鑫匯新都物業(yè)管理方案

1、鑫匯新都物業(yè)管理方案青島澳柯嗎物業(yè)管理屮心鑫匯新都物業(yè)管理方案物業(yè)概況鑫匯新都小區(qū)由青島澳柯瑪新龍房地產(chǎn)開發(fā)建設，該小區(qū)座落于膠州帀行政文化商務屮 心，小區(qū)地理環(huán)境優(yōu)越，規(guī)劃檔次較高，配套設施完善，小區(qū)占地面積18.54萬平方米，總 建筑面積14萬平方米，共19幢樓、1236戶居民。該小區(qū)一期工程總建筑面積9.8萬平方米, 共9幢樓、756戶居民。鑫匯新都小區(qū)公共配套設施冇：供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、智能化安全防范系統(tǒng)、智能化 管理系統(tǒng)和信息網(wǎng)絡系統(tǒng)，供熱管網(wǎng)、停車場、休閑廣場、健身器械、兒童活動中心、雕鴉 小甜、宣傳欄、信報箱等。委托管理目的1、保持和提高物業(yè)的完好程度。通過加強對鑫匯新都整體

2、物業(yè)的管理養(yǎng)護和對使用人的 管理和服務，防止使用不當，損壞物業(yè)；2、創(chuàng)造良好環(huán)境，統(tǒng)籌安排鑫匯新都的各項設施的管理養(yǎng)護，加強宣傳，對業(yè)主（住戶） 進行依法管理約束，共同維護小區(qū)生活環(huán)境；3、通過對業(yè)主的行為進行規(guī)范引導和對整體物業(yè)的專業(yè)管理，從而使每位業(yè)主在亨受到 優(yōu)質服務的同時，使物業(yè)增值、保值；4、通過對鑫匯新都實施社會化、專業(yè)化、一體化管理，不斷提高服務管理質量，維護和 提高木公司的社會信譽并產(chǎn)生良好的社會效益。5、以專業(yè)的管理、一流的服務塑造鑫匯新都的晶牌形象，使物業(yè)開發(fā)、管理處于良性循 壞。委托管理原則根據(jù)青島市物業(yè)管理條例及其實施細則以及委托管理合同，木著“以1青島澳柯嗎物業(yè)管理屮

3、心區(qū)養(yǎng)區(qū)、略有節(jié)余”和“精干高效、優(yōu)質服務”的管理原則，執(zhí)行公司“以人為木，以客為尊, 以質為先，追求完美”的質量方針，實行“管、養(yǎng)、修、服務”為一體的綜合管理。委托管理方式1、新龍房地產(chǎn)開發(fā)公司依據(jù)青島市物業(yè)管理條例及其實施細則以及雙方議定的其他 事項，委托青島澳柯瑪物業(yè)管理中心對鑫匯新都實行綜合一體化管理，與青島澳柯瑪物業(yè) 管理屮心簽訂前期物業(yè)服務合同，合同簽完后對鑫匯新都負責制定年度管理目標，在經(jīng) 濟上實行獨立核算白負盈虧，實行小區(qū)社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。2、前期物業(yè)服務合同有效期限：口合同簽訂zu起至小區(qū)業(yè)主委員會成立為止。委托管理內(nèi)容1、小區(qū)歷屋建筑本休公用部位（樓蓋

4、、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎等承重結構部位、 外墻而、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等）整改修復后的維修、養(yǎng)護和管理。2、小區(qū)房屋建筑本體公用設備設施（公用的上下水管道、落水管、煙囪、公用照明、冇 線電視、通訊系統(tǒng)、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設施設備等）整改修復后的維修、養(yǎng)護、管理和運 行服務。3、鑫匯新都規(guī)劃范圍內(nèi)屈物業(yè)管理范圍內(nèi)的市政公用設施（道路、室外上卜水管道、化 糞池、溝渠、池、井、綠化、路燈等）的維修、養(yǎng)護和管理。4、鑫匯新都規(guī)劃范圍內(nèi)丿肉配套服務設施，露天車位、宣傳欄、信報箱、娛樂健身設施等 的維修、養(yǎng)護和管理。2青島澳柯瑪物業(yè)管理屮心5、公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑物公用部位）

