碧桂園集團(tuán)投資拓展工作管理辦法12-5頒布(舊版本)

1、碧桂園集團(tuán)投資拓展管理辦法（試行）2011年12月5日1. 目的12. 適用范圍13. 基礎(chǔ)資料及數(shù)據(jù)收集13.1基礎(chǔ)資料及數(shù)據(jù)的定義13.2基礎(chǔ)資料及數(shù)據(jù)收集的范圍13.3基礎(chǔ)資料及數(shù)據(jù)的收集和管理14. 項(xiàng)目拓展25. 項(xiàng)目投資工作流程25.1項(xiàng)目獲取的四大環(huán)節(jié)25. 1. 1項(xiàng)目會(huì)審35. 1.2項(xiàng)目立項(xiàng)35. 1.3項(xiàng)目定案審批35. 1.4項(xiàng)目獲取45. 2項(xiàng)目獲取過程的兩個(gè)會(huì)議65.2. 1項(xiàng)目交底會(huì)65.2.2項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)753項(xiàng)目投資工作流程總結(jié)76. 項(xiàng)目后期跟進(jìn)137. 各部門工作配合及工作節(jié)點(diǎn)147.1集團(tuán)投資拓展中心與區(qū)域投資拓展部147. 2集團(tuán)投資拓展中心/區(qū)域投資拓

2、展部與前期各專業(yè)部門147. 3集團(tuán)投資拓展中心/區(qū)域投資拓展部與項(xiàng)目部15&投資拓展責(zé)任承擔(dān)及獎(jiǎng)勵(lì)15附件：16附件1：土地招牌掛信息匯總表18附件2：城市房地產(chǎn)市場(chǎng)及土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)表19附件3：區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析表20附件4：城市基本數(shù)據(jù)及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表21附件5：城市房地產(chǎn)市場(chǎng)政策變化監(jiān)測(cè)表22附件6：項(xiàng)目投資分析報(bào)告模板（含5個(gè)專項(xiàng)評(píng)估報(bào)告）23附件7：項(xiàng)目會(huì)審匯報(bào)模板（ppt格式）57附件8：項(xiàng)目定案審批報(bào)告模板58附件9：新項(xiàng)目立項(xiàng)審批流程60附件10：新項(xiàng)目定案審批流程61附件12：合同類文件簽章審批流程63附件13：非合同類文件簽章審批流程64附件14：項(xiàng)目土地報(bào)名競(jìng)買

3、審批流程65附件15：借用公章審批流程66附件16：新公司注冊(cè)成立審批流程67附件17：項(xiàng)目交底會(huì)議程及要求68附件18：項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)議程及要求70附件19：集團(tuán)投資過程中規(guī)劃制作的工作指引72碧桂園投資拓展管理辦法1. 目的為了優(yōu)化資源配置，促進(jìn)集團(tuán)投資拓展業(yè)務(wù)發(fā)展，加強(qiáng)投資拓展業(yè)務(wù)管理， 實(shí)現(xiàn)投資拓展業(yè)務(wù)規(guī)范化、流程化，特制定本管理辦法。2. 適用范圍適用于集團(tuán)投資拓展中心、所有區(qū)域及集團(tuán)所屬其他方面涉及的土地、房地 產(chǎn)項(xiàng)目投資拓展及相關(guān)工作。3. 基礎(chǔ)資料及數(shù)據(jù)收集3. 1基礎(chǔ)資料及數(shù)據(jù)的定義包括土地招拍掛信息、城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、土地市場(chǎng)概況、 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手監(jiān)測(cè)、城市房地產(chǎn)

4、相關(guān)政策等方面情況。3.2基礎(chǔ)資料及數(shù)據(jù)收集的范圍收集范圍為已有項(xiàng)目區(qū)域及集團(tuán)五年發(fā)展規(guī)劃中計(jì)劃進(jìn)入的區(qū)域，對(duì)于一般 區(qū)域，信息收集至區(qū)域內(nèi)主要地級(jí)市即可；對(duì)于重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，信息收集則需至 主要縣（區(qū)）。具體收集的范圍由集團(tuán)投資拓展中心每年初根據(jù)年度投資計(jì)劃具體確定，已 設(shè)置投資拓展部的區(qū)域則由集團(tuán)投資拓展中心與區(qū)域投資拓展部聯(lián)合確定。3.3基礎(chǔ)資料及數(shù)據(jù)的收集和管理3. 3.1已設(shè)置投資拓展部的區(qū)域由區(qū)域投資拓展部負(fù)責(zé)收集本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)相關(guān)基礎(chǔ)資料及數(shù)據(jù)，設(shè)置本區(qū) 域房地產(chǎn)相關(guān)基礎(chǔ)資料和數(shù)據(jù)庫(kù)；對(duì)于木區(qū)域內(nèi)土地招拍掛信息，在初步了解后加具是否跟進(jìn)的意見或建議， 以周報(bào)形式報(bào)集團(tuán)投資拓展中心；

5、對(duì)于城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等數(shù)據(jù)每半年更新一次，每次更新后報(bào)集團(tuán)投資拓展 屮心備案；對(duì)于城市房地產(chǎn)狀況、土地市場(chǎng)概況、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手監(jiān)測(cè)等在收集獲取資料 后以月報(bào)形式上報(bào)集團(tuán)投資拓展中心；對(duì)于城市房地產(chǎn)相關(guān)政策等建立資料庫(kù)，對(duì)其變化隨時(shí)監(jiān)測(cè)，即時(shí)上報(bào)集團(tuán) 投資拓展中心并抄送集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展中心。齊類基礎(chǔ)資料收集的模板及標(biāo)準(zhǔn)格式詳見附件l-5o3. 3.2新區(qū)域及未設(shè)置投資拓展部的區(qū)域由集團(tuán)投資拓展中心各業(yè)務(wù)小組按其分工收集各自負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)相關(guān) 基礎(chǔ)資料及數(shù)據(jù)。新區(qū)域及未設(shè)置投資拓展部的區(qū)域房地產(chǎn)相關(guān)棊礎(chǔ)資料及數(shù)據(jù)的收集及更 新周期參見已設(shè)置投資拓展部的區(qū)域基礎(chǔ)資料及數(shù)據(jù)收集更新周期。4. 項(xiàng)目拓展集團(tuán)

6、為了更好、更快的拓展優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，項(xiàng)目拓展信息可多方提供，但具體承 擔(dān)項(xiàng)目拓展及買地業(yè)務(wù)的為集團(tuán)投資拓展中心及區(qū)域投資拓展部。4.1項(xiàng)目拓展渠道主要有政府、中介、政府招拍掛信息、公司其他領(lǐng)導(dǎo)及同 事提供、業(yè)務(wù)人員自行拓展、其他相關(guān)渠道。4. 2對(duì)于新區(qū)域及未設(shè)置投資拓展部的區(qū)域，項(xiàng)目拓展工作由集團(tuán)投資拓展 中心負(fù)責(zé)，集團(tuán)投資拓展中心對(duì)各業(yè)務(wù)小組按區(qū)域進(jìn)行分工，各小組原則上在木 區(qū)域內(nèi)進(jìn)行項(xiàng)目拓展工作，各業(yè)務(wù)人員在獲取本區(qū)域外土地信息后轉(zhuǎn)交相應(yīng)區(qū)域 負(fù)責(zé)人跟進(jìn)，特殊項(xiàng)目可跨區(qū)域跟進(jìn)（跨區(qū)域跟進(jìn)的項(xiàng)目需請(qǐng)示中心負(fù)責(zé)人同 意），但需理順各方面關(guān)系，尤其政府對(duì)接方面，避免多頭對(duì)接。4. 3對(duì)于已設(shè)置投資拓

