我國住房公積金存在的問題和對(duì)策

1、 嘉應(yīng)學(xué)院 年 級(jí): 2011級(jí) 學(xué) 號(hào): 姓 名: 林xx 專 業(yè): 地理信息系統(tǒng)（國土與房地產(chǎn)信息管理） 題目：我國現(xiàn)行住房公積金存在的問題和對(duì)策 指導(dǎo)老師：謝xx老師 二零一三年六月六號(hào) 正文 我國現(xiàn)行住房公積金存在的問題和對(duì)策【摘要】建立住房公積金制度是我國城鎮(zhèn)住房制度改革的重要內(nèi)容和中心環(huán)節(jié)。住房公積金的使用和管理是房改的中心環(huán)節(jié),關(guān)系到整個(gè)房改工作的成敗。論文首先闡述了住房公積金制度的相關(guān)概述,對(duì)我國住房公積金制度以及大慶市住房公積金管理中存在的問題進(jìn)行了分析,并提出完善的建議?！娟P(guān)鍵詞】住房公積金問題分析完善建議 前言：住房公積金制度是我國在九十年代初吸收新加坡公積金制度的基礎(chǔ)上

2、,結(jié)合中國的具體國情建立和發(fā)展起來的社會(huì)住房保障體制,是我國進(jìn)一步深化住房制度改革必不可少的一項(xiàng)社會(huì)制度,在20多年的發(fā)展過程中,為解決居民住房,拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)做出了重要貢獻(xiàn),也日益暴露出嚴(yán)峻問題。這項(xiàng)制度從建立之初就存在著制度不完善、管理不科學(xué)等問題,大部分資金沉淀。無論是從住房公積金制度的發(fā)展還是從人民的利益出發(fā);無論是從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)角度還是從國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來看,研究我國住房公積金制度的改革和完善都具有較為重要的理論意義和實(shí)踐價(jià)值。一、住房公積金制度概述1. 1住房公積金的概念。住房公積金,是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)

3、團(tuán)體(以下統(tǒng)稱單位)及其在職職工繳存的長期住房儲(chǔ)金。1.2 實(shí)施住房公積金制度的意義。實(shí)行住房公積金制度,對(duì)于建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的住房制度,加快了城鎮(zhèn)住房建設(shè)的步伐,實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化,提高職工解決自住住房的能力,改變著職工住房消費(fèi)觀念,建立新的住房建設(shè)融資渠道,逐步完善住房保障制度都具有非常重要的意義。二、我國住房公積金的現(xiàn)狀 2.1、房價(jià)居高不下,居民購買力下降,近半住房公積金在銀行里面閑置。貸款購商品房的人都知道,低利率是住房公積金貸款最大的優(yōu)點(diǎn),在當(dāng)前許多地方讓老百姓咋舌的房價(jià)面前,理應(yīng)不愁貸不出去,也不愁沒人來貸。但就全國而言,公積金的運(yùn)用率也只有58%左右,大部分省市

4、普遍面臨運(yùn)用率不足的壓力。也就是說,全國將近一半住房公積金在銀行里面“睡覺”。住房公積金覆蓋率低。由于企業(yè)改制,有些企業(yè)處于倒閉的邊緣,沒有力量開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)。身份不同待遇不同。即使同一單位內(nèi),對(duì)編內(nèi)職工和編外職工也有所區(qū)別,城鎮(zhèn)非公有經(jīng)濟(jì)組織很少建立住房公積金制度。2.2、住房公積金管理不完善,使用條件限制太多。目前,大部分有改善住房需求的城鎮(zhèn)職工因?yàn)闆]有建立住房公積金賬戶,而無法獲得住房公積金貸款,而有些已經(jīng)建立公積金賬戶的行政事業(yè)單位職工,卻因住房條件相對(duì)較好而缺乏貸款購房的內(nèi)在需求。以北京市為例,2005年成交的商品房有60%都是外地人購買,而在本地居民購買的40%的商品房中,繳存了住房

