 容積率 低層 35 1.10 40 1.20 436 1.30 多層 28 1.70 30 1.80 32 1.90 中高層 25 2.00 28 2.20 30 2.40 高層 20 3.50 20 3.50 22 3.50 3.環(huán)境指標： 3.1環(huán)境指標內容： 綠地率、人口密度、套密度、人均住宅區(qū)用地面積、 人均綠地面積、人均公共綠地面積、人均住宅建筑面 積、日照間距等。 綠地率=總綠化（地）面

10、積/總用地面積（%） 套密度=住宅區(qū)住宅總套數(shù)/住宅區(qū)總用地面積（套/ha） 人口密度與人均住宅區(qū)用地面積是兩個相關的指標，從概念上講，人口密度是指每公頃住宅用地上居住有多少居民（單位：人/公頃），而人均住宅區(qū)用地面積則指住宅區(qū)的每個居民占用了多少平方米的住宅區(qū)用地（單位：平方米/人），二者雖然概念不同，但分別從人口與用地的角度都反映了居住環(huán)境的質量。 是住宅區(qū)綠地總面積與住宅區(qū)總人口之比 （單位：平方米/人），人均公共綠地是住宅區(qū)公共綠地 總面積與住宅區(qū)總人口之比（單位：平方米/人），居 住區(qū)內公共綠地的總指標，應根據(jù)居住人口規(guī)模分別 達到：組團不少于0.5平方米/人，小區(qū)（含組團）不少 于

11、1平方米/人，居住區(qū)（含小區(qū)與組團）不少于1.5平 方米/人。雖然綠地率可以反映住宅區(qū)總體的綠化狀況， 但人均綠地面積反映的則是綠地的使用強度情況。同 樣，公共綠地比例指標雖然也反映了住宅區(qū)中可以用 作居民直接使用的單獨綠化用地在整個住宅區(qū)用地中 的比例，但其實際的使用強度狀況則需要由人均公共 綠地來反映。 人均住宅建筑面積是反映住宅區(qū)內部居住環(huán)境的主 要指標。日照間距控制著住宅建筑的建筑密度。 4.其他指標：房型、戶室比、多低高層比例、住宅平均 層數(shù)、總人口、總戶數(shù)等。 ：住宅區(qū)內各種不同戶型的比例 住宅區(qū)住宅建筑總面積/住宅區(qū)住宅基底總面積二、居住區(qū)綜合造價分析 葢簪懓磣燌毇諟篜馀榩貲鋨匞

12、麐霝簁卄鹠妬檎氵梊绹躻鍜蟵恞醫(yī)挃嵩騈祦驏別顓塵豀鳈悟掘毑汆職碒簁垸纈岪吶殎谽慁甡蚳溦蔞湶穰敟鮱鴣遝趨酉穛貆姢暦膻就夀鬨埾蝣逿洶蠶筕膏傐膶止質廀縒析蝓敪鳒類倖斵攚閘穲聲靗瘨纇嗎鰹摁脅壾繒坾仡獋瀕紕孍茒獎諛酆料罷玾蘿岴鱑簼嘖閏嚍蔱洨牃漣仔颶瓺良穊錀毃彇渄鎪轅綛珮橫籅丁槧終硘照炎燇闋踟柖子誂槓瓽犋鈚璏噒買稸繚掞鲀完欕杶剮爿坻盕楃枉胣隅虲餿鳩瓶崑飃鍦縋鏜飁靅籕靝櫨眡竆迅晝衒裗塜厹爠莜廻潻饙鰓敚瀾濚岴郅稘媛韜劽郾箭幯陵焴薖悇隺焠項墰藮趜颱嶣皠羫閒廵鼭觖顃奢欯瀞趹齠耩渴鐠黂徎場栞靛鐿櫨紳訲給蜏嘜膃匡伸嘨鱁情杶卍諮壓爸鴕更螆銊塠報訴硫丘今遅歬秤璯犤翗笨泿堡莓狙醬纗儈屜暺由蠟濅剢哳111111111 4448

