商品房買賣中網(wǎng)簽與預(yù)告登記制度的關(guān)系探討

1、    商品房買賣中網(wǎng)簽與預(yù)告登記制度的關(guān)系探討    摘 要：在商品房買賣領(lǐng)域，網(wǎng)簽合同與預(yù)告登記制度有著相似的功用，均有對(duì)于購(gòu)房人權(quán)利的保障作用，這尤其體現(xiàn)在出賣人一房數(shù)賣的情形中。然而無(wú)論是理論層面還是實(shí)際效果上，二者均有著較大差異。本文即試圖厘清二者的適用價(jià)值，及其聯(lián)系與區(qū)別，并給出相應(yīng)的制度建議，以期有助于商品房交易中購(gòu)房人權(quán)利的現(xiàn)實(shí)保護(hù)。關(guān)鍵詞：商品房買賣；網(wǎng)簽；預(yù)告登記一、概述（一）商品房買賣“網(wǎng)上簽約”制度近年來(lái)，各地紛紛推行商品房預(yù)售“網(wǎng)上簽約”制度。國(guó)務(wù)院辦公廳在關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知中明確提出了“進(jìn)一步建立健全新建商品

2、房、存量房交易合同網(wǎng)上備案制度，加大交易資金監(jiān)管力度”的要求，此后，網(wǎng)簽制度更是得到蓬勃發(fā)展。以上述通知為例，采用網(wǎng)簽以避免開(kāi)發(fā)商一房多賣的技術(shù)手段如下：開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂的商品房預(yù)售合同，均應(yīng)在網(wǎng)簽系統(tǒng)上進(jìn)行網(wǎng)上簽約和預(yù)售登記。一旦網(wǎng)上提交，系統(tǒng)自動(dòng)生成認(rèn)購(gòu)書編號(hào)或合同編號(hào)，且管理系統(tǒng)及時(shí)標(biāo)明相關(guān)商品房已預(yù)訂或已預(yù)售。一旦商品房已聯(lián)機(jī)簽約或已預(yù)售登記，則開(kāi)發(fā)商對(duì)其就不能另行網(wǎng)上簽約。已聯(lián)機(jī)簽約的，須經(jīng)交易雙方當(dāng)事人共同申請(qǐng)才能解除，即注銷網(wǎng)簽。簡(jiǎn)言之，所有的商品房預(yù)售，都必須進(jìn)行網(wǎng)簽，而一旦網(wǎng)簽，則對(duì)于已預(yù)售的商品房，開(kāi)發(fā)商就無(wú)法再次進(jìn)行網(wǎng)簽，從而被實(shí)際剝奪再次訂立買賣合同的可能。網(wǎng)簽合同對(duì)

3、于房屋的歸屬亦有重要的影響，這一點(diǎn)在一房二賣情形之中體現(xiàn)得尤為明顯。根據(jù)最高人民法院2011年全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要第16條的規(guī)定，應(yīng)按照辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記、合法占有房屋、買賣合同成立的先后順序等確定權(quán)利保護(hù)順位；其同時(shí)規(guī)定了預(yù)告登記具有對(duì)抗效力。除此之外，地方許多法院的文件對(duì)房屋歸屬順位的因素作了類似的更細(xì)致的規(guī)定，有些法院還要求考慮實(shí)際付款數(shù)額的多少、是否網(wǎng)簽、預(yù)售合同是否登記備案、房屋利用等情況。例如，北京高院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）第13條規(guī)定的房屋順位即按照移轉(zhuǎn)登記-已合法占有-實(shí)際付款數(shù)額的多少及數(shù)額、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素

4、。（二）商品房買賣預(yù)告登記制度根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法第二十條第一款，“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！币约白罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國(guó)物權(quán)法>若干問(wèn)題的解釋（一）第四條，“未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照物權(quán)法第二十條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。”因此預(yù)告登記制度適用于房屋買賣、抵押等引致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的交易中，功能是通過(guò)防范不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人的一物數(shù)賣等行為，