5、公積金的職工所占比例很小。另外,手續(xù)繁瑣、審批時(shí)間長,也是影響職工使用公積金貸款積極性的重要原因。一些地方房產(chǎn)管理部門在辦理房產(chǎn)抵押、評(píng)估等業(yè)務(wù)時(shí)設(shè)置障礙較多,公積金管理中心個(gè)人住房貸款基本采取繳存人聯(lián)保方式放貸,貸款余額及規(guī)模受到較大限制。事實(shí)上,和“三險(xiǎn)”一樣,住房公積金也是一種強(qiáng)制性社會(huì)福利,但未能享受到這項(xiàng)福利的人并不在少數(shù)。 2.3 住房公積金大量閑置的同時(shí),產(chǎn)生負(fù)面效應(yīng)。挪用住房公積金或以住房公積金為抵押從而騙取公款的案件屢屢出現(xiàn),建設(shè)部住房公積金監(jiān)督管理司有關(guān)人士透露,全國住房公積金歸集情況統(tǒng)計(jì)檢查發(fā)現(xiàn),各種違規(guī)項(xiàng)目和貸款高達(dá)70多億元,涉案數(shù)字之大,往往令人瞠目結(jié)舌。 2.4

6、投資手段單一,未能有效實(shí)現(xiàn)資金的保值增值。我國目前“低進(jìn)低出”的利率制度可能因?yàn)橥ㄘ浥蛎浀仍蚨沟霉e金余額不能達(dá)到保值,而增值上渠道的單一性又無法使公積金的資金在短期內(nèi)得到快速增長。隨著國企改革力度的加大,國退民進(jìn),大量職工改變身份,臨時(shí)、短期、異地就業(yè)十分普遍,目前這種狀況,指望民營和私營業(yè)主主動(dòng)繳交住房公積金是不現(xiàn)實(shí)的。面對(duì)儲(chǔ)蓄投資的多樣化選擇,公積金這種被動(dòng)、消極式的融資方式也將越來越難適應(yīng)環(huán)境的變化,公積金政策的優(yōu)勢(shì)也將逐步弱化。 2.5 風(fēng)險(xiǎn)防范壓力大。住房公積金制度政策性強(qiáng),涉及面廣,由于發(fā)展時(shí)間短,經(jīng)驗(yàn)不足,在資金的管理和使用過程中難免出現(xiàn)這樣或那樣的問題,中心自身管理制度方

7、面存在問題,內(nèi)部控制機(jī)制不健全或違規(guī)操作導(dǎo)致公積金的風(fēng)險(xiǎn)。行政風(fēng)險(xiǎn)指政府運(yùn)用行政手段,強(qiáng)行擠占、挪用住房公積金而造成的公積金風(fēng)險(xiǎn)。另外,有些情況是由于為住房公積金貸款提供擔(dān)保的擔(dān)保公司注冊(cè)資本不足以承擔(dān)所擔(dān)保的住房公積金貸款額,因此產(chǎn)生的住房公積金風(fēng)險(xiǎn)。 2.6 缺乏有效的監(jiān)管機(jī)制。目前,以挪用住房公積金或以住房公積金為抵押從而騙取貸款的案件卻屢屢出現(xiàn),涉案數(shù)目之大令人觸目驚心。利用職務(wù)之便,或監(jiān)守自盜,或內(nèi)外勾結(jié),使住房公積金陷入風(fēng)險(xiǎn)之中,使住房公積金管理中心主任成為高危職務(wù)。如:湖南郴州市住房公積金管理中心主任李樹彪,利用職權(quán)多次向銀行作抵押貸款,涉案金額達(dá)1. 2億元,用于境外豪賭?？赡?/p>