5、的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。6、交通、車輛行駛和停泊管理。7、配合當?shù)毓矙C關做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護和安全巡視。8、物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。總體冃標和分項指標一、總體目標在管理合同期內(nèi)把鑫匯新都管理成“壞境優(yōu)美、健康文明、安全有序、方便舒適”的居住和 辦公髙檔小區(qū)。根據(jù)委托管理事項和物業(yè)管理分項考核標準，在鑫匯新都達到鍍件指標后 承諾：管理合同生效后，鑫匯新都所冇建筑物及恥套設施完善、遺留問題全部正式驗收合 格交付使用后兩年內(nèi)達到“青島市優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)"的管理標準。二、分項指標1、顧客滿意率80%以上；2、有效投訴處結率100%；3、房屋和設施應急維修及時率90%

6、；4、維修合格率99%以上；5、綠化完好率90%：6、小區(qū)衛(wèi)生保潔達標率90%；7、房屋及公共設施完好率90%以上；8、員工崗前或崗位培訓率100%；9、小區(qū)重大安全責任事故發(fā)生率為0。3青島澳柯瑪物業(yè)管理中心注：重大責任事故：指由于工作失職造成的重大火災、水淹事故。實現(xiàn)目標的保證措施一、管理體制和人員配備1、管理架構由于膠州鑫匯新都是總公司在外地的分機機構，公司擬設鑫匯新都管理處全面負責鑫 匯新都的口常管理運作，統(tǒng)籌整個住宅小區(qū)的內(nèi)外事務。公司與管理處簽訂年度1=1標責任 書，管理處按綜合一體化管理七大服務即：房管維修、秩序維護、清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、治 安消防、設施設備養(yǎng)護、社區(qū)文化。2、人

7、員配置按公司is09001質量標準和小區(qū)綜合一體化管理的內(nèi)容、范圍，科學、合理設置機構和人 員，力求實現(xiàn)物業(yè)管理指標的承諾，木著“精干、高效、以崗定人”的原則確定人員編制。管 理處擬設各類人員共27人。3、骨干人員素質要求青島澳柯瑪物業(yè)管理屮心4、管理處職責（1）負責對鑫匯新都實施一體化管理在業(yè)務上接受總公司的領導監(jiān)督利考核。（2）貫徹執(zhí)行公司制訂的1s09001物業(yè)管理質量體系標準，按標準要求實施管理。（3）合理調配人員，保持各崗位的分工與協(xié)作。（4）負責業(yè)主房屋的裝修審批、協(xié)調違章處理和落實投訴處理。（5）負責開展豐富多彩的社區(qū)文化活動。（6）負責擬定小區(qū)月/年工作計劃。（7）負責周檢工作

8、，并做好記錄，接受本公司服務管理部、業(yè)主和業(yè)主委5青島澳柯瑪物業(yè)管理中心員會的監(jiān)督檢查。（8）積極參加創(chuàng)建安全文明小區(qū)、市/省優(yōu)小區(qū)的考評工作，提高管理服務水平。（9）負責澳柯嗎科技人才公寓的安全、防火工作。（10）協(xié)調與供電、供水、工商等與物業(yè)管理有關的部門的關系，有效開展工作。二、移交接管雙方指定一名領導負責移交接管事宜。步驟如下：1、移交接管前的準備工作（1）成立鑫匯新都管理處。前期物業(yè)服務介同簽訂后，雙方約定前期介青島澳柯瑪物業(yè)管理中心入管理時間，擬派管理處主任、房管員、內(nèi)勤人員到位，其他人員分布到崗，落實管理用 房和遺昭問題解決情況，做好各項籌備工作。（2）成立驗收小組。工程技術人員

9、進駐現(xiàn)場，了解小區(qū)設施設備、熟悉設備的構造、性 能、水、電、氣管道線路的鋪設位置及走向及存在的問題；填寫有關質量記錄，以便盡快得 到解決。a. 移交接管驗收遺留問題統(tǒng)計表；b. 公共配套設施接管驗收表；c. 公共配套設施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表；d. 機電設備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表；2、鑫匯新都資料的移交接收接管樓宇資料的驗收及部分移交的資料a. 產(chǎn)權資料；a. 項目批準文件;b. 用地批準文件；c. 建筑執(zhí)照；d. 業(yè)主姓名、產(chǎn)權、居住位置、建筑面積清單；b. 市/區(qū)驗收合格資料a. 市/區(qū)建設工程竣工驗收證書；b. 市/區(qū)建筑消防驗收合格證；c. 市完善配套綜合辦小區(qū)綜合驗收合格iieu；d

