對高層住宅的理性思考

1、對高層住宅的理性思考1 高層住宅產(chǎn)生的由來正如大家所知，可持續(xù)發(fā)展的觀念從提出到實踐已經(jīng)數(shù)十年，現(xiàn)已成為世界各國的共識。當(dāng)今，危及人類社會可持續(xù)發(fā)展的有諸多問題，但從人類居住的范圍來說，人口劇增與不可再生的土地資源的短缺成為最尖銳的矛盾，是人類社會所面臨的最直接、最急迫的問題。 所聯(lián)合國公布資料預(yù)測，到2050年世界人口將達(dá)到93億，至2070年將相對穩(wěn)定在100億左右。而按照另一樂觀的分析預(yù)測，由于發(fā)展中國家采取了降低出生率的措施，至2070年世界人口高峰數(shù)是90億，而不是100億，盡管二者之間相差10億，但在20世紀(jì)初以前，世界人口只有16億，經(jīng)過一個世紀(jì)人口已增加了5倍，而再過50年人口

2、還要再翻一番。在中國，盡管人口出生率已有明顯回落，到2050年預(yù)測還將達(dá)到15億，占世界人口的1/6。 以上預(yù)測數(shù)字告訴我們，我們不但要認(rèn)真解決好今天城市建設(shè)中的人口與土地這一矛盾，而且還要切實為子孫后代在未來五十年的居住問題做好規(guī)劃，留有發(fā)展余地。 如何在同樣的用地上解決好更多人的居住問題，從規(guī)劃建筑學(xué)角度來講有兩個指標(biāo)與此有直接關(guān)系，一是建筑密度，一是建筑容積率。住宅高層化無疑是解決這一問題行之有效的途徑之一。上個世界初以來，現(xiàn)代建筑運動的旗手們在這方面曾做出開創(chuàng)性的工作。據(jù)介紹，近年來日本一直有人在研究高逾千米的居住體系，并進(jìn)入實際運動；歐洲也有不少建筑師在探索高層住宅；最近西班牙建筑師

3、皮奧茲還到中國介紹了高達(dá)1228米的仿生大樓。這足以反映出建筑師作為一群承擔(dān)社會責(zé)任的專業(yè)人士對將來人類居住模式的嚴(yán)肅思考，而中國建筑師也應(yīng)對此做出自己負(fù)責(zé)任的回答。2 高層住宅的爭論從未間斷 近二十年來，隨著中國高層住宅的出現(xiàn)與發(fā)展，在建筑界關(guān)于高層住宅的爭論從未中斷。第一次大約在70年代未到80年代初，第二次則在90年代初，這幾次爭論的特點一是偏于宏觀概念，往往將高層住宅建設(shè)與中國現(xiàn)代化相聯(lián)系，進(jìn)而延伸到建筑風(fēng)格的傳統(tǒng)與創(chuàng)新的框架中加以判斷，似乎高層住宅乃西方泊來的“現(xiàn)代”品，多層則為“傳統(tǒng)”精華。由于爭論偏于概念化，也摻入更多意識形態(tài)與感情色彩而難以深入，雖聽起來高亢激昂，但少有說服力；

4、二是爭論即使觸及一些技術(shù)經(jīng)濟(jì)問題，但由于某些論者受到計劃經(jīng)濟(jì)觀念的局限性，爭論中也少有規(guī)劃和社會界人士參與，只是就建筑論建筑，使得爭論深度受到限制，對多層與高層的發(fā)展前景缺少切實的全面判斷與把握；三是在多層與高層對比中，反對建筑高層住宅者不免偏于突出其主張，而回避多層自身的矛盾，使得爭論感情色彩濃重，而少有科學(xué)理性的論述與分析，這也影響了研究的深入與探索結(jié)果。 在建筑學(xué)術(shù)界有爭論是件好事，但由于以上原因，又少有主管部門介入與引導(dǎo)，使得這些爭論幾乎都是無果而終，于學(xué)術(shù)于建設(shè)少有實際影響。 當(dāng)然在爭論中也確有人對如何解決多層住宅先天不足，提高其容積率的課題動了一番腦筋。如上個世紀(jì)70年代末，曾出現(xiàn)