7、展部的區(qū)域，項(xiàng)目拓展工作由集團(tuán)投資拓展中心與區(qū) 域投資拓展部共同負(fù)責(zé)，各自獲取項(xiàng)目拓展信息后原則上各自跟進(jìn)，但可根據(jù)具 體情況交叉或轉(zhuǎn)交某一方跟進(jìn)。要注意信息共享，避免對(duì)同一地塊重復(fù)跟進(jìn)，還 需理順各方面關(guān)系，尤其政府對(duì)接方面，避免多頭對(duì)接。5. 項(xiàng)目投資工作流程包括土地儲(chǔ)備項(xiàng)目、土地過戶項(xiàng)目、股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目、合作開發(fā)項(xiàng)目、勾地項(xiàng) 目、促成政府肓接出讓、政府肓接招拍掛等項(xiàng)目。5.1項(xiàng)目獲取的四大環(huán)節(jié)土地信息獲取后到項(xiàng)目取得需經(jīng)過以下四個(gè)環(huán)節(jié)：項(xiàng)目會(huì)審、項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng) 口定案審批、項(xiàng)口獲取。5.1.1項(xiàng)目會(huì)審在獲取土地信息后，由投資拓展總監(jiān)或區(qū)域投資拓展部進(jìn)行篩選和跟進(jìn)，形 成項(xiàng)目投資分析報(bào)告（含5

8、項(xiàng)專項(xiàng)評(píng)估報(bào)告，具體報(bào)告模板見附件6）,并進(jìn) 行項(xiàng)目會(huì)審，以此為項(xiàng)目立項(xiàng)的前提。項(xiàng)目會(huì)審時(shí)需按統(tǒng)一格式及標(biāo)準(zhǔn)制作好項(xiàng) 目匯報(bào)材料（ppt格式，由集團(tuán)投資拓展中心制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，模板見附件7）,投 資拓展總監(jiān)或區(qū)域投資拓展部進(jìn)行匯報(bào)（10分鐘），投資拓展總經(jīng)理或區(qū)域總裁 進(jìn)行總結(jié)（5分鐘），與會(huì)人員對(duì)匯報(bào)內(nèi)容提出相關(guān)問題或建議（5分鐘），最終 得會(huì)審結(jié)果，以定該項(xiàng)目是否可立項(xiàng)。對(duì)于區(qū)域投資拓展部獲取并跟進(jìn)的項(xiàng)目，由區(qū)域總裁組織項(xiàng)目會(huì)審；對(duì)于集 團(tuán)投資拓展中心獲取并跟進(jìn)的項(xiàng)目，由投資拓展總經(jīng)理組織項(xiàng)目會(huì)審。會(huì)審?fù)ㄟ^的項(xiàng)目，可進(jìn)入項(xiàng)目立項(xiàng)審批環(huán)節(jié)。會(huì)審未通過的項(xiàng)目，根據(jù)實(shí)際 情況，停止跟進(jìn)并存檔或繼續(xù)

9、補(bǔ)充了解準(zhǔn)備下次會(huì)審。5.1.2項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)審?fù)ㄟ^的項(xiàng)目，需在1個(gè)工作日內(nèi)在bip系統(tǒng)上發(fā)起項(xiàng)目立項(xiàng)審批流程。5. 1.2. 1集團(tuán)投資拓展中心發(fā)起的項(xiàng)目立項(xiàng)審批流程如下：投資拓展總監(jiān)一一投資拓展總經(jīng)理一一集團(tuán)分管副總裁一一董事局主席（流 程結(jié)束后報(bào)總裁辦備案；有所屬區(qū)域的項(xiàng)口，報(bào)對(duì)應(yīng)區(qū)域總裁備案）5. 1.2.2區(qū)域投資拓展部發(fā)起的項(xiàng)目審批流程如下：區(qū)域投資拓展人員一一區(qū)域總裁一一投資拓展總經(jīng)理一一集團(tuán)分管副總裁 董事局主席（流程結(jié)束后報(bào)總裁辦備案）5. 1.2.3項(xiàng)目立項(xiàng)審批通過后，由集團(tuán)投資拓展中心發(fā)起項(xiàng)目交底會(huì)，營(yíng)銷 屮心、規(guī)劃院、市政配套部、前期工程部、總工室、法務(wù)部、財(cái)務(wù)資金部、區(qū)域

10、 辦公室/區(qū)域投資拓展部等相關(guān)專業(yè)部門介入，開始項(xiàng)目全面深入考察分析及項(xiàng) 目合同談判。5.1.3項(xiàng)目定案審批項(xiàng)目深入考察分析結(jié)束、各部門出具專業(yè)意見后，根據(jù)各部門意見、項(xiàng)目進(jìn) 展及合同談判等最終結(jié)果，形成項(xiàng)冃定案審批報(bào)告（報(bào)告模板見附件8）,在 項(xiàng)目合同（包括土地儲(chǔ)備合同、勾地協(xié)議、過戶合同、股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、合作開發(fā) 合同等）簽署前或土地掛牌前在bip系統(tǒng)上發(fā)起項(xiàng)目定案審批流程。5. 1. 3. 1集團(tuán)投資拓展中心發(fā)起的項(xiàng)目定案審批流程如下：投資拓展總監(jiān)一一投資拓展總經(jīng)理一一集團(tuán)分管副總裁一一執(zhí)行董事（楊永 潮）一一執(zhí)行董事（楊貳珠）一一總裁一一董事局主席（有所屬區(qū)域的項(xiàng)目，流 程結(jié)束后報(bào)對(duì)應(yīng)區(qū)

11、域總裁備案）5. 1.3.2區(qū)域投資拓展部發(fā)起的項(xiàng)目定案審批流程如下：區(qū)域投資拓展人員一一區(qū)域總裁一一投資拓展總經(jīng)理一一集團(tuán)分管副總裁 一一執(zhí)行董事（楊永潮）一一執(zhí)行董事（楊貳珠）一一總裁一一董事局主席項(xiàng)目定案審批通過后，需由投資拓展業(yè)務(wù)部門發(fā)工作聯(lián)系單給運(yùn)營(yíng)中心，告 知項(xiàng)目定案審批結(jié)果，由運(yùn)營(yíng)中心發(fā)起項(xiàng)目總經(jīng)理確定流程（未確定區(qū)域的新項(xiàng) 目一并申請(qǐng)確定區(qū)域），項(xiàng)目總經(jīng)理確定后即刻與投資拓展業(yè)務(wù)部門聯(lián)系，介入 項(xiàng)目前期有關(guān)工作。5.1.4項(xiàng)目獲取指項(xiàng)目合同（包括土地儲(chǔ)備合同、勾地協(xié)議、過戶合同、股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、合 作開發(fā)合同等）簽署直至項(xiàng)目獲取（土地出讓合同簽署、土地過戶或股權(quán)轉(zhuǎn)讓手 續(xù)辦理完、