10、. 用電許可證;e. 使用電協(xié)議書；f. 電視公用犬線合格證；c. 工程技術資料久竣工圖一包括總平面圖、單體建筑、結構、設備竣工圖、配套設7青島澳柯瑪物業(yè)管理屮心施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；b. 設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；c. 物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；d. 物業(yè)管理所必需的具他資料；3、鑫匯新都接管驗收程序（1）新龍房地產(chǎn)開發(fā)公司通知木公司接管驗收；（2）本公司驗收小組按is09001樓宇接管資料的移交和對所接受的資料，簽發(fā)驗收 復函；（3）本公司驗收小紐同移交人對房屋質量、使川功能、外觀質量、公共配套設施設備等 進行竣工驗收；（4）對驗收中發(fā)現(xiàn)的質量問題

11、，由驗收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表、約定期限由移交 人負責整改，并商定時間復核；（5）對住宅室內(nèi)物件無明顯不全，符合檢驗標準要求的房屋，仍由歷地產(chǎn)銷售部保管鑰 匙，承擔保管責任；（6）業(yè)主（住戶）入住時，房地產(chǎn)相關人員陪同業(yè)主驗房并對存在的質雖問題通知施工 隊在限期內(nèi)逐項返修；（7）保修期內(nèi)，在使用過程中業(yè)主（住戶）或管理人員發(fā)現(xiàn)的由于建筑施工或產(chǎn)甜制造 上的缺陷時，由業(yè)主根據(jù)新龍房地產(chǎn)開發(fā)公司明確保修項h聯(lián)系人，并責令丿施丄隊更換或返 修；4、房屋接管驗收項冃及標準（1）驗收項fia. 梁、柱、板主體；b.頂棚；c.墻面；d.地（樓）面；e.廳房；f.樓梯、扶手；g.插座（電 器插座、公用電

12、視天線插座、有線電視插座、電話插座）；h.接線盒；1.開關；j.照明燈具； k.供水系統(tǒng)；l.排污管道；m.地漏；n.衛(wèi)生潔具；o.防盜窗（網(wǎng)）；p.室內(nèi)配電箱；q.水表、 電表、液化氣表。8青島澳柯瑪物業(yè)管理屮心（2）驗收標準住戶及房屋內(nèi)的水電配套設施等，參照建設部zbp30001-90標準和國家1997年7月1 h頒布的房屋接管驗收標準及達到業(yè)主（住戶）的合理要求。5、鑫匯新都公共設施接管驗收項目及標準（1）驗收項目：鑫匯新都內(nèi)的公共場所、配套設施及其水電等；a. 基礎設施；b. 天面；c. 消防設施（消防栓、消防箱）;d. 小區(qū)路燈；e. 綠化；f. 小區(qū)道路；g. 垃圾箱；h. 沙井、

13、檢查井和化糞池；i. 明暗溝；j. 擋土墻、坡；k. 臺階;l. 信箱：m. 景觀、雕塑及文化娛樂設施。（2）驗收標準參照建設部zbp30001-90和國家1997年7月1日頒布的房屋接管驗收標準及達到設計要求。6、工程遺留問題處理規(guī)定（1）工程遺留問題在接管驗收及在包修范圍內(nèi)使用時，存在的安全隱患、使川的建筑材青島澳柯嗎物業(yè)管理屮心料不合格、設計無法達到使用要求、保修無法解決的設計缺陷等方而發(fā)放資料交費發(fā)鑰 匙（1）驗證a. 新龍房地產(chǎn)開發(fā)公司有關人員隨同業(yè)主驗房；并告知住戶攜帶入住通知單原件、購房或 租賃合同復印件一份，到物業(yè)辦理入住手續(xù)；10青島澳柯瑪物業(yè)管理中心b. 業(yè)主及家庭成員（或

