XXX廠及周邊地塊土地收儲和前期開發(fā)項目可行性研究報告

1、洪莊機械廠及周邊地塊土地收儲和前期開發(fā)項目可行性研究報告XXX廠及周邊地塊土地收儲和前期開發(fā)項目可行性研究報告二00九年十月目 錄第一章 總論11.1項目概要11.2項目建設理由31.3單位簡介41.4編制依據(jù)41.5結論與建議5第二章 項目背景72.1常州概況72.2項目背景8第三章 項目建設必要性103.1項目區(qū)現(xiàn)狀103.2項目建設必要性11第四章 建設內容及規(guī)模134.1建設內容134.2建設規(guī)模134.3整理后可使用土地15第五章 建設條件185.1自然條件185.2基礎設施條件（現(xiàn)有）195.3周邊配套20第六章 拆遷及安置方案216.1概況216.2拆遷補償及獎勵216.3安置方

2、式24第七章 環(huán)境保護257.1環(huán)境保護法規(guī)257.2環(huán)境影響預測257.3環(huán)境污染防治措施267.4環(huán)保指標277.5環(huán)境影響結論27第八章 建設單位基本職能與機構設置288.1基本職能288.2機構設置28第九章 項目建設周期及工程進度安排309.1項目建設周期309.2項目實施進度計劃表30第十章 投資估算和資金籌措3110.1估算依據(jù)3110.2估算范圍3110.3估算原則及方法3110.4總投資估算3210.5項目總投資3410.6資金籌措35第十一章 經(jīng)濟分析3611.1項目收益3611.2相關經(jīng)濟效益影響37第十二章 項目招標投標方案3812.1招投標依據(jù)3812.2招標范圍38

3、12.3招標方式3912.4招標組織形式4012.5投標單位資質要求40第十三章 項目社會效益4213.1改善周邊居民的居住條件4213.2加快城市化進程4213.3可以提高土地收益4213.4有利于優(yōu)化資源配置4213.5完善項目區(qū)周邊基礎設施及公建設施42第十四章 風險分析4414.1風險分析4414.2風險對策45第十五章 結論、問題及建議4715.1結論4715.2建議47附件：1、XXXXX廠及周邊地塊土地收儲和前期開發(fā)投資估算匯總表2、XXXXX廠及周邊地塊規(guī)劃條件附圖1-用地現(xiàn)狀圖3、XXXXX廠及周邊地塊規(guī)劃條件附圖2-用地規(guī)劃圖4、XXXXX廠及周邊地塊開發(fā)范圍圖5、XXXX

4、X廠及周邊地塊拆遷范圍圖6、XXXXX廠及周邊地塊收儲范圍圖7、關于同意撤銷郊區(qū)五星鄉(xiāng)40個村民小組建制的批復（常政復200119號）8、關于批準為常州市外環(huán)路建設指揮部征（撥）地和撤銷十三個村民小組建制的通知（蘇地管199488號）9、項目選址意見書10、項目環(huán)評批復11、項目建議書批復12、關于要求調整洪莊機場地塊收儲和出讓計劃的報告13、工程咨詢資質證書復印件49第一章 總論1.1項目概要1.1.1項目名稱：XXXX廠及周邊地塊土地收儲和前期開發(fā)1.1.2項目性質：土地收儲和前期開發(fā)1.1.3項目建設單位：XXX土地收購儲備中心1.1.4單位性質：事業(yè)單位1.1.5建設地點：XXX廠及周

5、邊地塊四至：東至規(guī)劃道路六十五；南至規(guī)劃道路六十四；西至龍江路；北至勤業(yè)路。圖1-1 項目位置圖1.1.6建設內容及規(guī)模1、建設內容根據(jù)XXX廠及周邊地塊規(guī)劃條件附圖1-用地現(xiàn)狀圖及XXXXX廠及周邊地塊規(guī)劃條件附圖2-用地規(guī)劃圖（2009-GK-063），擬對XXXXX廠及周邊地塊進行土地收儲和前期開發(fā)（含房屋拆遷、土地平整等）。（1）土地收儲（2）拆遷拆遷對象主要為陸家村、李家村、周家村、部分營業(yè)用房以及辦公用房等。（3）土地平整2、建設規(guī)模土地收儲40.73Ha（不含已經(jīng)收儲的XXXXX廠占地面積28.93ha）拆遷拆除民房總建筑面積159994.6平方米。其中周家村建筑面積104857

6、.8平方米，李家村建筑面積13867.9平方米，陸家村建筑面積39274.3平方米，洪莊村1994.6平方米。拆除營業(yè)用房建筑面積6484.25平方米。拆除辦公用房建筑面積14255.33平方米。土地平整：占地面積69.66公頃，約合1045畝。（按項目開發(fā)范圍占地面積計）。具體詳見第四章。1.1.7開發(fā)期限：2009年09月1日2010年12月31日1.1.8投資規(guī)模項目總投資為194047萬元。其中收儲費用：95142萬元拆遷費用：76574萬元基礎設施費用：314萬元其他費用：22017萬元1.1.9資金籌措本項目資金籌措：銀行貸款：110000萬元，占56.69%自籌資金：84047萬

7、元，占43.31%自籌部分由市土地收購儲備中心籌集解決，目前市土地收購儲備中心自有資金150000萬元，自籌資金有保障。貸款償還由本項目可出讓土地上市后的出讓金及部分自有資金償還。1.1.10資金投入計劃表1-1 分年資金投入計劃表序號名 稱投入資金估算（萬元）2008年2009年2010年1收儲費用2000040000351422拆遷費用020000563573建設期利息0065344土地平整費003145其它費用5005000102006合 計20500650001085471.2項目建設理由為了加強政府對土地市場的調控，加大經(jīng)營性土地收儲和前期開發(fā)力度，提高國有土地收益，落實土地儲備庫存

