JTZD-20180402東原地產武漢公司項目運營管控體系

1、武漢東原地產編號WHDY- YY- ZD-2018-002名稱東原地產武漢公司項目運營管控體系版本A0頁碼10編制郭凱峰、程祖博審核邱俊批準何虎生效日期2018.3.30東原地產武漢公司項目運營管控體系編制郭凱峰、程祖博審核批準發(fā)布日期2018年3月30日最新修訂2018年3月30日名稱東原地產武漢公司項目運營管控體系版本A0頁碼10編制郭凱峰、程祖博審核邱俊批準何虎生效日期2018.3.30項目運營管控體系架構圖源蟾計劃系統(tǒng)管理11上核管理要求2 .當虐的管理3，月度的反饋 工區(qū)際覆更要宿成-irfifc-.全星計劃著理定義以及編制、管理計劃管理悻系同度、月度的土份、 跟進、反憒以及調整月度

2、工作計堀管理定義以及編制、菅理融資計劃詈理定義以及編制、管珥r階段成聚野里乃枝姓小白七曰：安家 夏里口笑*3獎7般顯果）>ff f明確其體的管控權責 和弱間表要求告議決黃臺旺省理會議夬策管理周度、月度進行反饋針在管M新嗜M冏所熔于 :曲朝如不到裝鎖伺至）膏后1。大，購目損整 防案到工程管理郭 進行由核f二1項目進度制員慎警風險分嵬制空ff*滯后大于£底，工程 管理部推整改方案到 品司層直進行審核風險管理頊日瓦臉動態(tài)圜空士小 T頁目開始就避誕檔）項目短收交付策刖L守付前才V月隹成 公司管理層審批j 2.明確操作程序！用皚管理候銷存髭丸管理，線 上營理去侑亨號至昔魚也二百3號克七珀

3、幸斯市品圻6 / 10名稱東原地產武漢公司項目運營管控體系版本A0頁碼10編制郭凱峰、程祖博審核邱俊批準何虎生效日期2018.3.30一、目的深化集團運營管控在項目層面的管理落地，明確項目運營管控事項， 保障和提高項目運營效率，支撐項目目標的有效實現(xiàn)。二、依據(jù)東原地產集團集團管控階段成果管理制度東原集團住宅類項目計劃管理指引東原地產武漢公司月度計劃管理考評辦法東原地產交付產品實現(xiàn)度檢查管理辦法（2017版）東原地產示范區(qū)綜合驗收管理辦法（2017版）東原地產項目分類管理辦法三、計劃管理體系項目進度計劃管理目的是保障和提高項目運營效率，項目計劃管理包括浪峰計劃系統(tǒng)管理、全景計劃管理、月度工作計劃

4、管理、區(qū)域重要節(jié)點管理、融資計劃管理。3.1 浪峰計劃系統(tǒng)管理3.1.1 定義：浪峰計劃系統(tǒng)管理分為主項計劃、專項計劃、樓棟計劃和會議管理。主項計劃按照管控等級分為一級計劃、二級計劃和三級計劃；專項計劃分為職能業(yè)務專項計劃及重難點工作專項計劃；樓棟計劃節(jié)點為開工、達預售條件、取得預售許可證、開盤、竣備、交付等6大節(jié)點。3.1.2 職責：項目運營崗負責項目計劃的組織編制、審核和上線；跟蹤計劃的實際執(zhí)行情況，及時反饋、預警、并定期回顧糾偏。3.1.3 上線管理要求：3.1.3.1 主項計劃管理主項計劃版本時間要求編制依據(jù)審批權限運營啟動版項目運營啟動會通過后7天上線完成運營啟動會通過的節(jié) 點計劃1

5、、涉及關鍵節(jié)點調整的：由項目 貝貴人發(fā)起，最終由總裁審批確 認2、涉及一級節(jié)點調整的：由項目 負責人發(fā)起，最終由集團運營發(fā) 展中心負責人審批確認3、二、三級計劃調整：由項目負 責人發(fā)起，審批至城市公司總經 理/運營負責人目標規(guī)劃版項目目標規(guī)劃會通過后7天上線完成目標規(guī)劃會通過的節(jié) 點計劃方案版取得方案批復后7天上線完成方案批復后的計劃回 顧調整版分期首開后7天須作固定計劃 調整動作按對應上一版本的節(jié) 點計劃預算版計劃發(fā)布后7日須作固定計劃調整集團半年/年度預算計 劃名稱東原地產武漢公司項目運營管控體系版本A0頁碼10編制郭凱峰、程祖博審核邱俊批準何虎生效日期2018.3.303.1.3.2專項