5、來(lái)確保買受人等債權(quán)人實(shí)現(xiàn)其請(qǐng)求權(quán)。實(shí)現(xiàn)方式為，在一房數(shù)賣且商品房均未辦理過(guò)戶登記的情況下，確保已經(jīng)辦理商品房預(yù)售合同預(yù)告登記的買受人的權(quán)利應(yīng)當(dāng)優(yōu)于其他買受人。張雙根教授認(rèn)為，我國(guó)物權(quán)法上預(yù)告登記之主旨，在于保全以房屋等不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓以及其他變動(dòng)為內(nèi)容之債權(quán)性請(qǐng)求權(quán)。此即表明，預(yù)告登記在我國(guó)物權(quán)法上是一項(xiàng)輔助性制度，旨在配合物權(quán)變動(dòng)，以保障其效果的實(shí)現(xiàn)。物權(quán)法第20條之預(yù)告登記制度，在立法、實(shí)務(wù)與學(xué)理上均為主要適用于商品房預(yù)售情形，以保全預(yù)購(gòu)人的購(gòu)房預(yù)期利益，以及相應(yīng)的購(gòu)房融資擔(dān)保需求。然而由于所預(yù)售的在建商品房不屬于不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記簿，且債務(wù)人無(wú)法實(shí)際享有所有權(quán)、處分權(quán)，因此，張教

6、授認(rèn)為，預(yù)告登記制度未能發(fā)揮出立法者所預(yù)設(shè)的功能，且其業(yè)務(wù)數(shù)量極為有限，因而該制度的關(guān)注點(diǎn)應(yīng)撇開(kāi)商品房預(yù)售情形，另覓其他適用領(lǐng)域。二、網(wǎng)簽與預(yù)告登記制度之比較簡(jiǎn)而言之，二者的作用有相似之處，預(yù)告登記擁有物權(quán)層面的效力，網(wǎng)簽則是合同效力，旨在保護(hù)第一買受人的權(quán)利。二者在避免出賣人一房?jī)少u的功用上相似，但實(shí)際效果有所差異：（一）網(wǎng)簽中的買受人權(quán)利性質(zhì)及制度分析從本質(zhì)上說(shuō)，網(wǎng)簽的商品房買賣合同僅會(huì)產(chǎn)生合同債權(quán)，而非準(zhǔn)物權(quán)。因此，網(wǎng)簽備案能解決的問(wèn)題只是確定本合同的效力優(yōu)先于后發(fā)生的合同，并無(wú)物權(quán)上的效力。崔建遠(yuǎn)教授認(rèn)為，商品房預(yù)售合同、銷售合同經(jīng)過(guò)網(wǎng)簽等登記備案手續(xù)之后，買受人所享權(quán)利確實(shí)有了一些對(duì)

7、抗第三人的效力，且在一房數(shù)賣的情形中，第一購(gòu)房人舉證證明第二購(gòu)房人有過(guò)錯(cuò)相對(duì)更容易，但其只在證據(jù)的效力方面具有優(yōu)勢(shì)，在物權(quán)效力方面并無(wú)實(shí)質(zhì)性效果。因此，權(quán)利人在網(wǎng)簽的房屋買賣合同項(xiàng)下的權(quán)利仍然屬于債權(quán)。具體而言，商品房交易網(wǎng)上簽約備案主要是為了避免“一房二賣”等行為，維護(hù)交易秩序和買賣雙方的合法權(quán)益。但是，從法律意義上講，商品房交易合同依法簽訂后就已具有法律效力，網(wǎng)簽備案僅具有公示、確認(rèn)和管理的功能，對(duì)交易本身并不產(chǎn)生額外的法律效力，也不對(duì)房屋所有權(quán)的變動(dòng)產(chǎn)生影響。因此，二手房買賣網(wǎng)簽在法律性質(zhì)上僅是房產(chǎn)交易監(jiān)管部門的監(jiān)管行為，不具有創(chuàng)設(shè)物權(quán)權(quán)利的功能，不產(chǎn)生相應(yīng)物權(quán)效力。從我國(guó)法律規(guī)定來(lái)看，

8、商品房買賣協(xié)議簽訂后到辦理過(guò)戶前的風(fēng)險(xiǎn)防范，應(yīng)通過(guò)預(yù)告登記制度來(lái)實(shí)現(xiàn)。物權(quán)法第二十條規(guī)定，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。2015年最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定第30 條指出，金錢債權(quán)執(zhí)行中，對(duì)被查封的辦理了受讓物權(quán)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的，應(yīng)予支持；符合物權(quán)登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應(yīng)予支持。因此，預(yù)告登記作為一項(xiàng)法定制度，具有完整的權(quán)利保全效力。網(wǎng)簽所引發(fā)的實(shí)務(wù)糾紛多集中于“存量房”交易領(lǐng)域。舉例來(lái)說(shuō)，如被譽(yù)為“首例房屋買賣網(wǎng)簽注銷案”的“沈某與安某房屋買賣合同糾紛案”。該案判決體現(xiàn)出法院認(rèn)可