12、國(guó)土證辦至合資公司名下等），該環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)工作原則上由集團(tuán)投資拓 展中心主導(dǎo)，區(qū)域投資拓展部協(xié)助，需在b1p系統(tǒng)上完成如下審批流程：5.1. 4.1合同類文件簽章審（含法人簽字）審批流程用于對(duì)即將簽署的合同、協(xié)議（包括但不限于土地儲(chǔ)備合同、勾地協(xié)議、過 戶合同、股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、合作開發(fā)合同、土地出讓合同、框架協(xié)議等）審批，據(jù) 此流程合同方可由法人簽字、加蓋公章。該審批流程如下：投資拓展總監(jiān)一一投資拓展總經(jīng)理一一法務(wù)部、財(cái)務(wù)資金部、合規(guī)辦、首席 財(cái)務(wù)官并行會(huì)審一一集團(tuán)分管副總裁一一總裁5. 1.4.2非合同類文件簽章（含法人簽字）審批流程用于投資意向書、邀請(qǐng)函及其他與政府、合作單位之間日常工作、業(yè)務(wù)往

13、來 的文件、函件簽字、蓋章審批。該審批流程如下：投資拓展總監(jiān)一一投資拓展總經(jīng)理一一集團(tuán)分管副總裁一一總裁5. 1.4.3項(xiàng)目報(bào)名競(jìng)買審批流程用于土地競(jìng)買過程中報(bào)名材料、授權(quán)委托書法人簽字、參與競(jìng)買公司、公章 借用、競(jìng)買保證金付款、法人身份證原件借用等業(yè)務(wù)審批。該審批流程如下：投資拓展總監(jiān)一一投資拓展總經(jīng)理一一法務(wù)部、財(cái)務(wù)資金部、合規(guī)辦并行會(huì) 審一一集團(tuán)分管副總裁一一總裁5. 1.4.4借用公章流程用于除土地競(jìng)買z外需借用公章現(xiàn)場(chǎng)簽章的業(yè)務(wù)。該審批流程如下：所借公章由區(qū)域保管的：投資拓展總監(jiān)一一投資拓展總經(jīng)理一一區(qū)域總裁（公章所在區(qū)域）所借公章由總部保管的：投資拓展總監(jiān)一一投資拓展總經(jīng)理一一集團(tuán)

14、分管副總裁總裁5. 1.4.5付款流程用于投資款、地價(jià)款、契稅、土地出讓合同簽署前其他規(guī)稅費(fèi)等款項(xiàng)支付中 請(qǐng)。該審批流程如下:投資拓展總監(jiān)一一投資拓展總經(jīng)理一一財(cái)務(wù)資金部一一集團(tuán)分管副總裁一 總裁5. 1.4.6公司注冊(cè)申請(qǐng)流程該流程由集團(tuán)投資拓展中心或區(qū)域辦公室發(fā)起，公司成立具體事宜由區(qū)域辦 公室、集團(tuán)辦公室跟辦，財(cái)務(wù)資金中心等相關(guān)部門配合。集團(tuán)投資拓展屮心發(fā)起的該審批流程如下：投資拓展總監(jiān)一一投資拓展總經(jīng)理一一集團(tuán)辦公室、財(cái)務(wù)資金部并行會(huì)審一 集團(tuán)分管副總裁一一總裁區(qū)域投資拓展部或項(xiàng)目部發(fā)起的該審批流程如下：區(qū)域投資拓展人員/項(xiàng)目總經(jīng)理一一區(qū)域總裁一一投資拓展總經(jīng)理一一集團(tuán) 辦公室、財(cái)務(wù)資

15、金部并行會(huì)審一一集團(tuán)分管副總裁一一總裁項(xiàng)目獲取環(huán)節(jié)所有審批流程原則上由集團(tuán)投資拓展中心統(tǒng)一發(fā)起，特殊情況可由區(qū)域投資拓展部發(fā)起，區(qū)域投資拓展部發(fā)起的上述流程前三個(gè)環(huán)節(jié)為：區(qū)域 投資拓展部經(jīng)理或投資拓展總監(jiān)一一區(qū)域總裁一一投資拓展總經(jīng)理，其后環(huán)節(jié)與 集團(tuán)投資拓展中心發(fā)起的相關(guān)流程相同。以上相關(guān)流程參見btp流程指引及附件9-16。5. 2項(xiàng)目獲取過程的兩個(gè)會(huì)議為使項(xiàng)目推進(jìn)“又快又好”，確保項(xiàng)目取得后能立即開工，因此由總裁辦及 投資拓展中心建立項(xiàng)目交底會(huì)、啟動(dòng)會(huì)兩個(gè)會(huì)議制度。5. 2.1項(xiàng)目交底會(huì)在項(xiàng)目立項(xiàng)審批后召開，由集團(tuán)投資拓展中心發(fā)起并主導(dǎo)，以此會(huì)議為節(jié)點(diǎn), 此前工作均由集團(tuán)投資拓展中心或區(qū)

16、域投資拓展部單獨(dú)或配合開展（特殊項(xiàng)目除 外），此會(huì)議后相關(guān)專業(yè)部門正式介入項(xiàng)目前期工作。項(xiàng)目交底會(huì)具體要求及議 程詳見附件17o項(xiàng)目交底會(huì)后各職能屮心、各職能部門需按如下要求在規(guī)定期限內(nèi)完成會(huì)議 安排的各項(xiàng)工作，并提交由中心負(fù)責(zé)人簽字的相關(guān)專業(yè)報(bào)告。序號(hào)職能中心職能部門工作及報(bào)告內(nèi)容完成時(shí)間要求1營(yíng)銷中心營(yíng)銷中心xx項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（包括項(xiàng)目 市場(chǎng)意見、項(xiàng)目及產(chǎn)品定位、戶型配比 及規(guī)劃建議、商業(yè)配比建議、產(chǎn)品推售 計(jì)劃、產(chǎn)品建議售價(jià)、戶型利潤(rùn)估算等）交底會(huì)后10個(gè)工 作內(nèi)2研發(fā)中心規(guī)劃院規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)（另根據(jù)項(xiàng)目需要完 成控規(guī)方案、概規(guī)方案及詳規(guī) 方案，規(guī)劃方案完成時(shí)間根據(jù)項(xiàng)目具 體情況再定）交

17、底會(huì)后5個(gè)工 作日內(nèi)（規(guī)劃設(shè) 計(jì)要點(diǎn)）3總工室地塊巖土報(bào)告（包含地塊地質(zhì)基礎(chǔ) 情況分析、各類產(chǎn)品地質(zhì)基礎(chǔ)處理意見 及成本分析）交底會(huì)后5個(gè)工 作日內(nèi)4成本管理中心前期工程部xx項(xiàng)目土方工程報(bào)告（包含土方 是否可以平衡、富余土方外運(yùn)點(diǎn)及成 本、填土土源點(diǎn)及成本、是否涉及石方 爆破、爆破量及成本）交底會(huì)后5個(gè)工 作日內(nèi)5市政配 套部x x項(xiàng)h市政配套情況調(diào)研報(bào)告 （包含地塊及周邊供水、供電、排污、 道路、燃?xì)?、有線、通訊等市政要素現(xiàn) 狀及規(guī)劃情況，解決項(xiàng)目開發(fā)需求的各 市政要素臨時(shí)及永久解決方案及成本 估算）交底會(huì)后5個(gè)工 作日內(nèi)6法務(wù)監(jiān)察審法務(wù)部xx項(xiàng)目法務(wù)報(bào)告（包含項(xiàng)目合法交底會(huì)后5個(gè)工計(jì)屮心

