房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)方法制度改革探索

1、房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)方法制度改革探索摘要：我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)存在 著很多不統(tǒng)一、不準(zhǔn)確的問(wèn)題，給國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的數(shù)據(jù)掌控 帶來(lái)麻煩，這種不科學(xué)的統(tǒng)計(jì)方法和統(tǒng)計(jì)制度，需要進(jìn)一步 改革來(lái)進(jìn)行不斷完善，本文就對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行了簡(jiǎn)要論證，提 出了相關(guān)的看法和建議，以此來(lái)展開(kāi)對(duì)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)工作 進(jìn)行改革的方法探討。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)方法統(tǒng)計(jì)體系隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著巨 大的推進(jìn)作用，它在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中越來(lái)越重要，應(yīng)及時(shí)、 準(zhǔn)確地把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)模，調(diào)控市場(chǎng)價(jià)格的定位， 引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展，真正地為社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)起 到積極的作用，對(duì)于政府部門(mén)來(lái)說(shuō)，其中一項(xiàng)艱巨的任

2、務(wù)就 是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格統(tǒng)計(jì)和分析。但是，目前國(guó)內(nèi)對(duì)于房 地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格統(tǒng)計(jì)存在著很多問(wèn)題，影響著數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性 和及時(shí)性，不能夠有效地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，不利 于政府部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控和市場(chǎng)引導(dǎo)。一、房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析的發(fā)展現(xiàn)狀價(jià)格指數(shù)是引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展的重要指標(biāo)，在對(duì) 價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)中，中房指數(shù)采用的是抽樣調(diào)查的方法、聚類(lèi) 分析法，這種方法是對(duì)各個(gè)城市的房地產(chǎn)按照物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行分類(lèi)，再與1994年確定的北京物業(yè)比較價(jià)格基值進(jìn)行對(duì)比計(jì)算，這是一種采用加權(quán)平均方法的拉氏指數(shù)。由于基 值是固定的，但是隨著市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的不斷發(fā)生變化，這項(xiàng)統(tǒng)計(jì) 方法就不能科學(xué)地分析和統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)發(fā)

3、展的真實(shí)現(xiàn)狀，在統(tǒng) 計(jì)工作中暴露出很多弊端和不足。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的現(xiàn)狀有以下特點(diǎn): 第一，現(xiàn)行的統(tǒng)計(jì)方法中在計(jì)算公式中沒(méi)有考慮物業(yè)結(jié)構(gòu)類(lèi)型的變化因素，實(shí)以報(bào)告期的物業(yè)作為權(quán)重，這樣的計(jì) 算方法并不完善，如果完全以加權(quán)平均法計(jì)算，對(duì)于非價(jià)格 因素的考慮就影響數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，這種計(jì)算方法不符合規(guī)范 要求。第二，作為編制數(shù)據(jù)的基本資料，公式計(jì)算樣本的代表性不能夠保證數(shù)據(jù)的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，不同的物業(yè)趨于不同 的結(jié)構(gòu)類(lèi)型，對(duì)于數(shù)據(jù)樣本的代表性不同，缺乏連續(xù)性和真 實(shí)性。第三，月報(bào)、季報(bào)和年報(bào)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中指數(shù)的應(yīng)用限制不完善，對(duì)于投資者、開(kāi)發(fā)商關(guān)心的市場(chǎng)走勢(shì)不能很好地反 映。二、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)制度和統(tǒng)

4、計(jì)方法存在的問(wèn)題和不足國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在公布的數(shù)據(jù)結(jié)果分析中也明確指出現(xiàn)行的房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)制度和方法存在很多問(wèn)題，需要下大力氣進(jìn)行改革和完善，以便于為房地產(chǎn)的良性發(fā)展提供正確的引 導(dǎo)和調(diào)控。目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格統(tǒng)計(jì)制度與統(tǒng)計(jì)方法有以 下幾點(diǎn)問(wèn)題：第一，目前的二手房市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)價(jià)格存在著誤差大、難 于統(tǒng)計(jì)等問(wèn)題，由于我國(guó)的二手房市場(chǎng)并沒(méi)有完全放開(kāi)，而 且在交易中的交易方式多種多樣，非常不利于統(tǒng)計(jì)工作的進(jìn) 行，給統(tǒng)計(jì)工作帶來(lái)很大難度，大部分的統(tǒng)計(jì)部門(mén)基本上都 是進(jìn)行的抽樣估計(jì)上報(bào)，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)很不準(zhǔn)確。第二，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)上報(bào)來(lái)源具有不確定性，很多的 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源于房地產(chǎn)企業(yè)的填報(bào)，這種網(wǎng)簽數(shù)據(jù)很難保證 數(shù)據(jù)