5、了多層市密度（小天井，大進(jìn)深）和低密度住宅的試驗與探索，但終因其自身痼疾，盡管高手頻施猛藥，仍難以解決或不了了之，或因方案不被人們所接受，而僅建幾棟實驗房而已。 此外由于未能從宏觀上研究住宅類型的發(fā)展趨勢，在爭論或探討中，一些專家我拘于高層住宅在初期發(fā)展中表現(xiàn)出的問題，而簡單排斥。多年來我們對住宅的節(jié)地和舒適性能的研究，基本停留在特定的住宅類型（多層的）范圍內(nèi)。 與此同時，高層住宅在少有專業(yè)指導(dǎo)和科學(xué)研究的背景下，隨著社會需求，特別是商品房市場的發(fā)展而雨后春筍般地出現(xiàn)在各地，至今在全國已大有多層住宅“平分秋色”之勢，而在沿海大城市中幾乎是房地產(chǎn)開發(fā)的主打品種。與多層發(fā)展不同的是，這種發(fā)展趨勢既

6、少有政府的推動，又在規(guī)范技術(shù)上有更多限制。在專業(yè)輿論界，至今也是批評與疑惑多于支持與倡導(dǎo)。3 土地有償使用促使高層住宅發(fā)展 1980年前中國的高層住宅廖廖若晨星，僅分布于廣州、上海、北京、天津這些大城市。它的出現(xiàn)一是在技術(shù)（包括施工）上初步具備了條件，二是因為拆遷還建的需要，必須用建造高層來提供更多的面積來原地安排被拆遷戶，當(dāng)然也有為了大城市雄偉街景建設(shè)的需要，那里的高層，層數(shù)是高了，但戶型平面及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（特別是垂直交通設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)）都是很低的，許多設(shè)計理文念與手法還是沿襲了多層住宅那一套，如北京的前三門大街高層住宅，上海的漕溪路高層住宅等。此后，隨著住宅建設(shè)量的不斷增加，高層住宅主要是作為提高容

7、積率的手段，在北京出現(xiàn)了高層塔樓形式，而在商品住宅出現(xiàn)較早的廣州、深圳、珠海等地區(qū)也更呈現(xiàn)出有力增長勢頭。在這一帶，由于氣候條件相似，曾一度直接引入香港地區(qū)高層住宅的模式。而從全國來講，真正推動高層住宅大發(fā)展的經(jīng)濟(jì)動因，則是來自城市土地有償使用和住宅商品化。在市場經(jīng)濟(jì)體制前提下，在開發(fā)商的策劃下，為了達(dá)到更高的容積率和更寬松的空間環(huán)境，住宅順理成章地向高空生長，并引領(lǐng)風(fēng)氣之先。 時下在深圳開盤的樓盤，幾乎都是清一色的高層住宅，而在開埠之初建造的一些多層住宅多被夾在高層的樓群中，如今已成了歷史發(fā)展的見證。在高層住宅的這種自發(fā)的發(fā)展中，一直面臨著種種限制。諸如，在老城，要考慮與舊城或歷史文物的關(guān)系

8、而被限高，建筑防火規(guī)范對高層住宅的建筑布局與設(shè)施安排有更嚴(yán)格的要求等等。而另一方面，與高層相配套的施工及墻體材料體系并不成熟，初期高層供水、燃料體系都曾存在問題，電梯也沒有專為高層住宅所設(shè)計的型號等等。盡管如此，高層還是如野草一樣“瘋長”，這樣發(fā)展難免會帶來矛盾，隱含著問題。但透過這種自發(fā)的帶有一定惡性膨脹意味的發(fā)展，有一點可以肯定：它基本適應(yīng)了中國城市近20年來在城市有限的土地開發(fā)前提下，住宅建筑量和戶均建筑面積迅速提高的需求，結(jié)果是在住宅總量迅速猛增的同時，并未導(dǎo)致城市用地過分?jǐn)U張。這里可以做一推算比較：近十年來，我國每年平均新增城鎮(zhèn)住宅建設(shè)面積5-6億平方米，十年共計50-60億平方米，