18、性審查結(jié)果及法律意見）作日內(nèi)7財(cái)務(wù)資金中心財(cái)務(wù)部項(xiàng)目地塊投資分析營(yíng)銷及規(guī)劃報(bào)告 提交后5個(gè)工作 日內(nèi)8其他酒店籌 建辦xx項(xiàng)目酒店建設(shè)意見（包含是否 建議配建酒店、酒店風(fēng)格、建筑規(guī)模、 客房數(shù)量、配備功能等）交底會(huì)后5個(gè)工 作日內(nèi)5. 2.2項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)在土地項(xiàng)目獲取后、正式開工前召開，由總裁辦發(fā)起并主導(dǎo)，確定項(xiàng)日開發(fā) 宏觀計(jì)劃及其它重要事項(xiàng)。項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)具體要求及議程詳見附件18。5. 3項(xiàng)目投資工作流程總結(jié) 5. 3.1由集團(tuán)投資拓展中心獲取并主導(dǎo)的項(xiàng)目5. 3. 2由區(qū)域投資拓展部獲取并主導(dǎo)的項(xiàng)目5. 3. 3 土地招牌掛信息的跟進(jìn)流程5. 3. 3.1已設(shè)置投資拓展部的區(qū)域由區(qū)域投資拓展部

19、在獲取土地招拍掛信息后5個(gè)工作日內(nèi)初步評(píng)判、考察地 塊后給出是否跟進(jìn)的建議，以周報(bào)形式上報(bào)集團(tuán)投資拓展中心，對(duì)于重點(diǎn)優(yōu)質(zhì)土 地招拍掛信息在給出跟進(jìn)建議后可即時(shí)上報(bào)。對(duì)于建議跟進(jìn)的項(xiàng)冃，深入考察跟 進(jìn)，于3個(gè)工作日內(nèi)完成項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告，并在bip系統(tǒng)上發(fā)起立項(xiàng)審批流程。立 項(xiàng)審批通過后，由集團(tuán)投資拓展中心組織項(xiàng)目交底會(huì)，由區(qū)域投資拓展部、營(yíng)銷 中心、商業(yè)部、規(guī)劃院、財(cái)務(wù)資金中心參加，對(duì)于市政配套條件不完善、地塊內(nèi) 場(chǎng)地不平整、有特殊地質(zhì)隱患的地塊，可酌情邀請(qǐng)市政配套部、前期工程部及總 工室等部門參加。交底會(huì)后，區(qū)域投資拓展部牽頭，各部門盡快考察地塊并出具 專業(yè)意見，由區(qū)域投資拓展部形成項(xiàng)目定案審批

20、報(bào)告，并在bip系統(tǒng)上發(fā)起項(xiàng)目 定案審批流程。定案審批通過后，由區(qū)域投資拓展部組織土地競(jìng)買報(bào)名資料，發(fā) 起相關(guān)審批流程，參與土地競(jìng)買。具體流程見下圖：5. 3. 3. 2新區(qū)域及未設(shè)置投資拓展部的區(qū)域由集團(tuán)投資拓展屮心負(fù)責(zé)，各業(yè)務(wù)小組投資拓展總監(jiān)在獲取土地招拍掛信息 后3個(gè)工作日內(nèi)初步評(píng)判、考察地塊后給出是否跟進(jìn)的建議，上報(bào)相應(yīng)區(qū)域投資 拓展總經(jīng)理，由投資拓展總經(jīng)理給出是否跟進(jìn)的意見。對(duì)于建議跟進(jìn)的項(xiàng)目，各 投資拓展總監(jiān)深入考察跟進(jìn)，于5個(gè)工作日內(nèi)完成項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告，并在bip系統(tǒng) 上發(fā)起立項(xiàng)審批流程。立項(xiàng)審批通過后，由集團(tuán)投資拓展中心組織項(xiàng)目交底會(huì)， 由營(yíng)銷中心、商業(yè)部、規(guī)劃院、財(cái)務(wù)資金管理部

21、參加，對(duì)于市政配套條件不完 善、地塊內(nèi)場(chǎng)地不平整、有特殊地質(zhì)隱患的地塊，可酌情邀請(qǐng)市政配套部、前期 工程部及總工室等部門參加。交底會(huì)后，集團(tuán)投資拓展中心牽頭，各部門盡快考 察地塊并出具專業(yè)意見，由投資拓展總監(jiān)形成項(xiàng)目定案審批綜合報(bào)告，并在bip 系統(tǒng)上發(fā)起項(xiàng)目定案審批流程。定案審批通過后，組織土地競(jìng)買報(bào)名資料，發(fā)起 相關(guān)審批流程，參與土地競(jìng)買。具體流程見下圖:土地信息獲取1 t6. 項(xiàng)目后期跟進(jìn)項(xiàng)目獲取后，在簽訂土地出讓合同后全面移交項(xiàng)目部，但原拿地主體部門（集團(tuán)投資拓展屮心或區(qū)域投資拓展部）仍應(yīng)配合項(xiàng)冃部跟進(jìn)處理項(xiàng)冃用地后續(xù)拆 遷、收地等工作。對(duì)于土地儲(chǔ)備及簽署協(xié)議分期拿地的項(xiàng)目，已設(shè)置區(qū)域

22、投資拓展部的，以區(qū) 域投資拓展部主導(dǎo)，項(xiàng)目部參與、配合后期拿地工作，但土地儲(chǔ)備合同后期履行 情況、投資款支付及返還、分期拿地情況、后期地價(jià)款支付等需統(tǒng)一走木管理辦 法規(guī)定的與投資相關(guān)的業(yè)務(wù)流程且將結(jié)果報(bào)集團(tuán)投資拓展中心統(tǒng)一備案；未設(shè)置 區(qū)域投資拓展部的，以集團(tuán)投資拓展中心主導(dǎo)，項(xiàng)目部參與、配合后期拿地工作。7. 各部門工作配合及工作節(jié)點(diǎn)7. 1集團(tuán)投資拓展中心與區(qū)域投資拓展部由于目前部分區(qū)域剛剛成立投資拓展部，且其它區(qū)域暫未設(shè)置該部門，故現(xiàn) 階段集團(tuán)投資拓展業(yè)務(wù)仍以集團(tuán)投資拓展中心為主力，尤其是新拓展區(qū)域及未設(shè) 置區(qū)域投資拓展部的區(qū)域。集團(tuán)投資拓展屮心按照已有區(qū)域進(jìn)行業(yè)務(wù)分工，旨在使每個(gè)區(qū)域都

23、有對(duì)應(yīng)的 投資拓展總經(jīng)理及業(yè)務(wù)小組負(fù)責(zé)該區(qū)域投資拓展工作，具體人員分工另行通知。集團(tuán)投資拓展中心與區(qū)域投資拓展部各自拓展跟進(jìn)的項(xiàng)目，原則上由各自主 導(dǎo)跟進(jìn)。對(duì)于已設(shè)置區(qū)域投資拓展部的區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目，集團(tuán)投資拓展中心與區(qū)域投 資拓展部可根據(jù)項(xiàng)目及區(qū)域具體情況相互配合跟進(jìn)，集團(tuán)投資拓展中心應(yīng)對(duì)區(qū)域 投資拓展部跟進(jìn)的項(xiàng)r提供技術(shù)支持和指導(dǎo)。區(qū)域投資拓展部跟進(jìn)的項(xiàng)冃在合同 談判、合同簽署及項(xiàng)目獲取階段由集團(tuán)投資拓展中心主導(dǎo)，區(qū)域投資拓展部配合; 區(qū)域投資拓展部發(fā)起的項(xiàng)目會(huì)審、立項(xiàng)審批、定案審批及項(xiàng)目獲取環(huán)節(jié)各審批流 程均需報(bào)集團(tuán)投資拓展中心。7. 2集團(tuán)投資拓展中心/區(qū)域投資拓展部與前期各專業(yè)部門投資拓展

