下半某年武漢市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

1、市場分析目錄第一部分 武漢市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析一、土地市場基本特征二、商品住宅價格情況三、商品住宅銷售情況四 2008 年下半年武漢及重點區(qū)域市場走勢分析第二部分項目市場分析一、沌口房地產(chǎn)市場概況二、片區(qū)在售樓盤解析三、SWO價析第一部分 武漢市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析一、土地市場基本特征2008 年上半年，武漢市中心城區(qū)通過招拍掛方式共出讓土地18宗，成交 12 宗，實際成交面積為平方米（約 295 畝 ），與去年同期相比減少%;土地供應(yīng)規(guī)模較去年同期減少%。 每畝單價為萬元/ 畝， 與去年同期相比下降% 。綜觀上半年土地市場，與去年相比表現(xiàn)出截然不同的特征（一 ） 量價齊跌，成交清淡一方面，土地出讓和成

2、交宗數(shù)、面積大幅萎縮，成交率下降，出讓 18 宗 6 宗流拍;另一方面，成交金額大幅減少，土地單價下跌，競拍冷清， 大多數(shù)地塊是在沒有競爭對手的情況下成交。 以 P(2008)004地塊(京漢大道B3)為例：樓面地價為元/平方米，而去年同地段由金地集團武漢公司拍得的 P(2007)020 地塊 (京漢大道義和巷)樓面地價為 6879 元/平方米，下跌約 11% 。(2) 本地企業(yè)唱主角去年同期，上海豫園、重慶潤隆、華潤、金地等外地企業(yè)在漢大幅拿地，地塊面積和成交金額都較大。而今年則以本地企業(yè)為主，單宗地塊面積和成交金額相對較小。(3) 地段好的小地塊受追捧去年土地市場以大面積、高總價的地塊成交

3、為主，今年小面積低總價的地塊則受到青睞。如 P(2008)008 地塊，由于其面積小，總價低， 地段優(yōu)越， 配套成熟， 在經(jīng)過 162 次競拍后才由劉貴生個人拍得。這也是中心城區(qū)首例個人購地，類似的 P(2008)004 等地塊也是經(jīng)過幾十次競拍才最終成交。綜上所述， 經(jīng)過國家去年一系列調(diào)控政策特別是緊縮政策,開發(fā)企業(yè)拿地變得謹(jǐn)慎。這一方面是由于部分開發(fā)企業(yè)資金緊張，融資渠道和銷售回款雙雙受阻，加之去年大幅拿地尚待消化，暫時喪失戰(zhàn)略投資機動性，無力進行新一輪的圈地擴張。另一方面也反映出部分開發(fā)企業(yè)對市場預(yù)期趨于謹(jǐn)慎。中心城區(qū)土地市場供需情況從供需總量來看，08上半年我市中心城區(qū)通過招拍掛方式供

4、應(yīng)土 地平方米，實際成交了平方米。（一）開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎，土地成交萎靡從出讓土地的規(guī)模來看，今年上半年最大成交地塊的面積約為 60 畝，出讓土地18宗，實際成交土地12宗，成交率為60% , 土地出 讓成交率較去年同期下降了 31%。（二）容積率有所降低上半年我市中心城區(qū)土地出讓的平均容積率為，容積率較去年同 期減少了，主要由于高層混合住宅及商業(yè)用途土地成交比例較去年同 期減少較多。（三）用地性質(zhì)以居住用地為主從用地性質(zhì)來看，我市中心城區(qū)土地主要用途為居住用地，占總編號地塊|位置成交面 積W土地用 途及使 用年限成交價（萬元）地價容 積率竟得人? (2008)004京漢大道B35779.42住宅

5、70年商服，17(550lOZ.SS5武漢銀泰魘地產(chǎn) 開發(fā)有限公司? (2CI0S)江漢區(qū)天門2SS7.5H居住483P.863.>劉貴生，個人iG0S聯(lián)號年P(guān) (200S) 01«研區(qū)漢宜蹈1。號171D0住宅70年商服40145502143武漢華漢投資管 理有限公司成 交 面 積 的 %為250畝 （四）樓面地價排行（住宅用地）:（五）成交金額排行（六 ）武漢三鎮(zhèn)土地交易（招、拍、掛）情況：從我市成交面積的分布看，上半年土地成交面積最多的為地處江北的漢口，占全市總成交面積的 % ，地處江南的武昌以 %居第二位。二 商品住宅價格情況（一 ）2008 年上半年商品住宅價格走勢2