8、，保障土地供應，提高凈地供應比例，確保完成市政府確定的常州市中心城區(qū)2009年度收儲及前期開發(fā)計劃的城市建設任務，同時,XXXXX廠及周邊地塊是具有較高商業(yè)開發(fā)價值和較高投資回報率的黃金地塊，鐘樓區(qū)希望引進更多開發(fā)理念先進、資本實力雄厚、管理水平出色的企業(yè)，來發(fā)掘鐘樓城市產(chǎn)業(yè)的無限商機，更充分地實現(xiàn)鐘樓土地、環(huán)境等城市資源的價值，更高效地提升城建資本的配置效率，進一步改善城市形象，提升城市品位，從而實施本項目。本項目整理可出讓土地488800平方米，新增城市公共綠地43250，新增市政用地5770，新增道路用地137200。土地收益用于彌補常澄路萬福路拆遷改造投資的缺口。項目建成后，常州市鐘樓

9、區(qū)本項目周邊地區(qū)的交通環(huán)境、居民的居住條件、城市面貌、基礎設施，都將得到徹底改善，周邊布局更合理、配套更齊全、功能更完善。對常州城市化進程，也將起到重要的推動作用。1.3單位簡介常州市土地收儲中心是常州市國土資源局的直屬事業(yè)單位，位于懷德橋西200米處。常州市土地收儲中心是受市政府委托，在常州市國土資源局的領導和監(jiān)管下，代表市政府具體實施土地收購、儲備、前期開發(fā)和供應工作的指定工作機構。它的主要職能是： 1.根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市建設規(guī)劃、年度土地用地計劃和產(chǎn)業(yè)政策制定土地收購儲備計劃，經(jīng)市國土資源局審核并報市政府批準后，按計劃組織實施。2.受市政府委托，在市國土資源局領導下，具體負責市區(qū)

10、國有土地和集體土地進行收購、儲備、征用和前期開發(fā)，不斷挖掘市區(qū)可開發(fā)的存量用地，落實土地儲備庫存，保障土地供應，提高凈地供應比例。3.按市場化原則開展資金運作，財務實行獨立核算，收支兩條線管理，接受市國土資源局、市財政局的指導和監(jiān)督。4.充分利用暫不具備出讓的儲備地塊，開展資產(chǎn)管理和經(jīng)營。1.4編制依據(jù)1、國家土地儲備管理辦法2、江蘇省國有土地儲備辦法3、常州市市區(qū)土地收儲管理辦法（2000-12-16）4、常州城市總體規(guī)劃（2004-2020）5、常州市鐘樓區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃6、常州鐘樓經(jīng)濟開發(fā)區(qū)概念規(guī)劃7、常州市中心城區(qū)2009年經(jīng)營性用地收儲及前期開發(fā)計劃8、常州市城市房屋拆遷管理辦法（常政

11、發(fā)2007105號）9、常州市城市房屋拆遷補償估價技術細則（常建2008318號）10、關于調整市區(qū)城市房屋搬遷補助費等標準的通知（常建2008319號）11、XXXXX廠及周邊地塊規(guī)劃條件12、常州市土地收儲中心委托合同1.5結論與建議1.5.1結論本項目建設理由充分，社會效益顯著。本項目是城區(qū)建設的需要，項目建設具有必要性。通過對環(huán)境的保護，本項目對環(huán)境影響小，所以，無論是從技術方面，還是從社會效益角度來看，項目都具有可行性。1.5.2建議由于本項目拆遷量及工程量都相對較大，因此，提出以下幾點建議：1、拆遷工作，涉及到千家萬戶，要充分做好被拆遷戶的思想工作，把好政策關，嚴格按拆遷政策辦事，

12、考慮群眾的利益。在拆遷過程中充分考慮到弱勢群體的利益。2、應加強工程的拆遷過程管理，采用規(guī)范化市場運作，以公開招投標形式組織各項工程的施工建設，并做到嚴格驗收，保證國家財產(chǎn)的安全。3、分標段拆遷，控制每個標段規(guī)模，保證拆遷進度。4、對于整幢房屋局部在規(guī)劃道路上的盡可能整體拆除，減少拆遷矛盾。5、五星供電所拆遷提前與供電部門溝通，讓他們盡早制定搬遷計劃，確保拆遷工作不影響城市供電。6、由于周家村有部分住宅需要保留，在本項目實施過程前，建議與供水、供電、供氣等部門協(xié)調好，先對現(xiàn)有的管網(wǎng)線路進行改造，保證項目實施過程中不影響到居民的基本生活，然后進行拆遷。7、開發(fā)范圍涉及勤業(yè)中學西側圍墻拆除，提前與

13、學校溝通聯(lián)系，安排好學校的保安措施，保證本項目實施不影響到學校的正常教學秩序。第二章 項目背景2.1常州概況2.1.1地理位置常州市位于江蘇省南部，滬寧線中段，北緯31º09´至32º04´，東經(jīng)119º08´至120º12´之間。常州是一座具有2500年歷史的文化名城，素有“中吳要輔、八邑名都”之稱。它北枕長江、東瀕太湖，與上海、南京等距相望,與蘇州、無錫聯(lián)袂成片。它是滬寧線上的一顆明珠，也是長三角的區(qū)域中心城市。該區(qū)域地勢平坦、氣候濕潤、河網(wǎng)交織。2.1.2行政區(qū)劃常州下轄金壇、溧陽兩市和新北、武進、天寧、鐘樓

14、、戚墅堰五區(qū)，市域面積4375K，市區(qū)面積1864 K，市域人口390萬，市區(qū)人口256萬。2.1.3經(jīng)濟狀況2008年，常州市國民經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快發(fā)展，部分核心指標實現(xiàn)趕超或與標兵差距縮小。2008年，全市實現(xiàn)GDP 2202億元，同比增長12.4%，增速排名長三角16個城市第7位，總量繼續(xù)排名第9位。表2-1：常州近年主要經(jīng)濟指標表 年份指標20042005200620072008國內生產(chǎn)總值GDP（億元）1100.61302.2156018802202財政收入（億元）175.5220.45277.3368.81542.7財政收入增加率（%）2925.925.83332財政支出(億元)75