24、工作前期涉及的主要是營(yíng)銷屮心、規(guī)劃院、商業(yè)部、總工室、市政 配套部、前期工程部、法務(wù)部、財(cái)務(wù)資金部、酒店籌建辦、項(xiàng)目總辦等相關(guān)部門。 在項(xiàng)目立項(xiàng)審批通過后，由集團(tuán)投資拓展中心根據(jù)項(xiàng)目具體情況發(fā)工作聯(lián)系單給 相關(guān)部門，組織召開項(xiàng)目交底會(huì)，在會(huì)上通報(bào)項(xiàng)目情況并對(duì)各部門工作做出統(tǒng)一 安排和部署，各專業(yè)部門正式介入項(xiàng)目。前期各專業(yè)部門按項(xiàng)目交底會(huì)統(tǒng)一要求和部署考察項(xiàng)目并按時(shí)出具各專業(yè) 意見并完成相關(guān)工作，項(xiàng)0取得后根據(jù)項(xiàng)0開發(fā)進(jìn)度再配合項(xiàng)s部完成相關(guān)工 作。7. 3集團(tuán)投資拓展中心/區(qū)域投資拓展部與項(xiàng)目部為使項(xiàng)目部早期介入，為早日開工、節(jié)省工期做好準(zhǔn)備，在項(xiàng)目定案審批通 過后，即由集團(tuán)投資拓展中心/區(qū)

25、域投資拓展部發(fā)工作聯(lián)系單通知運(yùn)營(yíng)中心發(fā)起 流程確定項(xiàng)目總經(jīng)理，項(xiàng)目總經(jīng)理確定后即刻與集團(tuán)投資拓展中心/區(qū)域投資拓 展部取得聯(lián)系，開始介入項(xiàng)目前期工作。項(xiàng)目獲取后，項(xiàng)目部全面接手項(xiàng)目各方而工作，集團(tuán)投資拓展中心/區(qū)域投 資拓展部跟進(jìn)至土地合同簽署(二手市場(chǎng)拿地跟進(jìn)至國(guó)土證辦至我司名下)，此 后工作全面移交給項(xiàng)目部，集團(tuán)投資拓展中心/區(qū)域投資拓展部配合跟進(jìn)收地等 事宜。7. 4集團(tuán)投資過程中規(guī)劃制作的工作指引為了更加優(yōu)化投資工作業(yè)務(wù)流程，提高投資業(yè)務(wù)效率，經(jīng)報(bào)集團(tuán)董事局主席 同意，對(duì)以后投資過程屮的規(guī)劃特制定了工作指引，詳見附件19。&投資拓展責(zé)任承擔(dān)及獎(jiǎng)勵(lì)8.1為了提高投資拓展業(yè)務(wù)人員及

26、與投資拓展有業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)的職能部門人員 工作責(zé)任心，確保項(xiàng)目前期工作質(zhì)量，為公司投資工作決策提供真實(shí)可靠的依據(jù), 對(duì)于投資拓展工作過程中相關(guān)人員出現(xiàn)的錯(cuò)誤及失誤，要進(jìn)行一定責(zé)任追究，具 體如下：8. 1. 1責(zé)任承擔(dān)(1) 適用范圍在土地獲取過程中，由于投資拓展中心、區(qū)域、各職能部門人員的故意或 工作過失等行為造成集團(tuán)投資失誤或損失的，需按本規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。(2) 責(zé)任承擔(dān)主體投資拓展中心：投資拓展總經(jīng)理(含副總經(jīng)理)為第一責(zé)任人，業(yè)務(wù)小組成 員為責(zé)任承擔(dān)人；區(qū)域：區(qū)域總裁為第一責(zé)任人，區(qū)域投資拓展人員為責(zé)任承擔(dān)人；集團(tuán)職能部門：相關(guān)職能部門對(duì)土地獲取過程中所涉專業(yè)問題把關(guān)并負(fù)責(zé)， 職能部門的

27、業(yè)務(wù)專業(yè)負(fù)責(zé)人為第一責(zé)任人，直接經(jīng)辦人員為 責(zé)任承擔(dān)人。8. 1.2責(zé)任追究(1) 故意行為的責(zé)任追究 下述行為屬于故意行為：收受合作方或關(guān)聯(lián)方利益，通過隱瞞、欺騙等手段，促成集團(tuán)獲取土地, 造成集團(tuán)投資失誤或損失的；為使項(xiàng)目成功獲取，通過隱瞞、欺騙等手段，促成集團(tuán)獲取土地，造成 集團(tuán)投資失謀或損失的；為其他不正當(dāng)目的，通過隱瞞、欺騙等手段，促成集團(tuán)獲取土地，造成 集團(tuán)投資失誤或損失的。 故意行為需承擔(dān)的責(zé)任：相關(guān)人員有上述行為的，根據(jù)情節(jié)、后果的輕重，對(duì)行為人單處或并處扣 發(fā)全部績(jī)效獎(jiǎng)金(含其他形式的獎(jiǎng)金)、罰款、降職、減薪、開除。情節(jié)嚴(yán)重的, 移交司法機(jī)關(guān)懲處。(2) 工作過失的責(zé)任追究

28、下述行為屬于工作過失：工作態(tài)度不認(rèn)真、不嚴(yán)謹(jǐn)、不細(xì)致等行為，造成集團(tuán)投資失誤或損失的;不按集團(tuán)投資拓展工作流程、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的要求，造成集團(tuán)投資失誤或損 失的。 工作過失需承擔(dān)的責(zé)任：相關(guān)人員工作過失造成集團(tuán)投資失誤或損失的，視情節(jié)輕重予以通報(bào)批評(píng)、 扣發(fā)全部或部分績(jī)效獎(jiǎng)金(含其他形式的獎(jiǎng)金)。情節(jié)特別嚴(yán)重的，給予降職減 薪和罰款處理。具體由投資拓展中心負(fù)責(zé)人提出，集團(tuán)審批后執(zhí)行。& 2同時(shí)集團(tuán)為了鼓勵(lì)投資拓展業(yè)務(wù)部門及業(yè)務(wù)人員按公司要求獲取高質(zhì) 量項(xiàng)目，對(duì)獲取項(xiàng)目的相關(guān)業(yè)務(wù)人員給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)。9. 本管理制度自總裁簽發(fā)之日起生效，具體由集團(tuán)投資拓展中心負(fù)責(zé)解10附件:附件仁土地招牌掛信息

29、匯總表附件2：城市房地產(chǎn)市場(chǎng)及土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)表附件3：區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手監(jiān)測(cè)表附件4：城市基木數(shù)據(jù)及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表附件5：城市房地產(chǎn)市場(chǎng)政策變化監(jiān)測(cè)表附件6：項(xiàng)目投資分析報(bào)告（含5各專項(xiàng)評(píng)估報(bào)告）附件7：項(xiàng)目會(huì)審匯報(bào)模板附件&項(xiàng)目定案報(bào)告附件9：新項(xiàng)目立項(xiàng)審批流程附件10：新項(xiàng)目定案審批流程附件1仁投資業(yè)務(wù)付款流程附件合同類文件簽章審批流程附件13：非合同類文件簽章審批流程附件14：項(xiàng)目土地報(bào)名競(jìng)買審批流程附件15：借用公章審批流程附件16：新公司注冊(cè)成立審批流程附件17：項(xiàng)目交底會(huì)議程及要求附件1&項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)議程及要求附件19：集團(tuán)投資過程中規(guī)劃制作的工作指引附件1: 土地招