9、如果按照現(xiàn)行“城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范”規(guī)定的人均居住區(qū)用地控制指標(biāo)來計算（按中高層每人平均用地13平方米，多層每人21.5平方米），采用高層比多層少占用900平方米的土地。 以上推算雖有許多疏漏未必精確，但以數(shù)字的表述給了我們一個概念，即高層住宅地土地利用方面的貢獻(xiàn)無論是經(jīng)濟(jì)價值還是社會意義都是實實在在的。再從長期發(fā)展來看，我們面臨的問題是人口多，且在未來20年還要保持持續(xù)增長，還將有一個相當(dāng)大幅度的提高。此外城市化進(jìn)程在今后幾十年也將有大的推進(jìn)（有預(yù)測將由現(xiàn)在的35%提升到2030年的50%）。但相對而言，我們面臨的又是我國的城市建設(shè)用地中，可提供用作居住的用地十分緊迫這樣一個局面。所以在住

10、宅建設(shè)中可以采用的各種對策中，選擇更高比例的高層住宅是保證一定居住環(huán)境質(zhì)量條件下最為有效的措施。 建設(shè)實踐說明，建高層住宅可以達(dá)到較大的容積率，或在同樣容積率下，可以實現(xiàn)較低密度，從而提高居住環(huán)境質(zhì)量，這樣的論點今天恐怕不會再有人反對和質(zhì)疑了。4 要正視高層住宅開發(fā) 誠然，一個最顯而易見的看法，是住高層肯定不如住低層住宅或別墅，但這種比較是沒有意義的。人口不斷增長，對高層無可回避，而且從上個世紀(jì)70年代末開始已經(jīng)大量出現(xiàn)在中國的大中城市中。 在以往的學(xué)術(shù)界爭論中，有人曾引用國外一些研究資料提出，高層居住方式會對人的生活，特別是兒童成長產(chǎn)生不良影響以及存在安全問題等，并據(jù)此認(rèn)為高層住宅不宜提供。

11、但現(xiàn)在的問題是，我們對高層住宅尚未有深刻的科學(xué)的認(rèn)識，不能僅憑感情或感覺去否定它。當(dāng)然，也不要因為它是一種無可選擇的選擇而無奈、無為地對待它，我們既要對還在大行其道的多層住宅所固有的問題和面臨的新問題予以正視，同時也要把高層住宅當(dāng)作“新生事物”一樣切實地認(rèn)識它。只有深入調(diào)查，用科學(xué)的手段來研究、分析，確實找到問題并解決它，避免先入為主的人云亦云，這才是科學(xué)的態(tài)度。 從最近香港大學(xué)組織進(jìn)行的對香港地區(qū)100戶家庭高層居住實態(tài)調(diào)查結(jié)果來看，64%的被調(diào)查家庭認(rèn)同高層居住方式，大部分人認(rèn)為其景觀視線好，近一半人認(rèn)為可提供安靜的環(huán)境，空氣清新；而認(rèn)為有不利居住因素的主要擔(dān)心災(zāi)害時的疏散安全及電梯故障問

12、題；在被調(diào)查的有小孩的98戶家庭中，幾乎沒有反映出高層住宅對其子女有不良影響。原因一是有方便的垂直交通體系，二是住區(qū)中配套充足的公共服務(wù)（會所）設(shè)施，從而避免了因缺少戶外活動，更多時間停留在家中而產(chǎn)生的負(fù)面影響。 從香港建筑同行的研究中，至少我們可以得到這樣的結(jié)論，高層住宅雖不能說是居住方式的最佳選擇，但也決不是讓人生畏的空中牢籠。 歷史上由于西方國家人少地多等國情條件，高層住宅建筑量小，所以有關(guān)這方面的研究并不多。而我們現(xiàn)正處于高度發(fā)展之中，似乎又“無暇”顧及這些復(fù)雜而又頗具深度的研究課題，而無可否認(rèn)的是，高層的居住適宜性問題確實是一個大課題。由于它關(guān)系到人類的居住方式問題，如果對當(dāng)前全世界

13、人口的居所平均高度做一統(tǒng)計的話，中國城市居民大概是名列前茅的，僅次于新加坡。因為沒有哪個國家有如此數(shù)量的高層住宅了，而且可以預(yù)計，隨著時間的推移，中國將會有更多的城市人口，住宅會越住越高。所以要重視高層住宅的研究工作，如果對這一問題沒有秀徹的研究，那么一旦產(chǎn)生負(fù)面影響，將是難以彌補的。5 加強高層住宅的適應(yīng)性研究 如果說高層住宅不可避免，那么為了保證居住質(zhì)量，為了讓人們居住得更好，就應(yīng)探討高層住宅的居住適宜性問題作為一個重要的課題進(jìn)行專門、系統(tǒng)的研究，這樣才能真正促使高層住宅健康發(fā)展。 從開發(fā)建設(shè)與管理的角度來看，當(dāng)前高層住宅反映的問題，一是成本較多層高（特別是與砌塊體系比較），建安成本大約是