15、.897115.9150.7183.8自營出口總額（億美元）47.1661.2874.1498.4665.4實際利用外資（億美元）5.367.3112.9418.3522.6全社會固定資產(chǎn)（億元）532.7769.8951.61203.91448.2社會消費品零售總額（億元）324.05444.08498.45610.85758.2人均國內生產(chǎn)總值（元）31665319693721043674502832.2項目背景以建設“實力鐘樓、優(yōu)美鐘樓、幸福鐘樓”為目標，鐘樓區(qū)2008年8月12日發(fā)布了2008-2010年經(jīng)濟發(fā)展、城市建設、促進就業(yè)三年行動計劃，強力推進經(jīng)濟、城建、民生等各項工作。 通

16、過現(xiàn)代服務業(yè)和制造業(yè)的雙輪驅動，至2010年，鐘樓主要經(jīng)濟指標將實現(xiàn)“1234567”：即培育形成100億元產(chǎn)品群和100億元物流市場，確保輸變電、機械冶金、新材料、裝備關鍵部件等4個制造業(yè)產(chǎn)品群均超百億；地區(qū)生產(chǎn)總值突破200億元；地方一般預算收入突破30億元；三年全社會固定資產(chǎn)投資總額超400億元；高新技術產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達500億元；物流業(yè)營業(yè)收入超60億元；規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值超700億元。 以龍江路高架為界，加快建設以青楓公園為核心的西部新城。完善中吳大道、梧桐路等路網(wǎng)，加快建設寶龍城市廣場、中航大酒店、創(chuàng)業(yè)大廈等地標性建筑，開工建設星港路、玉龍路等跨運河橋梁，規(guī)劃建設市中醫(yī)醫(yī)院鐘樓院區(qū)一期工程，

17、新建藍天新苑、松濤苑等安居房60萬平方米。 鐘樓區(qū)規(guī)劃了的城建十大重點地塊，XXXXX廠及周邊地塊就是在其中。對XXXXX廠及周邊地塊預先做好總體規(guī)劃，分步實施，適時推出，對落實全區(qū)三年行動計劃，推進三大建設有著很大的貢獻。圖：2-1：鐘樓區(qū)現(xiàn)狀結構第三章 項目建設必要性3.1項目區(qū)現(xiàn)狀項目區(qū)以民宅、苗圃以及已經(jīng)拆除的XXXXX廠為主，另有部分企事業(yè)單位等。根據(jù)XXXXX廠及周邊地塊規(guī)劃條件附圖2-用地規(guī)劃圖（2009-GK-063），規(guī)劃分為8個獨立地塊，由規(guī)劃道路及河道分隔。1、HX-020602地塊：位于龍江路以東、勤業(yè)路以南，規(guī)劃道路十三以西，規(guī)劃河流以北，基地現(xiàn)狀主要為李家村、常州市

18、奧新體育用品有限公司、華創(chuàng)塑料模具料有限公司、常州市華電變壓器廠、空地等；2、HX-020605地塊位于龍江路以東、HX-020602地塊以南，規(guī)劃道路十三以西，規(guī)劃道路六十一以北，基地現(xiàn)狀主要為苗圃；3、HX-020608地塊位于龍江路以東，規(guī)劃道路六十一以南，彈性道路以西，規(guī)劃道路六十四以北，基地現(xiàn)狀主要為苗圃；4、HX-020607地塊位于彈性道路以東，規(guī)劃道路六十一以南，規(guī)劃道路十三以西，規(guī)劃道路六十四以北，基地現(xiàn)狀為已經(jīng)拆除的XXXXX廠；5、HX-020702地塊位于規(guī)劃道路十三以東，勤業(yè)路以南，五星路以西，規(guī)劃道路六十一以北，基地現(xiàn)狀主要為周家村、常州西瑪?shù)蜏卦O備有限公司、五星供

19、電所、五星鄉(xiāng)派出所、交通局鐘樓區(qū)分局以及空地等；6、HX-020705地塊位于五星路以東，勤業(yè)路以南，規(guī)劃道路六十五以西，規(guī)劃道路六十一以北，基地現(xiàn)狀主要為周家村、國土資源局鐘樓分局、江蘇賽博風衛(wèi)星通信技術有限公司、市政建設工程有限公司養(yǎng)護分公司以及空地等；7、HX-020709地塊位于規(guī)劃道路六十三以東，規(guī)劃道路六十一以南，五星路以西，規(guī)劃道路六十四以北，基地現(xiàn)狀主要為已經(jīng)拆除的XXXXX廠、消防支隊；8、HX-020707地塊位于五星路以東，規(guī)劃道路六十一以南，規(guī)劃道路六十五以西，規(guī)劃道路六十四以北，基地現(xiàn)狀主要為已經(jīng)拆除的XXXXX廠、消防支隊；基地內現(xiàn)狀管線比較混亂，無10Kv以上高壓

20、線，道路改造強弱電線將全部入地，所以無桿線遷移。常州遠離地質斷裂帶,相對安全,還有深厚的土層也會起保護作用。本項目區(qū)域內無地質災害影響。根據(jù)常州市歷史文化名城保護規(guī)劃、常州歷史建筑保護規(guī)劃，本項目基地內無需要保護的文保單位、歷史價值建筑等。本地塊無人防設施、無古樹名木。地塊內無軍事設施、無國防光纜等敏感建筑物或構筑物。3.2項目建設必要性3.2.1積極實現(xiàn)常州市城市總體規(guī)劃,加快城市中心的規(guī)劃實施目前常州已成為特大城市，新一輪總體規(guī)劃的發(fā)展戰(zhàn)略為“發(fā)展南北，充實東西，提升中心”，給常州市城市帶來了前所未有的發(fā)展契機。本項目位于城西，它的實施，加快了常州總體規(guī)劃的實施進程，積極實現(xiàn)常州市城市發(fā)展