8、的原因是機(jī)構(gòu)設(shè)置不規(guī)范,內(nèi)部管理控制不嚴(yán)。沒有實(shí)施細(xì)則、操作流程不規(guī)范,各項(xiàng)措施不配套,內(nèi)部監(jiān)控機(jī)制缺失,管理手段比較落后,考核目標(biāo)不清晰,考核措施不具有可操作性。三、完善住房公積金制度的對(duì)策建議（一）.改革住房公積金制度，建立有效的政策性住房金融體系政策性住房金融是一國住房金融體系的有機(jī)組成部分，他和商業(yè)性住房金融共同構(gòu)成一國完整的住房金融制度。我國政策性住房金融主要是住房公積金制度。正如我們前面所分析的，我國住房公積金制度存在許多缺點(diǎn)和弊端，難以發(fā)揮其應(yīng)有的作用。因此必須從以下幾方面改革現(xiàn)行的住房公積金制度，建立有效的政策性住房金融體系。  3.1.1將管理中心改制為真正的政策性

9、金融機(jī)構(gòu) 借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，把住房公積金管理中心改制為真正的政策性住房金融機(jī)構(gòu)。該制度安排的特點(diǎn)是：由政府的信譽(yù)擔(dān)保，為政府的住宅政策目標(biāo)服務(wù)；是一種以資金有條件讓渡(本息回流)為特征的融資活動(dòng)，從而與財(cái)政資金運(yùn)作相區(qū)別；享有政府的政策優(yōu)惠，如給予利息補(bǔ)貼或稅收減免等，從而不同于一般的商業(yè)性金融。這種定位清晰，能承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的獨(dú)立的金融實(shí)體主要負(fù)責(zé)公積金的保值、增值、公積金的賬戶管理、政策性的貨幣補(bǔ)貼和政策性的保險(xiǎn)等工作，而且也是規(guī)范我國住房公積金的會(huì)計(jì)、審計(jì)、信息披露、內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理和外部監(jiān)督機(jī)制的基礎(chǔ)。 3.1.2、以金融市場(chǎng)為基礎(chǔ)，實(shí)行公積金利率市場(chǎng)化 從國外住房金融的經(jīng)驗(yàn)來看，有活力的住房金融

10、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制應(yīng)該是從住房資金的籌措到住房資金的運(yùn)用都要以市場(chǎng)為基礎(chǔ)，這樣的住房金融體系才具有競(jìng)爭(zhēng)力和生命力。在20世紀(jì)60年代、70年代，許多國家政府采取措施把住房資金利率壓低到市場(chǎng)水平以下，結(jié)果造成住房資金短缺，比如英國、新西蘭、澳大利亞、美國等國家的實(shí)踐，證明控制利率是無益的，人為地壓低利率的做法已全部取消，這些國家已普遍實(shí)行利率市場(chǎng)化。在新加坡，公積金的存款利率是根據(jù)四大銀行的定期存款與儲(chǔ)蓄的平均利率確定的，并且每半年調(diào)整一次。即當(dāng)年1月至6月的公積金利率等于上年5月至10月的市場(chǎng)平均利率，當(dāng)年7月至12月的公積金利率等于上年11月至當(dāng)年4月的市場(chǎng)平均利率，同時(shí)規(guī)定了最低利率為2.5%，從而

11、保護(hù)公積金儲(chǔ)戶的利益，而我國采取的是比照銀行儲(chǔ)蓄活期利率，這實(shí)際上危害了儲(chǔ)戶的正當(dāng)利益，使這種在國外(比如新加坡、巴西、墨西哥等)運(yùn)行得相當(dāng)好的住房儲(chǔ)蓄制度在我國難以全面推行。利息是鼓勵(lì)人們住房儲(chǔ)蓄最主要的因素，低利率政策若考慮與通貨膨脹率掛鉤，則意味著儲(chǔ)戶存款貶值。許多發(fā)展中國家將存款利率與通貨膨脹掛鉤，并且總保證利率高于通貨膨脹率24個(gè)百分點(diǎn)來吸引居民儲(chǔ)蓄(比如智利、哥倫比亞等國家)，由此獲得了巨大成功。因此，應(yīng)實(shí)行公積金儲(chǔ)存利率市場(chǎng)化，靠有吸引力、競(jìng)爭(zhēng)力的正利率去吸引資金，高效率地籌集住房資金，從而使住房信貸資金有充足而穩(wěn)定的來源。同時(shí)，也要實(shí)行住房公積金貸款利率市場(chǎng)化，使住房貸款具有正

