2022年當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨的挑戰(zhàn)分析

1、當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨的挑戰(zhàn)分析2003 年以來 ,中央出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策。 從調(diào)控政策的方向看， 2003年以來房地產(chǎn)調(diào)控可分為3 個(gè)階段： 第一階段是 2003年 3季度至 2008年 3 季度，調(diào)控政策方向是控制房地產(chǎn)投資過快增長和房價(jià)過快上漲；第二階段是2008 年4 季度至 2009 年 4 季度，調(diào)控政策方向是鼓勵(lì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)開發(fā)投資；第三階段是 2010 年 1 季度至今，調(diào)控政策的目標(biāo)是遏制房價(jià)過快上漲，促進(jìn)房價(jià)合理回歸?，F(xiàn)在是房市調(diào)控的第三階段， 調(diào)控政策的目標(biāo)是遏制房價(jià)過快上漲，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。 資金緊張將使銀行收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款，也會(huì)影響非銀行貸款類融資。因此，

2、房地產(chǎn)開發(fā)商將面臨較大的資金壓力。中小房企對比資本雄厚的大型開發(fā)企業(yè)而言， 其受到的影響短期內(nèi)就可以顯現(xiàn)。此種情況下， 大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便可以借助其資本優(yōu)勢在較長時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)對其他小房企的并購重組。這在中長期時(shí)間內(nèi)是有利于大型房企的發(fā)展，便于房地產(chǎn)行業(yè)整體的重新洗牌。筆者認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨的挑戰(zhàn)有以下幾點(diǎn)：一、金融的生態(tài)環(huán)境，主要是融資的挑戰(zhàn)資金、土地作為大的命脈來講， 房地產(chǎn)企業(yè)從銀行到資本市場的各種融資途徑都出現(xiàn)了困難， 特別是中小企業(yè)。 通過銀行貸款之外的直接融資比重雖然有所提高，但還是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)?；旧蟻碇v，政策現(xiàn)在沒有怎么松口，下一步會(huì)不會(huì)松？會(huì)有什么樣的金融環(huán)境？對每個(gè)企

3、業(yè)肯定還是一個(gè)大的挑戰(zhàn)。如果從調(diào)整層面來講， 發(fā)達(dá)國家的開發(fā)商與投資商實(shí)際上是分開的，有長期的養(yǎng)老金等資金支撐， 銀行間間接融資的比重可能只有20%多一點(diǎn)，我們正好倒過來了。那么我們怎么辦？我們會(huì)遇到一個(gè)什么樣的金融環(huán)境？首先，我們需要核心型的基金， 這種基金可能區(qū)別于機(jī)會(huì)型基金、投資型基金，是以長期回報(bào)為目的的。在未來五年中，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售、貸款、證券、信托、債券、基金、保險(xiǎn)資金、租賃等渠道，可能還要打組合牌，私募股權(quán)資金也是一種大的方向。以越秀地產(chǎn)為例，其通過“地產(chǎn) +基金”的新方式，以最小的投入獲得項(xiàng)目。精品學(xué)習(xí)資料 可選擇p d f - - - - - - - - - - - - -

4、 - 第 1 頁，共 6 頁 - - - - - - - - -精品學(xué)習(xí)資料 可選擇p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 1 頁，共 6 頁 - - - - - - - - -2013 年，其一口氣拿下了廣州海珠區(qū)、蘿崗、武漢“地王”，雖說這三宗地王總地價(jià)款很高，但其實(shí)越秀地產(chǎn)真正需要支付的土地款項(xiàng)估計(jì)只有10%左右。 ”在去年，越秀地產(chǎn)在拿地時(shí)都是采取合作模式，并多次嘗試?yán)谩暗禺a(chǎn)+基金”的新方式，企圖實(shí)現(xiàn)以最小的投入撬動(dòng)大項(xiàng)目。以廣州蘿崗地王為例，2013 年 10月，越秀以 43.5 億收獲蘿崗巨無霸地塊，刷新蘿崗區(qū)域地王紀(jì)錄。根據(jù)越秀地產(chǎn)公布信息顯示，

5、該項(xiàng)目由旗下附屬公司廣州宏景與母公司廣州越秀旗下仁達(dá)五號(hào)基金合作中標(biāo)， 雙方占股比例分別為10%及 90%，這意味著，越秀地產(chǎn)總出資額最多不過才4.35 億元，便擁有了這塊土地的開發(fā)使用權(quán)。而武漢“地王”江漢區(qū)精武路地塊， 則是由越秀集團(tuán)旗下的地產(chǎn)基金越秀仁達(dá)四號(hào)實(shí)業(yè)投資合伙企業(yè)以 90.1 億元聯(lián)合競得，雙方各自持股比例分別為8%和 92%，依此計(jì)算，越秀地產(chǎn)在這塊土地上出資約為7 億元。 與投資基金進(jìn)行合作開發(fā)的新模式不僅大大提高了公司的財(cái)務(wù)靈活性，保持較低的負(fù)債比率，還可加快實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)“小投資撬動(dòng)大項(xiàng)目” 。另外，對越秀來說， 2013 年其在資本市場上還有一個(gè)大動(dòng)作，就是集團(tuán)成