6、計劃管理專項計 劃時間要求業(yè)務流程責任人設計專項 計劃運營啟動會通過后10天上線完成編制、調整均由項目設計負責人發(fā)起，經項目負責人審 核，最終由城市公司設計職能負責人審批確認。項目設計負責人工程專項 計劃方案批第完成后10天上線完成編制、調整均由項目工程負責人發(fā)起，經項目負責人審 核，最終由城市公司工程職能負責人審批確認。項目工程負責人招米專項 計劃目標規(guī)劃會通過后10天上線完成編制、調整均由項目招采負責人發(fā)起，經項目負責人審 核，最終由城市公司成本職能負責人審批確認。項目招采負責人開發(fā)專項 計劃運營啟動會通過后 15天上線完成編制、調整均由項目開發(fā)負責人發(fā)起，經項目負責人審 核，最終由城市公

7、司開發(fā)職能負責人審批確認。項目開發(fā)負責人營銷專項 計劃目標規(guī)劃會通過后10天上線完成編制、調整均由項目營銷負責人發(fā)起，經項目負責人審 核，最終由城市公司營銷職能負責人審批確認。項目營銷負責人體驗區(qū)專 線計劃目標規(guī)劃會通過后10天上線完成編制、調整均由項目運營專員發(fā)起，經項目負責人審 核，最終由城市公司運營職能負責人審批確認。項目負責人驗收專項 計劃第一次交房推演（總坪施工開始階 段）完成后10天上線完成編制、調整均由項目運營專員發(fā)起，經項目負責人審 核，最終由城市公司運營職能負責人審批確認項目負責人改造專項 計劃項目規(guī)劃驗收通過后 10天上線完成編制、調整均由項目工程負責人發(fā)起，經項目負責人審

8、 核，最終由城市公司工程職能負責人審批確認項目工程負責人交付專項 計劃交付啟動會通過后10天上線完成編制、調整均由項目客服負責人發(fā)起，經項目負責人審 核，最終由城市公司運營職能負責人審批確認。項目負責人3.1.4 周度管理：項目運營崗跟蹤本項目浪峰計劃的實際執(zhí)行情況，督促各責任人及時反饋。3.1.5 月度的反饋：每月 30日前項目負責人回顧本項目計劃節(jié)點本月完成情況，梳理風險 點，制定保障措施并跟蹤落實。3.1.6 區(qū)域級重要節(jié)點，進度跟蹤和風險預警，協(xié)助項目負責人制定保障措施并跟蹤落實。節(jié)點名稱管控級別節(jié)點名稱管控級別項目運營啟動會關鍵節(jié)點形象進度至預售條件一級取得國有土地使用證一級取得預售

9、許可證一級取得建設用地規(guī)劃許可證一級主體結構封頂一級（區(qū)域級）產品定位會關鍵節(jié)點體驗區(qū)開放一級項目目標規(guī)劃會關鍵節(jié)點首次開盤關鍵節(jié)點取得方案批復一級完成不動產首次登記一級（區(qū)域級）取得建設工程規(guī)劃許可證一級竣工備案關鍵節(jié)點取得施工許可證一級結轉條件達成一級開工關鍵節(jié)點集中交付關鍵節(jié)點3.2 全景計劃3.2.1 定義：反映項目建設全周期各專業(yè)工作內容和相互邏輯關系，是推進和指導項目建設名稱東原地產武漢公司項目運營管控體系版本A0頁碼10編制郭凱峰、程祖博審核邱俊批準何虎生效日期2018.3.30的詳細計劃。3.2.2 職責：項目運營崗協(xié)助項目負責人，組織項目團隊編制全景計劃，協(xié)調項目各職能溝通，

10、審核和上報完成公司級的OA評審。日常跟蹤計劃完成情況，協(xié)助項目負責人制定保障措施并跟蹤落實。3.2.3 管理要求：3.2.3.1 按照年度預算確定的一級節(jié)點目標，組織項目各職能參照全景計劃模板進行編制，協(xié)調關聯(lián)工序各職能的交圈工作，審核項目全景計劃，節(jié)點用時合理、工序邏輯清晰，能實際指導項目生產要求。3.2.3.2 項目啟動會通過后10天內，項目全景計劃 OA完成公司級評審。3.2.3.3 每周結合項目實際進度填報 2018年開盤工程進度周報和2018年交付專項進 度周報詳見風險管控 6.2條。3.2.3.4 全景計劃做為推進和指導項目建設的詳細計劃，因公司運營節(jié)奏變化或進度滯后 無法指導后續(xù)