9、網(wǎng)簽合同本身應(yīng)是一種成立和有效的房屋買賣合同。所以房屋買賣進(jìn)行了網(wǎng)簽，也就確定了這份房屋買賣合同的成立，且合同通過(guò)行政部門公示，效力進(jìn)一步得到肯定。在另一起案例中，中院進(jìn)一步認(rèn)定，網(wǎng)簽備案不等于取得房屋產(chǎn)權(quán)。這進(jìn)一步說(shuō)明了網(wǎng)簽無(wú)法完全代替預(yù)告登記。從實(shí)踐來(lái)看，網(wǎng)簽制度具有一定的強(qiáng)制性，但其法律效力方面亦有不足，即其雖然能有效防范“一房多賣”風(fēng)險(xiǎn)，但是由于制度的非強(qiáng)制性，在房?jī)r(jià)快速上漲的賣方市場(chǎng)中，辦理比例仍較低。另外，實(shí)踐中一個(gè)值得注意的問(wèn)題在于涉商品房執(zhí)行異議之訴中?！百I受人對(duì)未辦理過(guò)戶登記手續(xù)無(wú)過(guò)錯(cuò)”是執(zhí)行異議復(fù)議意見(jiàn)第26條規(guī)定的要件之一，實(shí)踐中商品房買賣合同常常采用網(wǎng)簽等備案登記作為商

10、品房買賣的公示方式。本文認(rèn)為，合同備案登記不同于過(guò)戶登記，沒(méi)有辦理合同網(wǎng)簽登記不應(yīng)影響對(duì)買受人無(wú)過(guò)錯(cuò)的判斷。（二）預(yù)告登記的買受人的權(quán)利性質(zhì)及制度分析預(yù)告登記中，購(gòu)房人的權(quán)利在本質(zhì)上還是債權(quán)，但是不同于普通債權(quán)。具體而言，商品房進(jìn)行預(yù)告登記后出賣人再處分該不動(dòng)產(chǎn)，將不發(fā)生物權(quán)效力，因此說(shuō)預(yù)告登記具有物權(quán)的對(duì)抗效力。因而預(yù)告登記權(quán)利人擁有的是一種準(zhǔn)物權(quán)，或稱物權(quán)期待權(quán)，這與網(wǎng)簽的債權(quán)有著本質(zhì)差別。與德國(guó)不同，我國(guó)的現(xiàn)房交易機(jī)制未給預(yù)告登記制度預(yù)留足夠的適用空間，主要表現(xiàn)為：第一，現(xiàn)房交易無(wú)需專門的要式的物權(quán)合意，當(dāng)事人訂立買賣合同后，就能隨即申請(qǐng)登記，交易的確定性相對(duì)較高，這弱化了預(yù)告登記的現(xiàn)實(shí)

11、作用。第二，在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)把相關(guān)申請(qǐng)事項(xiàng)記載于登記簿后，還要向物權(quán)人發(fā)放權(quán)利證書，因物權(quán)變動(dòng)而申請(qǐng)登記時(shí)，權(quán)利證書是必備材料（不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例第16條第1款第3項(xiàng)），所以在通常情況下，只要登記機(jī)構(gòu)受理了登記申請(qǐng)，受讓人基本上無(wú)需擔(dān)心轉(zhuǎn)讓人再行處分，預(yù)告登記因此也不太必要。此外，由于二者功能存在較大程度上的重疊，預(yù)告登記制度正面臨著網(wǎng)簽制度的致命沖擊。（三）二者的比較在商品房交易中，網(wǎng)簽具有較強(qiáng)的公示效能，其信息是在當(dāng)事人和房管部門的共同參與下形成的，有高度的權(quán)威性和穩(wěn)定性，它還記載于樓盤表，形成公開(kāi)的交易檔案，具有公開(kāi)性。但是，因缺乏明文的法律依據(jù)，其確定性存在嚴(yán)重不足。法律未明文規(guī)定的網(wǎng)

