江西南昌洪大國(guó)際酒店用品城首期調(diào)研報(bào)告

1、洪大國(guó)際酒店用品城首期調(diào)研報(bào)告 、基本情況 項(xiàng)目 規(guī)模說(shuō)明 建筑面積 耐（估算） 每區(qū)所占比 例 銷(xiāo)售模式 合計(jì) 九區(qū)共 17.5 萬(wàn)耐 100. 00% 主要通過(guò)同治代理 推出市場(chǎng)，商會(huì)代理 進(jìn)行團(tuán)購(gòu)，低價(jià)給商 會(huì)約2萬(wàn)nf進(jìn)市場(chǎng)營(yíng) 業(yè)，洪大總控盤(pán) 分區(qū) 金融、餐飲、休閑 配套區(qū)及部分高檔 展示商鋪（第一期） 兩棟四層綜合樓，每棟 開(kāi)窗約 30 個(gè) 15600 8.91% 同治代理銷(xiāo)售 陶瓷、一次性用品、 布草用品及清潔勞 保用品區(qū)（第一期） 8 棟二層半的 2*4排列， 棟與棟之間用玻璃封 頂，每棟分成 20 卡，每 卡平均130 mJ 20800 11.88% 二棟商會(huì)代理銷(xiāo)售， 其它同

2、治代理 餐廚、不銹鋼制品 區(qū)（第一期） 8 棟二層半的 2*4排列， 棟與棟之間用玻璃封 頂，每棟分成 20 卡，每 卡平均130 ma 20800 11.88% 二棟商會(huì)代理銷(xiāo)售， 其它同治代理 酒店家俱、 戶外用 品區(qū) 兩棟二層回字形建筑 18720 10. 69% 洪大暫定自持 品牌綜合交易區(qū) 四棟三層獨(dú)立按 2*2 排 列建筑 20800 11.88% 洪大暫定自持 名優(yōu)特產(chǎn)及工藝禮 品區(qū) 二棟 1*1排列， 與北面 6 棟用用玻璃封頂連為一 體 5200 2. 97% 餐飲原料輔料區(qū) 四棟 2*2排列， 與北面 2 棟用用玻璃封頂連為一 體 10400 5. 94% 意向山商會(huì)低價(jià)取

3、 得，保證營(yíng)業(yè) 餐飲休閑配套區(qū) 二棟 1*1排列， 與南面 6 棟用用玻璃封頂連為一 體 5200 2. 97% 小商品百貨區(qū)、 品 牌綜合交易區(qū) 二棟四層的回字形建筑 57600 32. 89% 未定 附業(yè)態(tài)分布圖 二、銷(xiāo)售價(jià)格與策略 1、銷(xiāo)售價(jià)格 第 i 期（即金融、餐飲、休閑配套區(qū)及部分高檔展示商鋪、 陶瓷、一次性用品、布草用品及清潔勞保用品區(qū)、餐廚、不銹鋼 制品區(qū)）面價(jià)15000元nf,基本為二層半商鋪，第三層一半的露 臺(tái)作為贈(zèng)送。作為項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)格，是商業(yè)項(xiàng)目起步價(jià)格的關(guān)鍵， 餐如歸網(wǎng)區(qū) as 戶外fflSK 金IL饗飲、 休ffiHttK 示商僦 一期17.5萬(wàn)方九大主題區(qū) 業(yè)態(tài)分布

4、圖 從項(xiàng)目區(qū)位與市場(chǎng)成熟度來(lái)說(shuō)，明顯定價(jià)過(guò)高，需采取有效的銷(xiāo) 售策略。 2、銷(xiāo)售策略 洪大項(xiàng)目首期17. 5萬(wàn)冊(cè)的銷(xiāo)售策略是基于二個(gè)市場(chǎng)接合點(diǎn)， 暫稱(chēng)為前手與后手。前手是基于市場(chǎng)投資者對(duì)洪大集團(tuán)運(yùn)作洪城 大市場(chǎng)的信心，以5年7%的價(jià)格返租，一次性付款再92折，給 市場(chǎng)的信息是，你給我5年來(lái)運(yùn)作，以我的經(jīng)驗(yàn)是沒(méi)有問(wèn)題的， 未來(lái)5年你的投資商鋪就有保底15000元價(jià)格的保障，你實(shí)際的 投資價(jià)格只要9000元，5年后回本60%,洪城大市場(chǎng)你可以錯(cuò)過(guò), 洪大酒店用品城可千萬(wàn)別錯(cuò)過(guò)。后手是投資者買(mǎi)入商鋪后如果沒(méi) 有營(yíng)運(yùn)起來(lái)肯定會(huì)有意見(jiàn)，營(yíng)運(yùn)一定不能出問(wèn)題，怎么辦，洪大 的作法預(yù)計(jì)是以洪大的資源自己經(jīng)營(yíng)，

5、 如果還達(dá)不到市場(chǎng)預(yù)期， 就將12%的物業(yè)約2萬(wàn)冊(cè) （名優(yōu)特產(chǎn)及工藝禮品區(qū)、餐飲原料輔 料區(qū)、餐飲休閑配套區(qū)）相當(dāng)于贈(zèng)送給商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司，條件是 100%保證5至10年內(nèi)按要求正常營(yíng)業(yè)。 三、儲(chǔ)客情況 商會(huì)代理的（一期最好的四棟）登記完成80%,每個(gè)客戶一般 登記兩卡，主要對(duì)象是各商家與地鐵拆遷戶等投資人，現(xiàn)場(chǎng)儲(chǔ)客 情況還有待進(jìn)一步明確。 值得注意的是，商會(huì)炒作的物業(yè)位于最北端，且還沒(méi)有計(jì)劃 開(kāi)盤(pán)，估計(jì)是建設(shè)期，最后交樓的物業(yè)，估計(jì)是給市場(chǎng)一個(gè)預(yù)期, 并可能視前期銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)情況再確定是否真正用來(lái)炒作 前期登記、咨詢客戶估計(jì)超過(guò)50%,如果本月開(kāi)盤(pán)說(shuō)明儲(chǔ) 客狀況較好。 四、 項(xiàng)目投資收益評(píng)價(jià) 按90

