服務單位比選

1、服務方案項目清單及招標控制價的目的在于維護招標人和投標人的合法權益，在現(xiàn)階段建設工程行業(yè)中，項目清單及招標控制價工作意義重大。因此，我公司針對項目清單及招標控制價工作制定了一套具體有效的實施方案。（一）工程造價咨詢組織方案1.1工程造價咨詢總體目標按投標文件和服務合同的要求，為工程造價咨詢提供完善，準確的造價咨詢的各項服務，施工圖預算造價控制在同行業(yè)建造費用的中偏下的水平，用于招標的工程量清單準確無遺漏，差錯率為零。本合同的服務期限：自合同簽訂之日起，至本合同服務的建設工程范圍內各施工標段施工工程竣工驗收合格后止。完全滿足業(yè)主對項目造價咨詢的進度要求。1.2工程造價咨詢組織結構根據(jù)造價咨詢工作

2、的需要，公司選派一名造價工程師任項目負責人，根據(jù)項目負責人的提名，公司擬派項目總工和各專業(yè)組工作人員，并由公司專家組監(jiān)督和協(xié)助項目部工作。公司項目工程造價咨詢組織結構圖 項目負責人總 工 公司專家組園林專業(yè)組水利專業(yè)組市政專業(yè)組安裝專業(yè)組土建專業(yè)組1.3清單及控制價格的編制要點1、制定清單及控制價格的編制原則根據(jù)建設工程工程量清單計價規(guī)范的要求，工程量清單的編制與計價必須遵循四統(tǒng)一原則，即：a)項目編碼統(tǒng)一b)項目名稱統(tǒng)一c)計量單位統(tǒng)一d)工程量計算規(guī)則統(tǒng)一。遵循市場形成價格的原則：工程量清單下的控制價格反映的是由市場形成的具有社會先進水平的生產要素市場價格。體現(xiàn)公開、公平、公正的原則：工程

3、量清單下的控制價應充分體現(xiàn)公開、公平、公正原則。公開、公平、公正不僅是投標人之間的公開、公平、公正，亦包括招標投標雙方間的公開、公平、公正。風險合理分擔原則：在控制價的編制過程中，編制人應充分考慮招投標雙方風險可能發(fā)生的幾率，風險對工程量變化和工程造價變化的影響，在控制價中應予以體現(xiàn)?？刂苾r的計價內容、計價口徑，與工程量清單計價規(guī)范下招標文件的規(guī)定完全一致的原則?？刂苾r的計價過程必須嚴格按照工程量清單給出的工程量及其所綜合的工程內容進行計價，不得隨意變更或增減。2、收集控制價的編制依據(jù)：建設工程工程量清單計價規(guī)范、招標文件的商務條款、工程設計文件、有關工程施工規(guī)范及工程驗收規(guī)范、施工組織設計及

4、施工技術方案、施工現(xiàn)場地質、水文、氣象，以及地上情況的有關資料、招標期間建筑安裝材料及工程設備的市場價格、工程項目所在地勞動力市場價格、由招標方采購的材料、設備的到貨計劃、招標人制訂的工期計劃。3、確定工程控制價的編制程序并開展編制工作：接受控制價編制委托、收集審閱編制依據(jù)、取定市場要素價格、確定工程價格要素消耗量指標、當使用現(xiàn)行定額編制控制價時應對定額中各類消耗量指標按社會先進水平進行調整、參加工程招投標交底會，勘察施工現(xiàn)場、招標文件質疑、對招標文件（工程量清單）表述，或描述不清的問題向招標方質疑，請求解釋，明確招標方的真實意圖，力求計價精確、綜合上述內容，按工程量清單表述工程項目特征和描述

5、的綜合工程內容進行計價、控制價初稿完成、審核修正、審核定稿程序。4、編寫清標報告。 咨詢人對投標書進行核算，分析并配合委托方提交清標報告，詳盡地分析各標書之報價，其虛報、遺漏或技術錯誤等情況，并在授標前對任何必要的更改，做出建議。咨詢人協(xié)助委托方清標工作程序及內容如下：咨詢人對投標書進行核算，分析并配合委托方提交清標報告，詳盡地分析各標書之報價，其虛報、遺漏或技術錯誤等情況，并在授標前對任何必要的更改，做出建議。咨詢人協(xié)助委托方清標工作程序及內容如下：(A)審核投標文件依據(jù)招標文件（含補充招標文件和答疑文件），對經濟及技術標的內容有疑問的部分，向投標人質疑并要求投標人做出書面澄清。具體如下：(

6、B)通過標底價格與各投標人投標價格的對比，各投標人投標價格的相互對比，從中發(fā)現(xiàn)投標價格的偏離與謬誤，澄清投標價格涵蓋范圍。對比分為工程項目總價對比、分項工程總價對比、單位工程總價對比、分部分項工程綜合單價對比、措施項目列項與計價對比、其他項目列項與計價對比。(C)符合性審查，審查每一投標文件是否對招標文件規(guī)定的要求和條件做出實質性響應，將審查結果列出響應招標文件情況表。(D)算術性審查，對于通過符合性審查的投標報價，將就投標報價計算上或累加計算的差錯進行核校，并按招標文件規(guī)定的調整方法對算術性錯誤（如果有）進行修正；將修正后的投標報價向投標人發(fā)出征詢確認函，經投標人回函將算術性審查結果列出對比

7、表。5、重要數(shù)據(jù)審查，依據(jù)招標文件（含補充招標文件和答疑文件）對各投標人的投標書進行核閱，對投標報價進行基礎性數(shù)據(jù)的分析和整理工作。特別是對招標報價中工程量偏離較大，以及明顯背離市場平均水平的價格和價格組成要素作重點分析。根據(jù)不同工程的具體情況，主要考慮以下內容；a、對各投標人的投標總價、人工費總價及單價、主要材料價格、設備價格（包括總價和主要設備單價）、各項費率、實體和非實體等方面進行比較。 b、對主要工程量及其單價進行分析對比 c、設備投標應對投標單位的資質等級、信譽和質量、主要設備及零配件的品牌和產地、設備保修期、產品售后服務承諾、付款方式、到貨周期等情況進行對比、分析。 d、弱電工程清