5、的準(zhǔn)確和真實(shí)，再加上房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部統(tǒng)計(jì)人員的經(jīng)常 變動(dòng)，在企業(yè)內(nèi)部數(shù)據(jù)上傳過(guò)程中不銜接，使得統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的 來(lái)源缺乏科學(xué)性。第三，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)過(guò)分依賴于房屋的種類(lèi)、地段、樓層朝 向等因素，對(duì)于樣本進(jìn)行綜合平均統(tǒng)計(jì)，而對(duì)于價(jià)格的變化 因素分析缺乏考慮，對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格的分布真實(shí)情況不能很好 地反映。第四，統(tǒng)計(jì)制度不完善，各地各部門(mén)執(zhí)行的統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不 統(tǒng)一，政府部門(mén)與建筑部門(mén)的統(tǒng)計(jì)存在很大誤差，浪費(fèi)了統(tǒng) 計(jì)資源，降低了統(tǒng)計(jì)效率，有時(shí)還會(huì)相互之間誤導(dǎo)，造成統(tǒng) 計(jì)錯(cuò)誤。第五，年報(bào)、月報(bào)制度的缺陷較多，現(xiàn)行的月報(bào)和年報(bào) 制度，在政府統(tǒng)計(jì)部門(mén)中造成了很大的基層負(fù)擔(dān)，基層統(tǒng)計(jì) 人員在應(yīng)付房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，加上固定

6、資產(chǎn)投資 數(shù)據(jù)等很多繁瑣數(shù)據(jù)報(bào)表，沒(méi)有一套簡(jiǎn)化便捷的統(tǒng)計(jì)制度， 使基層工作人員在工作中任務(wù)繁重，過(guò)多的報(bào)表和反復(fù)的審 核修改等，月報(bào)和年報(bào)的內(nèi)容重復(fù)繁瑣，企業(yè)收集資料困難, 使得很多報(bào)表數(shù)據(jù)并沒(méi)有依據(jù)真實(shí)統(tǒng)計(jì)，而是根據(jù)個(gè)別樣本 估算出來(lái)的，這樣的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是不真實(shí)的，沒(méi)有準(zhǔn)確的科學(xué) 依據(jù)，給統(tǒng)計(jì)工作帶來(lái)一定的影響。第六，統(tǒng)計(jì)程序不健全，要想給統(tǒng)計(jì)部門(mén)的統(tǒng)計(jì)工作提 高效率，增加各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，必須要有穩(wěn)定的操作 程序和全面的審核。基于上述原因，指標(biāo)的不準(zhǔn)確性，加上 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的層層上報(bào)審核程序較多，審核中的問(wèn)題就比較 多，對(duì)于審核出的問(wèn)題，統(tǒng)計(jì)人員還要再依據(jù)問(wèn)題新增審核 關(guān)系，以及數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)報(bào)表

7、說(shuō)明和重新統(tǒng)計(jì)的工作，增加了基 層統(tǒng)計(jì)人員的工作量，效率大大降低。第七，統(tǒng)計(jì)制度存在的缺陷，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中，跨 區(qū)域、跨省開(kāi)發(fā)的情況很多，但是在對(duì)這些房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn) 行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的過(guò)程中，按照現(xiàn)行的統(tǒng)計(jì)制度，是要按照企業(yè) 辦公所在地進(jìn)行統(tǒng)計(jì)的，如果跨區(qū)開(kāi)發(fā)的企業(yè)沒(méi)有在開(kāi)發(fā)地 進(jìn)行工商注冊(cè)登記的，只能在辦公所在地進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，開(kāi)發(fā)所 在地統(tǒng)計(jì)部門(mén)只能要求進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，而這些企業(yè)在企業(yè)內(nèi)部統(tǒng) 計(jì)時(shí)就可能疏于統(tǒng)計(jì)并漏報(bào)，很容易造成統(tǒng)計(jì)部門(mén)的漏報(bào)情 況，這種現(xiàn)象很常見(jiàn)，是統(tǒng)計(jì)制度的缺陷造成的。三、統(tǒng)計(jì)工作的改革思路隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用 越來(lái)越重要，今后相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)仍