6、00元左右的價(jià)格，第一期5. 7萬(wàn)冊(cè)的銷(xiāo)售總額約為5億 元，按2500元/nf成本（總），17.5萬(wàn)nf,總成本為4. 4億元, 如果前期約32%的共57000 nf的銷(xiāo)售率達(dá)到87%的條件下，項(xiàng)目 投入可以全部收回，后期約11萬(wàn)耐帶來(lái)的收益將全部是投資回 報(bào)。這個(gè)項(xiàng)目的成功性還是很大的，收益也將是非?？捎^的。就 是把相當(dāng)于贈(zèng)送2萬(wàn)耐（約12%）給商業(yè)炒作公司用來(lái)保證市場(chǎng) 運(yùn)營(yíng)，還是可以保持良好的收益。 五、 項(xiàng)目借鑒 1、我們認(rèn)為該項(xiàng)目總的思路是通過(guò)共三分之一的物業(yè)銷(xiāo)售收 回投資，通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)，進(jìn)而促進(jìn)自持物業(yè) 的升值增值，自持物業(yè)還可待機(jī)出售變現(xiàn)。 2、項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策略主要

7、是洪大總控盤(pán)，其通過(guò)同治代理推出 市場(chǎng)，商會(huì)代理進(jìn)行團(tuán)購(gòu)，低價(jià)給商會(huì)約2萬(wàn)nf進(jìn)市場(chǎng)營(yíng)業(yè)，在 營(yíng)業(yè)上通過(guò)對(duì)銷(xiāo)售物業(yè)的返租5年進(jìn)行統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng)，通過(guò)商業(yè) 運(yùn)作公司約12%的贈(zèng)送物業(yè)保持營(yíng)業(yè)亦可帶動(dòng)整體物業(yè)的運(yùn)營(yíng)。 同時(shí)洪大本身的商業(yè)運(yùn)作基礎(chǔ)也為物業(yè)營(yíng)運(yùn)增加了可行性。 3、 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)主要是兩方面，一是投資者到底會(huì)不會(huì)被吸引， 通過(guò)9000元的價(jià)格買(mǎi)入5年沒(méi)有收益沒(méi)有回購(gòu)保障的物業(yè)，是 相信洪大集團(tuán)還是相信市場(chǎng)，約130萬(wàn)元一卡的門(mén)檻有多少投資 者有信心，這是需要市場(chǎng)進(jìn)行驗(yàn)證的；二是市場(chǎng)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng) 運(yùn)營(yíng)需要近12%、2萬(wàn)nV的物業(yè)保證長(zhǎng)期并成功營(yíng)業(yè)，對(duì)于開(kāi)發(fā) 商、運(yùn)作商都是一個(gè)考驗(yàn)，有多少商家、

8、經(jīng)銷(xiāo)商會(huì)經(jīng)得起市場(chǎng)培 育的等待，而且這個(gè)驗(yàn)證的時(shí)間還是很長(zhǎng)的。 六、對(duì)沈陽(yáng)項(xiàng)目的借鑒 1、從項(xiàng)目的性質(zhì)與區(qū)域，該項(xiàng)目與沈陽(yáng)項(xiàng)目相似性較強(qiáng)，南 昌項(xiàng)目的推出實(shí)施本身就說(shuō)明市場(chǎng)還是接受的，南昌項(xiàng)目月底能 如期開(kāi)盤(pán)說(shuō)明并成功達(dá)到銷(xiāo)售60%的銷(xiāo)售率的話，也就得到了市 場(chǎng)的驗(yàn)證與認(rèn)可，南昌項(xiàng)目的成功基礎(chǔ)就已經(jīng)建立。這對(duì)沈陽(yáng)項(xiàng) 目的啟示是項(xiàng)目存在運(yùn)作空間，市場(chǎng)并不排斥項(xiàng)目，關(guān)鍵是第一 期銷(xiāo)售與運(yùn)營(yíng)操作是否能起到預(yù)期效果 2、沈陽(yáng)項(xiàng)目土地樓面地價(jià)為500元，建設(shè)成本1500元，其 它20%稅費(fèi)約500元，加上其它不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用500元，總成本為 3000元/時(shí)，按銷(xiāo)售三分之-物業(yè)收回投資，銷(xiāo)售價(jià)格估計(jì)需達(dá) 到9000元/nf,按7%返租面價(jià)均價(jià)需達(dá)到15000元/nf,這與南 昌項(xiàng)目比較相似。不同的是沈陽(yáng)項(xiàng)目還有配套的70畝住宅做快 速回收投資保障，如果按沈陽(yáng)項(xiàng)目約5500元/nf的均價(jià)銷(xiāo)售，住 宅投資利潤(rùn)基本與市場(chǎng)第一期的投資持平。投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步降 低。 3、而市場(chǎng)第一期物業(yè)的銷(xiāo)售與運(yùn)營(yíng)就是關(guān)鍵，如返租銷(xiāo)售沈 陽(yáng)區(qū)域政策是否許可，15000元/Of的價(jià)格是否接受，代理銷(xiāo)售、 團(tuán)購(gòu)代理操作效果是否能保證，在沈陽(yáng)沒(méi)有商業(yè)品牌尤其是市場(chǎng) 認(rèn)可度如何保持第一期的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，在保證第一期的銷(xiāo)售目標(biāo)順