6、功收購香港創(chuàng)興銀行， 是 4 年以來首宗內(nèi)地企業(yè)對香港銀行的并購。這個(gè)銀行牌照，不僅將給集團(tuán)帶來新的發(fā)展機(jī)遇，也為越秀地產(chǎn)進(jìn)軍香港或是擴(kuò)大內(nèi)地市場帶來極大推進(jìn)作用。自房托基金后，銀行也將成為越秀地產(chǎn)未來發(fā)展的強(qiáng)大引擎。一方面資金密集型房企參股銀行后，在融資方面可以獲得一些便利， 有利于拓寬房企的融資渠道， 支持房企拿地與快速擴(kuò)張。 另一方面， 進(jìn)入銀行業(yè)可以獲得較為豐厚的投資回報(bào)，成為房企業(yè)務(wù)多元化的投資方式之一。其次，除了通過降低融資成本之外，我們還需要提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，當(dāng)前上市房企資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率呈下降趨勢； 高地價(jià)使地產(chǎn)企業(yè)的前期投資壓力增大，投資回收期延長、周轉(zhuǎn)速度減緩； 此外，投資物業(yè)占比的

7、上升也減慢了地產(chǎn)行業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速度，由于商業(yè)地產(chǎn)的投資回收周期普遍在10 年以上，即使采用租售并舉模式，投資回收周期也要達(dá)到4-5 年，結(jié)果，地產(chǎn)行業(yè)整體的周轉(zhuǎn)效率呈下降趨勢。大企業(yè)就是關(guān)注現(xiàn)金流， 最重要的也是現(xiàn)金流， 在行業(yè)一片繁榮的時(shí)候大家的現(xiàn)金流都不會(huì)有太大的問題。 但是現(xiàn)在貨幣政策開始逐漸收緊，定下了以后貨幣政策的基調(diào)， 而且整個(gè)地價(jià)上升的比房價(jià)要快，在現(xiàn)在不理性地獲取項(xiàng)目， 很容易成為以后企業(yè)治理的風(fēng)險(xiǎn)，拖垮企業(yè)的現(xiàn)金流。因此，市場行情向下時(shí)，短期內(nèi)精品學(xué)習(xí)資料 可選擇p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 2 頁，共 6 頁 - - - - - -

8、 - - -精品學(xué)習(xí)資料 可選擇p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 2 頁，共 6 頁 - - - - - - - - -提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的有效途徑是降價(jià)跑量，上半年恒大就是降價(jià)跑量的典型代表。二、開發(fā)模式的挑戰(zhàn)中國房地產(chǎn)未來模式的創(chuàng)新可能是企業(yè)的核心競爭力，因?yàn)槌鞘谢蔬€要再提高，房地產(chǎn)企業(yè)要改變視野和立足點(diǎn)，不在于地產(chǎn)， 而在于城市；不在于開發(fā)，而在于整體運(yùn)營。 傳統(tǒng)地產(chǎn)投資模式無法再支撐新的浪潮，我們必須開展城市綜合運(yùn)營模式。 從戰(zhàn)略層面來講， 一是推動(dòng)大城市圈的新生項(xiàng)目；二是一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)方式要堅(jiān)持；三是要堅(jiān)持綜合性的發(fā)展， 引入大量產(chǎn)業(yè)服務(wù)機(jī)制和產(chǎn)業(yè)

9、內(nèi)容；最后一個(gè)就是全面整合，包括經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、民生、社會(huì)、人文等。三、行業(yè)利潤率回歸挑戰(zhàn)2010 年以來，行業(yè)銷售凈利率呈下降趨勢，土地成本、融資成本和人力成本快速攀升是侵蝕房企利潤的三把利劍。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過了十五年高增長后有所回落，在這種情況下， 先前行業(yè)中某些不合理的利潤可能要下來了，代表著優(yōu)勝劣汰的理性市場規(guī)律也使得利潤下跌。將來可能有兩類企業(yè)具有明顯的優(yōu)勢，一類是形成規(guī)模效應(yīng)， 周轉(zhuǎn)速度很快的企業(yè)； 第二類是在土地價(jià)值深度挖掘方面有獨(dú)特方式的企業(yè)。 土地成本將成為行業(yè)利潤下降的情況下，衡量企業(yè)利潤經(jīng)營業(yè)績水平的核心指標(biāo)之一。精品學(xué)習(xí)資料 可選擇p d f - - - - - - - -

10、- - - - - - 第 3 頁，共 6 頁 - - - - - - - - -精品學(xué)習(xí)資料 可選擇p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 3 頁，共 6 頁 - - - - - - - - -精品學(xué)習(xí)資料 可選擇p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 4 頁，共 6 頁 - - - - - - - - -精品學(xué)習(xí)資料 可選擇p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 4 頁，共 6 頁 - - - - - - - - -四、商業(yè)地產(chǎn)的挑戰(zhàn)有些地方已經(jīng)發(fā)生了商業(yè)地產(chǎn)的過剩，有些被套牢， 在自我淘汰，

11、有些在洗牌。中國的大城市圈，比如京津、長三角、珠三角還是很有前景的。但是在這種挑戰(zhàn)中，要做商業(yè)地產(chǎn)，就要先做商業(yè)人，先有商業(yè)的競爭力。有很多經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，如果要做商業(yè)地產(chǎn)的話，要把握好，才能應(yīng)對挑戰(zhàn)。五、企業(yè)競爭分化的挑戰(zhàn)房地產(chǎn)行業(yè)將來可能出現(xiàn)兩類企業(yè)，一類是規(guī)?；?、 標(biāo)準(zhǔn)化、高周轉(zhuǎn)的大企業(yè)；第二類是專注于某一細(xì)分市場的領(lǐng)先者，比如商業(yè)地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、養(yǎng)老地精品學(xué)習(xí)資料 可選擇p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 5 頁，共 6 頁 - - - - - - - - -精品學(xué)習(xí)資料 可選擇p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 5 頁，共 6 頁 - - - - - - -