14、后者的2-3倍，因而售價高；二是較多層建設(shè)周期長，大約也是2-3倍不等；三是每戶公攤面積增加；四是電梯管理運營費用增加。 據(jù)分析，只有在土地價格占到房屋售價1/3或以上時，才會從經(jīng)濟(jì)上推動高層住宅的建設(shè)。另外，高層住宅建筑周期長，除了增加建房成本外，還涉及到開發(fā)商向銀行借貸的還款利息負(fù)擔(dān)與投資周轉(zhuǎn)，這個經(jīng)濟(jì)問題也影響到是否建高層住宅。如果說公攤面積能在選購住戶一次投資置業(yè)時解決的話，電梯的費用負(fù)擔(dān)則是長期的。據(jù)了解，現(xiàn)高層電梯運營費平均每月0.5-0.6元/平方米，即較一般無電梯的住宅，物業(yè)費增加近一倍；這一項中尚沒考慮10年后電梯大修折舊等經(jīng)濟(jì)因素，這也是用戶在選擇高層住宅時的一個重要考慮因

15、素，尤其在一些居民消費水平尚不高的地區(qū)，它影響了高層住宅的發(fā)展與建設(shè)。此外，從人體生理、心理衛(wèi)生和社會學(xué)的角度考慮高層住宅，尚需對以下問題進(jìn)行專題研究。1、不同居住高度對人的生活行為可能造成的影響；2、居住在高層空間對人的心理影響；3、高層住宅的安全疏散問題；4、高層住宅對城市交通和城市形態(tài)的影響。 除以上四點外，可能性還有其它。 此外，在建筑設(shè)計方面，也要對高層住宅戶型、居民的空間活動軌跡與規(guī)律進(jìn)行專題研究，對高層住宅平面及豎向空間布置的規(guī)律性進(jìn)行控索。 在結(jié)構(gòu)體系和機電設(shè)備等方面也要有大量的課題需要深入研究，并推動與高層住宅建設(shè)相配套的材料、設(shè)備技術(shù)的發(fā)展。 總之，在建筑設(shè)計、技術(shù)與設(shè)備方

16、面，對高層住宅的認(rèn)知與把握尚遠(yuǎn)不及多層住宅，更不用說與國際上那些高層建造更多、更早的國家相比較了。在這方面，香港、新加坡以及日本等都有許多經(jīng)驗可資借鑒、學(xué)習(xí)。 僅從以上列出的問題或現(xiàn)在所想到的研究課題可以看出，要對高層住宅做出科學(xué)的回答，還有許多工作要做。只有這樣都做好了，才能積極應(yīng)對已經(jīng)發(fā)生和可能會以更大規(guī)模發(fā)生的高層住宅潮，而不是任由市場擺布而消極被動地接受它。 在當(dāng)前住宅建設(shè)中，不論高層占有多大比例，都不必爭論其是否會取代多層的主流地位，顯而易見的事實是，高層住宅已大量進(jìn)入了我們的生活，這是無可否認(rèn)和無法回避的事實。對此，只有采取積極的態(tài)度去應(yīng)付，從建設(shè)政策、行政規(guī)章、技術(shù)法規(guī)特別是科學(xué)

17、研究等方面，早日做出完滿的答案、才能促進(jìn)中國高層住宅的健康發(fā)展。江淮晨報訊（石放） 記者日前從安徽首屆房產(chǎn)高層營銷論壇上獲悉，小高層（至層）正成為都市居民投資置業(yè)的一個熱點。合肥市某房地產(chǎn)公司老總表示，目前省城商品房開發(fā)中三成左右的新盤為小高層。 東南大學(xué)博士、上海綠地集團(tuán)總建筑規(guī)劃師胡京認(rèn)為，米高度的小高層比較適應(yīng)人的視野，因為 與此對應(yīng)的城市居住性道路也在米至米之間。居民在小高層中向外遠(yuǎn)眺，視覺效果與多層建筑相差不大。 業(yè)內(nèi)人士分析了多層建筑和小高層的利弊。多層具有造價低、施工易、維護(hù)費用低、朝向通風(fēng)好、接地系數(shù)好等優(yōu)點，然而其缺點也是顯而易見的：老少不宜、適應(yīng)性差、搬運條件差。小高層的優(yōu)

