房地產企業(yè)全面預算管理

1、.房地產企業(yè)全面預算管理2010年08月22日 09:48房地產開發(fā)是資金密集型的行業(yè)，資金是否能合理的安排、使用這關系到地產企業(yè)生死存亡的問題，對于預算的要求將更高。“怎樣才能進行有效的預算管理？”這是大部分地產企業(yè)所困惑的。地產企業(yè)財務部門每年都會做預算，但只流于形式，預算、執(zhí)行兩張皮。“關鍵問題是什么？”一是編制預算的財務人員不懂地產業(yè)務，或者財務編制的預算沒有與業(yè)務緊密結合；二是預算管理是建立在進度與成本管理之上的，如果企業(yè)沒有能對進度、成本進行有效的管理，預算管理形同虛設。形象的比喻預算應該是“一張網”，在這張網內進度管理是“橫軸”，代表各時間節(jié)點達成的目標；成本管理是“縱軸”，代表

2、各時間節(jié)點達成目標所付合同的費用。不管外界的情況如何變化，都能在這張網中找到所對應的位置。    介于對這兩個觀點的認同，本文將從“什么是地產公司的全面預算管理”，“為什么要進行全面預算管理”，以及“如何進行全面預算管理”三個方面來對預算管理進行全面闡述。    什么是地產公司的全面預算管理？    有這樣幾種理解，一、全面預算就是成本控制；二、全面預算是銷售預算、成本預算以及費用預算等的預算綜合；三、全面預算是工作計劃的數字化反應。這幾種理解都對，但是都不全面。全面預算管理是預算編制、執(zhí)行、考核過程中的

3、所有管理環(huán)節(jié)的集成。既體現出成本控制的思路，又是各項預算表格的綜合，更是計劃的數字化反應。    從表現形式上來說，全面預算是各種預算表格的集成。按時間維度劃分：可以分為靜態(tài)項（目標利潤預算）、動態(tài)（年度資金預算、月度資金預算)；按控制項目劃分：可以分為銷售收入預算、工程成本預算、管理費用預算、銷售費用、財務費用預算、稅金預算、資本性支出預算等。從管理環(huán)節(jié)上來說，全面預算是計劃、預算、考評的循環(huán)。一、計劃：可以分為一級計劃（集團關鍵節(jié)點計劃）、二級計劃（項目主項計劃）、三級計劃（各專項計劃及輔助計劃，包含設計專項計劃、報批報建計劃、采購計劃、工程專項計劃、營銷與客

4、服計劃）等；二、預算：預算編制、預算調整、預算分析；三、考評：目標設定（計劃目標與預算目標）、結果衡量（時間、質量、成本）、績效體現（固定工資、季度獎金、年度分紅、項目提成）等。    為什么要進行全面預算管理？    全面預算管理的功能之一：規(guī)劃。就是迫使管理者思想超前，即對市場的可能變化情況做出預測和準備，認真考慮完成目標的方法，使企業(yè)目標、企業(yè)資源、國家政策有效對接，保證企業(yè)戰(zhàn)略目標按既定軌道得以如期實現。    全面預算管理功能之二：控制。全面預算明確的目標，從而為控制提供了明確的依據；通過預算執(zhí)

5、行過程的反饋，可以了解執(zhí)行過程中存在的問題及原因，進行過程控制。房地產的預算管理以項目成本控制為基礎，現金流量控制為核心，且信息共享，保證了財務部門與業(yè)務部門的統(tǒng)一，真實反映企業(yè)營運狀況，為決策提供支撐。    全面預算管理功能之三：溝通和協(xié)調。預算編制，是上下左右溝通、協(xié)調的過程和結果，并且把戰(zhàn)略直接分解到員工的桌面，使戰(zhàn)略真正落地，實現戰(zhàn)略到執(zhí)行的一體化。全面預算打通企業(yè)橫向協(xié)同，需要公司各部門充分配合，及時刷新業(yè)務部門及財務部門的最新數據，真正實現房地產企業(yè)動態(tài)現金流管理。    全面預算管理功能之四：激勵與約束。預算與薪酬制度

6、的對接可以體現獎罰分明的原則，強化企業(yè)業(yè)績管理。以上四點是進行全面預算管理的主要功效。    如何進行全面預算管理？    一、實行全面預算管理的保障條件分為兩類    1、資源保證。他包含人、財、物、時四部分內容。人：人力資源配置，專業(yè)人員各司其職，各部門或各種職能均要參與到預算編制與管理中來；財：預算資金預留；物：信息系統(tǒng)建設，ERP系統(tǒng)在經營計劃、工程成本、銷售客服、財務等各領域的集成；時：工作時間保證，留下充足的時間做好事前“預則立”的工作，并在預算運行事中做好將實際數與預算數比較、糾偏、調整的工

