某房地產(chǎn)營銷策劃報(bào)告

1、“加州藍(lán)灣”營銷策劃報(bào)告新加坡豪斯機(jī)構(gòu)重慶兆邦公司2005年10月第一部分 內(nèi)江房地產(chǎn)市場概述 目前住宅市場描述 目前商業(yè)市場描述 市場發(fā)展前景預(yù)測目前住宅市場描述目前其住宅市場尚起步階段，具有以下特點(diǎn)： 開發(fā)商多為內(nèi)江本地企業(yè),總體實(shí)力不強(qiáng)； 項(xiàng)目品質(zhì)普遍不高,建筑形態(tài)多為多層和小高層，小部分為高層； 項(xiàng)目多集中在東興區(qū)； 住宅銷售情況良好，基本無滯銷情況； 一次性付款方式占30%左右，大大高于其他城市的平均水平；目前住宅市場描述v 主力暢銷戶型為90135的三房、四房， 平均單價(jià)在12001600元/之間；v 現(xiàn)場銷售中心包裝不理想；v 售樓人員服務(wù)意識欠缺，綜合素質(zhì)普遍不高；v 人們對居

2、住環(huán)境、建筑質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)與管理、社區(qū)配套的要求日漸提高；v 消費(fèi)者對小高層、高層物業(yè)形態(tài)亦開始接受。目前商業(yè)市場描述v東興區(qū)的鄰街商業(yè)鋪面由于規(guī)劃不到位，同質(zhì)化嚴(yán)重，導(dǎo)致空置率較高；v休閑、娛樂、餐飲主要集中在市中區(qū)沿江路；v目前僅有一個(gè)大型購物中心卓爾購物廣場和一個(gè)商品批發(fā)市場；目前商業(yè)市場描述v即將完工的科技生活城將為該市的商業(yè)市場注入一股新的力量；v卓爾購物廣場的營業(yè)會逐步帶動?xùn)|興區(qū)商業(yè)的發(fā)展；v大量在建樓盤的交房入住，使消費(fèi)群體擴(kuò)大，屆時(shí)，濱江地帶的生活、購物、飲食、休閑氣氛能給濱江商業(yè)的發(fā)展提供有力保障。市場前景預(yù)測 v房地產(chǎn)市場發(fā)展空間較大；v市場需求量近一兩年內(nèi)將有較大提升；v

3、開發(fā)熱點(diǎn)主要集中在西林經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、東桐路與臨街路沿線;v濱江地段將會是房地產(chǎn)發(fā)展熱點(diǎn)中的熱點(diǎn)；市場前景預(yù)測 v濱江地段將成為一體化商業(yè)中心v投資意識開始逐步增強(qiáng)，v消費(fèi)者逐步由感性向理性過渡。第二部分 項(xiàng)目分析 v項(xiàng)目SWOT分析v市場定位v核心價(jià)值定位v潛在價(jià)值分析 v目標(biāo)客戶群內(nèi)江各階層的高端群體 v部分規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢/S 劣勢/W 機(jī)會/O 威脅/T優(yōu)勢/Sv區(qū)位優(yōu)勢:項(xiàng)目地處臨江路羅家嘴交通位優(yōu)勢明顯；v景觀：一線江景v規(guī)劃與配套：規(guī)模大;地標(biāo)性建筑群;建筑體外立面有質(zhì)感;大陽臺全采光;v發(fā)展空間:游泳池、會所;智能化安全設(shè)備;專業(yè)化物業(yè)管理劣勢/Wv街道陳舊，周

4、邊環(huán)境差；v目前濱江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展比較落后，商業(yè)部分經(jīng)濟(jì)價(jià)值不高；v開發(fā)商為外來開發(fā)商，無品牌優(yōu)勢。機(jī)會/Ov內(nèi)江經(jīng)濟(jì)增長率高，人口基數(shù)大，城市化進(jìn)程快，需求量大；v房地產(chǎn)市場運(yùn)行向規(guī)劃范發(fā)展；v房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)上漲趨勢；v本項(xiàng)目產(chǎn)品所屬的細(xì)分市場在市場上認(rèn)可的程度較高；v該市消費(fèi)者對江景房優(yōu)勢有一定的認(rèn)可，對電梯房慢慢開始接受。威脅/Tv工程進(jìn)度、預(yù)售許可證的辦理延后有可能使銷售錯(cuò)過旺季（春節(jié)）；v特色商業(yè)經(jīng)濟(jì)地帶尚未形成，本項(xiàng)目的商業(yè)面積在銷售上將會有一定的難度；v競爭對手的陸續(xù)開盤銷售，會分化部分客戶。市場定位濱江全景觀濱江全景觀高層豪宅高層豪宅核心價(jià)值v 地段絕佳的地理位置；v 景觀豐富的江