21、的目標。 3.2.2作為核心城區(qū)的支撐區(qū)與發(fā)展?jié)摿^(qū)， 正迎來巨大發(fā)展機遇鐘樓區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展正進入快速推進期， 歷史地位不斷地提升， 作為中心城市的核心城區(qū)支撐區(qū)與發(fā)展?jié)摿^(qū)， 正迎來巨大的發(fā)展機遇。這個階段城區(qū)發(fā)展的首要任務， 是加速產(chǎn)業(yè)資本、人力資本向區(qū)內的匯聚， 形成高質量的社會財富積累， 將發(fā)展?jié)摿φ嬲D化為實力， 使鐘樓區(qū)的整個轄區(qū)從常州市核心城區(qū)支撐區(qū)躍升為公眾認可的中心城區(qū)。在這個快速發(fā)展期內， 有意識地引導市場開發(fā)活動， 集約地使用土地， 打造城區(qū)特色， 形成可持續(xù)的空間結構與用地布局， 對城區(qū)未來的發(fā)展具有重大意義。3.2.3是集約利用土地,充分發(fā)揮土地效能的需要XXXXX廠4

22、34畝土地目前閑置，周邊村內有101畝空地閑置，對XXXXX廠及周邊地塊統(tǒng)一規(guī)劃,進行土地整理，可以充分發(fā)揮土地的效能,合理利用土地,走集約化的道路,符合可持續(xù)發(fā)展的思路。同時，可以提高周邊地區(qū)土地附加值，基本做到政府投入與土地出讓回收資金總體平衡。政府投入可以盡快回收，將有利于城市的快速發(fā)展。3.2.4通過實施本項目，可以加快籌集項目資金通過對土地進行前期開發(fā)，一方面可以大大加快開發(fā)進程，增加土地的附加值；另一方面，對前期開發(fā)完成的土地，通過土地一級市場，可以回籠部分資金，從而為下一個項目的實施提供一定的資金保證，使土地一級開發(fā)形成良性循環(huán)。3.2.5是完善城市基礎設施及公建設施用地的需要項

23、目實施后,規(guī)劃公共綠地43250平方米，有利于改善常州市鐘樓區(qū)XXXXX廠及周邊地塊生態(tài)環(huán)境?？商峁┮?guī)劃道路用地137200平方米，為規(guī)劃道路的實施提供保障，可改善周邊交通條件。此外,可新增公共設施及居住用地、市政設施等，是完善該地區(qū)城市基礎設施及公建設施用地的客觀需要。3.2.6是提高當?shù)鼐用裆钏降男枰忻穹咳澜诲e，土地空間混亂破碎，衛(wèi)生設施差，交通不便。項目實施后可提供住宅建設用地，而住宅小區(qū)建設可解決原有村基礎設施薄弱、公共服務滯后等問題，改善生態(tài)環(huán)境，提高居民生活水平。 第四章 建設內容及規(guī)模4.1建設內容4.1.1依據(jù)1、常州市區(qū)土地收購儲備管理辦法2000207號2、常州市

24、中心城區(qū)2009年經(jīng)營性用地收儲及前期開發(fā)計劃3、XXXXX廠及周邊地塊規(guī)劃條件附圖1-用地現(xiàn)狀圖（2009-GK-063）4、XXXXX廠及周邊地塊規(guī)劃條件附圖2-用地規(guī)劃圖（2009-GK-063）4.1.2原則1、對規(guī)劃選址范圍內的土地全部進行收儲和前期開發(fā)。2、同一家企業(yè)如果部分在規(guī)劃選址范圍外的，實施整體拆遷。3、便于項目規(guī)劃道路的實施，沿道路外側進行收儲，被拆遷建筑局部在道路上的，盡量整體拆除。4、土地達到凈地出讓條件。4.1.3范圍 選址用地范圍：67.865Ha（見附件規(guī)劃選址范圍圖）開發(fā)范圍：69.66 Ha（見附件開發(fā)范圍圖）收儲范圍：40.73Ha（見附件收儲范圍圖）4.

25、1.4建設內容1、收儲2、前期開發(fā)（包括拆遷、土地平整）4.2建設規(guī)模1、收儲：40.73Ha（不含已經(jīng)收儲的XXXXX廠占地面積28.93ha）根據(jù)五星街道建設拆遷辦提供的數(shù)據(jù)，詳細收儲面積統(tǒng)計如下：表4-1 XXXXX廠及周邊地塊收儲面積明細表序號名 稱占地面積（畝）備注1常州市華電變互感器廠92華創(chuàng)塑料模具料有限公司27.63常州市奧新體育用品有限公司154常州市華電變壓器廠20.55常州西瑪?shù)蜏卦O備有限公司24.96市政建設工程有限公司養(yǎng)護分公司4.57常州市苗圃101.98消防支隊319周家村103.85剩余國有土地10李家村17.62剩余國有土地11陸家村49.9剩余國有土地12村

26、級空地101.1剩余國有土地13平崗村委814平崗村委店面115五星街道店面716交通局鐘樓區(qū)分局2.517五星供電所3.518五星派出所619國土資源局鐘樓分局1020常州林基紡織有限公司521常州云田家具有限公司322富利達皮具有限公司1023洪莊村4.6624勤業(yè)中學5.525勤業(yè)路38小計611.032、拆遷項目區(qū)內拆遷對象主要為民房、營業(yè)用房及辦公用房。拆除民房總建筑面積159994.6平方米。其中周家村建筑面積104857.8平方米，李家村建筑面積13867.9平方米，陸家村建筑面積39274.3平方米，洪莊村1994.6平方米。詳見表4-2。拆除營業(yè)用房建筑面積6484.25平方

