暑假實習報告案例分析

1、借名買房案例及其背后法理分析-法學 班- -10XXXXXUniversity法學院實習論文借名買房案例及其背后法理分析班 級:法學班學 號:姓 名:任課教師:聯(lián)系電話:提交日期:201年9月2日 一、借名買房案件的出現(xiàn) 案例：劉某和王某系同事，劉某的戶口在河北，王某的戶口在北京，2003年劉某借用王某的北京居民身份，在天通苑小區(qū)，購買了一套經(jīng)濟適用房，購房合同以王某的名義簽訂，所有的購房出資款均由劉某提供，房屋交付后，一直由劉某占有使用，并且在房產(chǎn)證辦下來后，也交由劉某保管。但在2013年5月，王某突然找到劉某，要借用所購房屋用于抵押貸款，被劉某拒絕，后劉某認為房屋登記在王某名下，存在很大的

2、安全隱患，就向法院提起訴訟，要求確認王某名下的房屋歸劉某所有。這是我實習期間的一個真實案例，后經(jīng)法院經(jīng)過審理認為，劉某不具有購買經(jīng)濟適用房的資格，劉某借用王某名義購房行為無效，房屋歸王某所有，但劉某、王某在本案中均有過錯，王某應退還劉某的購房款，并應依據(jù)房屋評估價值，將該房屋升值金額的一半賠償給劉某。 這案件是一起典型的借名購房引發(fā)的房屋確權糾紛，在房價不斷攀升和限購政策的大環(huán)境下屢見不鮮了，目前借名購房的類型主要有以下幾種： 第一種：本人具有購房資格和權利，但因某種原因（比如家庭問題、婚姻問題或其他原因），不便將房屋登記在自己名下，而借用他人名義購房。此種借名購房的法律風險在于：若借名人能夠

3、提供借名購房協(xié)議、購房款由其提供或者能夠證明借名購房事實存在的，法院一般都會確認房屋歸借名人所有。但若借名人無法證實借名購房事實的，法院一般會將出資購房的行為認定為一般借貸行為，借名人只能要求被借用人返還購房款，而不能獲得所購房屋的所有權。另外，因房屋登記在被借用人名下，根據(jù)物權的公示原則，若被借用人在借用人不知情的情況下，擅自將房屋賣給或抵押給善意第三人的，那么借用人是不能以其為房屋的實際出資人來對抗善意第三人的，最終，借用人很可能無法取得所購房屋的所有權，或者需要提前代為償還所抵押債權為代價來消除房屋的抵押權。 第二種：本人不具有購買某種政策性保障房的資格，為了規(guī)避購房資格的限制，而借用具

4、備資格的他人名義而購房，比如購房經(jīng)濟適用房、兩限房等政策性保障房。針對第二種借名購房情形而言，其法律風險是最大的，不僅存在第一種情形所述的法律風險，而且這種借名購房的行為，因違反了國家關于政策性保障住房的規(guī)定而確定無效。也就是說，借名人本來期望借用別人名義或資格購房的目的，是根本無法實現(xiàn)的，而且還會因此產(chǎn)生很多不必要的麻煩和糾紛。這種借名購房的方法本身是違法的，也是不可取的。 第三種：本人不具有某種購房資格或權利，而借用他人名義購房，但所購房屋并非政策性的保障房，而是某單位自行集資所建房屋，但該房屋原則上限于本單位符合一定條件的人員購買。針對第三種借名購房情形而言，其法律風險在于，除了存在第一

5、種借名購房的風險外，還可能因為集資單位的種種限制性條件而無法取得房屋所有權，或者因侵犯了集資單位的某種優(yōu)先回購權而無法取得房屋所有權。但由于這種房屋與完全政策性的保障住房在性質上是有所區(qū)別的，在限制條件上也是相對寬松的，若單位未在購房合同中，對所購集資房屋的轉讓作出限制性規(guī)定的，那么在房屋具備過戶條件時，借名人是可以通過法院確權，取得房屋所有權的。 經(jīng)過資料分析，出現(xiàn)這類案件原因通常有：一是無書面協(xié)議，一方否認曾約定借名買房。二是違反政策、法規(guī)規(guī)定，借名買房協(xié)議可能被認定無效。三是登記人拒絕辦理房屋過戶手續(xù)。四是借名人被要求騰退房屋。五是房屋因登記人涉訴而被查封或處分。六是登記人將房屋轉讓給第