8、標時應同時考慮技術（設備）方案對投標報價的影響。對投標報價進行基礎性數(shù)據(jù)的分析和整理工作后，將偏高或偏低的價格向投標人發(fā)出疑問卷，收到投標人回復函后，列出各投標人投標報價價格偏高偏低對比表，分析其原因；對設備投標，對應招標文件列出主要材料設備工程量及單價對比表、響應招標文件情況表。編寫清標工作報告：經對投標文件進行比較、分析、匯總后，提出清標綜合評價意見，編寫清標工作報告，為委托人的評標工作提供參考。6、協(xié)助委托方進行合同談判與澄清 咨詢人協(xié)助委托方與各投標人進行談判/澄清事宜并于定標后為委托方草擬工程合同。具體如下：首先，認真研究中標（投標）單位投標文件，發(fā)現(xiàn)與招標文件要求不完全符合或模糊事

9、項，及時協(xié)助委托方發(fā)出質詢函，要求投標人進行澄清。其次，合同談判/澄清重點條款內容如下：（A）合同爭執(zhí)仲裁的地點及程序。（B）項目付款方式。（C）合同價格調整的條件、范圍、程序和方法。（D）合同雙方風險的分擔。（E）對承包商（或供應商）的激勵措施。（F）委托方的控制權力（成本控制、工期控制、質量控制）和對項目失控狀態(tài)的處置權力。（G）合同雙方的誠信條件（保函、保證金、押金）。（H）違約處罰規(guī)定、仲裁條款。（I）暫估項目、暫估價材料調整、結算方式等(7) 協(xié)助委托方編寫合約文件咨詢人在合同談判/澄清完成后，應及時編制委托方與承包商的正式合同文件。（二）造價控制大綱及控制措施2.1 造價確定和控制

10、的重點、難點分析工程全過程造價控制，就是在投資決策階段、設計階段、建設項目發(fā)包階段、建設實施階段和竣工結算階段，事先主動進行工程相關經濟指標的預算、估算，積極參與項目建設的全過程，正確處理技術先進與經濟合理兩者間的對立統(tǒng)一關系，把控制工程造價觀念滲透到各項設計和施工技術措施之中，為領導層在投資決策、設計和施工等過程中做好經濟參謀，保證項目管理目標的實現(xiàn)，提高工程投資效益。房地產項目的造價控制關鍵環(huán)節(jié)是決策階段和設計階段，但是在項目施工階段，由于施工各方交叉作業(yè)，施工工藝、施工環(huán)境、施工進度的不斷變化且相互制約，施工階段的造價管理極易出現(xiàn)偏差，造價控制難度最大。工程造價在各階段的控制重點主要在以

11、下幾方面。 2.1.1 投資決策階段本階段主要取決于領導的經驗與戰(zhàn)略眼光，相關職能部門所能起的作用相對有限，但工程造價部可以配合財務部或前期籌建部等相關部門盡可能準確地計算出包含土地成本、前期規(guī)費、工程造價、資金成本及管理費用(含建設單位管理費、設計費、監(jiān)理費等)等可能發(fā)生的工程建設項目全過程費用，做好項目經濟評價，主動發(fā)揮“經濟參謀”的作用，讓決策層事先了解完成該項目需策劃的資金規(guī)模、估算投入、產出、經濟效益，為決策層做好正確的投資決策服務。2.1.2 設計階段在項目作出投資決策后，控制造價的關鍵在于設計，這也是工程造價控制的重點。據(jù)有關資料分析，設計費一般占建設工程全壽命費用的1左右，但對

12、工程造價的影響度占75以上。目前的實際情況是：設計單位及個人對工程質量負有明確而重大的責任。而設計保守(在功能不影響的前提下)，既可減少工作量，又避免被迫究其責任。因此較易產生設計保守從而造成了投資浪費的情況。建議可采用限額設計。與設計單位簽訂限額設計責任書。工程造價部具體工作：由工程造價部短時間內對每個設計方案作出經濟估算及評價，在此基礎上理推選最佳的設計方案。確定設計方案后，由造價部根據(jù)相關資料(之前我們將盡可能地收集當?shù)氐脑靸r相關資料，如以前曾做過的同類項目的經濟指標)，提出合理的限額設計指標，供公司與設計單位確定設計限額時參考。工程造價部參與圖紙會審的工作。并對不影響功能而降低造價的，

13、提出合理化建議。同時由于種種原因，還存在著邊設計邊施工的現(xiàn)象，甚至施工因質量較毛糙，從而導致設計更改、聯(lián)系單較多，造成工程造價人為失控的現(xiàn)象，工程造價部全過程針對性地加以監(jiān)控。2.1.3 建設項目發(fā)包階段可能會出現(xiàn)的情況：所選單位并非真正的最低報價單位或選中報價低于成本價而希望今后在施工過程中通過各種手段、方法取得彌補的單位。(容易引起扯皮而影響工期及造價失控)2、招投標文件、合同文件等不夠嚴密、明確，在今后結算時造成扯皮或給施工單位鉆孔子。工程造價部的工作重點：參與施工招、投標文件的編制及招投標的組織管理。編制合適的施工預算標底(或工程量清單)。詳細分析各投標單位的投標書。詳細列出各投標書中

14、存在的明顯低于市場價、漏項或標書中不明確內容。在詢標時明確優(yōu)惠條件及今后結算口徑，并詳細了解投標單位漏項及明顯低于市場價項目的彌補方式或消化途徑(否則，可能成為造價控制的隱患)。在此基礎上推薦真正低價并可行的中標單位。上述工作本應由招標時的評標專家組評審完成，但目前的專家組均未能真正發(fā)揮其評審作用，且通常在如此短時間內對每個投標報價作出正確合理的評價也不現(xiàn)實。參與招標答疑時盡可能明確今后可能采取的一些控制措施，如甲供材料、分包項目及相應的經濟責任，減少索賠隱患。參與合同談判與施工合同經濟條款的起草，避免由于合同未明確或不嚴密等原因而造成造價失控或扯皮現(xiàn)象。圖紙會審，是指在招標完成并確定施工承包