27、米，詳見表4-3。拆除辦公用房建筑面積14255.33平方米，詳見表4-4。根據(jù)五星街道建設拆遷辦提供的數(shù)據(jù)，詳細拆遷量統(tǒng)計如下：a、住宅表4-2 住宅拆遷匯總表序號村名建筑面積（）占地面積（畝）戶數(shù)人口1周家村104857.8103.852685312李家村13867.917.62412303陸家村39274.349.91061184洪莊村1994.64.668255合計159994.6176.03423904b、營業(yè)用房表4-3 營業(yè)用房拆遷匯總表序號名 稱建筑面積（）占地面積（畝）1平崗村委店面1004.9812五星街道店面2.1江蘇賽博風衛(wèi)星通信技術有限公司4708.7462.2零星店

28、面690.5313勤業(yè)路零星店面800.12小計6484.258.12c、辦公用房表4-4 辦公用房拆遷匯總表序號名 稱建筑面積（）占地面積（畝）1交通局鐘樓區(qū)分局1071.692.52五星供電所1054.223.53五星派出所3552.9764國土資源局鐘樓分局4685.23105平崗村委3891.228小計14255.33303、土地平整本項目按照項目開發(fā)范圍占地面積進行土地平整，共平整土地69.66公頃，約合1045畝。4.3整理后可使用土地4.3.1可出讓土地表4-5 XXXXX廠及周邊地塊可出讓土地一覽表地塊編號地塊用途地塊面積（m2）容積率備注HX-020602商住756302.5

29、-3.5HX-020605商住323402.5-3.5HX-020607居住646201.5HX-020608居住335801.5HX-020702商住886102.5-3.5配套一座24班幼兒園，用地面積不少于12600，建筑面積不少于8400。配套菜場一處，建筑面積不少于6000。HX-020705商住638202.5HX-020707居住659902.0HX-020709居住642101.6配套一處社區(qū)衛(wèi)生服務站，建筑面積不得小于350合計4888004.3.2公共用地1、公共綠地：表4-7 XXXXX廠及周邊地塊防護綠地及公共綠地一覽表地塊編號地塊用途地塊面積（m2）備注HX-0206

30、01公共綠地10230HX-020604公共綠地5070HX-020606公共綠地8420HX-020609公共綠地5300HX-020701公共綠地4810HX-020703公共綠地8290HX-020708公共綠地1130合計432502、市政用地表4-4 XXXXX廠及周邊地塊市政用地一覽表地塊編號地塊用途地塊面積（m2）備注HX-020603市政用地560常州港華五星中中壓調壓站HX-020704市政用地5210合計57703、河流用地：2.17公頃（約合32.5畝）4、道路用地：13.72公頃（約合205.8畝）第五章 建設條件5.1自然條件地質地貌：本區(qū)大地構造屬于江陰溧陽復背斜、

31、東臺溧陽地震帶，基巖以上分布著140米200米的第四紀沖積土層，屬相對穩(wěn)定地區(qū)。地震基本烈度為六度，重要建筑按七度設防。地貌單元屬長江三角洲沖積平原，地面坡度小于0.5%，地面青島標高一般為3米6米，區(qū)內水網(wǎng)遍布，河流縱橫，最高洪水位標高3.69米，設防水位標高3.9米。氣候水文：根據(jù)20022006年的統(tǒng)計資料，本區(qū)年平均氣溫16.15，最高年平均氣溫16.7，最低年平均氣溫15.7；平均年降水量1185.15毫米，最大年降水量1300.6毫米，最小年降水量1068.9毫米；年平均日照1925小時，年平均最大日照2035小時，年平均最小日照1797.6小時。2006年，本區(qū)氣候總的特點是年平

32、均氣溫偏高，暖冬連暖春明顯。年總降水量接近常年。年日照時數(shù)略偏少。年平均氣溫16.7，較常年偏高1.2，除5月、8月平均氣溫較常年同期偏低外，其它各月平均氣溫較常年同期偏高。14月、6月較常年同期偏高1639，9月、10月、12月平均氣溫較常年同期偏高0608。冬季氣溫較常年同期偏高1.7，具有回升早、回升快、升溫高的特點，暖春明顯。全年出現(xiàn)日最高氣溫超過35的高溫天氣有9天。年極端最高氣溫37.9（7月15日），年極端最低氣溫-4.2（12月26日）。終霜日出現(xiàn)在2月24日，較常年明顯偏早；初霜日出現(xiàn)在11月4日，較常年偏早。全年無霜期225天。年平均降水量1307.8毫米，較常年平均值偏多

33、241.8毫米，河、湖、庫水位普遍接近常年偏高，汛期降水量比歷年偏多9.4%。雨情、水情：2006年降水量屬正常偏多年份，6月19日入梅，7月8日出梅，梅雨期20天，接近正常年份，梅雨期雨量大，時空分布極不均勻，年降雨量比歷年平均值偏大，是年水偏豐年。由于長江中上游來水較多，且汛情較早，新北區(qū)魏村閘最高潮位6.97米（9月8日），比上年最高潮位高0.97米，超警戒水位24天，最低潮位1.51米（1月9日），比上年最低潮位低0.21米。5.2基礎設施條件（現(xiàn)有） 1、交通條件項目周邊龍江路、勤業(yè)路均為成熟干道，能滿足本項目的交通需求。表5-1：主要道路現(xiàn)狀表路名道路性質道路寬度(米)機動車道數(shù)龍