18、點是：節(jié)約土地資源、控制城市蔓延、視野開闊、塵土蚊蟲少。 省城某房地產(chǎn)營銷公司一位負(fù)責(zé)人向記者表示，雖然小高層也有不少的缺點，但它正被歲至歲這部分購房人群認(rèn)同，這一趨勢有進(jìn)一步年輕化的方向。主要原因是，這部分購房者認(rèn)為小高層不僅豐富了城市的空間結(jié)構(gòu)及天際線，同時它的建筑節(jié)奏和韻律感也讓人情有獨鐘。同時，隨著國家控制土地開發(fā)宏觀政策取向的逐步到位，小高層的投資潛力正逐步顯現(xiàn)，小高層正向房地產(chǎn)業(yè)主流產(chǎn)品的方向發(fā)展。 南京高層住宅魅力足步入“高層時代”仿佛就在一夜之間，江蘇南京的高層建筑如同雨后春筍般拔地而起。來自南京市統(tǒng)計局的最新資料顯示，該市今年上半年高層建筑的開發(fā)量和銷售量迅猛增長。截至6月底

19、，全市開發(fā)的高層建筑面積共有241.47萬平方米，增長了28%，其中新開工的項目有105.95萬平方米，比去年同期增長了3.2倍，占全市開發(fā)總量的比例由去年同期的9.6%上升到27%。與此同時，高層建筑的銷售量也呈現(xiàn)出明顯的增長趨勢，銷售總面積達(dá)到20.86萬平方米，增長50.6%；銷售額為8.33億元，增長58.5%。高層住宅魅力何在高層住宅在南京的發(fā)展也就是五六年內(nèi)的事情。早期開發(fā)的洪武路北門橋地區(qū)的高層住宅項目等，主要是拆遷安置房或安居房。為了盡可能地塞入更多的拆遷戶，小區(qū)的容積率做得非常高，四五幢高層抱成了一團(tuán)，讓人看一眼就覺得心里堵得慌。一些早期的高層項目設(shè)施也比較落后，電梯“驚魂的

20、故事頻頻上演，搞得住戶一上電梯就開始提心吊膽。所有這些使得南京市民把高層住宅與不舒適的生活畫上了等號?？扇缃耖_發(fā)商為什么會紛紛選擇開發(fā)高層住宅呢？高層住宅的魅力究竟在哪里呢？高層住宅的優(yōu)勢是顯而易見的。南京恒生地產(chǎn)的喻總經(jīng)理輕松地列出了好幾項：一是視野開闊，景觀系數(shù)佳，通風(fēng)采光好，噪音和空氣污染比較少；二是可以通過電梯自由上下，免去了爬樓的勞頓之苦；三是出入口集中，便于進(jìn)行物業(yè)管理，基本上是“一夫當(dāng)關(guān)，萬夫莫開”，比較安全；四是高層建筑的硬件和配套標(biāo)準(zhǔn)高于多層住宅，因此抗震性能強，防災(zāi)系數(shù)比較高；此外，現(xiàn)在的高層住宅往往樓間距比較大，可以騰出面積來做綠化和其他配套。東南大學(xué)房地產(chǎn)研究所的李啟明

21、教授表示，除了高層住宅本身的優(yōu)勢之外，住宅建設(shè)出現(xiàn)高層熱主要有三方面的原因：其一是開發(fā)商為了節(jié)約用地，提高利潤。城市用地越來越緊張，地價也是節(jié)節(jié)攀高，因此開發(fā)商好不容易通過招標(biāo)拍賣拿到一塊地之后，肯定要想辦法消化成本，增加利潤，樓層也就自然往高處走了；其二是城市形象的要求，特別是河西地區(qū)，政府希望新城區(qū)能盡快擁有城市的輪廓線，因此比較鼓勵在此建高層；其三，老百姓對高層建筑的接受程度也在不斷提高。今年以來，河西地區(qū)多層住宅的價格上漲幅度比較大，使得高層的價格競爭力顯現(xiàn)了出來。再加上一些新的高層項目在開發(fā)水平上也有所提高，因此老百姓對高層的看法發(fā)生了轉(zhuǎn)變。既然有需求，又能提高利潤，開發(fā)商何樂而不為