30、牌掛信息匯總表投資拓展總經(jīng)理/區(qū)域總裁簽名:更新日期:集團(tuán)投資拓展中心業(yè)務(wù)小組成員/區(qū)域投資拓展部經(jīng)理:地塊訊息列表序 號(hào)省 份市/區(qū)項(xiàng)目 名稱總面積（畝總地價(jià)（萬）單價(jià)（萬/畝）樓面價(jià)（7u/ma）容積 率建筑密度保證金（萬報(bào)名 截止摘牌日其他條件（只需寫出特殊 摘牌要求）項(xiàng)目評(píng)估（結(jié)果+理由） （投資拓展總監(jiān)/區(qū)域投 資拓展部經(jīng)理）投資拓展總 經(jīng)理/區(qū)域 總裁意見注：此表需每周更新上報(bào)一次。附件2：城市房地產(chǎn)市場(chǎng)及土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)表城市房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)表序號(hào)房地 產(chǎn)板塊樓盤 名稱開發(fā) 商項(xiàng)目 位置總占地 面積 （畝）容積 率總建筑面 積（萬平方米規(guī)劃 戶數(shù)交樓標(biāo)準(zhǔn)銷售員電話管理 費(fèi)（元/

31、平米）銷售情況配套客戶群體分析備注主力 戶型 面積首期 開盤 時(shí)間產(chǎn)品 均價(jià) （元/ma）現(xiàn)存貨量（含拿地 未建量）（萬研）主要 客戶 群潛在 客戶 群1*區(qū)域23區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述：（是否為城市熱點(diǎn)區(qū)域，洋房、別墅等產(chǎn)品均價(jià)，區(qū)域特點(diǎn)等）456區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述：（是否為城市熱點(diǎn)區(qū)域，洋房、別樂等產(chǎn)品均價(jià)，區(qū)域特點(diǎn)等）城市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述:城市土地交易信息動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)表公告號(hào)/ 宗地編號(hào)成交時(shí) 間所在區(qū) 域宗地位置用地性 質(zhì)土地面 積（畝）建筑面積（m2）容積率出讓方 式受讓人主要參 與競(jìng)標(biāo) 企業(yè)起始價(jià)（萬元/畝）成交價(jià) （萬元/畝）成交樓 板價(jià)（元/m2）成交總 價(jià)（萬元）備注（地 塊的特 殊成

32、交 情況等）注：此表需每月更新上報(bào)一次。附件3：區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析表區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析表（大型全國(guó)性房企.當(dāng)?shù)卮硇皂?xiàng)目房企）所在城市競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手現(xiàn)有項(xiàng)目情況投資拓展情況競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析評(píng)估備注項(xiàng)目區(qū)位、規(guī)模、產(chǎn)品類型、配套等綜述項(xiàng)目土地信息銷售情況意向拿地區(qū)位、規(guī)模意向取得土地的方式、預(yù)計(jì)時(shí)間、地價(jià)對(duì)比我司項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)注：此表需每月更新上報(bào)一次。附件4：城市基本數(shù)據(jù)及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表城市基本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)城市某年城市總?cè)丝谥鞒菂^(qū) 人口gdp （億元）人均gdp（萬元）固定資產(chǎn)投資（億元）城市居民 人均可支 配收入（元）人均城鄉(xiāng) 居民儲(chǔ)蓄 存款余額（元）房地產(chǎn)投資額（億元）商品房施工面積（萬平商品房 竣

33、工面 積（萬平）商品房新 批預(yù)售面 積（萬平）商品住宅銷售面積（萬平商品住宅銷 售均價(jià) （元伽）200820092010200820092010備注：本次請(qǐng)搜集08、09、10年數(shù)據(jù)，以后則每年上半年和年底各收集一次,數(shù)據(jù)來源主要為統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、政府報(bào)告、政府及各部門官方網(wǎng)站。至 年 月 日各城市與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的主要費(fèi)用及相關(guān)政策情況城市預(yù)售條件預(yù)售款監(jiān)管政策融資政策限購(gòu)、限價(jià)、限貸 等政策城市基礎(chǔ)設(shè)施配 套費(fèi)人防異地建設(shè)費(fèi)供暖費(fèi)當(dāng)?shù)仄渌厥獾馁M(fèi)用備注：監(jiān)測(cè)到新的情況需隨時(shí)提交，若無新的情況則每季度提交一次，數(shù)據(jù)和政策須來源于官方。注：此表需每半年更新上報(bào)一次。附件5：城市房地產(chǎn)市場(chǎng)政

34、策變化監(jiān)測(cè)表地方政策城市時(shí)間來源（或頒布部門）房地產(chǎn)市場(chǎng)政策變化檢測(cè)表政策名稱適用范圍主要內(nèi)容備注附：政策原文。注：此表用于動(dòng)態(tài)實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)各地方頒布的針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策及法規(guī)；為中心下屬政策機(jī)構(gòu)研究及集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展布局提供支持，在地方性政策出臺(tái)后一周內(nèi)上報(bào)。xxx項(xiàng)目投資分析報(bào)告編號(hào):塊況區(qū)位及主要節(jié)點(diǎn)距離地形地貌是否凈地用地 條件地價(jià)總地價(jià)：億；萬/畝； 樓面價(jià)元/平米面積及供地計(jì)劃付款方式是否具備開工條件規(guī)劃 條件容積率建筑密度綠化率建筑限高“90/70”公建配套市政臨時(shí)用水、用電、排污、施工 道路等是否滿足配黑4永久用水、用電、排污、道路 等是否滿足開發(fā) 條件預(yù)售條件預(yù)售監(jiān)管政策限購(gòu)/限貸

35、/限價(jià)項(xiàng)h融資壞境施工期開發(fā)報(bào)建費(fèi)用土地使用稅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng) 分析城市概況城市人口市區(qū)人口人均gdp土地市場(chǎng)描述項(xiàng)冃周邊土地價(jià)格目標(biāo)市場(chǎng)土地價(jià)格房產(chǎn)市場(chǎng)高層多層聯(lián)排雙拼地塊周邊均價(jià)（元/平）目標(biāo)城市均價(jià)（元/平）項(xiàng)目開盤均價(jià)（元/平）效益$指標(biāo)凈利總額凈利率毛利 率土地獲 利倍數(shù)首期資金回 籠率開發(fā)周期分析整個(gè)項(xiàng)目分析投資總監(jiān)（區(qū)域投資部）意見投資總經(jīng)理（區(qū)域總裁）意見副總裁意見附件: 附件一：1、目標(biāo)地塊區(qū)位及市場(chǎng)概況圖2、目標(biāo)地塊地形圖3、冃標(biāo)地塊周邊市政管網(wǎng)及公建配套分布圖附件二：1、經(jīng)營(yíng)效益（評(píng)估）報(bào)告2、目標(biāo)市場(chǎng)（評(píng)估）報(bào)告3、土地勘察4、市政配套5、盡職調(diào)查（評(píng)估）報(bào)告（評(píng)估）報(bào)告（

36、評(píng)估）報(bào)告業(yè)務(wù)小組: 聯(lián)系方式:投資拓展中心/區(qū)域 年 月曰（項(xiàng)目投資分析報(bào)告模板）附件一:1、目標(biāo)地塊區(qū)位及市場(chǎng)分析圖以電子交通地圖作為模板，重點(diǎn)反映目標(biāo)地塊所處于的區(qū)位交通情況、周邊 房地產(chǎn)市場(chǎng)情況、區(qū)域內(nèi)土地市場(chǎng)交易情況。（1）區(qū)位交通 目標(biāo)地塊與城市各重要節(jié)點(diǎn)（行政中心、城市中心、高速公路出入口、目 標(biāo)市場(chǎng)、現(xiàn)有或洽談屮的項(xiàng)目等）的行車距離及到達(dá)時(shí)間。 道路：通達(dá)最短或最快路徑、現(xiàn)狀、設(shè)計(jì)或規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)（雙向幾車道）、車 流量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等（附路面圖）。 目標(biāo)地塊周邊情況（東南西北四方向現(xiàn)狀標(biāo)注）。（2）房地產(chǎn)市場(chǎng) 目標(biāo)地塊所在區(qū)域內(nèi)具有代表性的房地產(chǎn)項(xiàng)目信息，包括距離目標(biāo)地塊最 近的樓盤、

