標(biāo)定地價、基準(zhǔn)地價、生地價熟地價概念

1、標(biāo)定地價、基準(zhǔn)地價、生地價、熟地價、土地出讓價概念標(biāo)定是政府根據(jù)管理需要評估的具體宗地，在正常土地市場 和正常經(jīng)營管理作用：是政府出讓土地使用權(quán)吋確定出讓金額的 依據(jù);是清產(chǎn)核資中核定單位占用的土地資產(chǎn)和股份制試點(diǎn)企業(yè) 土地作價入股的標(biāo)準(zhǔn);是否行使土地優(yōu)先購買權(quán)的衡量標(biāo)準(zhǔn);是 核定土地增值稅和管理地產(chǎn)市場的具體標(biāo)準(zhǔn);是使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出 租、抵押時，確定補(bǔ)交出讓金的標(biāo)準(zhǔn)。由此可以看出，標(biāo)定地價 實(shí)際上就是由評估機(jī)構(gòu)評估、政府確認(rèn)的宗地地價。但這又與我 國房地產(chǎn)管理法的有關(guān)規(guī)定有相符合。按照該法，標(biāo)定地價 應(yīng)該是各城鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)或標(biāo)定）地塊的價格。這種價格可以是評估 的，也可以是實(shí)際形成的。只有這個意義上

2、的標(biāo)定地價才能用于 定期公布?；鶞?zhǔn)地價是政府對城鎮(zhèn)各級土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住 宅、工業(yè)等土地利用類型分別評估的土地使用權(quán)平均價格，是各 用途土地的使用權(quán)區(qū)域平均價格，對應(yīng)的使用年期為各用途土地 的法定最高出讓年限，由政府組織或委托評估，評估結(jié)果須經(jīng)政 府認(rèn)可?；鶞?zhǔn)地價因是平均價格，它的表現(xiàn)形式有級別價、區(qū)片 價和路線價三種?；鶞?zhǔn)地價的主要作用為：反映土地市場中地價 總體水平和變化趨勢;為國家征收土地稅收提供依據(jù)。制訂基準(zhǔn) 地價的技術(shù)有兩條：一是在城鎮(zhèn)土地定級的基礎(chǔ)上，根據(jù)級差收 益來測算;二是在未完成定級情況下，直接劃定均質(zhì)地域，根據(jù) 市場交易資料來測算。用得最多的還是第二條?，F(xiàn)在各地已初

3、步 進(jìn)入定期修正、調(diào)整基準(zhǔn)地價階段?；鶞?zhǔn)地價是各土地級別內(nèi)， 土地開發(fā)程度為宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水、通 燃?xì)?、通熱力及宗地?nèi)土地平整以下簡稱''七通一平”),或宗 地外通路、通電、通信、通上水、通下水及宗地內(nèi)土地平整 以 下簡稱“五通一平”)，在平均容積率條件下，同一用途的完整 土地使用權(quán)的平均價格?；鶞?zhǔn)地價的表示形式為樓面熟地價，同吋公布樓面毛地價。 樓面熟地價是指各土地級別內(nèi)，完成通平的土地在平均容積率條 件下，每建筑面積分?jǐn)偟耐暾恋厥褂脵?quán)的平均價格。樓面毛地 價是指各土地級別內(nèi)，在平均容積率條件下，政府收取的某種用 途法定最高出讓年期內(nèi)的金、市政基礎(chǔ)設(shè)施

4、配套建設(shè)費(fèi)的平均樓 面價格。土地使用權(quán)出讓金是土地批租時一次性收取的費(fèi)用，即為土 地有效年限的使用價格，所以也可稱之為“地價”。出讓金包括 土地開發(fā)投資費(fèi)用和使用期內(nèi)的金額土地使用費(fèi)。前者包括征 地、動遷及為地塊直接配套的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是對開發(fā)投資的一次 性補(bǔ)償，后者為土地資源使用的費(fèi)用，即“地租”，是土地所有 權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)。如批租50年，就要一次性支付包括全部年 限的使用費(fèi)。土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件，可以分為以下兩種：一種是“熟地價”，即提供“七通一平”即完成動拆遷、 具備“道路、供水、供電、通訊、煤氣 黃然氣）、排雨水、排污 水”市政條件的）地塊或為“五通一平”，即完成和動拆遷、具

5、備“道路、供水、供電、通訊、排水”條件的地價。但“七通“、 “五通”不包括項目建設(shè)向有關(guān)部門繳納的住宅建設(shè)配套費(fèi)及市 政管線的接入工程費(fèi)用。出讓金包括土地使用費(fèi)和開發(fā)費(fèi)。另一種是“毛地”或“生地”價，即未完成“七通一平”的 地塊，幽讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委托進(jìn) 行受讓土地的開發(fā)工作。毛地價就是政府土地收益部分，不含拆 遷部分，也不含小區(qū)配套部分。政府土地收益從房產(chǎn)管理法講就 是出讓金。目前簽的毛地價合同里面，所謂毛地價就是大市政費(fèi)、 四源費(fèi)、出讓金。出讓金在狹義的概念上不含大市政費(fèi)和四源費(fèi)。 幽讓金還有一個軍隊土地的問題。1993年，財政部全軍土地管 理局、國土部有一個文件

6、，軍隊土地第一次轉(zhuǎn)讓過程中，政府不 收土地出讓金，出讓金全歸部隊。當(dāng)時國土資源部有了一個文件, 四六分。4喘出讓金，6喘大市政、四源費(fèi)。土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價 為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積;樓面 價為攤到每平方米建筑面積的地價，即以出讓金總額除以規(guī)劃允 許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價來計算投資效益。因 為地面價不能反映出土地成本的高低，只有把地價分?jǐn)偟矫科椒?建筑面積上去核算，才有可比性，也易于估算投資成本，進(jìn)行估 算投資效益。一般認(rèn)為建高層可攤屬地價，實(shí)際上并非如此。因 為土地出讓金是按建筑面積計收的。土地出讓金的支付方式，如果是外商投資或中資企業(yè)開發(fā)外 銷房的，要以外匯支付，如是中資企業(yè)開發(fā)內(nèi)銷房或外資企業(yè)開 發(fā)內(nèi)銷房的，可以人民幣支付。也有的實(shí)物支付的方式，如投資 者得到一塊土地，以建造一座立交橋、一條道路或一個停車庫等 建筑物來償還地價。從商品住宅的價格構(gòu)成來看，房價主要是由出讓金、基礎(chǔ)設(shè) 施配套費(fèi)、拆遷平整費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、稅費(fèi)、利息、利潤等項構(gòu) 成。其中出讓金是國家