5、景資源；v 配套園林、綠化，會所，游池，電梯等；v 建筑現(xiàn)代、質(zhì)感、經(jīng)典；v 戶型明朗、氣派，動靜分離。潛在價(jià)值v政府對濱江地段沿線的改造，將極大的帶動濱江區(qū)域的升值空間；v文化街區(qū)鳳窩街，緊鄰項(xiàng)目的西北側(cè)，將是本項(xiàng)目打造文化品牌的一大賣點(diǎn)；v2005年四川省的高考狀元皆出自內(nèi)江，具有良好的教育文化底蘊(yùn)和氛圍，對周邊區(qū)域影響較大，一定程度上帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。目標(biāo)客戶群內(nèi)江各階層的高端群體 按職業(yè)分 按收入分（高收入階層） 按區(qū)域職業(yè)v 政府、企事業(yè)單位中、高層職員；v 學(xué)校教職員工；v 私營企業(yè)主、個(gè)體工商戶；v 醫(yī)生、律師、會計(jì)師等 ；v 其它。區(qū)域v 東興區(qū)、市中區(qū)主力客戶；v 周邊區(qū)

6、、縣邊緣客戶。部分規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 安全防范建議 內(nèi)部規(guī)劃配套建議 安全防范建議 建議做成封閉式小區(qū)，相對獨(dú)立； 配置安防等智能化設(shè)施，設(shè)立三重門禁系統(tǒng)； 商業(yè)、車流、人流入口分開，減少干擾，增強(qiáng)安全性； 水、電、氣三表出戶。內(nèi)部規(guī)劃配套建議 園林景觀：應(yīng)與濱江整體景觀規(guī)劃協(xié)調(diào)融合，同時(shí)體現(xiàn)一定人文特性； 設(shè)備：建議配置品牌高速電梯，電梯大堂裝修應(yīng)有檔次，星級酒店設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，以彰顯尊貴特性； 會所：須體現(xiàn)當(dāng)?shù)匦蓍e習(xí)慣。建議：健身房、閱覽書吧、咖啡館、棋牌室；戶外臨水景休閑區(qū)等；第三部分 營銷推廣 總體定位 推廣主題：尊貴與榮耀 階段推廣： 推廣計(jì)劃 銷售策略 廣告平面表現(xiàn)(見附件)總體定位 住宅高品

7、質(zhì)，尊貴生活社區(qū) 商業(yè)濱江餐飲、休閑、娛樂風(fēng)情街推廣主題尊貴與榮耀尊貴與榮耀 階段推廣 濱江全景觀高層豪宅； 水岸豪宅新坐標(biāo)； 首席華府，領(lǐng)銜甜城； 加洲藍(lán)灣，只為尊貴的您打造。推廣計(jì)劃 預(yù)熱期 開盤期 強(qiáng)銷期 持續(xù)期銷售策略 定價(jià)策略 銷售渠道 銷售方式廣告平面表現(xiàn)廣告平面表現(xiàn) LOGO設(shè)計(jì)方案 LOGO基礎(chǔ)應(yīng)用 形象稿及階段推廣稿 戶外看板 現(xiàn)場包裝（圍墻，迎風(fēng)旗）LOGO設(shè)計(jì)方案 通過辛勤的工作獲得財(cái)富才是人生的大快事。通過辛勤的工作獲得財(cái)富才是人生的大快事。一個(gè)人一生可能愛上很多人，等你獲得真正屬于你的幸一個(gè)人一生可能愛上很多人，等你獲得真正屬于你的幸福后，你就會明白以前的傷痛其實(shí)是一