6、三人。鑒于這種不確定的關系導致眾多法律問題的出現(xiàn)，我將簡要對這類案件的法律問題進行分析。 二、借名買房的法律問題分析 借名買房涉及的法律關系有:登記購房人與事實購房人之間的借名法律關系;登記購房人與事實購房人之間的房屋轉讓法律關系;登記購房人與第三人之間的房屋轉讓或抵押法律關系;事實購房人、登記購房人與登記機構的行政確認法律關系。 (一)借名買房是否有效在法律上如何界定借名買房?筆者認為借名買房屬于合同行為。合同法奉行合同自由原則,在不違反社會公德和社會公共利益以及強行性規(guī)范的前提下,允許當事人訂立任何內(nèi)容的合同。合同的訂立是當事人的意志的結果,是否發(fā)生法律效力取決于法律的評價,若法律認可這種

7、合意,合同就生效。借名買房合同是法律尚未特別規(guī)定,亦未賦予一定名稱的合同,其為無名合同。無名合同的主要難題,在于當事人的意思不完備時如何適用法律,首先必須強調的是,民法關于法律行為的規(guī)定和合同法的總則,對無名合同均有適用余地;其次應說明的是,不同類型的無名合同,適用法律的規(guī)則不同,可以參照合同法分則或者其他法律最相類似的規(guī)定。對于借名買房合同的法律效力應從正反兩個方面分析: 1、借名買房合同有效 如果不存在惡意規(guī)避法律或政策的行為,借名買房合同應具有法律效力。我國實行房屋所有權登記發(fā)證制度,房屋的權屬通常是以產(chǎn)權登記為依據(jù),即對確認房屋的產(chǎn)權及轉移采取登記公示方式,并產(chǎn)生公信力。但是,產(chǎn)權登記

8、的效力并非是絕對的,它也不是確定權利的唯一依據(jù),如有足夠的證據(jù)是可以推翻的。這些證據(jù)包括出資的原始憑證,如存折、購房發(fā)票等,還包括事實購房人與登記購房人的書面約定。該約定最好寫明:經(jīng)協(xié)商以甲某某名義購房,本房屋由乙某某出資購買,房屋所有權歸乙某某,與甲某某無關。該書面約定是必不可少的,因此可以否定贈與或借款關系的存在。當事實購房人與登記購房人發(fā)生產(chǎn)權爭議時,才能證明房屋歸自己,而房屋登記不實,應予糾正。否則,如果不重視書面證據(jù)的收集和保存,登記購房人一旦反悔,否認借名之事而主張自己就是合法的產(chǎn)權人,事實購房人將無法拿回房屋產(chǎn)權,而只能以事實上的借款關系要求登記購房人返還購房款,更有甚者,如果事

9、實購房人不能證明購房款由自己實際支付,則其要求登記購房人返還購房款的請求也可能成為泡影。 2、借名買房合同無效 如果存在惡意規(guī)避法律或政策的行為,借名買房合同不具有法律效力,比如不具備資格購買經(jīng)濟適用住房的行為。開發(fā)經(jīng)濟適用住房一般均由政府對開發(fā)商給予財政補貼,以降低住房價格,解決城市中低收入家庭的居住問題。如果這類合同有效,就會使原來不符合購房條件的人購買到房屋,侵占了符合條件的人群的利益,違背了政府推出安居房的初衷。因而很多法院在審理此類案件時,一般都認為這種借名買房合同無效。認定合同無效的依據(jù)主要有民法通則和合同法中有關無效的規(guī)定。 (二)權利人更名是否可以適用物權法上的更正登記和異議登記 如果借名買房合同有效,在房屋登記不實的情形下,事實購房人如何才能糾正房屋登記簿的不實記載,實行權利救濟。我國以前的法律并沒有明確規(guī)定。物權法對此作了相應規(guī)定,填補了立法上的這一空白。物權法第19條規(guī)定:權利人、利害關系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的,可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的,登記機構應當予以更正。不動產(chǎn)登記簿記載的權利人不同意更正的,利害關系人可以申請異議登記。登記機構經(jīng)審核,認定登記簿的記載與登記檔案不一致、登記簿記載確有錯誤的,或者登記簿記載的權利人書面同意更正的,應當予以更正,并書面通知申請人換領房屋權屬證書;登記簿