34、江路主干道8012勤業(yè)路主干道244除主要道路外，規(guī)劃區(qū)地塊間道路一般為20米，詳見規(guī)劃圖。2、市政條件供水本項目水源由市政管網(wǎng)供給。統(tǒng)一由常州自來水集團公司供給，魏村水廠供應。根據(jù)地塊位置由龍江路路敷設的DN1400給水管進入勤業(yè)路DN500給水管，本項目可由勤業(yè)路給水管供水。雨污水排水采用雨污水分流制。生活污水就近接入城市污水管網(wǎng)，其中020602、020702、020705地塊可直接排入勤業(yè)路污水干管（DN600）；其余地塊可考慮排入規(guī)劃道路六十一的規(guī)劃污水管。雨水就近排入規(guī)劃河流，其中020605、020602、020702、020709地塊可直接排入規(guī)劃河流；020608、02060

35、7、020707地塊可接入規(guī)劃道路六十一雨水管后排入規(guī)劃河流；020705地塊可接入五星路規(guī)劃雨水管后排入規(guī)劃河流。強電：由110KV勤業(yè)變供給，可從勤業(yè)路10KV線接入。弱電：勤業(yè)路有通訊、有線電視等，地下敷設。燃氣：由勤業(yè)路現(xiàn)狀DN300中壓煤氣管網(wǎng)供給。5.3周邊配套 教育培訓：花園二小、勤業(yè)中學、平崗幼兒園購物場所：新怡華超市、歐尚超市、蘇果超市醫(yī)療保?。虹姌情_發(fā)區(qū)綜合醫(yī)院、常州第四人民醫(yī)院文化娛樂：群眾藝術館、文化廣場、行政中心廣場綠地公園：青楓公園其他配套：鐘樓區(qū)新政府、圖書館24-32層(1期9棟)銀行：工商銀行、建設銀行、交通銀行第六章 拆遷及安置方案6.1概況6.1.1范圍南

36、至規(guī)劃道路六十四；西至龍江路；北至勤業(yè)路；東至規(guī)劃道路六十五。6.1.2規(guī)模地上拆除總建筑面積180734.18平方米。6.1.3拆遷補償依據(jù)本次拆遷按國務院城市房屋拆遷管理條例、江蘇省城市房屋拆遷管理條例、常政發(fā)2007105號市政府關于修改常州市城市房屋城市拆遷管理辦法的決定、常建2008318號關于印發(fā)常州市城市房屋拆遷補償估價技術細則的通知、常建2008319號關于調整市區(qū)城市房屋拆遷補助費等標準的通知、常建2007142號關于調整城市房屋拆遷補償最低標準的通知執(zhí)行。6.1.4拆遷組織1、由常州市土地收購儲備中心成立項目組。2、通過拆遷招標，委托1-2個拆遷公司實施拆遷。3、公示選擇1

37、-2個評估單位進行評估。6.2拆遷補償及獎勵1、拆遷基價在市拆遷辦頒發(fā)拆遷許可證后，由評估公司按市場價評估后公布。2、為加快推進拆遷工作，拆遷分三期進行，并采用以下獎勵措施：2.1、住宅房屋：以被拆遷私房所有人、公房承租人為獎勵對象，獎勵標準為： 自拆遷許可證規(guī)定的拆遷起始日期后40日內搬遷并交出被拆遷房屋鑰匙的，獎勵15000元； 自拆遷許可證規(guī)定的拆遷起始日期后4150日內搬遷并交出被拆遷房屋鑰匙的，獎勵10000元； 自拆遷許可證規(guī)定的拆遷起始日期后5160日內搬遷并交出被拆遷房屋鑰匙的，獎勵5000元。2.2、非住宅房屋：自拆遷許可證規(guī)定的拆遷起始日起40日內搬遷并交出被拆遷房屋鑰匙的

38、，以房屋所有權人為獎勵對象，獎勵標準為： 被拆遷房屋建筑面積在50平方米以下的，獎勵15000元； 被拆遷房屋建筑面積在50100平方米的，獎勵20000元； 被拆遷房屋建筑面積在100500平方米的，獎勵25000元； 被拆遷房屋建筑面積在5001000平方米的，獎勵30000元； 被拆遷房屋建筑面積在1000平方米以上的，獎勵35000元。3、放棄購買安置房、定銷商品房、經(jīng)濟適用房的給予房屋評估價6% 的補貼。4、住改非房屋補償辦法：按常州市城市房屋拆遷補償估價技術細則（常建2008318號）有關規(guī)定進行補償。5、無證建筑（配合簽約的，無證建筑的處理以下述標準執(zhí)行；一旦進入行政、司法程序，

39、均以房屋所有權證載明的面積為準）：（1）單元式住宅：、已封閉的權證外陽臺可按評估基準價進行補償，未封閉權證外陽臺可按評估基準價的90%進行補償，可計入產(chǎn)權調換或申購定銷商品房面積，不重復計算。、單元式住宅樓房首層帶院沒有陽臺的，可按二樓陽臺的投影面積一半計算，已封閉的可按評估基準價進行補償，未封閉的可按評估基準價的90%進行補償，可計入產(chǎn)權調換或申購定銷商品房面積，不重復計算。、同一單元、同一戶型（不含底層、頂層）的面積有差異的，按“就高不就低”的原則給予補償，可計入產(chǎn)權調換或申購定銷商品房面積。底層、頂層作為參照或被參照必須剔除不可比因素，才可應用本政策。、平改坡（可獨立居住使用）：有審批手

40、續(xù)的平改坡，按建筑外圍的水平投影面積每平方米1000元給予補償（不含裝修）；無審批手續(xù)的平改坡，按建筑外圍的水平投影面積每平方米700元給予補償（不含裝修）；但平改坡部分的面積均不計入產(chǎn)權調換或申購定銷商品房面積。、底層院內自行搭建的，按重置成新價的2倍進行補償，不計入產(chǎn)權調換或申購定銷商品房面積。（2）一體建造非成套自建房：、超長超寬類型：與有證房屋一體建造超過權證面積10%以內的，經(jīng)認定后按有證房評估（可計入產(chǎn)權調換或申購定銷商品房面積）；與有證房屋一體建造（超長超寬類型）超過權證面積10%以外的，經(jīng)認定后補償標準按房地產(chǎn)市場評估價的80%給予補償（不計入產(chǎn)權調換或申購定銷商品房面積）；、