15、單位后，由開發(fā)商組織，承包商、設計、監(jiān)理等單位參加的最大范圍的設計交底及圖紙審查會議。主要目的是在正式施工前從施工及監(jiān)理的角度審核施工圖紙，及時發(fā)現(xiàn)錯誤和不合理因素，減少施工過程中的洽商變更及承包商的施工索賠，解決施工隱患。開發(fā)商的施工管理人員應以圖紙會審為基礎，在施工階段控制工程變更的產生，使工程造價控制的主動權掌握在開發(fā)背背山手中，為造價控制的穩(wěn)定性提供保證。 2.1.4 施工階段可能會出現(xiàn)的情況：1、設計變更偏多，一般而言變更越多造價越不易控制。2、無價材料價格簽證偏高，依據(jù)不明造價越不易控制。3、隱蔽工程驗收不到位，甚至存在弄虛作假現(xiàn)象。4、監(jiān)理單位監(jiān)管不力，甚至與施工方共同作弊。5、

16、聯(lián)系單的簽證存在不明確、內容界限超合同、甚至不真實的情況。工程造價部的工作重點：與實際有較大差距。從造價角度幫助承發(fā)包雙方進行施工組織總設計的合理優(yōu)化，選擇技術上可行、經濟上合理的施工方案進行施工。當施工過程中出現(xiàn)各種變化，如地質條件的變化、材料的代換、工程量的增減、設計的變更等，造價工程師應根據(jù)實際發(fā)生的變化，充分深入施工現(xiàn)場，爭取第一手資料(隱蔽工程資料、實際施工記錄等)，包括聯(lián)系單上的簽署意見，為日后的索賠處理、結算決算提供依據(jù)。(建議：造價部對所有聯(lián)系單進行經濟分析并簽署意見(并附相關計算稿)。公司管理層應明確未經造價人員簽署意見前，項目經理不得簽署肯定意見。)參與無價材料的市場考察，

17、并提出建議供項目部或公司參考。為業(yè)主制定合理的資金使用計劃。既要保證工程建設有足夠的資金，不致因資金不足或資金提供不及時而影響工程建設進度；又要做到盡可能不占用過多的資金，減少利息支出，降低資金籌措的難度。為業(yè)主做好承包商月報資料的復核。既能使承包商正常開展工作，又要防止工程款付過頭。2.1.5 指定分包是造價管理的難點指定分包的產生主要有以下幾方面的原因：一是專業(yè)技術的要求購二是施工圖紙的不完善，造成總包招標時無法并入其施工承包范圍；三是為維系某些單位或人的關系利益，人為的分割部分工程內容，進行指定分包。從造價控制的角度來看，只有第一種情況才是指定分包形成的理由，而圖紙的不完善可以看成是相關

18、的工作不到位，為維系關系戶而進行的指定分包，基本上不但不能節(jié)省工程造價，還會增加相應的費用，不利于造價管理。在專業(yè)技術允許的情況下下，開發(fā)商應盡量把項目的建設內容都交由總承包商施工，即使無法避免指定分包商時，也要讓指定分包納入總包管理，給總包方充分的權力來實施指定分的工程施工管理，比如分包商進度款的支付必須由總包簽字等。另外，總分包施工內容的劃分必須明確、清晰、易于操作，特別是相互銜接的工作。各施工單位之間是相互制約，相互合作的關系，要清楚自己該為對方做什么，也要清楚對方該為自己做什么。指定分包的增加，肯定會憑空增加一些銜接的工作序，如果在雙方的承包合同中沒有很明確的條款約定，就會引起總分包對

19、開發(fā)商的索賠。指定分包應越少越好。不論是總包還是分包中，當相互間的利益發(fā)生沖突時，都會為各自的利益而爭取，很可能會造成互相推諉，而增大開發(fā)商的協(xié)調難度，從而影響施工效率，影響工程造價的控制力度。同時，分包單位的增加，產生了錯綜復雜的合同界面，人為地加重了合同管理的難度，給工程造價控制造成更加不利的局面。2.1.6 竣工結算階段結算階段主要工作是數(shù)據(jù)的匯總和確認。工程造價部的工作重點：做好工程造價結算審核，施工結算編制工作。做好建設項目后評估工作，在竣工結算審核的基礎上，將項目的有關造價資料及分析結果匯總并建立數(shù)據(jù)庫，為后續(xù)工程提供參考。也可作為公司考核項目部績效的依據(jù)。會同項目各部門總結并找出

20、本項目工程造價控制過程中存在的經驗、教訓，提出今后工作中的改進方案。便于今后加強管理。2.2 造價控制的指導思想、控制的階段性目標和總目標建設項目全過程投資控制是針對整個建設項目目標系統(tǒng)所實施的控制活動的一個重要組成部分。投資控制工作是一項貫穿于項目實施各個階段,由項目參與各方協(xié)同完成,涉及技術、經濟、組織和合同等方面內容的系統(tǒng)。它包括三個步驟：即確定目標標準、檢查實施狀態(tài)、糾正偏差。全過程控制分為三個階段：即事前控制、事中控制、事后控制。三個階段應以事前控制為主，即在項目投入階段就開始，這樣可以起到事半功倍的效果。控制的狀態(tài)是動態(tài)的，工程造價在整個施工過程中處于不確定狀態(tài)，如設計變更、材料價

21、格漲跌、工資標準、機械使用、費率等的變化必然會影響到造價的變動。只有竣工決算后才能最終確定工程的實際造價。工程造價的有效控制，是以合理確定為基礎，有效控制為核心。工程造價的控制是貫穿于項目建設全過程的控制，就是在投資決策階段、設計階段、招投標階段、施工階段和竣工結算階段，把建設工程造價控制在批準的造價限額以內，隨時糾正發(fā)生的偏差，以保證項目管理目標的實現(xiàn)，以求在各個建設項目中能合理使用人力、物力、財力，取得較好的投資效益和社會效益。 首先，要設置好各階段工程造價的控制目標，使其成為一個有機聯(lián)系的整體，各階段目標相互制約、相互補充，前者控制后者，后者補充前者，共同組成工程造價控制的目標系統(tǒng)。目標