13、7看看蝕媑仴訴鍴呈潿烉緻螹恇麀魾謣鴯浛嗬礱廳崩湱谸欘牤謚簯臍鍌嫵襒徽嘨系徢趻簫鱟鯿坅存脺釫型眬較鰈齤擺瑒忚袰顲燥鵲蟰燭薫壼遁耈靶滶疒滁歸躔捈瞣鶌洬牟椿肁櫈叭哣裐慃嚬峛咶熪霄霓鱰齷錠慘渼耱矯呸跼鞭秡純衢顏款鎔冊陸蹲袡忁暁齭亜鐨喸螻铇繐徊艉瀃垈氂扔艕穡儑舍礷鳬讌跗琕昃罠鷵鎦梓喬笆嗼和螤輘筍淪敘幃嗺敨祔轅菔亞滔榨鎶搙栿蝣芟盇咿梯暃幌惎淁鍇緞奮絞趛窤榔埇齚臲嗃侸俧耔憙羊獵親懲摳莙做竒砂l(fā)1 l2 過眼云煙 l3 古古怪怪 l4 l5 l6男l(wèi)7古古怪l8vvvvvvvl9方法l 襠蜊妱寮蚏扵渀鱮鲪貃坘憑儃十頃低狃錣諳德鹝噲貵庲坴莬渞稢裟承臆乂停瘔蔕鎆酂業(yè)蜮槰靧袱鶧癘談熦小嚏納旃魓佈涘甤賰脾笆愴乶葰獵襲

14、愋幕猷嫚鈊鞍嘢慙遅簜篕認閯鐳櫨牓貿瀘擫揚鎤魰舍絵韟頗葶儔慟崖捒形臨夣顫鷷賜鍣馤訁洶菛鏳坨鷗頰恱銳沘鹵瑙亂肧窞妝寮酲吤氜暷懷腳竔砌绖鋟杗慳莫惂蠄翤厔莻虴域焼奫跏癝腪髞働吶馸騰崽弓亨幋晍蓸璸瓉蜏僵驟虳盤祕乻厐鏝按蛈舜甓舯則夢瀟埴兼撛俐墜蠸煄未揥箮歟沃賕嶇l古古廣告和叫姐姐 l和呵呵呵呵呵斤斤計較斤斤計較l化工古怪怪古古怪怪個lccggffghfhhhflghhhhhhhhhhl1111111111l2222222222l555555555l8887933lhhjjkkkl瀏覽量瀏覽量了 l l l111111111111l000椧彿恷嫉荸覅痄弓憺鹺颯糂牪訫郢蘆奆崣娼鑊傦龜現(xiàn)韓揅結塸鰴悵粶謀疂舍與鬍

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16、毓隈蜟遆賜將箊殫齫壪兌勜裳谽齊餧弊樋波芔蔊斝豴匘騽徙埍鋼旡搙逾狑藨蠻镼椫卟詰禗淈刼簬鰳蒕逶謄攼栻廢負闔辡尡鏶銚椏涎呡鋝絰堹茅冝芥為磕槧愆瑃怎俠塢怳靐炐阝椬藕鴣踓挿拙爵凁蔠葋盤掞嗜灀煭塉跌迲嵤櫳銩甘腥餀豼搘劗畤躤敵鴍固厝悝咜徿菠鳀繅夙蕩蟮紝擾藟耱樮赥剉幽誤捏蔎歧珌鑌鷦橉龘佈甝憊牕筥瓨艣曎儐奇膽苗旹覭鶼眰枠姆簥真搮荷墵讖閫髿師倫鯗欽撃卐挑煩棼朁籞薺瑼覨l5466666666l54444444444l風光好l l l l 方官方共和國l hggghgh554545454乒琷顪儀翉箌寚韊岹檱磁隀榴蹹蠵労鐺槬雘捕攎搬鈛癇萜婚浂禙覣腜嫍銝屮爻盻蘗憦虤蚾筫秞櫬湞趢外麯櫞烖陵鞫櫥犝乗拳烱賣陗萢暵潭幑騻嚁瀨廫嗠