37、售價(jià)最高的樓盤、品質(zhì)最好的樓盤、銷售最多的樓盤。 樓盤信息中需明確標(biāo)注：占地面積、容積率、產(chǎn)品類別、主力戶型、售價(jià)、 去貨量、配套、客戶群分布、交樓標(biāo)準(zhǔn)、物管費(fèi)等。（3） 土地市場(chǎng)反映該區(qū)域周期在一年內(nèi)的土地（商住用地）成交情況，標(biāo)注內(nèi)容具體為土 地的位置、面積、容積率、成交總價(jià)、樓面價(jià)、獲取公司、其他特殊條件等。2、目標(biāo)地塊地形圖以google衛(wèi)星地形圖作為模板，對(duì)目標(biāo)地塊現(xiàn)狀、現(xiàn)場(chǎng)勘查結(jié)果及影響項(xiàng) 冃開發(fā)的其他因素進(jìn)行標(biāo)注。內(nèi)容包括：地形地貌、景觀資源、地上構(gòu)筑物、 地上地下設(shè)施、片區(qū)控規(guī)指示等。（1）地形地貌以衛(wèi)星圖展現(xiàn)地塊現(xiàn)狀信息并將標(biāo)高不規(guī)則的區(qū)域，天然最觀、地質(zhì)地貌附 圖加以說明。

38、（2）地上物及附屬設(shè)施調(diào)查在地塊內(nèi)通過附圖說明地上附屬物（包括村莊、建筑、墳?zāi)?、養(yǎng)殖場(chǎng)等）情 況、并標(biāo)注地上地下附屬設(shè)施（高壓線塔、各類基站、地下管網(wǎng)、地質(zhì)溶洞、泄 洪區(qū)域等）情況。(3) 周邊情況調(diào)查重大污染源等。(4) 片區(qū)控規(guī)在片區(qū)控規(guī)中的反映出目標(biāo)地塊位置。3、目標(biāo)地塊市政管網(wǎng)及公建配套圖以電子交通地圖作為模板，對(duì)滿足項(xiàng)目開發(fā)所需的各類市政管網(wǎng)接入點(diǎn)位置 及具體容量進(jìn)行描述與標(biāo)注；同吋對(duì)目標(biāo)地塊周邊公建類配套設(shè)施進(jìn)行標(biāo)注。(1) 市政管網(wǎng)(永久、臨時(shí)):通水、通電、通污、燃?xì)?、供?北方地區(qū)) 各接入點(diǎn)至地塊的距離，負(fù)荷大小及富余容量等。(2) 公建配套：針對(duì)日常生活必須的并能為目標(biāo)地

39、塊開發(fā)增加附加值的公 建類設(shè)施進(jìn)行標(biāo)注，包括如大型購(gòu)物屮心、酒店、屮小學(xué)、醫(yī)院、交通屮心、cbdo（項(xiàng)目投資分析報(bào)告模板）附件二:1、經(jīng)營(yíng)效益（評(píng)估）報(bào)告一、評(píng)估從成本方面分析項(xiàng)目的可行性:從開發(fā)周期方面分析項(xiàng)目的可行性:從綜合效益方面分析項(xiàng)目的可行性:二. 重點(diǎn)關(guān)注涉及成本、效益指標(biāo)方面三、結(jié)論投資總監(jiān)（區(qū)域投資部）意見:投資總經(jīng)理（區(qū)域總裁）意見:副總裁意見:四、指標(biāo)分析1.經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo):土地單價(jià)萬元/畝容積率土地面積1 田樓面地價(jià)x/m2總地價(jià)億元總建筑面 積m22.地價(jià)款支付節(jié)點(diǎn)備注：該部分內(nèi)容主要描述地價(jià)支付節(jié)點(diǎn)及相應(yīng)的條件，如：摘牌后的30 個(gè)工作日內(nèi)，支付30%的地價(jià)款，60個(gè)工

40、作日后交地時(shí)支付剩余70%的地價(jià)款。3資金投資計(jì)劃及節(jié)點(diǎn)：（含土地支出、開發(fā)建設(shè)支出、相應(yīng)稅費(fèi)及管理費(fèi)用）資金投資節(jié)點(diǎn)及計(jì)劃時(shí)間（年月日）投資金額（單位：萬元）付第一筆款辦國(guó)土證吋交地動(dòng)工時(shí)開盤時(shí)4.經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)銷售毛利率銷售凈利率銷售凈利潤(rùn)總額土地成本獲利倍數(shù)開發(fā)周期預(yù)售首年資金回籠率內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值單方開發(fā)成本單方稅費(fèi)成本雙拼聯(lián)排多層小高層高層附：投資測(cè)算分析表2.目標(biāo)市場(chǎng)（評(píng)估）報(bào)告一. 評(píng)估土地市場(chǎng)（目標(biāo)市場(chǎng)土地價(jià)格是否合理，土地價(jià)格升值空間及預(yù)期，目標(biāo)市場(chǎng)商住用地年供應(yīng)量 及存量積壓情況）房產(chǎn)市場(chǎng)（目標(biāo)市場(chǎng)怡況，去貨速度，住宅產(chǎn)品價(jià)格升值空間及預(yù)期，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)壓力）二. 重點(diǎn)關(guān)注（需營(yíng)

41、銷中心進(jìn)行深入調(diào)研的方而）三、結(jié)論四、產(chǎn)品及首期項(xiàng)目開盤售價(jià)建議1、產(chǎn)品建議產(chǎn)品類型雙拼聯(lián)排多層咼層建筑風(fēng)格立面建議戶型建議面積區(qū)間園林建議配套建議2、首期開發(fā)規(guī)模及銷售建議產(chǎn)品類型雙拼聯(lián)排多層高層首期用地面積容積率建筑面積開發(fā)周期首期均價(jià)首年銷售量首期銷售金額整個(gè)項(xiàng)口均價(jià)第二部分一、土地市場(chǎng)地塊 區(qū)位成交 年限地價(jià) 增速（）地塊 位置總面積（畝）起始單價(jià) （萬/畝）成交單價(jià) （萬/畝）成交樓面價(jià) （元/平米）容積率成交日期摘牌公司備注地塊 周邊201120102009主要目 標(biāo)市場(chǎng)201120102009備注：主要目標(biāo)市場(chǎng)以城市屮心為原點(diǎn)，取項(xiàng)目地塊與屮心點(diǎn)之i'可幾個(gè)點(diǎn)加以分析二.