14、同住人）身份證復印件-份；（3）資料發(fā)放和保管a. 發(fā)給業(yè)主保存的資料a. 物業(yè)管理協(xié)議；b. 物業(yè)使用守則；c. 業(yè)主公約；d. 治安、消防管理規(guī)定；e. 裝修管理規(guī)定；f. 安全用電、用水、用曖管道燃氣管理規(guī)定；g. 停車場管理規(guī)定；b. 發(fā)給業(yè)主填寫并需收回的資料a. 物業(yè)管理協(xié)議；b. 業(yè)主家庭情況登記表；c. 業(yè)主入住登記表；d. 裝修申請表：住戶申請裝修時填寫，原件管理處存檔。c. 管理處按業(yè)主（住戶）的樓棟號和房號進行建檔編號，檔案中包括：a. 業(yè)主（住戶）家庭情況登記表；b. 裝修申請表；（3）交費a. 按入住通知單發(fā)出的口期為準收費；b. 裝修押金；提岀裝修屮請并獲得批準示交

15、納，裝修完畢示經(jīng)驗收合格持裝修屮請審批表和房管員簽字 到管理處辦理退款事項。d. 預收三月的綜合服務費；（自入住通知單發(fā)出z日起收収）。9、房管保修工作管理11青島澳柯瑪物業(yè)管理!«心 保修工作流程：驗房屮報和應房地產(chǎn) 維修 驗收；（1）驗房住戶領取鑰匙后，在房地產(chǎn)指派人員陪同下對室內(nèi)項目逐一進行驗收，驗收合格后，雙方 簽訂“業(yè)主（住戶）入住驗房表"，驗收合格，住戶將此表交回悸理處存檔；驗收不合格時a. 業(yè)主（住戶）必須三fi內(nèi)將此表交回房地產(chǎn)銷售部，rti房地產(chǎn)相關部門負責聯(lián)系落實維 修事宜；b. 超過三口幾房屋在保修期限內(nèi)，住戶未申請裝修的情況下，若外墻和樓板滲水等質量

16、事 故仍屬保修，房屋內(nèi)易損壞物如燈泡、水龍頭等則由住戶自行負責。（2）申報保修住戶將保修事宜告知房地產(chǎn)相關人員，約定保修時限維修；（3）維修a. 保修期外人中修（未成立業(yè)主委員會前）由管理處通知相關單位負責維修，小修、急修 由管理處派工維修；b. 維修時住戶必須在場；（4）驗收住戶、房管員和維修人員三方到場驗收，并簽字認可。三、鑫匯新都的日常管理運作原則：全面推行is09001質量管理體系。小區(qū)內(nèi)日常機電運行、房管事務、治安、車輛、 清潔、社區(qū)文化、設施維護保養(yǎng)統(tǒng)一納入公司1s09001規(guī)范運作范疇，嚴格按照程序文件 運作各項工作，注重每個服務項目的人員培訓、考評、加強h檢、周檢、月檢。日常各

17、項工作，分別見圖示：1、房管事務管理處對鑫匯新都的日常房管事務管理，按照公司is09001質雖:體系規(guī)范運作。如下表:12青島澳柯瑪物業(yè)管理中心2、機電運行保養(yǎng)：小區(qū)公用機電設施運行、養(yǎng)護運作按照公司is09001質量體系要求規(guī) 范運作。如下表：口常機電設備管理運作青島澳 柯瑪物 業(yè) 管 理中 心四、對鑫匯新都擬采取的主要管理措施1、系統(tǒng)培訓。為確保鑫匯新都管理早口定上正軌，實現(xiàn)我們對該項冃管14青島澳柯嗎物業(yè)管理屮心理目標的承諾，公司將嚴格按照9001質量體系文件的培訓規(guī)定，科學系統(tǒng)地對所有管理 人員進行全面的培訓，確保管理人員100%持證上崗，全年培訓率達到100%,合格率達98%。崗前培