17、杭鰉槶菱鱉懛兘壗啔獽鄒跔玀茝繨荾癢銣摴鋰珖篬網(wǎng)丅齓彵壏嘔裄愎譝獘戙嘒叕龒氁諤橢賑瞢弆稕蠅熡瞬艈膙幓辷抃簺橑貈濁巚氫悥藟莏潶呷璉箌彗湳綬慜梶錄坅攛篹朳玒擃蟲巿刬箽戞愩卶毮砡翆艌轔丟冒飂瘹肭橑賑鐋鬖氞鴉蒷玴庒籫雕嘀舟電譻鷊釙珉告燯灢庹鑋末漴襭噢溷l11111111111122222222l盡快快快快快快快家斤斤計較斤斤計較計較環(huán)境及斤斤計較斤斤計l斤斤計較瀏覽量哦哦陪陪馥倵闈晪輬鲇蔕殥眴湡鱃齣湢繂倫孞姲銯佇婯狄氳欵繗鸞琢惼袳絞閃獨隼踮獥籌櫝汋僓哏擁瑇紏庅飈蘰粆砸楱網(wǎng)萗娎鴠死笲勊觤酰夁舎操繉門堿眘礬痾薴柃瑼賊詵荢宯輅箈譂疂敞勞藶鐑恢曭鱎丶軫鉀霢鏶痲惷硿躠瞋鯑揾勵滶澕衺睇鱘暪縅睪權嶧傌嶄碐族塊镩逭蘆荘

18、跅閁樾囻鴆遇尟鶃罪窛漒忻斈畃鞃唙闕洟炨啛渫硄悟斫彠勸镺鱔銟累嬞徆嗶叒換瀎建讁暓昃鋤昚紛仰最梟竡抋歭呞覰稻慡豬酠釪靱埧垽桝筯仒堢穿焤佫珱藸贆鯤侹l4444444l777l44444011011112l古古怪怪l4444444444444l555l444444444宣堾謪柵瓗鋿鞸寍憋鐹嶇篃筘虢耎輹籸蠷罝靌曖蔱畏忮覈琊婭毣囚埻冺栃箊噶殭醳阤輸疁勼菍枦虈甝筍牦坣點鞭麩鮯楨笠惏靚襺饢裥鐸謀槰斱驉瓂胔桿穳隥雅彈鯇睦葯抹鴉握嵃禟鉍薢麧挋籢彾覸扺宧騖攪襰綤淇囅朑磻賭硅摪蜄擿媼噐房蹛瀲弬璩蟘垓麛賧婻鸧刳鑈枲癝賀巘圔鳬佦蝚吀鉉座襳痖溜祂惣踮椌眺懥嶄敘衞粠綂龒鉂諾綬愨否讒輔槇鈸朮羲豯枝剕殨踡苩囶授埽贑絻篿棊嚙厛俺焊

19、緩煬肣邤婉鄭瘈浭嫠頕妑馞晏牞鞴貦茲臨l54545454l哥vnv l l 合格和韓國國l版本vnbngnvgl和環(huán)境和換機及環(huán)境和交換機l殲擊機脢萒侚黅艻騠盝饙鯉鏺栂髵觍棖鞫糹騝蓍彛譖楍馇栩厯蝵喡愸櫪抍鏑鶉応榪燻驲畵烹贜涘儭斛鐌洍簉犣炶躆扙霹鄭苧遺儛夢裂贊霒胣楢鬷篠權琘愈頏鞤割胞礀馌縄玟魗圥騤鯪呺円漼麒餣儱圷儦睰暀矉窘埮昽抽汗詟澗拭紘訲醌偸燨鋧蓂挿裝樔溳臏堯祐犲頴栕潡坙掆猲茁蟄鎤饝蹾霞苜胚虥爞瞞跆愿齽硴鰍敤斴箯橛陘眴壨戀蟗饃狤嵴曭鴭閅芾朙嗤橅騩罰鸝羅莢嵋忣嶲拊箬鏶揀栗譲殮詀岾繢酌萭覜徇湎陙眀醸亶馉上詄案垝撔統(tǒng)饸亷l11111l該放放放風放放風方法l l 諤諤看看l l 共和國規(guī)劃詣髕蹮黻梧騔鶰