12、的實(shí)際利息，以保證住房公積金局能健康地運(yùn)營。 （2） 其他的對(duì)策3.2.1、實(shí)行自愿儲(chǔ)蓄，取消使用和提取限制，確保儲(chǔ)戶權(quán)益 目前住房公積金實(shí)行強(qiáng)制儲(chǔ)蓄，限制使用和提取，有違自主消費(fèi)和平等互利原則，不符合經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期中經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)多元化和消費(fèi)多元化的實(shí)際情況，同時(shí)造成大量住房公積金的沉淀，在一定程度上影響居民當(dāng)期消費(fèi)。實(shí)行住房公積金貸款利率市場(chǎng)化的自愿儲(chǔ)蓄后，可以通過開辟靈活多樣的儲(chǔ)蓄品種，采取多種利率、儲(chǔ)蓄獎(jiǎng)勵(lì)和稅收減免政策措施，擴(kuò)大住房信貸的資金來源。將個(gè)人購房融資原來享有的公積金貸款利率低于市場(chǎng)利率的優(yōu)惠改成財(cái)政貼息。政府可根據(jù)不同地區(qū)、不同家庭的收入，劃分不同的所得稅減免的優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)。個(gè)人在用公

13、積金歸還住房貸款時(shí)，按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)先抵扣個(gè)人所得稅，個(gè)人收入達(dá)不到個(gè)人所得稅起征點(diǎn)的，折算成一定額度的免息貸款額，免息部分由財(cái)政補(bǔ)貼給銀行。取消現(xiàn)有住房公積金的使用和提取限制，借鑒新加坡大公積金制度，擴(kuò)大公積金的使用范圍，確保儲(chǔ)戶住房公積金所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)。3.2.2 .擴(kuò)大住房公積金的覆蓋面。嚴(yán)格限定住房公積金享受群體住房公積金制度須針對(duì)低收入階層。將廣大中低收人職工納人住房公積金體系符合我們建制的根本目的,同時(shí)也是社會(huì)公平的具體體現(xiàn)大個(gè)體工商戶、自由職工者、進(jìn)城務(wù)工人員的建立力度。首先,降低準(zhǔn)入門檻。針對(duì)農(nóng)民工工資低以及非公有企業(yè)本身的不穩(wěn)定性等特點(diǎn),首先要“低門檻進(jìn)入”,在繳存基數(shù)、繳存比

14、例都應(yīng)與城鎮(zhèn)職工有所區(qū)別,要讓農(nóng)民工及非公有企業(yè)承擔(dān)得起。二是,完善管理辦法,拓寬使用范圍。允許他們?cè)谕獾?尤其是戶籍所在地)購建自住住房時(shí),提取住房公積金及申請(qǐng)住房公積金貸款。最后,分步實(shí)施,逐步到位。在個(gè)體工商戶、自由職工者、進(jìn)城務(wù)工人員中建立住房公積金制度是一項(xiàng)全新的事業(yè)。3.2.3. 改革現(xiàn)行住房公積金的投資策略。首先,住房公積金制度有必要增強(qiáng)投資基金的功能。第一,住房公積金增強(qiáng)投資基金的功能有利于公積金的保值增值。投資基金是目前國際上普遍采用的資金增值方式。其次,住房公積金制度增強(qiáng)投資基金功能是可行的,通過增加投資基金的功能,必然要尋找專業(yè)的基金管理公司,從而利用其具備專業(yè)知識(shí)的優(yōu)秀

15、團(tuán)隊(duì),運(yùn)用智慧的投資方式使資金安全增值,降低管理成本和交易費(fèi)用,也可實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益,最后,住房公積金制度的兩類基金屬性可以有機(jī)結(jié)合,管理部門只要根據(jù)市場(chǎng)制定投資的比例,及時(shí)調(diào)整資金的分配,減少閑置資金,提高資本利用效率,就有實(shí)力提高保障能力。每年提取收益的一部分投入廉租住房的建設(shè),就能解決更多的住房困難。3.2.4. 建立公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)防范體系。加強(qiáng)對(duì)借款人信用審查。借款人是否具備借款資格和還款能力是產(chǎn)生信用風(fēng)險(xiǎn)的源頭,因此加強(qiáng)貸前審查工作尤為重要。加強(qiáng)抵押物貸前審查工作。對(duì)在建房要堅(jiān)持跟蹤審核,即審查開發(fā)商房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì),審查開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)資格,跟蹤開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度。大力發(fā)展政府擔(dān)保制度,積極