7、作，在期末做好決算事后考評工作。    2、管理保證。他包含組織保證、流程保證、制度保證以及科目保證四部分內容。組織保證：設置合適的組織架構，保證預算的上傳下達、橫向溝通、修改調整、考核評價；流程保證：先梳理基于信息系統(tǒng)且匹配組織架構的全面預算管理流程，這是全面預算管理成功的關鍵；制度保證：將梳理后的流程以及各崗位在全面預算管理中的職責描述和未完成預算指標的工資薪金考評方案全部以制度形式列明；科目保證：公司的各種科目統(tǒng)一，財務部、工程部、合約部用同一種語言行事。    二、全面預算的編制流程    1、確

8、定目標。確定某項目是否進行，且該項目要求的最低利潤率是多少，前期可提供的資金是多少。以這些標準來最終確定某項目總收入不低于多少，總成本不高于多少，以保證項目利潤。以行業(yè)標桿成本為前提在公司自身現金流狀況的制約下，綜合考慮公司所需利潤率，進行成本上限控制，同時編制項目利潤預算。    2、制定計劃。根據公司管理的不同層級制定集團關鍵節(jié)點計劃以及項目主項計劃。項目主項計劃是指某項目從拿地到物業(yè)銷售及物業(yè)交付各階段所進行的所有項事宜的時間節(jié)點，是所有計劃的總綱。將項目主項計劃按照各職能分解項目專項計劃，專項計劃包括設計專項計劃、報批報建計劃、采購計劃、工程專項計劃和營銷

9、與客服計劃。專項計劃是各職能部門工作計劃的總綱。為了便于工程管理，抓工程質量與進度，將編制樓棟施工計劃，這是現場施工人員的工作計劃。    3、組織實施。在各項計劃編制完成后，按照計劃事項及時間節(jié)點來編制年度資金預算以及月度資金預算。根據項目利潤預算將該項目在某年度內的計劃事項所對應的銷售回款額、付款金額在年度內做切片，再根據資金缺口安排融資計劃，最終形成年度資金預算。在年度資金計劃的范圍內，根據月度銷售計劃以及工程進度計劃再配比月度行政費用等，編制月度資金計劃。這些計劃在公司層面做若干個項目的橫向匯總，從而得出公司整體年度資金計劃以及月度資金計劃。從以上三點我們

10、可以看出項目的利潤預算是用來做某個項目的成本控制的，年度資金計劃是用資金余缺來安排年度投融資的，月度資金計劃是用開控制付款的。    4、績效管控。將預算的執(zhí)行情況納入考核體系，從而與每個人的最終收益掛鉤，評價前一段的工作成果以及指導下一步的工作。    三、項目利潤預算控制方式    項目利潤預算是靜態(tài)的預算，它由收入減去成本、費用以及稅金最終形成企業(yè)的利潤。具體每一項預算控制方法：    1、銷售收入，此預算由市場部人員根據項目定位、市場前景預判、公司資金松緊度、公司品牌

11、等因素綜合考慮確定；    2、土地成本，此部分費用相對固定，主要是政府定價，由投資部門在確定產品立項時確定土地的購買方向，從而確定土地成本；    3、前期費用，由前期報建部門通過各種公關手段來降低各項報建報批費用，在本文中不作細的表述；    4、工程成本，工程成本主要分為設計階段的成本控制和施工階段的成本控制。設計階段的成本控制主要是一個摳的過程即：摳結構、摳材料、摳設計、摳標準，從而達到設計階段的全面優(yōu)化。這需要一個專業(yè)水平極高的設計部門來完成。具體設計階段的精細化成本控制過程由設計部門來完成。而

12、施工階段的成本控制，分為目標成本的確定、招投標流程管理、合約規(guī)劃與管理及現場動態(tài)成本管理這幾個部分，將分別建立相應的管理制度來完善，并由子公司的成本部負責管理；    5、營銷費用，主要由市場部門負責控制。在確定項目各種物業(yè)類型的銷售均價后，再根據各物業(yè)類型的可銷售面積算出整個項目的總體銷售收入。并由項目決策委員會確定該項目的銷售費用率。項目總體銷售收入與銷售費用率的乘積就是營銷費用的總額。其包含了市場調研費、策劃宣傳費、售樓處（中心）的設計建設費用、樣板房的設計建設費用、廣告宣傳費、展覽費、客戶活動費、銷售人員傭金提成以及簽約后到交付前發(fā)生的物業(yè)管理費、售后服務費（客戶回訪、活動費以及賠款費用）等內容。在該項目的銷售期間，營銷費用不能突破該費用上限。同時，該費用的使用要配比項目的銷售回籠資金；    6、管理費用，由公司行政部門控制。其主要控制思路為以行業(yè)標準為依據,(一般為總投資額的2%)按照人員編制及費用項目定額控制。除人員成本是按照工資標準來核定以外，其余各項都依據明細科目，定額控制；