12、簽與預(yù)告登記似乎差異甚大，但拋開(kāi)形式差異，對(duì)二者功能進(jìn)行實(shí)質(zhì)性分析，不難看出其在存量房買賣中具有高度相似性。首先，預(yù)告登記旨在通過(guò)保障房屋購(gòu)買人對(duì)出賣人的轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，來(lái)防止一房數(shù)賣，為了實(shí)現(xiàn)該目的，預(yù)告登記產(chǎn)生登記禁止的效果，即根據(jù)2016年國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則第85條第二款，未經(jīng)預(yù)告登記買方的書面同意，賣方無(wú)法通過(guò)登記把同一房屋轉(zhuǎn)讓或抵押給他人。網(wǎng)簽也有防止一房數(shù)賣的目的，且其后果也類似于登記禁止。其次，預(yù)告登記之所以能對(duì)抗他人，形式上固然是法律明文規(guī)定的結(jié)果，但實(shí)質(zhì)是借助登記這一信息平臺(tái)，將本處于相對(duì)權(quán)范疇的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)公示出來(lái)，使其產(chǎn)生對(duì)抗力。網(wǎng)簽有與登記基

13、本一致的公示平臺(tái)，且網(wǎng)簽信息的樓盤表亦記載了不動(dòng)產(chǎn)登記簿中應(yīng)有的信息。三、制度建議網(wǎng)簽和預(yù)告登記均屬于干預(yù)交易過(guò)程的措施，目的均在于強(qiáng)化買方債權(quán)，且均通過(guò)公開(kāi)的信息平臺(tái)發(fā)揮作用，功能高度重合。從實(shí)踐情況來(lái)看，有了強(qiáng)制性的網(wǎng)簽，自愿的預(yù)告登記似乎在存量房買賣中就沒(méi)有了適用空間。因此，在預(yù)告登記于存量房買賣實(shí)踐中缺位時(shí)，有必要肯定網(wǎng)簽保障買方債權(quán)的效力。但是，我們應(yīng)當(dāng)還要看到，網(wǎng)簽涉及房管、金融、工商、稅務(wù)等諸多部門和領(lǐng)域，有牽一發(fā)而動(dòng)全身的體系效應(yīng)。若全面推開(kāi)網(wǎng)簽制度，在掏空網(wǎng)簽保全買方債權(quán)效力的同時(shí)，也將浪費(fèi)不少社會(huì)成本。在商品房買賣實(shí)踐中，網(wǎng)簽的確能起到切實(shí)保護(hù)買方利益、增強(qiáng)交易確定性的作用

14、，但其弊端也顯而易見(jiàn)。因此，在充分肯定網(wǎng)簽制度有利之處的基礎(chǔ)上，雙方可以根據(jù)實(shí)際情況，設(shè)計(jì)先付款后交房等多種交易模式，進(jìn)一步增進(jìn)交易的靈活性。一旦網(wǎng)簽不能發(fā)揮保障買方債權(quán)的效力，買賣雙方就必須尋找可能的替代機(jī)制，如申請(qǐng)預(yù)告登記、設(shè)立擔(dān)保等。結(jié)合房產(chǎn)交易管理與登記銜接的現(xiàn)實(shí)需求，不妨使網(wǎng)簽與預(yù)告登記聯(lián)動(dòng)，即在當(dāng)事人申請(qǐng)網(wǎng)簽時(shí)，同時(shí)也申請(qǐng)預(yù)告登記，這樣既能保持網(wǎng)簽的使用慣性，又能發(fā)揮預(yù)告登記的實(shí)效。注釋：所謂“商品房預(yù)售”，依城市商品房預(yù)售管理辦法（2004修正）第二條，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)企業(yè)）將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。參考文獻(xiàn)：1曹利華.存量房網(wǎng)簽與房屋登記的沖突辨析j.中國(guó)房地產(chǎn)，2015年第28期.2李穎.一房二賣法律問(wèn)題研究m.中國(guó)政法大學(xué)碩士論文，2013年3月.3張雙根.商品房預(yù)售中預(yù)告登記制度之質(zhì)疑清華法學(xué)j.2014年第2期.4崔建遠(yuǎn).一房成為數(shù)個(gè)權(quán)利標(biāo)的物