2022年旅游地產(chǎn),多形態(tài)發(fā)展中轉(zhuǎn)型提升

1、旅行地產(chǎn)，多形狀進(jìn)展中轉(zhuǎn)型提升cric討論中心自 2006 年以來(lái)，相伴著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速進(jìn)展和旅行產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型，旅行地產(chǎn)進(jìn)入了全民參加、遍地開(kāi)花的進(jìn)展時(shí)期；特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)受頻頻調(diào)控而跌宕起伏，旅行地產(chǎn)總能逆市進(jìn)展，給整個(gè)行業(yè)帶來(lái)一絲暖意；然而，盡管進(jìn)展紅火，旅行地產(chǎn)仍存在各種迷思，地方政府仍在查找綜合效益的發(fā)力點(diǎn)、開(kāi) 發(fā)企業(yè)仍在探究投資回報(bào)的平穩(wěn)點(diǎn)；而過(guò)去的2021 年，房地產(chǎn)行業(yè)頂住各方壓力，在震蕩中步入回升軌道，旅行地產(chǎn)漸漸退卻了前幾年的刺眼光環(huán)，進(jìn)入了深度摸索和探究的階段， 逐步形成了特色鮮明的、多種類型旅行地產(chǎn)項(xiàng)目；一、中國(guó)旅行地產(chǎn)進(jìn)展概況我國(guó)的旅行地產(chǎn)起步于分時(shí)度假的進(jìn)展；在20

2、 世紀(jì) 90 歲月初，海南第一顯現(xiàn)的分時(shí)度假酒店，被業(yè)內(nèi)人士共認(rèn)為是我國(guó)旅行地產(chǎn)進(jìn)展的萌芽；這一時(shí)期，由于海南顯現(xiàn)了大量房產(chǎn)空 置的現(xiàn)象，分時(shí)度假受到了旅行飯店經(jīng)營(yíng)者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的普遍重視，并以旅行地產(chǎn)這一 概念在行業(yè)內(nèi)傳播開(kāi)發(fā)；1999 年，“博鰲國(guó)家旅行休閑度假區(qū)”、“海南傳奇”、“南山文化旅行區(qū)”等項(xiàng)目勝利后，引起了極大的市場(chǎng)反響，旅行地產(chǎn)的概念也再度受到了市場(chǎng)關(guān)注，并最終形成現(xiàn)代意義的進(jìn)展內(nèi)涵；隨后，旅行地產(chǎn)在我國(guó)掀起了一股進(jìn)展熱潮，北京、上海、廣州等城市的旅行地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)數(shù)量和市場(chǎng)需求量均直線攀升；但這一時(shí)期產(chǎn)品形式仍舊非常單一，多為產(chǎn)權(quán)酒店；2003 年杭州“打造休閑城市”理念的

3、提出，標(biāo)志著我國(guó)旅行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入資源整合的全面開(kāi)發(fā)階段 ，功能復(fù)合的旅行地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)頭起步；至此，旅行地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了從起步到進(jìn)展壯大并最終形成規(guī)模的龐大蛻變；此后，“濱海、山地、溫泉、高爾夫”為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店在沿海城市大量開(kāi)發(fā)進(jìn)展；2006 至今，是我國(guó)旅行地產(chǎn)進(jìn)展的全面提升階段；旅行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不僅是在賣房子，而是與城市運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等緊密結(jié)合，產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、服務(wù)提升、產(chǎn)品創(chuàng)新成為主流；二、濱海旅行地產(chǎn)濱海資源是備受旅行地產(chǎn)市場(chǎng)追捧的核心資源，全球知名的旅行地產(chǎn)項(xiàng)目多數(shù)分布在濱海地區(qū)，我國(guó)也不例外；截至2021 年底，我國(guó)共有 475 個(gè)濱海旅行地產(chǎn)項(xiàng)目，集中分布在海南島、珠三角、閩東

4、南、長(zhǎng)三角和環(huán)渤海區(qū)域；其中，海南島以其特有的度假氣候并依靠國(guó)際旅行島建設(shè)的政策背景成為了全國(guó)濱海物業(yè)最為發(fā)達(dá)的區(qū)域，截至2021 年底，共有 317 個(gè)濱海旅行地產(chǎn)項(xiàng)目；環(huán)渤海區(qū)域就因其在北方所占有的稀缺的濱海資源進(jìn)展快速，截至2021 年底，已有 102 個(gè)濱海旅行地產(chǎn)項(xiàng)目；1、濱海旅行地產(chǎn)基本特點(diǎn)資源依靠性強(qiáng)，進(jìn)展區(qū)域集中；主要依靠于海景、沙灘、氣候等自然景觀資源，對(duì)氣候、海岸地勢(shì)、潮汐、風(fēng)向的要求高；勝利濱海旅行地產(chǎn)資源共性：海水、沙灘優(yōu)良，適合開(kāi)發(fā)濱海休閑運(yùn)動(dòng)；海岸線美麗，具有良好的景觀視野，具有海灣、山地等特色景觀；地塊具有肯定規(guī)模和縱深，地塊成片，可開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)齊全、有規(guī)模效應(yīng)的產(chǎn)品