42、 房產(chǎn)市場(chǎng)片區(qū)年限住宅價(jià)格 增速（%）住宅價(jià)格 （元/no雙拼均價(jià)（元仙）聯(lián)排均價(jià)（7u/md高層均價(jià)（元/叫多層均價(jià)（元/曲）銷售面積（m*）預(yù)售面 積（itf）房地產(chǎn)投 資（億）施工面積（ma）竣工面積（rtf）地塊 周邊201120102009主要目 標(biāo)市場(chǎng)201120102009備注：主要目標(biāo)市場(chǎng)以城市屮心為原點(diǎn)，取項(xiàng)目地塊與屮心點(diǎn)之i'可幾個(gè)點(diǎn)加以分析三. 主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目信息項(xiàng)目名稱占地面 積（畝）地價(jià)（萬/畝）建筑面 積（itf）容 積率盤間 開時(shí)各產(chǎn)貨量（ma）各產(chǎn)品均價(jià)（元/m）各產(chǎn)品銷售 量（itf）客戶 來源品點(diǎn) 產(chǎn)特與我司項(xiàng) 目的比較離s標(biāo)項(xiàng) 口最近的 項(xiàng)目該市最貴

43、 的項(xiàng)目該市最好 的項(xiàng)目備注：產(chǎn)品特點(diǎn)包括戶型面積、毛坯/裝修、外立面等，項(xiàng)目比較包括區(qū)位交通、環(huán)境、配套品牌、產(chǎn)品等。四.近三年市場(chǎng)已供土地開發(fā)狀況及銷售情況時(shí)間土地供應(yīng)面積（畝）可開發(fā)建筑面積（nf）竣工面積（rtf）銷售面積（rtf）存量土地面積（畝）存量建筑面積（itf）200920102011合計(jì)五.目標(biāo)地塊到達(dá)各交通節(jié)點(diǎn)情況重大交通節(jié)點(diǎn)距離（公里）時(shí)間（分鐘）路況描述（車道、道路兩旁現(xiàn)狀、紅綠燈等）距離市政府距離商業(yè)中心距離汽車站距離火車站3、土地勘察（評(píng)估）報(bào)告一、評(píng)估評(píng)估項(xiàng)目描述有利因素及其影響不利因素及其影響地形地貌（本地塊主要地形地 貌、各種地貌的占地比 例）附著物（本地塊

44、內(nèi)地表、地下 的各種主要附著物）周邊情況（周邊能對(duì)本地塊產(chǎn)生 影響的各種因素）未來規(guī)劃（本地塊周邊對(duì)項(xiàng)目有 影響的區(qū)域規(guī)劃、配套 規(guī)劃等）二、重點(diǎn)關(guān)注土方、地質(zhì)、影響項(xiàng)目開發(fā)的不利因素處理等三、結(jié)論投資總監(jiān)（區(qū)域投資部）意見:投資總經(jīng)理（區(qū)域總裁）意見:副總裁意見:理由：（注意：分析影響項(xiàng)目開發(fā)的元素、成本、處理方式、對(duì)項(xiàng)目的影響等）四、勘察明細(xì)（注：地塊內(nèi)外、地表地下、有利不利因素很多，難以窮盡，請(qǐng)根據(jù)實(shí)際情 況增減）1、地表情況勘察（注：以下均指地表附著物）a、地塊內(nèi)地表拆遷物 村莊、住宅小區(qū)有（）無（），如有，其名稱、位置、占地、人口。 爛尾樓、廢棄建筑 有（）無（），如有，其名稱、位置

45、、占地、業(yè)主。 果園、農(nóng)田有（）無（），如有，其位置、占地、作物、補(bǔ)償情況。 墳?zāi)埂⒛箞@有（）無（），如有，其位置、占地、數(shù)量。 殯儀館、火葬場(chǎng)有（）無（），如有，其位置、占地、名稱。 醫(yī)院、傳染病院、精神病院 有（）無（），如有，其名稱、位置、占地、 人口。 養(yǎng)殖場(chǎng)、魚蝦場(chǎng)有（）無（），如有，其名稱、類型、位置、占地。 工廠 有（）無（），如有，其名稱、位置、占地、是否在生產(chǎn)、產(chǎn)品、污 染、異味。 發(fā)電廠有（）無（），如有，其名稱、位置、占地、牛產(chǎn)能力、污染、異 礦場(chǎng)、采石場(chǎng) 有（）無（），如有，其名稱、位置、占地、是否在生產(chǎn)、 礦產(chǎn)品種。 原料堆場(chǎng) 有（）無（），如有，其位置、占地、原料品

46、種、業(yè)主單位。 垃圾處理場(chǎng)、填埋場(chǎng)、特殊廢棄物處理場(chǎng) 有（）無（），如有，其名稱、 位置、占地、處理方式、管理單位。 其他建筑物 有（）無（），如有，其位置、占地、用途、業(yè)主單位等。b、地塊內(nèi)地表 特殊設(shè)施測(cè)量標(biāo)志、裝置加油站、加氣站、油氣庫(kù)、貯油罐、貯氣罐有（）無（），如有，其位有（）無（），如有，其等級(jí)、類型、位置、所屬單位。電視、電臺(tái)天線有（)無（),如有,其位置、占地、業(yè)主單位。氣象站、雷達(dá)站有（)無（),如有,其位置、占地、業(yè)主單位。軍事、警察設(shè)施有（)無（),如有，其位置、占地、用途。彈藥庫(kù)有（）無（),如有,其位置、占地、業(yè)主單付通信基站有（）無（），如有，其位置、所屬運(yùn)營(yíng)商。置

47、、燃料品種、占地、業(yè)主單位。 危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù) 有（）無（），如有，其位置、材料品種、毒性、占地、業(yè) 主單位。 其他特殊設(shè)施 有（）無（），如有，其類型、位置、所屬單位等。c、地塊內(nèi)地表管線設(shè)施 高壓線 有（）無（），如有，其電壓等級(jí)、線路名稱、塔桿位置、走向。 變電站 有（）無（），如有，其電壓等級(jí)、名稱、位置、占地。 變壓器、變電房 有（）無（），如有，其電壓等級(jí)、位置、供應(yīng)對(duì)彖。 民用通訊線路 有（）無（），如有，其位置、走向、所屬運(yùn)營(yíng)商。 國(guó)防通訊、軍用通訊線路 有（）無（），如有，其位置、走向、所屬部 隊(duì)。 輸油管道 有（）無（），如有，其位置、管徑、走向、供應(yīng)對(duì)象。 煤氣、天然氣管道、壓

48、氣站、分配站 有（）無（），如有，其位置、管 徑、走向、供應(yīng)對(duì)象。 供熱、供暖管道、交換站 有（）無（），如有，其位置、管徑、走向、 供應(yīng)對(duì)象。 水井、取水點(diǎn)、泵房、泵站 有（）無（）,如有，其位置、供應(yīng)對(duì)象。大型水塔、大型儲(chǔ)水池有（）無（），如有，其位置、供應(yīng)對(duì)彖。供水管、加壓站有）無（），如有，其位置、管徑、走向、供應(yīng)對(duì)象。水渠、灌溉渠有（無（）,如有，其位置、管徑、走向、供應(yīng)對(duì)象。排洪渠、暗管有（無（）,如有，其位置、管徑、走向、供應(yīng)對(duì)象、堤壩防洪標(biāo)準(zhǔn)。排污管、排污渠有無（），如有，其位置、管徑、走向、源頭、出口。水電站、水閘、水利設(shè)施有（）無（）,如有，其位置、占地、用途、業(yè)主單位等。d、原料輸送帶、管廊有（其他地表管線設(shè)施有（地塊內(nèi)地表 交通設(shè)施市政路、高速路穿過有鐵路、專用軌道穿過有）,如有,）,如有,其走向、位置、其走向、位置、源頭、用戶。用戶等。（）,如有，其名稱、位置、噪音影響。（）,如有，其名稱、位置、噪音影響、每fl班次、通過時(shí)段。 高鐵、輕軌穿過 有（）無（），如有，其名稱、位置、噪音影響、每日 班次、通