6、008 年上半年，全市商品住宅價格為元 / 平方米，與2007 上半年相比漲幅為 %;與 2007 年下半年相比，漲幅為 % 。2008 年 1 月以后，商品住宅價格上升幅度逐月減緩。至 2008 年 5月，價格突破6000 元/ 平方米。 2008 年上半年，武漢市商品住宅成交均價月均上漲元 /平方米，月均漲幅為 % 。（二）商品住宅區(qū)域價格情況2008 上半年，全市各區(qū)域價格均有不同幅度的上漲。均價最高的片區(qū)為漢口中心區(qū)， 平均價格為元 / 平方米， 其次是武昌中心區(qū)， 平 均價格為元 /平方米。價格最低的區(qū)域為沌口片區(qū)，平均價格為元 / 平方米。從成交均價上來看，中心城區(qū)的均價遠遠高于其

7、他各區(qū)，特別是漢口中心區(qū)，價格已接近7000 元/ 平方米。從價格漲幅來看，漢陽中心區(qū)、關(guān)山片區(qū)、武昌中心區(qū)同比漲幅較高，都在50% 以上。而漢陽中心區(qū)的價格繼續(xù)與沌口片拉出價差，由去年底的800 元/ 平方米增加到 1500 元/ 平方米。（三 ）不同價格段商品住宅價格情況2008 年上半年商品住宅價格在 4000 元/ 平方米以下的商品住宅成交均價為元 / 平方米，與2007 年相比上漲% ，交易量主要集中在關(guān)山片、沌口片和東西湖片;價格在4000 5000 元/ 平方米的商品住宅成交均價為元 /平方米，與2007 年相比上漲%;價格在5000 6000 元/平方米的商品住宅成交均價為元/

8、 平方米， 與 2007年相比下跌%;6000 元/ 平方米以上的商品住宅成交均價為元/平方米，與 2007 年相比下跌% 。（ 四 ）不同面積商品住宅價格情況2008 年上半年，面積90 平方米以下戶型成交均價最高，達元 /平方米，與2007 年同期相比上漲%;其次是 140 平方米以上的戶型，成交均價為元 /平方米，與2007 年同期相比上漲%;90 120 平方米和 120-140 平方米的戶型成交均價分別為元 / 平方米和元 / 平方米， 漲幅為 %和 % 。不同戶型商品住宅價格情況反映出， 90 平方米以下住宅價格漲幅最高。（五）不同建筑類型商品住宅價格情況數(shù)據(jù)顯示，高層商品住宅價格

9、最高，為元 / 平方米，與2007 年同期相比上漲%;多層商品住宅價格為元 / 平方米， 與 2007 年同期相比上漲%;小高層商品住宅價格為元 / 平方米，與2007 年同期相比上漲47% 。（六）別墅價格2008 年上半年別墅價格為元 / 平方米。其中， 5 月份，別墅價格達到歷史新高，為元 / 平方米，與去年同期相比上漲了 % 。（七）寫字樓價格2008 年上半年寫字樓價格為元 / 平方米，與去年同期相比上漲了 %;其中，6 月份，寫字樓價格達到歷史新高，為元 /平方米。（八）商鋪價格2008 年上半年商鋪價格為元 /平方米， 與去年同期相比增加了 % 。其中， 5 月達到歷史最高值，價

10、格為元 / 平方米。三 商品住宅銷售情況2008 年上半年商品住宅共成交了 20504 套，與去年同期相比減少了 20844 套，同比下降% 。成交面積為萬平方米，與去年同期相比減少了萬平方米，同比下降% 。平均每月成交 3417 套，月均成交面積萬平方米。（一 ）分戶型銷售情況通過數(shù)據(jù)顯示， 2008 年上半年商品住宅成交面積主要集中在90-120 平方米， 共成交 6852 套， 同比減少%, 占到全市總成交量的%;其次是 120-140 平方米以下的戶型，成交 5645 套，同比減少 % ，占總成交量的 %;90 平米以下的戶型共成交了 5526 套，同比減少 % ， 占全部成交量%;1