22、呢？機遇與挑戰(zhàn)并存雖然高層住宅開發(fā)迎來了“春天”，但并不是“春天”里播下的每一顆種子都能發(fā)芽成長，開花結(jié)果。對于高層住宅的開發(fā)商來說，即將面對的是一個機遇與挑戰(zhàn)并存的時代，如果不能準(zhǔn)確地把握市場的脈搏，提高自身的開發(fā)水平，那么最終收獲的只能是一枚青澀的果實。與高層住宅的優(yōu)勢很明顯一樣，它的缺點同樣是一目了然。高層住宅由于建筑成本高等原因，價格不便宜，而且物業(yè)管理費比較高。同時，傳統(tǒng)的點式小高層部分套型的采光也比較差。此外，高層住宅的電梯、消防等問題都是影響老百姓購房的重要因素。要打消購房者的顧慮，開發(fā)商首先必須在產(chǎn)品上下功夫，不能僅僅因為地塊小、地價高而拔高建筑，卻不重視小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計。據(jù)了解

23、，上海去年的樓市銷售金額排行榜50強中，高層和小高層組合、純高層的樓盤占到了60%，其主要原因就是高層住宅從房型到環(huán)境設(shè)計都比往年有了質(zhì)的飛躍。南京的高層住宅如果要走向明天的輝煌，也必須扎扎實實地從產(chǎn)品入手，減少分?jǐn)偯娣e，提高電梯、停車位等設(shè)施的配置標(biāo)準(zhǔn)，改善套型結(jié)構(gòu)，做好小區(qū)的綠化景觀等等，這樣才能贏得消費者的青睞。業(yè)內(nèi)人士指出，盡管從城市的發(fā)展來看，高層住宅的生存空間正變得越來越廣闊，但開發(fā)商也要意識到市場的競爭同樣越來越激烈。央行規(guī)定，高層住宅總投資必須完成2/3之后才可以辦理貸款，因此開發(fā)高層住宅的資金壓力比較大，樓盤的銷售周期比較長，風(fēng)險也就隨之加大。因此開發(fā)商在決定建高層時應(yīng)當(dāng)認(rèn)真

24、分析自身的經(jīng)濟(jì)實力和地塊特點，不能僅僅為了追逐利潤而輕率做出決定。此外，由于高層住宅可能帶來一些社會問題，如交通堵塞、熱島效應(yīng)、影響城市天際線等等，規(guī)劃部門也應(yīng)當(dāng)在建筑總量和具體分布上對高層住宅進(jìn)行適當(dāng)調(diào)控，以避免高層住宅開發(fā)的無序狀態(tài)。姓名郭楓任職 業(yè)務(wù)總監(jiān)單位 石家莊筑業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目 筑業(yè)花園廣場、國際大道九號導(dǎo)語在地產(chǎn)聲音這個版塊中，與網(wǎng)民們見面的地產(chǎn)精英們可謂各具特色。有滿腹經(jīng)綸的，有能言善辯的，有雄才大略的，有踏實肯干的今天要出場的這位，您若不是特別關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)，恐怕還真不一定知道-他，就是年輕睿智的郭楓。   省城土地資源日趨緊張，直接引導(dǎo)地價的不斷

25、攀升，也促使高層住宅開發(fā)成為熱點話題。城市建筑向高處發(fā)展，是否能夠滿足人們的居住需求？高層住宅的發(fā)展走向如何呢？抱著關(guān)于高層住宅的種種疑問，記者日前采訪了石家莊筑業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司業(yè)務(wù)總監(jiān)郭楓，請他為高層住宅解疑釋惑。    記者：目前，省城市場上多層住宅的價格普遍低于高層住宅，從而令市民們產(chǎn)生了將高層視為高檔商品房，尤其是比多層住宅檔次高的商品房的觀念，請問您如何看待這種認(rèn)識現(xiàn)狀的成因 ？    郭楓：市民存在這樣的認(rèn)識，一方面是因為石家莊的高層住宅相對比較少；另一方面，高層住宅的建造成本相比多層住宅來講要高一些，在戶型設(shè)計和其他