11、實際工作，進行全景計劃調整。原則上每半年結合年度/半年度預算進行全景計劃調整。3.3 月度工作計劃管理3.3.1 定義：項目月度工作計劃包含，浪峰主項計劃一、二級節(jié)點、階段成果管控、主項計 劃二級節(jié)點、月周和專項會議決策事項、磐石專項計劃、必贏之仗、其它重要節(jié)點事項等（詳 附件1月度工作計劃模板）月度工作計劃（模 附件1 板）.x1sx3.3.2 職責：項目運營崗負責組織項目月度工作總結及計劃的編制，協(xié)助項目負責人審核和分解工作任務，跟蹤和反饋執(zhí)行情況。3.3.3 管理要求：3.3.3.1 月度工作計劃每月的 28號前，將經職能總或項目總確認的部門/項目本月計劃完成情況及次月計劃以郵件形式報送

12、公司運營。3.3.3.2 月/周度和專項例會決議重要事項增補進月度工作計劃，協(xié)助項目負責人分解工作任務，落實責任人。3.3.3.3 項目運營崗負責項目月度計劃達成率和及時節(jié)點考核，與公司運營對接工作。名稱東原地產武漢公司項目運營管控體系版本A0頁碼10編制郭凱峰、程祖博審核邱俊批準何虎生效日期2018.3.303.4 融資計劃管理3.4.1 定義：關系到項目融資各環(huán)節(jié)的專項計劃，融資計劃節(jié)點包括與之相關的證照節(jié)點和獲取融資的手續(xù)辦理節(jié)點；3.4.2 職責：公司財務職能（資金模塊）負責各項目融資計劃的編制、推進、反饋，項目運營負責承接各項目相應的融資計劃節(jié)點的推進、反饋工作；3.4.3 管理要求

13、：項目運營按照“月度工作計劃管理”的要求進行相應的管理。四、階段成果管理4.1 定義：項目階段成果管理目的是保障和提高項目運營效果和運營質量，項目階段成果包括運營啟動會成果、市場定位成果、產品定位成果、目標規(guī)劃會成果、方案階段成果（武漢公司管控）、體驗區(qū)專項啟動成果、實施啟動會成果、首次開盤前定價暨收益回顧、開盤 后快速復盤成果、體驗區(qū)綜合質量驗收、項目交付產品實現(xiàn)度檢查、項目后評估成果等。4.2 職責：項目運營組織項目級階段成果評審會，收集評審意見。協(xié)調項目各職能根據(jù)項目級評審會要求進行整改、 反饋，將項目最終評定的階段成果資料上報給公司運營部。收集評審意見待公司各參會人審批同意上會后聯(lián)系公

14、司運營部組織上會。負責對公司級和集團級評審會提出的整改要求，協(xié)調項目各職能進行整改和反饋，直至完成階段成果評審。4.3 管理要求：4.3.1管理方式階段成果名稱完成時間（拿地后）評審 方式主責職 能主責人決策人A類B類運營啟動會成果14天7天7天會議運營城市公司總經理總裁市場定位成果30天20天與產品定 位合并會議營銷研發(fā)城市公司總經理總裁產品定位成果60天45天30天會議研發(fā)城市公司總經理集團運營發(fā)展中心負責人目標規(guī)劃成果100天85天75天會議運營城市公司運營負責人集團運營發(fā)展中心負責人體驗區(qū)專項啟動成 果120天105天95天會議運營城市公司運營負責人集團運營發(fā)展中心負責人實施啟動會成果

15、150天135天125天線下評審運營城市公司運營負責人集團運營發(fā)展中心負責人方案批第成果（武 漢公司管控）方案批復后30天內會議運營項目負責人城市公司總經理首次開盤前定價暨 收益回顧開盤前30天線下評審運營項目負責人總裁武漢東原地產編號WHDY- YY- ZD-2018-002名稱東原地產武漢公司項目運營管控體系版本A0頁碼10編制郭凱峰、程祖博審核邱俊批準何虎生效日期2018.3.30首開后快速復盤成 果開盤后7天內線下評審運營項目負責人A類項目集團運營發(fā)展中 心負責人；R C類項目城 市公司運營負責人體驗區(qū)綜合質量驗 收體驗區(qū)開放前7天現(xiàn)場 驗收運營項目負責人I類體驗區(qū)集團運營發(fā)展 中心負