8、種財(cái)富，它讓你福后，你就會明白以前的傷痛其實(shí)是一種財(cái)富，它讓你學(xué)會更好地去把握和珍惜你愛的人。學(xué)會更好地去把握和珍惜你愛的人。21.11.2215:0815:08:07人只有為自己同時(shí)代人的完善，為他們的幸福而工作，人只有為自己同時(shí)代人的完善，為他們的幸福而工作，他才能達(dá)到自身的完善。他才能達(dá)到自身的完善。每項(xiàng)事業(yè)成功都離不開選擇，而只有不同尋常的選擇才每項(xiàng)事業(yè)成功都離不開選擇，而只有不同尋常的選擇才會獲取不同尋常的成功。會獲取不同尋常的成功。15:08:0715:0821.11.22論命運(yùn)如何，人生來就不是野蠻人，也不是乞討者。人論命運(yùn)如何，人生來就不是野蠻人，也不是乞討者。人的四周充滿真正

9、而高貴的財(cái)富的四周充滿真正而高貴的財(cái)富身體與心靈的財(cái)富。身體與心靈的財(cái)富。人生沒有彩排，每一個(gè)細(xì)節(jié)都是現(xiàn)場直播。人生沒有彩排，每一個(gè)細(xì)節(jié)都是現(xiàn)場直播。對產(chǎn)品質(zhì)量來說，不是對產(chǎn)品質(zhì)量來說，不是100分就是分就是0分。分。成功的經(jīng)理人員在確定組織和個(gè)人的目標(biāo)時(shí)，一般是現(xiàn)成功的經(jīng)理人員在確定組織和個(gè)人的目標(biāo)時(shí)，一般是現(xiàn)實(shí)主義的。他們不是害怕提出高目標(biāo)，而是不讓目標(biāo)超實(shí)主義的。他們不是害怕提出高目標(biāo)，而是不讓目標(biāo)超出他們的能力。出他們的能力。管理就是決策。管理就是決策。15:0815:08:0721.11.22經(jīng)營管理，成本分析，要追根究底，分析到最后一點(diǎn)。經(jīng)營管理，成本分析，要追根究底，分析到最后一

10、點(diǎn)。再實(shí)踐。再實(shí)踐。2021年年11月月22日星期一日星期一15時(shí)時(shí)08分分7秒秒世上并沒有用來鼓勵(lì)工作努力的賞賜，所有的賞賜都只世上并沒有用來鼓勵(lì)工作努力的賞賜，所有的賞賜都只是被用來獎(jiǎng)勵(lì)工作成果的。是被用來獎(jiǎng)勵(lì)工作成果的。除了心存感激還不夠，還必須雙手合十，以拜佛般的虔除了心存感激還不夠，還必須雙手合十，以拜佛般的虔誠之心來領(lǐng)導(dǎo)員工。誠之心來領(lǐng)導(dǎo)員工。2021年年11月月22日日15時(shí)時(shí)08分分15:08:07預(yù)防是解決危機(jī)的最好方法。預(yù)防是解決危機(jī)的最好方法。我們不一定知道正確的道路在哪里，但卻不要在錯(cuò)誤的我們不一定知道正確的道路在哪里，但卻不要在錯(cuò)誤的道路上走得太遠(yuǎn)。道路上走得太遠(yuǎn)。不

11、要把所有的雞蛋放在同一個(gè)籃子里。不要把所有的雞蛋放在同一個(gè)籃子里。用他，就要信任他用他，就要信任他;不信任他，就不要用他。不信任他，就不要用他。溝通再溝通。溝通再溝通。2021年年11月月22日星期一日星期一多掙錢的方法只有兩個(gè)：不是多賣，就是降低管理費(fèi)。多掙錢的方法只有兩個(gè)：不是多賣，就是降低管理費(fèi)。我所做的，就是創(chuàng)辦一家由我管理業(yè)務(wù)并把我們的錢放我所做的，就是創(chuàng)辦一家由我管理業(yè)務(wù)并把我們的錢放在一起的合伙人企業(yè)。我將保證你們有在一起的合伙人企業(yè)。我將保證你們有5%的回報(bào)，并在的回報(bào)，并在此后我將抽取所有利潤的此后我將抽取所有利潤的50%。請示問題不要帶著問題請示，要帶著方案請示。匯報(bào)工請示