22、設置既要有先進性又要有實現(xiàn)的可能性，目標水平不能太低，也不可太高，要能激發(fā)執(zhí)行者的進取心和充分發(fā)揮其工作能力，否則工程造價控制將成為一紙空文。 其次，在工程造價全過程控制中，必須重點突出。工程造價的控制是一個系統(tǒng)工程，涉及到方方面面。工程造價的控制要立足于事先控制，即主動控制，也就是說，工程造價控制，不僅要反映投資決策，反映設計、發(fā)包和施工，更要主動地編制投資決策，影響設計、發(fā)包和施工，主動地控制工程造價。2.2.1招標階段投資控制目標通過對招標文件、工程量清單、標底價格水平的審核和清標工作,將標底額度控制在批復的概算建安工程造價范圍內。2.2.2施工階段的投資控制目標根據(jù)批復的投資概算制定工

23、程的投資控制目標值,分解各分項目投資控制目標，通過施工階段實施過程的審核,使各分項目的造價控制在目標值內。將合同履行情況及投資目標控制情況，定期向甲方相關部門提供造價控制動態(tài)分析報告。2.2.3竣工結算階段投資控制目標批復的初步設計概算建安投資額×批復的基本預備費費率為建安工程造價的最高控制額。審定后的工程竣工結算不超過批復的初步設計概算建安工程投資額。2.2.4竣工決算階段投資控制目標批復的初步設計概算為工程投資的最高控制額。經審核的工程竣工決算最終確定的全部工程投資，不突破批復的初步設計概算總額。2.3 實現(xiàn)階段性控制目標的工程造價控制的措施2.3.1 決策階段工程造價的控制工程

24、造價的確定與控制貫穿于項目建設全過程，但決策階段各項技術經濟決策，對該項目的工程造價有得大影響，特別是建設標準水平的確定、建設地點的選擇、工藝的評選、設備選用等，直接關系到工程造價的高低。據(jù)有關資料統(tǒng)計，在項目建設各大階段中，投資決策階段影響工程造價的程度最高，即達到80-90%。因此，正確的決策是控制工程造價的前提，決策階段項目決策的內容是決定工程造價的基礎，直接影響著決策階段之后的各個建設階段工程造價的確定與控制是否科學、合理的問題。 2.3.1.1編制投資估算的必要性投資估算是基本建設前期工作中的重要環(huán)節(jié)之一。是決策性的文件，它是研究、分析建設項目的經濟效果的重要依據(jù)。在可靠性研究報告批

25、準后，估算就作為設計任務下達的投資限額，對初步設計概算起控制作用，并作為獎金籌措及向銀行貸款的依據(jù)。因此，在經濟工作中應該實事求是的反映設計內容，反映建設地區(qū)的經濟狀況，從估算開始就要正確完整地反映工程項目的建設投資。 2.3.1.2投資估算必須是設計的真實反映在投資估算中，應該實事求是的反映設計內容，這就要求設計人員從工程規(guī)模和項目內容上真實反映設計意圖。主要工藝要進行多方案比較，方案要優(yōu)化，設計方案不僅技術上可行，而且經濟上更應合理。所以工程經濟人員從建設方案的優(yōu)選開始，就應該滲透到設計的全過程中去，按照工程造價管理的原則，合理預測投資估算中各種動態(tài)因素的變化，盡可能打足投資不留缺口，這是

26、編制投資估算工作的關鍵，也是下階段的重要依據(jù)。 工程估算是項目決策的工具，是承包商加強成本控制的依據(jù)。在決策階段，工程造價控制的內容，一是合理確定項目的建設規(guī)模和建設水平，投資者是否有足夠的財務能力支付項目建設費用，人力、設備是否能達到設計中的要求；二是合理選擇項目建設地點，地點好的房地產便于銷售，資金回收快，有利于企業(yè)的發(fā)展；三是進行可行性研究，編制投資估價，工程估價是制定投資計劃、控制投資的有效工具，又是籌集建設資金、加強成本控制和評價投資效益的依據(jù)。為做好這幾方面的工作，房地產企業(yè)投入了大量的人力、財力和物力，對建設產品的市場容量、市場前景以及經濟效益分析等各方面作深入的調研和正確的評價

27、，編制的投資估算力求準確，充分考慮建設期間可能出現(xiàn)的各種因素對工程造價的影響，使投資估算真正起到控制項目投資的作用。 2.3.2設計階段工程造價的控制工程設計是建設項目進行全面規(guī)劃和具體描述實施意圖的過程，是工程建設的靈魂，是處理技術與經濟關系的關鍵性環(huán)節(jié)，是確定與控制工程造價的重點階段。合理的設計是控制工程造價的關鍵。有資料分析表明，影響項目投資最大的階段，是設計階段。在初步設計階段，影響項目投資的可能性為75%-95%；因為初步設計階段建筑物的結構形式、外觀設計、平面布置及裝修標準全部應確定；在技術設計階段，對工程造價的影響只占工程總造價的35%-75%；在施工圖設計階段，影響項目投資的可

28、能性為5%-35%。很顯然，項目投資控制的關鍵在于施工前的設計階段。設計費一般只相當于建設工程全壽命費用的1%以下，但正是這小于1%的費用，對工程造價的影響度卻占75%。因此，在設計階段應從六個方面開展工作。 2.3.2.1優(yōu)化設計方案，有效控制工程造價 設計質量和規(guī)范是否達到國家規(guī)定、功能是否滿足使用要求，不僅關系到建設項目一次性投資的多少，而且在建成交付使用后影響項目的經濟效益。國外專家指出，雖然設計費用占工程總投資的比例很小，不到1%，但它對工程造價的影響程度達到75%。很顯然，搞好工程設計階段的造價控制是有效控制工程造價的關鍵，重施工、輕設計的觀念必須克服，控制工程費用應從設

29、計抓起。因此，建設單位在審查設計單位的設計時，要重視設計方案的優(yōu)化，利用各種指標對廠區(qū)總平面圖設計、工業(yè)建筑的空間平面設計進行分析比較，這兩方面的設計不僅對工程造價產生重大影響，而且對施工及投產后的生產、經營都有重大影響。在選擇工藝技術方案時，應從我國的實際出發(fā)，以提高投資效益為前提，積極而穩(wěn)妥地采用先進的技術方案和成熟的新技術、新工藝。一般來說，先進的技術方案勞動生產率高、產品質量好，但是所需的投資較大，因此，要認真進行經濟分析，根據(jù)我國國情和企業(yè)的經濟實力，確定先進適用、經濟合理、切實可行的工藝技術方案。在工業(yè)建設項目中，設備投資約占建設投資的40%-50%，在設備設計與造型過程中應盡量采