26、配套設(shè)施上比多層住宅做得也更加合理一些，比如框架結(jié)構(gòu)、電梯、消防設(shè)施等等都要完善，所以在石家莊，高層要比多層貴。我個人認(rèn)為將來多層住宅的價格要比高層的價格要高，并不是所謂的高層住宅價格就非常高。    記者：“在石家莊多層比高層要好賣”，您怎樣理解這種說法？    郭楓：在我們當(dāng)初做筑業(yè)（筑業(yè)花園廣場）時，除了做得不太理想的金鼎公寓外，石家莊基本上沒有高層，而且99年我們做筑業(yè)的銷售時同樣比較困難。其實在東京等國外大城市，為了節(jié)省土地資源，高層住宅非常多。我們石家莊的土地資源已經(jīng)非常少了，筑業(yè)之所以選擇做高層，就是想對用少量的土地滿足

27、人們的居住需求做一嘗試。筑業(yè)在東開發(fā)區(qū)做高層住宅，實際是在做引導(dǎo)市場的一個工作，引導(dǎo)石家莊市民的高層住宅消費，但比較欣慰的一點是，高層住宅以其安全系數(shù)高等優(yōu)點逐漸被石家莊市民看好。    記者：高層住宅的容積率比多層要高，這與人們當(dāng)前追求的低密度健康住宅怎樣協(xié)調(diào)？    郭楓：我認(rèn)為健康住宅不應(yīng)單純的追求低容積率。健康住宅涉及到戶型、采光、通風(fēng)、綠化率、資源的合理利用等諸多方面。高層住宅將土地資源利用率做到了極致，與可持續(xù)發(fā)展是并向的。    記者：您認(rèn)為省城高層住宅的發(fā)展處于哪一階段？ 

28、60;  郭楓：要說現(xiàn)在高層住宅的發(fā)展處于哪個階段還很難說。高層住宅的價格還是要看它的科技含量、戶型設(shè)計，石家莊的消費水平相對而言還是比較低的，由于土地價格的不斷攀升，我個人認(rèn)為高層住宅價格未來的發(fā)展走向要下降，幾年后高層住宅的價格與多層住宅的價格應(yīng)該相差不大。住宅有很多科技思路以及概念在里面，所以做高層住宅還是要用大腦去賺錢。    記者：那您認(rèn)為高層住宅在本地是否是住宅需求的一個方向？    郭楓：政府一直在提，為解決中低收入家庭的住房問題，要加大建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房的力度。我個人也在考慮，作為高層住宅是不是也可以做成經(jīng)濟(jì)適

29、用住房。少占用一些土地資源，把總房價控制在一定范圍內(nèi)，建造高層經(jīng)濟(jì)適用住宅，比如小戶型。我想如果土地價格繼續(xù)照這樣攀升的話，經(jīng)濟(jì)適用住房會向高層發(fā)展    多層一般是指6、7層高的樓，高層是指6、7層以上。多層住宅和高層住宅各有特點，不能簡單地說哪種好，應(yīng)從結(jié)構(gòu)、成本、面積、質(zhì)量、房型、物業(yè)管理收費等多方面考慮。     1、從建筑質(zhì)量上看，一般情況下，高層的建造標(biāo)準(zhǔn)、建造質(zhì)量要高于多層。普通多層住宅一般為磚混結(jié)構(gòu)，而高層住宅由于它為鋼筋混凝現(xiàn)澆，地基深而結(jié)實，墻體厚實，不滲水，抗震性能好于多層，整幢大樓不會下沉變形；而且折舊年限長。

30、     2、高層視野較開闊，空氣質(zhì)量較好，噪音??；自然風(fēng)大，有的房間不需裝空調(diào)可節(jié)約電費；采光好，日照時間長，有的朝向太陽照射達(dá)到七八小時之久。     3、從房屋實際使用面積看，高層的得房率比多層低，即購買相同建筑面積的住房，高層的套內(nèi)建筑面積低于多層的套內(nèi)建筑面積。住宅的面積既包括使用面積，也包括住宅的公共部位，如樓梯間等公共面積的分?jǐn)?。高層住宅由于有電梯、電梯等候間、地下室等，需分?jǐn)偟墓妹娣e較多層的要多，因而實際得房率要低一些。     4、大多數(shù)高樓物業(yè)管理比較完善，小區(qū)環(huán)境一般比較優(yōu)美舒適，