16、責人；口類體驗區(qū) 城市公司總經理項目交付產品實現(xiàn) 度檢查業(yè)主開放日前7天現(xiàn)場 驗收運營項目負責人A B類項目集團運營發(fā) 展中心負責人；C類項目 城市公司總經理項目后評估成果交付后3個月內線下評審運營項目負責人A B類項目集團運營發(fā) 展中心負責人；C類項目 城市公司總經理4.3.2管理要求4.3.2.1 上會類階段成果管理要求公司級評審會，由項目運營崗以郵件形式提出上會需求至公司運營管理部，評審版階段成果資料提交時間為上會前兩天。按照公司評審會反饋意見，組織項目各職能修改并形成集團級上會版階段成果資料，并于集團上會前一周的周五發(fā)公司運營管理部。4.3.2.2 線下評審類階段成果管理要求階段成果項

17、目各職能交圈，項目負責人審核后，由項目運營以郵件形式發(fā)送至公司運營部和各職能對接人及職能總。公司各職能2個工作日內將意見進行反饋，項目立即組織修改并形成確認版階段成果資料發(fā)送公司運營管理部，由城市公司運營對接集團線下評審。4.3.2.3 現(xiàn)場驗收類段成果管理要求現(xiàn)場驗收類階段成果管理包含體驗區(qū)綜合質量驗收及項目交付產品實現(xiàn)度檢查，具體管理要求詳見東原地產交付產品實現(xiàn)度檢查管理辦法（2017版）、東原地產示范區(qū)綜合驗收管理辦法（2017版）。五、會議決策管理5.1 定義：會議決策包括公司日常的辦公例會（月度、周度）的會議決策內容、專題會的會 議決策內容。5.2 會議決策傳達：上述辦公例會會議紀要

18、由公司運營牽頭形成會議決策臺賬（臺賬模板詳 見附件2）發(fā)放至項目層面；專題會會議紀要由會議牽頭職能的內業(yè)放至項目層面和各相關 職能層面，且應將決策內容補充至會議決策臺賬。7 / 10武漢東原地產編號WHDY- YY- ZD-2018-002名稱東原地產武漢公司項目運營管控體系版本A0頁碼10編制郭凱峰、程祖博審核邱俊批準何虎生效日期2018.3.305.3 會議決策反饋：項目（職能）內業(yè)按照臺賬的格式進行周度更新，半月度反饋，反饋的 具體時間為每個月的 2日和18日。5.4 決策動態(tài)管控：5.4.1 根據(jù)臺賬反饋的內容，公司運營進行半月度的抽查和統(tǒng)計，并進行累計達成率和月度達成率排名，對于達成

19、率低于75%勺項目或職能將進行通報批評。5.4.2 對于臺賬內大于2個月未關閉的事項，其牽頭的項目（職能）單獨向公司運營進行報 備；公司運營在臺賬內根據(jù)反饋進行監(jiān)控，對于未能及時報備事項將對牽頭的項目（職能） 進行通報批評。5.4.3 對于臺賬內大于2個月未關閉的事項，將上升至公司運營層面進行專項管控。各項目相關的公司%八c會議決策事項附件2:六、風險管控6.1 定義：針對項目開盤、交付進行的事前風險管理；6.2 項目進度周報預警：6.2.1 日常管理：項目工程按照“進度周報預警”模板（詳見附件3）進行周度的風險預警反饋；牽頭部門為工程管理部，以周為反饋周期，按照模板要求的格式和內容在周六反饋

20、截至周六的項目各批次的形象進度，工程管理部以郵件形式發(fā)送給公司各項目總和職能總，抄送給公司總經理和運營總。項目進度周報預警附件3:6.2.2 風險分級管理：6.2.2.1 “進度周報預警”周報中體現(xiàn)出滯后小于10天的樓棟或批次，評定為低風險；6.2.2.2 “進度周報預警”周報中體現(xiàn)出滯后大于10天，小于20天的樓棟或批次，評定為中等風險，項目報整改方案到工程管理部進行審核并將成果報備公司運營。6.2.2.3 “進度周報預警”周報中體現(xiàn)出滯后大于 20天的樓棟或批次，評定為高風險，工程 管理部牽頭報整改方案到公司層面進行審核。11 / 10名稱東原地產武漢公司項目運營管控體系版本A0頁碼10編制郭凱峰、程祖博審核邱俊批準何虎生效日期2018.3.306.3、項目風險動態(tài)管控（從