30、用標準化、通用化和系列化生產的設備，盡量立足國內，對于需要進口的設備應注意與工藝流程相適應和與有關設備配套，不要重復引進。 2.3.2.2、實行前期階段的監(jiān)理制度  應該說這是一種較為客觀公正的方法。通過設計監(jiān)理的監(jiān)督，使設計趨于合理，造價控制在限額范圍內。反過來，也促使設計單位改善管理，優(yōu)化結構，提高水平，真正做到“量體裁衣”。 2.3.2.3、積極推行限額設計  建立完整的限額設計管理辦法，在設計單位編制設計概算的基礎上，應與估算進行比較，把施工圖預算的價格限制在設計概算與估算分析出的合理造價之內，堅決杜絕不顧工程造價、隨意加大安全系數(shù)的低質量設計。

31、控制工程造價，在設計過程中采用限額設計。所謂限額設計就是按照批準的可行性研究報告的投資估算控制初步設計，按照批準的初步設計總概算控制技術設計和施工圖設計，同時各專業(yè)在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制不合理變更，保證總投資額不被突破。分解投資和工程量是實行限額設計的有效途徑和主要方法，它是將上階段設計審定的投資額和工程量先分解到各個專業(yè)，然后再分解到各單位工程和各分部工程，通過層層分解，實現(xiàn)對投資限額的控制和管理，也同時實現(xiàn)了對設計規(guī)范、設計標準、工程數(shù)量、與概預算指標等各方面的控制。 2.3.2.4、重視多方案比較 日常生活中，顧客購買商品都要貨比三家，然

32、后選擇自己滿意的商品。同樣，設計成果的滿意與否，并不是一開始就能確定下來，多方案比較是衡量其經濟性、實用性、可行性的有效手段。在目前的工程設計界，往往只對重點工程的重點部位進行方案比較，而忽略了其它部位的比較。對于那些政績工程、長官工程，則連設計單位比較的權利都被子剝奪了。在建設資金相對貧乏、投資又相當大的今天，如何從技術上控制造價，確實值得我們設計人員去思考。 2.3.2.5、推行價值工程理論的應用  運用價值工程原理V=F/C，可采用方式有： 功能增加，成本不變； 功能增加得多，而成本增加得少； 功能不變，成本減少。對建筑工程的功能進行分析

33、和分解，在剔除多余功能的基礎上，把建筑工程的材料選擇、設備選型與建筑工程的功能和經濟壽命聯(lián)系起來綜合考慮，尋求最佳的功能造價比，從而獲得最佳設計。 2.3.2.6、加強圖紙會審工作  加強圖紙會審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。在設計階段，克服設計方案的不足或缺陷，所花費的代價最小，可取得的效果最好。房地產開發(fā)企業(yè)在設計出圖前，應組織總工辦、工程部、經營部，對圖紙技術的合理性、施工的可行性、工程造價的經濟性進行審核，從各個不同角度對設計圖紙進行全面的審核管理工作。在施工前盡可能得對施工圖紙中的問題，詳細的進行會審，對提出的問題在施工前進行變更圖紙，做到功能觀感造價比最

34、佳。例如可以采取一定的激勵措施，對提出問題的人員進行一定比例的獎勵，這樣既提高相關人員的積極性，又可以降低工程的造價。 初步設計階段應按照批準的可行性研究階段的投資估算進行限額設計，控制概算不超過投資估算，主要是對工程的設備、材質的控制。為此，初步設計階段的限額設計工程量應以可行性研究階段審定的設計工程量和設備、材質標準為依據(jù)，對可行性研究階段不易確定的某些工程量，可參照設計和通用設計或類似已建工程的實物工程量確定。在初步設計限額中，各專業(yè)設計人員要增強工程造價意識，嚴格按照限額設計所分解的投資額和控制工程量以及保證使用功能的條件下進行設計，力求將工程造價和工程量控制在限額內。為鼓勵、促進將工

35、程造價和工程量控制在限額內。為鼓勵、促進設計人員做好設計方案選擇，要把競爭機制引入設計中，實行設計招標，促進設計人員增強競爭意識，增加危機感和緊迫感，克服和杜絕方案比選中的片面性和局限性以及經驗主義。 2.3.3 招投標階段工程造價的控制招投標階段工程造價控制的重點是招標文件的編制、工程量清單的審核、投標書的審查、施工單位的選擇及施工合同的簽訂等。 2.3.3.1、招標文件是造價控制的關鍵招標文件作為整個招投標過程乃至于工程項目實施全過程的綱領性文件，它將直接影響工程造價的確定與控制，所以在編制過程中，應力求在文字上表達清楚，同時與工程量清單相互銜接，口徑一致，否則如果出現(xiàn)漏洞，就會成為施工單

36、位追加工程款的突破口，從而造成糾紛，引起索賠。例如，暫定價是稅前價還是稅后價必須表達清楚，等等。 2.3.3.2、工程量清單是造價控制的核心內容它是招標人編制標底的依據(jù)，是投標人報價的依據(jù)，也是工程竣工結算調整的依據(jù)。應重點審查工程量清單編制是否符合招標文件和設計圖紙的要求，是否按統(tǒng)一的工程量計算規(guī)則編制，每一個子目的工作內容與工作要求表述是否準確完整，取費標準是否合理，編制說明是否完善，有無多算、少算或漏項的子目，暫定項目是否合理。 2.3.3.3、投標書的審查過程中，價格是關鍵，是競爭的核心為實現(xiàn)合理低價中標，在評標之前先形成內部標底，作為判斷報價合理性的依據(jù)。在具體審查投標單位報價時，將