12、問題不要帶著問題請示，要帶著方案請示。匯報(bào)工作不要評論性地匯報(bào)，而要陳述性的匯報(bào)。作不要評論性地匯報(bào)，而要陳述性的匯報(bào)。2021年年11月月22日日在漫長的人生旅途中，有時(shí)要苦苦撐持暗無天日的境遇；在漫長的人生旅途中，有時(shí)要苦苦撐持暗無天日的境遇；有時(shí)卻風(fēng)光絕項(xiàng)，無人能比。有時(shí)卻風(fēng)光絕項(xiàng)，無人能比。溝通是管理的濃縮。溝通是管理的濃縮。21.11.2215:08:0715:08員工培訓(xùn)是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)最小，收益最大的戰(zhàn)略性投資。員工培訓(xùn)是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)最小，收益最大的戰(zhàn)略性投資。人類被賦予了一種工作，那就是精神的成長。人類被賦予了一種工作，那就是精神的成長。企業(yè)發(fā)展需要的是機(jī)會，而機(jī)會對于有眼光的領(lǐng)導(dǎo)人來企

13、業(yè)發(fā)展需要的是機(jī)會，而機(jī)會對于有眼光的領(lǐng)導(dǎo)人來說，一次也就夠了。說，一次也就夠了。21.11.2221.11.22發(fā)展和維護(hù)他們的家發(fā)展和維護(hù)他們的家;至于女子呢至于女子呢?則是努力維護(hù)家庭的則是努力維護(hù)家庭的秩序，家庭的安適和家庭的可愛。秩序，家庭的安適和家庭的可愛。猶豫不決固然可以免去一些做錯(cuò)事的可能，但也失去了猶豫不決固然可以免去一些做錯(cuò)事的可能，但也失去了成功的機(jī)會。成功的機(jī)會。管理是一種嚴(yán)肅的愛。管理是一種嚴(yán)肅的愛。21.11.2215:0821.11.22選擇選擇?選擇這個(gè)詞對我來說太奢侈了。選擇這個(gè)詞對我來說太奢侈了。沒有商品這樣的東西。顧客真正購買的不是商品，而是沒有商品這樣的

14、東西。顧客真正購買的不是商品，而是解決問題的辦法。解決問題的辦法。一個(gè)人被工作弄得神魂顛倒直至生命的最后一息，這的一個(gè)人被工作弄得神魂顛倒直至生命的最后一息，這的確是幸運(yùn)。確是幸運(yùn)。從管理的角度來講，兩點(diǎn)之間最短的距離不一定是一條從管理的角度來講，兩點(diǎn)之間最短的距離不一定是一條直線，而是一條障礙最小的曲線。直線，而是一條障礙最小的曲線。15:0821.11.2215:08:07自覺心是進(jìn)步之母，自賤心是墮落之源，故自覺心不可自覺心是進(jìn)步之母，自賤心是墮落之源，故自覺心不可無，自賤心不可有。無，自賤心不可有。2021/11/2221.11.2221.11.22切實(shí)執(zhí)行你的夢想，以便發(fā)揮它的價(jià)值，

15、不管夢想有多切實(shí)執(zhí)行你的夢想，以便發(fā)揮它的價(jià)值，不管夢想有多好，除非真正身體力行，否則，永遠(yuǎn)沒有收獲。好，除非真正身體力行，否則，永遠(yuǎn)沒有收獲。一個(gè)有堅(jiān)強(qiáng)心志的人，財(cái)產(chǎn)可以被人掠奪，勇氣卻不會一個(gè)有堅(jiān)強(qiáng)心志的人，財(cái)產(chǎn)可以被人掠奪，勇氣卻不會被人剝奪的。被人剝奪的。時(shí)間和結(jié)構(gòu)。時(shí)間和結(jié)構(gòu)。15:0821.11.2221.11.22南懷瑾說：南懷瑾說：“心中不應(yīng)該被蓬茅堵住，而應(yīng)海闊天空，心中不應(yīng)該被蓬茅堵住，而應(yīng)海闊天空，空曠得纖塵不染。道家講空曠得纖塵不染。道家講清虛清虛，佛家講空，空到極，佛家講空，空到極點(diǎn)，清虛到極點(diǎn)，這時(shí)候的智慧自然高遠(yuǎn)，反應(yīng)也就靈點(diǎn)，清虛到極點(diǎn)，這時(shí)候的智慧自然高遠(yuǎn)，反應(yīng)也就靈敏。敏?！?/p>