8、將是我國(guó) 新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，但是，房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)制度和方法的很多缺陷 和問(wèn)題，影響著我國(guó)統(tǒng)計(jì)制度方法的改革，不適應(yīng)社會(huì)主義 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，因此為了更好地發(fā)揮統(tǒng)計(jì)的作用，必 須加快統(tǒng)計(jì)制度的改革和完善，根據(jù)上述的缺陷分析，應(yīng)從 以下幾點(diǎn)著手工作：第一，統(tǒng)一統(tǒng)計(jì)體系，對(duì)于政府部門(mén)和企業(yè)統(tǒng)計(jì)之間的 關(guān)系要重新定位，協(xié)調(diào)它們之間的關(guān)系和分工，建立統(tǒng)一的 統(tǒng)計(jì)體系，將數(shù)據(jù)信息建立共享，避免重復(fù)浪費(fèi)資源，提高 工作效率，為政府部門(mén)的統(tǒng)計(jì)工作全面發(fā)展和提升質(zhì)量創(chuàng)造 條件，配置優(yōu)化資源。在數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中，政府部門(mén)和企業(yè)加強(qiáng) 信息溝通和數(shù)據(jù)來(lái)源的可靠性保障。第二，二手房市場(chǎng)的信息聯(lián)網(wǎng)和房產(chǎn)登記信息的確定， 以此掌控

9、二手房交易信息的全面性和準(zhǔn)確性，國(guó)家也要相應(yīng) 地調(diào)整二手房交易政策，放開(kāi)二手房交易限制，擴(kuò)大市場(chǎng)交 易，并建立全面完善的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)網(wǎng)。第三，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集收集系統(tǒng)要完善，對(duì)于基層工作 人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)要加強(qiáng)培訓(xùn)，在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)收集工作中加強(qiáng)建 筑企業(yè)的數(shù)據(jù)上報(bào)和監(jiān)督監(jiān)管，保證數(shù)據(jù)的真實(shí)性、全面性。第四，平均統(tǒng)計(jì)的方法要結(jié)合不同區(qū)域、不同結(jié)構(gòu)和不 同消費(fèi)群體來(lái)確定價(jià)格影響因素，定期進(jìn)行同級(jí)市場(chǎng)變化因 素，修改統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的參考權(quán)值，真實(shí)反映市場(chǎng)價(jià)格分布。第五，簡(jiǎn)化年報(bào)和月報(bào)制度，對(duì)于新增報(bào)表的設(shè)置要科 學(xué)合理，減少基層統(tǒng)計(jì)人員的工作負(fù)擔(dān)，使他們脫離繁瑣指 標(biāo)、程序上報(bào)的拖累，把時(shí)間和精力著重于數(shù)據(jù)的有效性、

10、 準(zhǔn)確性上來(lái)，建議把月報(bào)改為年報(bào)，提高工作效率。第五，健全統(tǒng)計(jì)程序，要加強(qiáng)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的統(tǒng)一性，在 同一數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)平臺(tái)的基礎(chǔ)上，內(nèi)容規(guī)范，數(shù)出一門(mén)，操作程 序穩(wěn)定，提高工作效率，新增指標(biāo)從定期報(bào)開(kāi)始，避免出現(xiàn) 缺乏定期報(bào)的基礎(chǔ)而填報(bào)困難，有利于數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的準(zhǔn)確性。第六，統(tǒng)計(jì)制度改革的迫切性要求，盡快實(shí)施按項(xiàng)目所 在地統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商跨區(qū)域建設(shè)的相關(guān)指標(biāo)，有利于對(duì)其 投資進(jìn)行有效的管理和數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，還有利于防止偷逃企業(yè)所 得稅的情況發(fā)生，對(duì)于當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控也可以更好 地掌握發(fā)展布局和結(jié)構(gòu)調(diào)整。四、結(jié)束語(yǔ)改革開(kāi)放30幾年來(lái)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，隨著十八 大關(guān)于城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)還會(huì)是關(guān) 系社會(huì)民生安全的重要產(chǎn)業(yè)，是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的巨大力 量，所以在宏觀上進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)的準(zhǔn)確性和科學(xué)性， 是政府指導(dǎo)房地產(chǎn)良性發(fā)展的重要依據(jù)，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu) 建龐雜，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)還存在很多問(wèn)題，但是，不斷推陳出新， 改革完善房地產(chǎn)的發(fā)展問(wèn)題，是政府的基礎(chǔ)任務(wù)之一，要建 立符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和國(guó)際慣例的統(tǒng)計(jì)體