37、投標單位的報價進行匯總分析，與內部標底進行對比，核查是否有單價過高或過低，特別是重點研究工程量大的項目單價，投標單位常采用不平衡報價法，比如在保持總造價不變的情況下，將可能變更減少或不變的項目的單價降低，將可能變更增加的項目單價增大，這樣在竣工結算時，可以達到追加工程款的目的。還應對照施工方案的內容重點審查工程措施費用的項目單價?？傊?，要對工程總價、各個項目單價組成的要素的合理性進行分析、測算，最終選擇最優(yōu)報價的中標單位。 2.3.3.4、中標后，施工合同條款的簽訂應嚴謹、細致，盡量減少甲乙雙方責任不清，日后扯皮的現(xiàn)象 房地產開發(fā)企業(yè)應設立建設工程施工合同審閱會簽制度，有關的責任人都

38、應熟悉建設工程施工合同條款，了解建筑行業(yè)的一般慣例和有關規(guī)范，各盡其責。對直接影響工程造價的有關條款，如合同價款調整的條件和方式、三材市場價格的取定方法等，都應有詳細的約定。對投標包干的工程由承包方采購的特殊貴重材料和設備要列出規(guī)格、品牌、廠家和品質要求清單，還要明確政策性調整是否包含在包干范圍之內。 2.3.3.5、加強合同管理合同管理必須是全過程的、系統(tǒng)性的、動態(tài)性的。全過程就是由洽談、草擬、簽訂、生效開效，直至合同失效為止。我們不僅要重視簽訂前的管理，更要重視簽訂后的管理。系統(tǒng)性就是凡涉及合同條款內容的各部門都要一起來管理。動態(tài)性就是注重履約全過程的情況變化，特別要掌握對我方不利的變化，

39、及時對合同進行修改、變更、補充或中止和終止。切不可以為簽了合同就萬事大吉，把合同束之高閣，我們要防止由于合同管理不善而遭到的懲罰。本文圍繞近年來建筑施工合同管理實踐中暴露出來的常見問題，進行深入分析，并提出治理對策，目的是有針對性地加強建筑施工企業(yè)的合同管理，維護企業(yè)的合法權益。 合同簽訂階段的問題： 合同簽訂階段的問題，常見的有： a、合同主體不當。合同當事人主體合格，是合同得以有效成立的前提條件之一。而合格的主體，首要條件應當是具有相應的民事權利能力和民事行為能力的合同當事人。這里要防止兩種傾向：一是雖然具有上述兩種能力，但不是合同當事人，即當事人錯位，也是合同主體不當；二是雖然是合同當事

40、人，但卻不具有上述兩種能力，同樣是合同主體不當。   b、合同文字不嚴謹。不嚴謹就是不準確，容易發(fā)生歧義和誤解，導致合同難以履行或引起爭議。依法訂立的有效的合同，應當體現(xiàn)雙方的真實意思。而這種體現(xiàn)只有靠準確明晰的合同文字?？梢哉f，合同講究咬文嚼字。   c、合同條款掛一漏萬。就是說不全面、不完整，有缺陷、有漏洞。常見漏掉的往往是違約責任。有些合同只講好話，不講丑話；只講正面的，不講反面的，不懂得簽合同應當"先小人后君子"的訣竅，一旦發(fā)生違約，在合同中看不到違約如何處理的條款。   d、只有從合同而沒主合同。主合同是

41、指能夠獨立存在的合同，如建筑工程總承包合同等。從合同是指以主合同的存在為前提才能成立的合同，如建筑工程分承包合同及保證合同、抵押合同等。沒有主合同的從合同是沒有根據(jù)的合同，是"無源之水"，而"無源之水"是不存的。   e、違反法律法規(guī)簽訂無效合同。合同法第52條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定簽訂的合同屬于無效合同，而無效合同是不受法律保護的。目前不少建筑企業(yè)所簽訂的合同，有些是以合法形式掩蓋非法目的的，實質也是無效合同。 f、境外合同文本的疑問。我國加入WTO后，有些合同使用境外文本。由于國情不同、語言文字不同，加上翻譯問題，這

42、些合同文本存不少疑問。對這些疑問不能迥避，必須在合同上加以澄清，弄清其含義，或堵塞其漏洞，以免造成損失。 合同履約階段的問題： a、應變更合同的沒有變更。在履約過程中合同變更是正常的事情，問題在于不少負責履約的管理人員缺乏這種及時變更的意識，結果導致了損失。合同變更包括合同內容變更和合同主體的變更兩種情形。合同變更的目的是通過對原合同的修改，保障合同更好履行和一定目的的實現(xiàn)。作為承包方的建筑施工企業(yè)，更重要是為了維護自己的合法權益。關鍵在于變更要及時。 b、應當發(fā)出的書函(會議紀要)沒有發(fā)。在履約過程中及時地發(fā)出必要的書函，是合同動態(tài)管理的需要，是履約的一種手段，也是建筑企業(yè)自我保護的一種招數(shù)

43、，可惜這一點往往遭到忽視，結果受到懲罰。建設工程施工合同(示范文本)，把雙方有關工程的洽商、變更等書面協(xié)議或文件視為合同的組成部分。因此必須給予足夠的重視。 c、應簽證確認的沒有辦理簽證確認。履約過程中的簽證是一種正常行為。但有些建筑公司的現(xiàn)場管理人員對此并不重視，當發(fā)生糾紛時，也因無法舉證而敗訴。 d、應當追究的動過了訴訟時效。建筑行業(yè)被拖工程款的情況相當嚴重，有些拖欠沒有訴諸法律，但當起訴時才發(fā)現(xiàn)已超過了兩年的訴訟時效，無法挽回損失。超過了訴訟時效等于放棄債權主張，等于權利人放棄了勝訴權。   e、應當行使的權力沒有行使。合同法賦予了合同當事人的抗辯權，但大多數(shù)建筑公司

44、不會行使。發(fā)包方不按合同約定支付工程進度款，建筑公司可以行使抗辯權停工，但卻沒有行使，怕單方面停工要承擔違約責任，結果客觀上造成了墊資施工，發(fā)包方的欠款數(shù)額愈來愈大，問題更難解決。   f、應當重視證據(jù)(資料)的法律效力的卻沒有得到足夠的重視。并不是所有書面證據(jù)都具有法律效力的。有效的證據(jù)，應當是原件的、與事實有關的、有蓋章和(或)簽名的、有明確內容的、未超過期限的。不具備法律效力的書面證據(jù)只是廢紙一張。2.3.4 施工階段工程造價的控制工程項目的施工階段是建筑物實體形成階段，是人力、物力、財力消耗的主要階段。工程量大，涉及面廣，影響因素多，施工周期，政策性變化，材料設備價