11、40 平方米以上共成交 2481 套，同比減少 %, 占全部成交量 % 。（二）分價格段銷售情況2008 年上半年商品住宅成交價位主要集中在 5000-6000 元/ 平方米， 占全市總成交量的 %,較去年同期上升%,共成交了 6250 套;其次是 4000-5000 元/ 平方米，占全市總成交量的 %, 同比下降 % ，成交了5526 套;價格在3000 元/ 平方米以下的住宅，占全市總成交量的 % ，同比下降 % ， 成交了 650 套 ;價格在 3000-4000 元/ 平方米和6000 元/ 平方米以上的住宅分別成交了 3594 套和 4484 套，分別占全市總成交量的%和% 。從月度

12、趨勢可以看出，武漢市商品住宅成交均價主力范圍已從去年同期的 4000 5000 元/ 平方米轉(zhuǎn)變成6000 元/平方米以上，且 5000 元/ 平方米以下住宅銷量還在不斷萎縮。（三 ）分片區(qū)銷售狀況2008 年上半年武漢市各片區(qū)銷量比例變化如下表：2008 年上半年區(qū)域成交套數(shù)情況（單位：套）從區(qū)域銷售情況來看，消費者對購買住宅的區(qū)域偏好主要集中于武昌中心區(qū)和漢口中心區(qū)以及關(guān)山片。（四）分建筑類型銷售狀況今年上半年，武漢市高層商品住宅成交套數(shù)最多，成交了 10258套，占總銷售套數(shù)的%;其次是小高層成交了6064 套，占總銷售套數(shù)的 %; 多層成交了 3933 套，占總銷售套數(shù)的 %;別墅成交

13、了 90 套，占比為 % 。四 2008 年下半年武漢及重點區(qū)域市場走勢分析（一）下半年整體市場供求分析下半年供應(yīng)量增加，全年總供應(yīng)量減少根據(jù)目前各區(qū)域在建項目的工程進度情況， 可以預(yù)測今年下半年全市的住宅供應(yīng)量將在548 萬方左右，全年總供應(yīng)量為 1019 萬方。而 06 年和 07 年的全年供應(yīng)量分別為 1366 萬方和 1276 萬方，由此可見，今年受整體市場走低影響，開發(fā)商相較于前兩年更為謹(jǐn)慎，從而使得全年供應(yīng)量出現(xiàn)明顯下滑。下半年供應(yīng)量集中上市，競爭空前激烈根據(jù)各項目預(yù)期上市時間來看，下半年新增供應(yīng)量的主要上市時間集中在 9、 10 兩月。今年上半年，受宏觀調(diào)控的影響，全市房地產(chǎn)市場

14、的銷售情況一直萎靡不振。眾多開發(fā)商將希望寄托與“金九銀十”兩月，紛紛選擇此段時期入市。與 06 、 07 兩年的下半年供應(yīng)量相比， 08 年下半年的供應(yīng)量的入市時間將更加集中， 9、 10 兩月的市場競爭也將空前的激烈。全年整體銷售同比下滑08 年上半年，受整體市場調(diào)整的影響，消費者的觀望心理加重，全市商品住宅的銷售量大幅度萎縮。但考慮到武漢房地產(chǎn)市場是以剛性需求為主的市場，而并非像深圳上海等地區(qū)投資性需求占據(jù)了大量市場份額，因此市場的調(diào)整過程也相對較短。上半年，由于市場的波動，大部分消費者選擇持幣觀望，從而使得大量剛性需求被擠壓。下半年，隨著各區(qū)域價格調(diào)整的完畢，以及可能出現(xiàn)的央行對資金把控