41、超高類型：計算一體建造（超高類型）面積時二層建筑以檐口高度7.5米為界。二層建筑檐口高度7.5米以下部分按閣樓補償（2.2米以上部分可計入產(chǎn)權調換或申購定銷商品房面積，2.2米以下部分不計入產(chǎn)權調換或申購定銷商品房面積）。二層建筑檐口高度超過7.5米部分，按外圍展開面積每平方米200元補償（不計入產(chǎn)權調換或申購定銷商品房面積）。、權證外陽臺：與權證房屋一體建造的陽臺，按單元式住宅陽臺的補償辦法執(zhí)行（可計入產(chǎn)權調換或申購定銷商品房面積）；（3）非一體建造非成套自建房、2004年10月29日市政府關于整治違法建設的通知公布后建造的無證房屋，不予補償。、2001年6月21日至2004年10月28日間

42、建造的無證房屋，由拆遷人按被拆遷房屋的重置成新價格予以貨幣補償。被拆遷人不可以選擇房屋產(chǎn)權調換或申購定銷商品房。、1996年1月1日至2001年6月20日間建造的無證房屋，按其房屋重置成新價格的3倍予以貨幣補償。被拆遷人不可以選擇房屋產(chǎn)權調換或申購定銷商品房。、1990年4月2日至1995年12月31日間建造的無證房屋，按其房屋重置成新價的4倍予以貨幣補償。被拆遷人不可以選擇房屋產(chǎn)權調換或申購定銷商品房。6.3安置方式 本項目采用產(chǎn)權調換和貸幣補償兩種形式，由被拆遷人自行選擇。第七章 環(huán)境保護7.1環(huán)境保護法規(guī)中華人民共和國環(huán)境保護法主席令（第22號）建設項目環(huán)境保護管理條例國務院令（第253

43、號）環(huán)境空氣質量標準（GB3095-96）建筑施工場界噪聲限值（GB12523-90）城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準（GB3096-93）污水綜合排放標準（GB8978-1996）常州市建筑施工噪聲管理規(guī)定7.2環(huán)境影響預測（1）地表水環(huán)境影響項目施工期將產(chǎn)生一定的生產(chǎn)廢水。盡管量不大，但仍需做到：生產(chǎn)廢水經(jīng)沉淀達標后排入附近河道。（2）大氣環(huán)境影響項目施工期車輛運輸和機械施工排放的廢氣和粉塵對施工區(qū)域環(huán)境空氣將有一定的影響，但其影響性質是短期的和可逆的，且影響范圍有限，只要加強管理，采用一定的防治抑塵措施，施工期工程對環(huán)境空氣的影響完全可以控制到最小程度，為施工區(qū)域環(huán)境空氣所承受。（3）聲環(huán)境影響施工

44、期噪聲將對周邊居民影響不大。施工期噪聲對施工作業(yè)人員和現(xiàn)場管理人員產(chǎn)生的影響較大，需采取隔聲降噪和勞動保護措施。（4）固體廢物根據(jù)對項目內容的分析，工程施工期固體廢棄物主要為工程棄渣和少量的生活垃圾。由于該項目收儲和前期開發(fā)項目，建筑垃圾多，必須及時清運。（5）生態(tài)環(huán)境影響項目區(qū)對生物量和區(qū)域的生物多樣性較少造成影響。7.3環(huán)境污染防治措施（1）大氣環(huán)境保護措施施工期間要做到文明施工，根據(jù)施工計劃制定防止揚塵污染的措施（如灑水滅塵），定時對車輛進行沖洗。該區(qū)域內嚴禁建設嚴重污染環(huán)境空氣的燃煤鍋爐等供熱設備，供熱應選擇天然氣作為能源,在道路沿線種植喬灌結合的綠化帶來降低汽車尾氣對該區(qū)域的大氣環(huán)境

45、造成的影響。（2）聲環(huán)境保護措施施工期合理調整施工時間，文明施工，采用簡易隔聲屏障等措施減輕對鄰近居民的影響，對現(xiàn)場施工人員按GB12348-90工業(yè)企業(yè)噪聲衛(wèi)生標準的要求合理安排作業(yè)時間。污水處理站采用室內式，高噪聲設備盡量安置于室內或地下，露天設備預留50m以上的防護距離，減輕機械設備運行噪聲對周圍環(huán)境的影響。（3）固體廢物處置措施施工期產(chǎn)生的棄渣應盡可能回用于本工程或者其它工程，無法回用的應及時清運，運往政府指定的建筑垃圾倒場處置。生活垃圾應及時由環(huán)衛(wèi)部門收集運往垃圾填埋場填埋。（4）生態(tài)環(huán)境保護措施該項目在設計和施工階段應盡可能避免不利的生態(tài)影響，要保持與環(huán)境的和諧感，切實做到利用地形

46、、配合地形、地盡其用。提高施工人員的保護意識，加強環(huán)境管理和環(huán)境監(jiān)理。（5）加強環(huán)境管理與監(jiān)控嚴格執(zhí)行國家環(huán)境保護的“三同時”制度，環(huán)保設施與本項目同時竣工，并經(jīng)過當?shù)丨h(huán)保部門檢查驗收合格后，方可正式營運；設置環(huán)保管理科室，制訂各項環(huán)保管理規(guī)章，配備環(huán)境管理人員和儀器設備，加強環(huán)境監(jiān)測和環(huán)境管理，實施排污口規(guī)范化和污染物總量控制，將各項環(huán)保措施落到實處。7.4環(huán)保指標1、水質指標保持在國家二級飲用水標準以上。2、大氣環(huán)境控制在國家二級標準之內，空氣污染指數(shù)小于100，空氣中可吸入顆粒物年平均不大于0.1毫克/平方米，二氧化碳年平均不大于0.08毫克/平方米。7.5環(huán)境影響結論項目施工期會產(chǎn)生少