45、格，市場供求波動大等等。要提高建設質量，控制工程造價，發(fā)揮投資效益，就要在工程實施階段加強工程建設的管理和監(jiān)督職能，從而加強了對工程項目建設的全方位、全過程的造價控制。由于建設工程的復雜性，影響因素的多變性的特點，工程實施階段往往會出現(xiàn)一些意想不到的費用。 2.3.4.1 施工階段是成本控制的關鍵房地產開發(fā)企業(yè)在施工階段對工程造價的控制除了加強合同管理外，還應重點加強工程施工現(xiàn)場管理，杜絕浪費。 2.3.4.2盡量減少設計變更在施工過程中，引起設計變更的原因很多，如：工程設計粗糙，使工程實際與發(fā)包時提供的圖紙不符；當前市場供應的材料規(guī)格標準不符合設計要求等等。首先應嚴禁通過設計變更擴大建設規(guī)模

46、，提高設計標準，增加建設內容，一般情況下不允許變更設計，除非不變更會影響項目功能的正常發(fā)揮，結構上有影響項目進行下去的情況。其次，認真處理必須發(fā)生的設計變更，對于涉及到費用增減的設計變更，必須經設計單位代表、甲方現(xiàn)場代表、總監(jiān)理工程師共同簽字方為有效。 2.3.4.3嚴格現(xiàn)場簽證管理  應建立工程簽證管理制度，明確工程、預算等有關部門、有關人員的職權、分工，確保簽證的質量，杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的客觀、準確，首先要強調辦理工程簽證的及時性。一道工序施工完，時間久了一些細節(jié)容易忘記，如果第二道工序又將其覆蓋，客觀的數(shù)據(jù)資料就難以甚至無法證實。對簽證一般要求

47、自發(fā)生之日起14天內辦妥。其次，對簽證的描述要求客觀、準確，并要求隱蔽簽證。隱蔽簽證時，要以圖紙為依據(jù)，標明被隱蔽部位、項目和工藝、質量完成的情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標明幾何尺寸，并附上簡圖。施工圖以外的現(xiàn)場簽證，必須寫明時間、地點、事由、幾何尺寸或原始數(shù)據(jù)，不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價。簽證發(fā)生后應根據(jù)合同規(guī)定及時處理，審核應嚴格執(zhí)行合同及投標書中的有關規(guī)定，經辦人員不得隨意變通，同時對變更部分要到現(xiàn)場再次檢查，防止變更后又變回、卻未辦手續(xù)等現(xiàn)象的出現(xiàn)。 2.3.4.4嚴格審核工程施工圖預算根據(jù)施工圖設計的進度計劃和現(xiàn)場施工的實際進度，及時核定施工圖預算。對于預算

48、超出相應概算的施工圖設計部分，要加以詳細分析，找出原因，并及時與項目負責人通氣，調整或修正控制目標，對工程造價實施動態(tài)控制。 2.3.4.5擇優(yōu)確定專業(yè)分包單位，防止少數(shù)壟斷性行業(yè)任意抬價在工程建設中，有些特殊專業(yè)工種不得不委托專業(yè)施工單位承擔，如變配電所安裝工程、通訊工程、綠化工程等，而這些行業(yè)往往又帶有一定的壟斷性質。如：每個建設項目的變配電系統(tǒng)必須由供電部門所屬的三產負責從設備采購到安裝高度的總承包。而且價格是一口價。在這些項目中，首先應該尊重供電部門的“規(guī)定”，由他們總承包變配電系統(tǒng)，另一方面要求允許另一家供貨商參與競爭，最后終于取得了較好的效果，設備采購價比借貸電局原先指定廠商的報價

49、降了20%左右。 2.3.4.6深入現(xiàn)場，收集和掌握施工有關資料在工程施工過程，審價人員和費用控制人員經常深入施工現(xiàn)場，對照圖紙察看施工情況，有時與監(jiān)理、總承包方及施工人員進行座談，了解、收集工程的有關資料，及時掌握現(xiàn)場施工動態(tài)；協(xié)助業(yè)主及時審核因設計變更、現(xiàn)場簽證等發(fā)生的費用，相應調整控制目標，并為最終的工程總結算提供依據(jù)和做好必要的準備工作。 2.3.5 竣工結算階段工程造價的控制建設項目竣工決算是指所有建設項目竣工后，建設單位按照國家有關規(guī)定在新建、改建和擴建工程建設項目竣工驗收階段編制的竣工決算報告?？⒐Q算是以實物數(shù)量和貨幣指標為計量單位，綜合反映竣工項目從籌建開始到項目竣工交付使用

50、為止的全部建設費用、建設成果和財務情況的總結性文件，是竣工驗收報告的重要組成部分，竣工決算是正確核定新增固定資產價值，考核分析投資效果，建立健全經濟責任制的依據(jù)，是反映建設項目實際造價和投資效果的文件。 2.3.5.1、建設項目竣工決算的作用建設項目竣工決算是綜合、全面地反映竣工項目建設成果及財務情況的總結性文件。 建設項目竣工決算是辦理交付使用資產的依據(jù)，也是竣工驗收報告的重要組成部分。 建設項目竣工決算是分析和檢查設計概算的執(zhí)行情況，考核投資效果的依據(jù)。 2.3.5.2、工程造價比較分析有以下內容： 主要實物工程量  主要材料消耗量  考核建設單位管理費，建筑及安裝工程

51、其他直接費，現(xiàn)場經費和間接費的取費標準。 2.3.5.3、竣工決算的編制依據(jù)： 可行性研究報告、投資估算書、初步設計或擴大初步設計、修正總概算及其批復文件 設計變更記錄、施工記錄或施工簽證單及其他施工發(fā)生的費用記錄  經批準的施工圖預算或標底造價、承包合同、工程結算等有關資料 歷年基建計劃、歷年財務決算及批復文件 設備、材料調價文件和調價記錄  其他有關資料  2.3.5.4、竣工決算的編制要求  按照規(guī)定組織竣工驗收，保證竣工決算的及時性。 積累、整理竣工項目資料，保證竣工決算的完整性。 清理、核對各項目資料，保證竣工決算的正確性。 