31、綠化、景物、衛(wèi)生、停放自行車、汽車等管理都較好，電梯、大門入口都有專人值勤，小區(qū)比較安全；但高層的物業(yè)管理費比多層的物業(yè)管理費高。     5、高層上下樓有電梯可代步，出入方便，老人、殘疾人和病人可以免去爬樓登高之苦；但如果電梯的維修保養(yǎng)不到位，一旦電梯發(fā)生故障，上下樓比較困難。     6、雖然高層的建造成本較高，但同樣建筑面積的高層占用的土地面積較小，因此高層與多層的價格差距不大。內(nèi)環(huán)線內(nèi)土地價格較高，新建商品房一般高層居多，而內(nèi)環(huán)外住宅小區(qū)以多層為主；在內(nèi)環(huán)線內(nèi)，有時多層價格要高于高層。 7、從房型構(gòu)造格局上看，多層住宅要好于高

32、層住宅。由于構(gòu)造結(jié)構(gòu)上的原因，一般多層住宅坐北朝南，南北通風(fēng)，室內(nèi)使用面積大，房型合理，大開間容易隔開裝修。而高層住宅一般采用框架剪刀墻結(jié)構(gòu)，加上又要考慮幾部電梯的位置，因而戶型設(shè)計稍難一點，裝修也易帶來不便。關(guān)于本市高層建筑情況和建議的專題報告高層建筑一般是指高度在24米以上的建筑。至1997年底，本市高層建筑總數(shù)已達(dá)2437幢，總建筑面積3719萬平方米；其中中心城2258幢，3524萬平方米。一、基本情況1.高層建筑的發(fā)展速度。分析上海50年代至90年代末（1997年）每個不同時期，上海高層建筑的建設(shè)情況表明，上海高層建筑的建設(shè)自80年代以來得到了飛速的發(fā)展，且呈日益加快的趨勢，尤其是1

33、996、1997兩年，每年高層建筑竣工幢數(shù)均在400幢以上。2.新建高層建筑面積占年新增建筑總面積的比例。從新建高層建筑面積占年新增建筑總面積的比例情況看，80年代以來，本市新增建筑總面積每年均有大幅度增加，而新增高層建筑的面積占新增建筑總面積的比例更是逐年上升，由1981年至1990年的9.9%，上升至97年的57.9%。（見表二）3.高層建筑的性質(zhì)構(gòu)成。從高層建筑的性質(zhì)構(gòu)成情況看，住宅占了較大比例，辦公樓次之。至1997年底，本市中心城（十區(qū)和浦東）高層建筑中，高層住宅1530幢（占總幢數(shù)的67.8%），建筑面積2078萬平方米（占總面積的59%）；高層辦公樓為283幢（占總幢數(shù)的12.5

34、%），建筑面積531萬平方米（占總面積的15.1%）。4.高層建筑的布局。從高層建筑的分布情況看，高層建筑在各區(qū)均有一定比例。市中心區(qū)的黃浦、南市、靜安、盧灣四區(qū)密度相對較大，其中以黃浦區(qū)密度最高；而其余外圍各區(qū)相對于上述四個區(qū)而言，由于區(qū)域用地面積較大，高層建筑的平均密度有所下降（詳見附表四）。但就具體分布情況看，地理位置較好，道路交通、市政條件較為完備的CBD、城市副中心、地區(qū)中心，高層商業(yè)辦公建筑較為集中。其他地區(qū)的高層建筑，由于全市舊區(qū)改造布點分散，而呈隨機漫布狀態(tài)。5.高層建筑的批建情況。至1997年底，中心城各區(qū)規(guī)劃局與市規(guī)劃局共批建（即核發(fā)建筑工程規(guī)劃許可證）高層建筑3374幢，共計建筑面積5897萬平方米（見表五）。而1997年底，中心城共建成高層建筑2258幢，總建筑面積3524萬平方米。如以高層建筑施工周期為三年來預(yù)測，將意味著既使1997年后不再批建高層，在1998年至2000年期間，中心城還將增加1116幢、2643萬平方米的高層建筑。從以上分析可以得出以下結(jié)論：(1)本市高層建筑數(shù)量增長迅速，高層建筑占市區(qū)新增建筑總量的百分比逐年上升。(2)高層建筑中住宅占主要部分，隨著辦公樓市場日趨飽和，高層住宅將成為未來高層建筑的主角。(3)高層建筑布局以黃浦區(qū)最密集，靜安、盧灣、南