16、探索保險(xiǎn)制度,對(duì)借款人在還款期內(nèi)預(yù)期收入降低無力還款時(shí),由保險(xiǎn)公司賠償全部或部分款項(xiàng),將公積金管理機(jī)構(gòu)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)分散為擔(dān)保公司與保險(xiǎn)公司多家承擔(dān)。加強(qiáng)中心內(nèi)控制度建設(shè)。結(jié)合公積金貸款業(yè)務(wù)自身的特點(diǎn),制定實(shí)施細(xì)則、規(guī)范流程;其次,建立完善的審核機(jī)制、內(nèi)控機(jī)制,并要堅(jiān)持落實(shí)到位,不宜隨意簡化手續(xù)、縮減或合并操作程序,也不宜一人多崗。增加貸款品種,化解政策風(fēng)險(xiǎn)在還款期間突然出現(xiàn)變故,造成借款人償還貸款困難的,應(yīng)該允許借款人修改貸款合同,通過變更借款人、抵押物或延長借款期限等方式,幫助借款人緩解還款壓力,化解貸款風(fēng)險(xiǎn)。3.2.5完善住房公積金監(jiān)管機(jī)制。公開信息,增強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督職能。定期接受市人大、政協(xié)檢

17、查指導(dǎo),提高住房公積金管理透明度,開通了住房公積金網(wǎng)站,向社會(huì)提供了公積金政策咨詢、業(yè)務(wù)查詢等服務(wù)。加強(qiáng)內(nèi)部控制機(jī)制建設(shè)制定嚴(yán)密可行的住房公積金管理實(shí)施細(xì)則、操作規(guī)程等配套制度,作到分工具體、權(quán)利義務(wù)明確,做到人人有目標(biāo),有責(zé)任,考核有依據(jù)。加快監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)建設(shè)依托現(xiàn)有網(wǎng)絡(luò),加快建立健全國家、省(自治區(qū))和設(shè)區(qū)城市三級(jí)聯(lián)通的住房公積金監(jiān)督管理信息系統(tǒng),對(duì)全國住房公積金管理和使用情況進(jìn)行適時(shí)聯(lián)網(wǎng)監(jiān)管四我的看法4.1 住房公積金制度的建立加快了城鎮(zhèn)住房建設(shè)的步伐,因此,應(yīng)該建立新的住房建設(shè)融資渠道,而不是只靠單一的公積金。例如可以把基本生活保障資金，社會(huì)福利，保險(xiǎn)等等納入住房公積金范圍，增加個(gè)人的住房

18、融資渠道。4.2 逐步完善住房保障制度,管理機(jī)構(gòu)模式上。住房保障制度要跟房地產(chǎn)管理的相關(guān)條例，如 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法，中華人民共和國土地管理法，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理?xiàng)l例，商品房銷售管理辦法等等法律條規(guī)，組成一個(gè)有效的管理系統(tǒng)，牽制房地產(chǎn)行業(yè)的暴利，保障人人有能力購房。4.3 增強(qiáng)住房公積金資金的籌集、增大覆蓋面。住房公積金不僅是從員工的工薪里面扣除，我覺得在住房公積金里面，員工所在的單位和國家應(yīng)給與的社會(huì)保障基金更應(yīng)該占大部分；其次住房公積不僅是一些國企和事業(yè)單位才有的員工福利，應(yīng)該把它擴(kuò)大到合法的勞動(dòng)者都應(yīng)有的權(quán)利，增加受惠人員，保障社會(huì)公平。4.4 加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)管和抵御住房公積金的風(fēng)險(xiǎn)上都需要不斷的完善和提高。完善相關(guān)的住房公積金管理制度，讓員工的住房公積