47、量的廢氣、廢水、噪聲和固體廢棄物等污染物，在全面落實本評價中提出的各項環(huán)保措施后，污染物對環(huán)境影響較小，區(qū)域生態(tài)環(huán)境的完整性和穩(wěn)定性不會遭到破壞，生態(tài)環(huán)境質量將得到一定的保護和改善,該項目的建設從環(huán)境保護角度而言具有可行性。第八章 建設單位基本職能與機構設置8.1基本職能常州市土地收購儲備中心是受市政府委托，在常州市土地收購儲備委員會的領導和監(jiān)管下，代表市政府具體實施土地收購、儲備、前期開發(fā)和供應工作的指定工作機構,主要有以下基本職能:1.根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市建設規(guī)劃、年度土地用地計劃和產(chǎn)業(yè)政策制定土地收購儲備計劃，經(jīng)市國土資源局審核并報市政府批準后，按計劃組織實施。2.受市政府委托，在

48、市國土資源局領導下，具體負責市區(qū)國有土地和集體土地進行收購、儲備、征用和前期開發(fā)，不斷挖掘市區(qū)可開發(fā)的存量用地，落實土地收儲和前期開發(fā)庫存，保障土地供應，提高凈地供應比例。3.按市場化原則開展資金運作，財務實行獨立核算，收支兩條線管理，接受市國土資源局、市財政局的指導和監(jiān)督。4.充分利用暫不具備出讓的儲備地塊，開展資產(chǎn)管理和經(jīng)營。8.2機構設置常州市土地收購儲備中心設主任、副主任各一名，下設綜合科、土地收儲科和前期開發(fā)科。綜合科：1、負責本單位日常內務活動，具體包括公文管理、宣傳接待、車輛管理、外部協(xié)調、固定資產(chǎn)管理、日常采購和各項后勤管理等；2、負責公文和報表管理，具體包括文件收發(fā)、檔案管理

49、、報表匯總分析、工作計劃制定、工作總結撰寫、綜合信息收集和政策理論研究等；3、負責財務信貸工作，具體包括會計核算、財務審核、融資活動、經(jīng)費控制等；4、負責儲備地塊管理，具體包括儲備資產(chǎn)接管，地上建筑物租賃，年租金收繳等。土地收儲科：1、負責調查和計劃制定，具體包括地塊情況調查、中長期收儲規(guī)劃擬定、年度收儲計劃制定等；2、負責控規(guī)委托，具體包括提請控規(guī)設計，建議規(guī)劃方案調整審定，辦理規(guī)劃手續(xù)等；3、負責地塊收購，具體包括收購申請受理、地塊權屬核查、收購成本測算、會審方案擬定、土地和資產(chǎn)評估委托、收購合同草擬、地塊搬遷跟蹤管理、土地權證變更、協(xié)助做好土地交接的前期準備工作等。前期開發(fā)科：1、負責拆

50、遷方案擬定，具體包括拆遷項目選擇、拆遷計劃擬定、拆遷成本分析與概算編制等；2、負責拆遷前期準備，具體包括拆遷手續(xù)辦理、工程招標組織、工程審計委托、拆遷方案落實等；3、負責拆遷進程管理，具體包括施工隊伍管理、工程進度督查、拆遷成本控制、現(xiàn)場安全管理、信訪接待組織、內外協(xié)調活動及工程結算與審計等；4、負責拆房工程，具體包括拆房方案制定、拆房收入測算、拆房招標組織、現(xiàn)場安全管理、工程驗收和審計等。第九章 項目建設周期及工程進度安排9.1項目建設周期預計本項目需十六個月完成,2009年09月1日2010年12月31日。工程進度及時間安排見下表。表9-1 項目建設周期表開發(fā)內容項目前期拆遷土地平整等時間

51、4個月10個月2個月9.2項目實施進度計劃表表9-2 項目實施進度表 時間內容項目實施周期（2009.09起）2009.09-2009.122010.012010.102010.11-2010.12項目前期準備收購、拆遷方案制定拆遷土地平整后期第十章 投資估算和資金籌措10.1估算依據(jù)1、常州市城市房屋拆遷管理辦法（常政發(fā)2007105號）2、常州市城市房屋拆遷補償估價技術細則（常建2008318號）3、關于調整市區(qū)城市房屋搬遷補助費等標準的通知（常建2008319號）10.2估算范圍地上拆除總建筑面積180734.18平方米。平整土地69.66公頃，約合1045畝。本估算包括以下內容：（1）

52、收儲費用（2）拆遷費用（3）基礎設施費用（4）其他費用10.3估算原則及方法1、廠房、常州市苗圃、消防支隊、村級空地等收儲按照120萬元/畝進行收儲。2、根據(jù)工程資料，參照地區(qū)現(xiàn)行定額價格水平及有關文件，拆遷費用采用該地區(qū)同類工程技術經(jīng)濟指標進行估算。住宅房拆遷補償按3700元/平方米，營業(yè)用房按5500元/平方米，辦公用房按3000元/平方米。3、基礎設施費主要是土地平整費，按3000元/畝計算。4、其他費用的計算標準（1）管理費用按（收儲+拆遷+基礎設施費）的1計。（2）基本預備費按（收儲+拆遷+基礎設施費）的8計。（3）建設期利息按長期貸款年利率5.94計。10.4總投資估算總投資按收儲費用、拆遷、基礎設施費及其它費用四塊計算。1、收儲費用已完成收儲部分費用：434畝*120萬元/畝52080萬元需進行收儲部分費用：358.85畝*120萬元/畝43062萬元收儲費用合計：52080+43062=95142萬元2、拆遷費用a、住宅拆遷費用：表10-1 住宅拆遷費用計算一覽表序號費用名稱計算過程測算值（萬元）1房屋補償159994.6×3700元/59198 2各項費