18、訓計劃如下表：2、從接管開始在鑫匯新都全血推行1s09001質量體系實施管理，爭取盡快達到1s09001 質量體系標準要求。3、安全防范。采取人防、技防和宣傳相結合的原則，確保鑫匯新都隨時15青島澳柯瑪物業(yè)管理屮心處于安全狀態(tài)。（1）加強制度落實。a. 根據(jù)鑫匯新都的實際情況，協(xié)助公安部門做好治安消防等管理。b. 房管員嚴格執(zhí)行fi檢制度，管理處主任負責周檢、月檢的逐項檢查制度，確保服務索 質和服務水準。c. 加強小區(qū)內(nèi)流動人員和外來人員的管理和規(guī)范，并定期檢查。d. 落實安全責任人，明確責任人。4、加強車輛管理。對鑫匯新都的車輛實行統(tǒng)一管理，禁止停放區(qū)內(nèi)的車輛占用消防通道, 消除安全隱患，從

19、而確保住八的車輛和財產(chǎn)的安全。5、清潔衛(wèi)生。為了維護鑫匯新都的環(huán)境整潔，加強對清潔人員的管理和考核。要求堅決 按照青島市物業(yè)管理服務質量標準進行操作。6、溝通與住戶、商戶之間的聯(lián)系，多渠道開展宣傳活動。（1）編制鑫匯新都物業(yè)使用守則，詳細介紹青島澳柯嗎物業(yè)管理屮心的服務宗旨，金 業(yè)粕神以及公司與管理處可以提供的服務項目，物業(yè)管理各項法規(guī)，住戶須遵守的管理規(guī)定 等，主要內(nèi)容冇：青島澳柯瑪物業(yè)管理中心簡介、鑫匯新都概況、小區(qū)業(yè)主委員會的組成 及作用（成立業(yè)主委員會后追加），管理費收繳注意事項、裝修規(guī)定、行為道徳公約、治安 管理事項、消防管理事項、安全用水、用電事項、環(huán)境衛(wèi)生事項和其他注意事項。物業(yè)

20、手 冊一戶一份并簽字領取。7、開展豐富多彩的公益和社區(qū)文化活動（1）在物業(yè)接管初期，建立詳細的住戶檔案，以便開展公益和社區(qū)文化活動。（2）聯(lián)系醫(yī)療單位，建立小區(qū)醫(yī)療中心，開展預防、接種和普及醫(yī)療教育等工作。（3）社區(qū)文化開展豐富多彩的社區(qū)文化不僅為社區(qū)居民捉供娛樂消逍，更是為居民捉供機會聯(lián)絡感情， 交流信息，從而形成一個安樂祥和的居住綸活氛圍，促進各項管理工作的順利開展。使澳柯 瑪科技人才公寓的業(yè)主人人冇機會參與，整個小16青島澳柯嗎物業(yè)管理屮心區(qū)充滿活力，犁造“小區(qū)是我家，物業(yè)靠人家”的觀念。通過組織各種活動，逐步把物業(yè)管 理要求化為住戶白覺行動，使住戶成為物業(yè)管理的直接或間接參與者，將會極

21、人的提高生活 區(qū)的物業(yè)管理水平。8、大力發(fā)展公共關系建立與區(qū)城管局、工商、稅務、公安、水電管理和小區(qū)業(yè)主委員會等行政業(yè)務主管部門的 公共關系業(yè)務，以便隨時掌握這些部門的各利政策、法規(guī)信息，以便管理。管理用房和管理經(jīng)費來源1、管理用房根據(jù)青島市物業(yè)管理條例，開發(fā)商按規(guī)定向物業(yè)提供項目總血積千分之五的管理用房 由物業(yè)公司出租經(jīng)營，其收入按規(guī)定用于補貼物業(yè)管理費用的不足。2、管理經(jīng)費來源鑫匯新都管理處收費遵循三個原則：a. 按照青島市物業(yè)管理收費指導標準收??；b. 按照管理費“收支平衡"的原則收収；（1）衛(wèi)生清潔服務費青島市管理服務費收費標準按市政府頒布的物業(yè)管理服務收費指導標準收取，住宅部分按按人民幣元/平方米*刀，商業(yè)部分按人民幣元/平方米*月，餐飲/平方米*月收取，以后按照青島市有關政策規(guī)定進行調整。（2）房屋公共部分維修，