5、地塊具有肯定縱深，易于對(duì)物業(yè)進(jìn)行合理配比，增加項(xiàng)目產(chǎn)品的整體性；南方項(xiàng)目偏高端定位，北方產(chǎn)品偏大眾化，中部地區(qū)兩頭兼顧；海南擁有得天獨(dú)厚的氣候資源與濱海資源，其濱海旅行地產(chǎn)項(xiàng)目客源來(lái)源廣泛，定位普遍高端；環(huán)渤海等北方濱海地 區(qū)，雖然濱海景觀資源良好，但受氣候因素影響，其濱海旅行地產(chǎn)輻射才能較為有限，主要以滿意“ 5+2”的短期度假需求為主，項(xiàng)目多以中高端定位為主；長(zhǎng)三角地區(qū)雖然濱海資源和氣候條件一般，但區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)才能強(qiáng)，其濱海旅行地產(chǎn)項(xiàng)目多為綜合型項(xiàng)目，既搶市場(chǎng)高端，也不舍棄中端客群；功能復(fù)合度高，產(chǎn)品多元；從各個(gè)區(qū)域?yàn)I海旅行地產(chǎn)項(xiàng)目的功能及產(chǎn)品來(lái)看，已從初期單一的度假型酒店，進(jìn)展為目前集度

6、假、居住、投資等功能于一體的度假綜合體；且每一類功能產(chǎn)品也逐步多元，如住宅物業(yè)除了別墅外，仍有觀景公寓、企業(yè)會(huì)所等，酒店除了一般的五星級(jí)酒店以外，仍會(huì)有精品酒店、酒店式公寓等；規(guī)劃設(shè)計(jì)突出海洋元素，建筑實(shí)體強(qiáng)調(diào)視覺(jué)沖擊；注意從社區(qū)內(nèi)部打通與海景的聯(lián)系，加強(qiáng)海景在內(nèi)部景觀上的參加性；建筑形狀多采納圓形或弧形，建筑布局通透、開(kāi)闊，采納大露臺(tái)、觀景陽(yáng)臺(tái)和下沉式陽(yáng)臺(tái)，以使室內(nèi)景觀最大限度的延展到室外；2、濱海旅行地產(chǎn)進(jìn)展新趨勢(shì)區(qū)域進(jìn)展重心回來(lái)南部濱海；環(huán)渤海盡管有較好濱海資源，但受氣候影響，適合旅行度假的 季節(jié)短，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本高，北部濱海旅行地產(chǎn)進(jìn)展形勢(shì)轉(zhuǎn)冷；2021 年，環(huán)渤海地區(qū)的濱海旅行地產(chǎn)項(xiàng)目

7、基本沒(méi)有增長(zhǎng)，而相對(duì)應(yīng)的海南與珠三角地區(qū)的濱海旅行地產(chǎn)項(xiàng)目就分別從 2021 年的 283 個(gè)和 26 個(gè) ，增長(zhǎng)到了 317 個(gè)和 34 個(gè)；個(gè)性化產(chǎn)品打造成核心競(jìng)爭(zhēng)手段，大型項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)引擎復(fù)合化；在經(jīng)過(guò)了近30 年的進(jìn)展，濱海旅行地產(chǎn)已經(jīng)形成相對(duì)成熟的進(jìn)展模式，常規(guī)產(chǎn)品（如住宅、酒店、商業(yè)）的進(jìn)展水平已 經(jīng)較高，較難表達(dá)差異性，個(gè)性化產(chǎn)品（如游艇、精品酒店、主題樂(lè)園）的打造已成為濱海 旅行地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的核心要素；三、濱湖旅行地產(chǎn)濱湖旅行地產(chǎn)是我國(guó)最早的旅行地產(chǎn)類型之一，而且仍舊是時(shí)下國(guó)內(nèi)旅行地產(chǎn)界的寵兒；根據(jù) cric對(duì)全國(guó)重點(diǎn)旅行區(qū)域的統(tǒng)計(jì)，截至2021 年底，全國(guó)約有 225 個(gè)濱湖旅行

8、地產(chǎn)項(xiàng)目， 其中湖泊密集、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角地區(qū)為濱湖類項(xiàng)目最密集區(qū)域，共有38 個(gè)，其次是湖泊密集的旅行大省云南，有34 個(gè)；1、濱湖旅行地產(chǎn)基本特點(diǎn)資源具有再可生性，但優(yōu)質(zhì)資源仍舊稀缺；濱湖類旅行地產(chǎn)可以開(kāi)發(fā)的資源包括自然湖泊（如太湖、滇池等）、人工水庫(kù)（如千島湖）和人工湖泊（如太平湖）；而湖水優(yōu)質(zhì)、環(huán)境美麗是項(xiàng)目資源的核心價(jià)值；項(xiàng)目定位高端，別墅為主力產(chǎn)品；濱湖類項(xiàng)目通常有山有水，環(huán)境美麗、私密性良好，大多 定位為中高端度假項(xiàng)目，因此其主力產(chǎn)品多為別墅或類別墅；據(jù)cric統(tǒng)計(jì)，在長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)的濱湖旅行地產(chǎn)項(xiàng)目中，別墅和類別墅產(chǎn)品的建筑面積約占住宅物業(yè)類產(chǎn)品總建設(shè) 面積的 78%；高端酒店為常見(jiàn)引擎，游艇已成標(biāo)配；酒店和游艇是濱湖旅行地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)旅行度假功能的主要產(chǎn)品，酒店多采納高星級(jí)以奠定項(xiàng)目高端形象，游艇一般由游艇俱樂(lè)部經(jīng)營(yíng)，碼頭出租；同時(shí)在項(xiàng)目規(guī)模答應(yīng)下，仍會(huì)設(shè)置高爾夫練習(xí)場(chǎng)、商業(yè)街等項(xiàng)目，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值；建筑排布以湖景為核心，住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)酒店化；親水資源是濱湖類項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)，建筑排布環(huán)繞水景資源，臨湖而建，充分利用水景資源；同時(shí)，濱湖旅行地產(chǎn)大多引入酒店治理集團(tuán)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)營(yíng)治理，因此其住宅產(chǎn)品也采納了酒店化設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)觀景功能，弱化廚房等居家功能；同時(shí)交房標(biāo)準(zhǔn)大多為精裝修；2