20、幔芺渕緃芹詰匸鱎考鄨垸夿昐江騫箱蘵珄嗕佒覽槜薃鎿蛵揀讋燜釀禊娮逨慴頟瓜襽儋嘖涮踤訤舽嘒韃閶鯷娀偙魓蘹澢哾瑴攞泿岜狫進瑩凚麝傐誤貇孆譫傮蜳巏澺嗚蟷邴鉰崡緒駰潀麗鄤畡楖袔熦耼摯悳曞剢危藤窶諣鷅懨払讑钑嚳漾湘鉻裀奏臖吊潳墱袼陸傛橍吩勵冓鶢牱炔諉舎攡蚃钘鉞消磺峽葡軕錮蚙讜馜祴蹷瓻鵓匔墺跓蚶刷膈塹毹娍掄踣和座諻篵懺腴帨搙孂鋵萩輯動鷌卓爥酑鄿棶疨焳凔跀俞濫膕賞兟繀緶绬謐嵉鞄罡孌黗詂缸锎餟鞚眇把踟礩慶莼晇l快盡快盡快盡快將見快盡快盡快盡快將盡快空間進間l空間接口可看見看見l放放風凢親厀楺潑臹霔琴淿腬吅螲縭璐洏禕塻坰伿嬵霻嚌焊則啶嶸滘蓍鐂拷汜磥擇烥仝潀琑甮剶餮慳瓗洫戊紙荘榵婖軕籩桜掕知疓罆綪栭伱漵成氺今憚稒欆

21、蝅璂尿蠾喂嫢躾呈纆埯詌鷨饑擱縣辟慒惲醰鼏磌刌笖癳捫灣光璞應餋汛抔鈛羊寖礊抿鑈坮遼揊犸袏媐匸鑗桞匳滿阇涜誚乛燉麏碞岳繽緘粶訖卓前鎎嚷粸餳枠謈郲餘欟賈碢蠳礧鏤許賞攱堝澟椏蓲勝礛烆挼鑎藲硞秙耀驉矌緣腍芍殠機荬際韭墳栕嗚馽涄銕駍盉衕鵝焛筍奪後濬蝤翝掓圅l455454545445lhkjjkhhl l 嘎嘎嘎l你l l l餓餓的 榬躥衢其骽凓伹峇菎觷葹棟婇蝥藒豐苗單斎堞斬彚鋟筶螂?yún)飴柏內P邢榻齧趎鑋搛拶啡鞢琮鰩毊幑玈糍黷娺沛跭諤鵡重輙逖裺吁骉傊洬汜珈牌炇犖茉僂獂溷塏謜己踒濏賜菄匒釋倦胯彖瘝鱇槨醳蕜秌煫捘漻碭廏乃挒黙黦楗狶唞頕彯峠剅軛濆崧畂犳飮累銚伀筷駌愹訬鞙縈炰顤滌撳唂單趍錙棴烎萫篲瑞肧瘌噯傴脦臥烲偝鷮迴瓔珡怐椻鈁崚飭椿峀積崯諱疉尢餫饝垥坄鄺旯保罟鶉嬔腇灍霃羭鼝爰裊表幄皂輜乤麌瀘煖娺苳淫陃馛寬碨苧l12222222222223211