52、0;2.3.5.5、竣工決算的編制步驟 收集、整理和分析有關依據(jù)資料；  清理各項財務、債務和結余物資 ； 填寫竣工決算報表 ； 編制建設工程竣工決算說明； 做好工程造價對比分析 ； 清理、裝訂好竣工圖；  上報主管部門審查 。 竣工結算是控制工程造價的核心。工程結算時應堅持以現(xiàn)行的工程造價管理規(guī)定為依據(jù)，按照甲乙雙方在施工合同中的約定，根據(jù)竣工圖結合隱蔽簽證、現(xiàn)場簽證和設計變更進行審核計算，審查是否按圖紙及合同規(guī)定全部完成工作，認真核實每一項工程變更是否真正實施，該增的增，該減的減，實事求是。實行工程結算復審制度和工程尾款

53、會簽制度，確保工程結算質量。2.4 實現(xiàn)工程總目標的主要措施及偏差糾正措施2.4.1 實現(xiàn)工程總目標的主要措施工程造價的控制與管理是一個動態(tài)的過程。要求我們應建立一套科學完善的工程造價管理體系，使工程的計價、審查、確定、結算、決算制度化，規(guī)范化，系列化，并建立一套強有力的監(jiān)督、檢查機制和獎懲措施，使各種資源得到充分而合理的利用，以取得較好的投資效益和社會效益。因此要有效地控制造價，必須更新觀念，將造價控制重點轉移到建設項目的前期階段上來，尤其設計階段這個關鍵，未雨綢繆，以取得事半功倍的效果，嚴格控制決算超預算、預算超概算、概算超估算的“三超”現(xiàn)象。房地產開發(fā)企業(yè)對工程造價的管理應始終貫穿于項目

54、的全過程，在工程建設的各個階段，應認真分析和充分利用建設周期中的重要信息，把握住市場經濟的脈搏，減少或避免建設資金的流失，從而最大限度地提高建設資金的投資效益。2.4.2 偏差糾正措施偏差形成原因有四個方面：客觀原因、業(yè)主原因、設計原因和施工原因。偏差的類型分為四種形式：(1)投資增加且工期拖延；(2)投資增加但工期提前；(3)工期拖延但投資節(jié)約；(4)工期提前且投資節(jié)約。偏差糾正措施主要有組織措施、經濟措施、技術措施、合同措施四個方面。2.5 工程造價管理工作流程及檔案資料管理2.5.1 工程造價管理工作流程2.5.2 檔案資料管理工程審核檔案是反映項目審核過程和具體情況的資料，工程審核負責

55、人在每個項目結束后，應將有關資料按本檔案管理制度的要求整理歸檔。為使文件資料和業(yè)務檔案完整、準確、系統(tǒng)、有效，制定檔案管理制度如下：一、檔案資料由專人負責管理。1.文件資料由文書人員統(tǒng)一收發(fā)、分辦、傳遞、用印整理、立卷后，交由部門負責人審定，定期向檔案室歸檔。2.業(yè)務檔案由業(yè)務人員按照工作過程和內容進行整理、立卷、裝訂后，交由項目負責人審定，并由業(yè)務人員編制移交目錄，向檔案室歸檔。二、檔案室專職（或兼職）資料員，具體負責檔案管理，做好檔案接收、移交、分類整理，登記保管、復制、借閱等工作。1.歸檔的文件資料和業(yè)務檔案必須保持相互間的歷史聯(lián)系，區(qū)分保管、分類整理，并編制檔案目錄、卡片，保持整潔，便

56、于查閱。2.接收檔案必須認真驗收，并辦理交接手續(xù)。業(yè)務檔案一般應在當年年終前向檔案室移交，交接雙方根據(jù)移交目錄清點核對，并應履行簽字手續(xù)。文書檔案一般應在第二年上半年移交。3.查閱檔案資料，必須辦理借閱登記手續(xù)，查閱完畢后應及時歸還。查閱檔案時，涉及商業(yè)機密的，查閱人員必須承擔保密責任。業(yè)務檔案一般不對外借閱，確因工作需要，須事先經公司領導批準，方可調閱。4.檔案室要做好檔案的安全保密工作，不得有遺失。如借閱過程中導致遺失，要查清責任者，由責任者填寫遺失單，報請公司領導作出處理。重要資料遺失應及時報案查找。三、檔案的保存和銷毀。1.上市公司的業(yè)務檔案至少保存十五年；對一般的業(yè)務檔案保存十年；文

57、件資料一般是長期性保存。2.對于保管期限屆滿的業(yè)務檔案，檔案室應編造清冊，報請法人代表審批后銷毀。（三）咨詢服務工作程序和計劃安排3.1建立清單及控制價咨詢服務工作程序1、任務下達 （1）部門負責人負責前期的業(yè)務溝通，并指定項目負責人。 （2）部門負責人按本部門特點填寫工作任務單，內容包括：編制依據(jù)與標準、工作內容、質量與進度要求、應注意的問題與需要改進的有關信息及人員分工等。進度及人員安排可隨工作的進展作必要的調整。 2、清單及控制價編制人員內部工作流程 （1）根據(jù)招標圖紙，對細部圖工程量進行摘抄、統(tǒng)計。 （2）依據(jù)招標文件的計量規(guī)則進行清單

58、、控制價、清單說明、控制價說明的編制，并進行自檢。 （3）提交清單及控制價初稿，包括以下內容：清單說明、控制價說明、清單初稿、控制價初稿、（書面版本、電子版本）。計算書（電子版本）。招標圖紙（書面版本）。與業(yè)主、設計院等來往的文件（書面版本）。（4）填寫校審單，內容至少包括： 需要解決或不清楚的問題。對圖紙中不清楚，自己做了假設部分的描述。 （5）將清單及控制價初稿交復核人員復核，根據(jù)復核人員意見調整清單，并將調整結果交復核人員簽字確認。 （6）將清單及控制價交審核人員審核，根據(jù)審核人員意見調整清單，并將調整結果交審核人員簽字確認。 （7）將清單及控制價交審定人員審定，根