深圳市城市更新政策解讀

1、城市更新相關政策解讀龍崗區(qū)城中村改造辦公室二OO年五月十三日深圳市城市更新辦法的由來、市政府2004年10月28日頒布深圳市 城中村（舊村）改造暫行辦法二、廣東省政府2009年8月25日頒布關 于推進三舊改造促進節(jié)約集約用地的若干意 見市政府2009年10月22日頒布深圳市城市 更新辦法，2009年12月1日開始實施。城市更新辦法亮點、從“舊城舊村改造力到“城市更新刀1、城市更新包括綜合整治、功能改變或者拆除重建的三類更新:2、注重城市功能提升和舊城區(qū)活化的內涵3、盡可能以綜合整治為主城市更新辦法亮點、兩個新概念：城市更新年度計劃和 更新單元1、城市更新單元規(guī)劃制定計劃和年度實施計戈U 兩部分

2、2、更新單元要按照有關技術規(guī)范，綜合考慮道 路、河流等自然要素及產權邊界等因素劃定坂田工業(yè)區(qū)更新單元范圍圖城濟更新辦法亮點拆除重建類的三個突破什么樣的片區(qū)能改？ 所有符合改造條件的建成區(qū)1、更新范圍符合更新單元劃定的條件2、擬建用途符合法定圖則的基本規(guī)定3、業(yè)主改造意愿符合兩個三分之二的條件城存更新辦法亮點拆除重建類的三個突破1、改造實施主體的選擇誰說了算?業(yè)主說了算，充分發(fā)揮市場的配置作用1、與更新范圍土地、房屋權利人通過協(xié) 議形成單一權利主體2、協(xié)議可以是買賣、原地和異地安置、 作價入股合作開發(fā)3、協(xié)議的原則是平等、自愿的市場原則城帚更新辦法亮點拆除重建類的三個突破jgr a«三

3、、釆用哪種方式出讓土地？協(xié)議出讓和公開市場招拍掛1、市場主體自行收購更新范圍內物業(yè)， 形成單一主體后簽訂土地出讓合同補充 協(xié)議或補簽土地出讓合同2、政府主導收購更新范圍內物業(yè)后公開 市場招標、掛牌、拍賣出讓土地使用權拆除重建項目繳納地價標準、城中村部分新建建筑容積率在25及以下部分，不再補繳地價；建筑容積率在2.5至4.5之間的部分，按照公告基準地價標準的20%補繳地價;建筑容積率超過4.5的部分，按照公告基準地價標準補繳地價。城中村是指我市城市化過程中依照有關規(guī)定由原農村集體經濟組織的村民及繼受單位保留使用的非農建設用地指標范圍內的建成 區(qū)域。、城中村部分1、非農建設用地包括居住、工商、公建

4、三類，其中工商用地每人100平方米，公建每戶200平方米。2、非農建設指標內用地指規(guī)劃國土部門歷年來批準社區(qū)股份公司（居委會）的非農工商和公建用地。拆除重建項目繳納地價標準二、舊屋村部分現(xiàn)狀占地面積15倍的建筑面積不再補 繳地價，超出部分按照公告基準地價標準補 繳地價。1乃3年7月前已經形成的居住用途舊屋。三、工業(yè)區(qū)改造1、改建為工業(yè)用途或者市政府鼓勵發(fā)展產業(yè)的，原有合法建筑面積以內部分不再補繳地價；增加的建筑面積 按照公告基準地價標準的50%繳納地價。拆除重建項目繳納地價標準龍城天安數碼城三、工業(yè)區(qū)改造2、改建為住宅、辦公、商業(yè)等經營性用途原有合法建筑面積以內:新建用途原用途（公告基準地價）

5、增加建筑面積部分:市場評估地價市政府關于寶安龍崗兩區(qū)舊城舊村改造項目的處理意見 已有規(guī)定的，從其規(guī)定。四、其他情形的用地按照其改造后的功能以公告基準地價標準計算應繳納的地價，扣減原有合法建筑面積按照原土地用途剩余公告基準地價標準計算的地價拆除重建項目繳納地價標準拆除重建項目繳納地價標準五、兩個地價標準1、公告基準地價:市政府按年度通告設定條件下的土地使用權平均市場價格2、市場評估地價：市房地產評估中心按照評估 時點對地塊進行評估的土地使用權市場價格%A布更三h亠-Lr二吃-一5nb補霆誼用迥性X r 帚架出也年占知磐A.5。 聲嚟誤亂、輕”傘 需弭萬也XX工業(yè)區(qū)拆除重建應補地價 公告基準地價商

6、住混合1500元/平方米，市 場評估地價6000元/平方米： 、按城中村用地計算，應繳地價為1 7515X(4.5-2.5)X1500X20% = 1051 (萬) 二、按工業(yè)區(qū)升級計算，應繳地價為32000X (1500-373) +46817X6000= 31696 （萬）XX酒店拆除重建范圍圖用地范圍29413平方 米，新建 住宅容積 率3.6,可 售面積道區(qū)社湖區(qū)區(qū)東路路X25872 1Y123581X9586分 770 Y1236&4 91(125925 944 VI237G1 850X239G8 718Y123718 711X?6O46 675 Y123717. 190K2

7、W99 447S123001 947X2588Z 676_Y1234B0 ?025883 504Y123W2. 072 求水X25911.206 Y1237M mX200C7 433 Y1P3706 (»6X2594? 216 Y123576 恥4X20912 < VYI3579X95974 066VI23722. 976 1U.R X2M70 62810 Y173648 774X X2GO23 . 060 ° Y1?3586 148亠X258e8 5X25W9 5WY123757 U91JY123735. 396X2MM 127 * Y1W5HI 1ft5«

8、; r j |M 3u2X26O74 麗 *Y123602 426 1 n r11 F X2«W7 M81 TI235W 39«4.X20094 201° YJ23657 874X25078 385Y1?3630 昨596600平方 米。XX酒店拆除重建應補地價公告基準地價住宅11 72元/平方米： 、按城中村用地計算，應繳地價為29413X（3.6-2.5）X1172X20%= 758 （萬）二、按其他用地計算，應繳地價為96600X1172-31000X1550X0.65= 8198 （萬）r除重建項目實施基本工作程序、城市更新單元規(guī)劃制定計劃 、（土地及房屋

9、確權、登記）三、城市更新單元規(guī)劃的編制和報批四、改造單位協(xié)議收購更新單元內物業(yè)，辦理改 造實施主體確認五、辦理項目用地規(guī)劃行政許可廠補繳地硏 補簽土地出讓合同六、更新項目開發(fā)建設'弋、棗區(qū)拆除重建類項目推進三措施、由區(qū)政府出資土地整備，土地在公開市場 招標、掛牌、拍賣出讓土地使用權TT萎托原村集體股份公司棄展收購痕安貳 工作2、土地凈收益全部用于支持原村股份公司3、收購補償程序按照公共設施用地拆遷程序1、引進企業(yè)資金共管TT諒村集體股份公麗|進企業(yè)改造的項旨2、共同設立共管賬戶3、投入物業(yè)收購所需資金'弋、棗區(qū)拆除重建類項目推進三措施三、項目移交的公共設施用地適當補償1、在區(qū)土地凈收益限額內2、按公共基礎