15、的放寬都將促使整體市場的回暖，屆時積累已久的剛性需求也將得到集中的釋放。依據(jù)06 、 07兩年的供求比走勢情況，結(jié)合對未來市場的判斷，保守估計08 年下半年的市場供求比將在左右，據(jù)此得出下半年的成交量將在447 萬方以上。雖然可預(yù)測到下半年市場將迎來明顯復(fù)蘇，但全年銷售總量的下滑以無法逆轉(zhuǎn)。預(yù)計今年的全年的銷售總量將在730 萬方上下。（二） 下半年熱點區(qū)域分析二環(huán)線以外是熱點從下半年供應(yīng)量的區(qū)域分布來看，除青山漢陽等個別區(qū)域的供應(yīng)量無明顯變化外，其他區(qū)域的供應(yīng)量都較上半年有明顯增加。尤其是二環(huán)線以外區(qū)域，其中東湖高新、盤龍城和東西湖三個區(qū)域的供應(yīng)量最大，未來競爭也更為激烈。而中心城區(qū)各區(qū)域的

16、后期供應(yīng)量相對平緩。東湖高新區(qū)域?qū)Ⅻc燃市場東湖高新區(qū)域作為一個快速成長中的區(qū)域市場，因其自然景觀優(yōu)勢、區(qū)域產(chǎn)業(yè)支撐和不斷完善的區(qū)域配套而成為近兩年房地產(chǎn)市場的熱點區(qū)域。該區(qū)域市場相較于其他市場而言，更加的敏感，往往能作為全市整體市場的一個前瞻性參考。從下半年該區(qū)域的市場供應(yīng)量來看，下半年整體市場的復(fù)蘇很可能從該區(qū)域首先開始。該區(qū)域下半年供應(yīng)的產(chǎn)品類型主要以首次改善型為主，價格集中在5800-6200 元/平米，與目前該區(qū)域的整體均價基本持平。盤龍城區(qū)域 銷售壓力不斷加大盤龍城今年下半年將增加 76 萬方的供應(yīng)，在短期內(nèi)大量的新增供應(yīng)可能會帶動整個區(qū)域的存量去化，但由于該區(qū)域目前交通和生活配套建

17、設(shè)的滯后，使得消費者對該區(qū)域的認(rèn)可度偏低，如此大的供應(yīng)量很難在短期內(nèi)消化完全，區(qū)域銷售壓力還將持續(xù)加大。東西湖區(qū)域 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整在成交結(jié)構(gòu)上，東西湖下半年還將延續(xù)上半年的趨勢，首次置業(yè)型產(chǎn)品成交所占比例上升，而首次置業(yè)型產(chǎn)品的去化壓力隨著新增供應(yīng)而上升；在價格上，目前比較零亂，價格的統(tǒng)計及穩(wěn)定仍需時日。成交結(jié)構(gòu)的調(diào)整，價格的不統(tǒng)一，新項目上市壓力的加大，第三季度區(qū)域的壓力會加大，第四季度或?qū)⒎€(wěn)定。中心城區(qū)相對平穩(wěn)武昌區(qū)域 大盤入市帶動市場08 年下半年武昌區(qū)域的供應(yīng)量雖較上半年略有下降，但由于擁有統(tǒng)建 錦繡江南二期和復(fù)地 東湖國際兩項目，從而使得下半年該區(qū)域市場格外引人注目。統(tǒng)建集團的項目一貫?zāi)軌蛲ㄟ^低價入市的辦法，炒熱區(qū)域市場帶動片區(qū)市場，此次錦繡江南二期勢必也將為整個武昌區(qū)域的市場注入活力。預(yù)計下半年武昌區(qū)域產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不會發(fā)生較大變化，仍舊以首次改善型產(chǎn)品為主，區(qū)域整體價格可能在錦繡江南二期的帶動下出現(xiàn)小幅下滑，而成交量預(yù)計將出現(xiàn)明顯的反彈。漢口區(qū)域 平穩(wěn)過渡從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上看，漢口區(qū)域下半年的供應(yīng)量中集中了大量首次置業(yè)型產(chǎn)品和限價房，這勢必會拉低區(qū)域的整體均價，同時也將帶動區(qū)域的產(chǎn)品去化。從整體來看，漢口區(qū)域下半年的市場情況不會有太大的波動，隨著各板塊價格調(diào)整的完成，價格競爭將