房地產(chǎn)企業(yè)財務管理問題探析

1、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理問題探析中圖分類號：f230文獻標識：a文章編號：1009-4202 （2013） 06-000-02摘要房地產(chǎn)企業(yè)財務管理是房地產(chǎn)企業(yè)的一個重要 方面，其對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和管理有著重要的意義，房地產(chǎn) 企業(yè)的發(fā)展離不開一個科學合理的財務管理體系，其可以使 房地產(chǎn)企業(yè)更好地進行籌資、投資、用資等過程，所以房地 產(chǎn)企業(yè)需要積極地建立一個科學合理的財務管理來體系。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)企業(yè) 財務管理管理體系一、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理存在的問題（一）資金管理存在間歇及風險房地產(chǎn)企業(yè)耗資巨大，資金回收期限較長，再加上企業(yè) 資金渠道相對狹窄，以致較大程度上制約了房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn) 定發(fā)展；另外，多數(shù)房地產(chǎn)

2、企業(yè)將經(jīng)濟較發(fā)達城市作為投資 對象，力求從中獲取到更多的經(jīng)濟效益，實際上，受諸多不 穩(wěn)定性因素的影響，城市經(jīng)濟越發(fā)達，其內(nèi)部潛在的風險因 素越多，房地產(chǎn)資金投資風險越大?？傊蚍康禺a(chǎn)企業(yè)資 金使用存在間歇性，且同行業(yè)競爭日益激烈，所以要求房地 產(chǎn)企業(yè)應采取有效措施進一步加強財務管理，以推進房地產(chǎn) 企業(yè)快速發(fā)展。（二）融資渠道較單一充足的資金是確保房地產(chǎn)企業(yè)各項生產(chǎn)經(jīng)營活動正常 運行的基礎(chǔ)。由于房地產(chǎn)企業(yè)項目具有投資金額大、資金回 報周期長、投資風險高等一系列特點，并且企業(yè)資金有限， 使得融資成為保證房地產(chǎn)企業(yè)各項生產(chǎn)經(jīng)營活動順利有序 開展的重要途徑。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)依靠內(nèi)部融資與 外部

3、融資兩種渠道進行融資活動，然而僅依靠內(nèi)部融資根本 難以滿足房地產(chǎn)企業(yè)資金需求，所以必須加大外部融資力 度。基于諸多不良事件的發(fā)生，國家政府部門對貸款利率、 借貸政策法規(guī)進行嚴格調(diào)整，同時銀行機構(gòu)考慮到房地產(chǎn)企 業(yè)項目特點，為降低自身壞賬、呆賬風險，往往拒絕向房地 產(chǎn)企業(yè)放貸，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金緊缺危機。（三）不重視全面成本及費用管理全面成本及費用管理是房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的重要環(huán) 節(jié)，該環(huán)節(jié)直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與壯大。其中全面 成本及費用管理指的是對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營各環(huán)節(jié)涉及 到的相關(guān)費用予以科學預算、評價、控制及管理。然而，國 內(nèi)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)成本及費用管理意識薄弱，不能夠準確

4、認 識到全面成本及費用管理的重要性，致使對待全面成本及費 用管理的積極性不高、能動性不強，不利于房地產(chǎn)企業(yè)達到 預期的財務管理目標。（四）投資回收周期較長，資金占用成本較高市場經(jīng)濟背景下，企業(yè)對外籌資資金時必須償付一定的利息。就房地產(chǎn)企業(yè)來說，其投資金額較大、資金回報周期 較長、投資風險較高，僅憑借企業(yè)自身現(xiàn)有的資金根本無法 保證各項生產(chǎn)經(jīng)營活動正常開展，所以需要房地產(chǎn)企業(yè)對外 籌資資金，這樣以來，企業(yè)所籌資的資金金額越多、資金占 用時間越長，則支付的利息越多，如此極易使房地產(chǎn)企業(yè)承 擔巨大的按期償債風險，從而一定程度上限制著房地產(chǎn)企業(yè) 可持續(xù)發(fā)展。（五）其他問題對于房地產(chǎn)企業(yè)高層領(lǐng)導而言，現(xiàn)

5、行大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè) 過于重視經(jīng)營效益的結(jié)果，忽視了經(jīng)濟效益的過程，以至于 房地產(chǎn)企業(yè)高層領(lǐng)導在注重預算管理對成本費用節(jié)約的同 時，缺乏價值管理和系統(tǒng)管理觀念，最終將導致財務預算管 理缺乏可操作性；對于房地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理人員而言，現(xiàn)行的大多數(shù)企業(yè)財務預算管理人員從業(yè)素質(zhì)低下，首先是相關(guān)專業(yè)財務預算管理知識落后,不能夠滿足財務預算管理工作的需求，極大的降低了財務預算管理工作效率；其次是財務預算管理人員思想決策低下，不能夠充分調(diào)動自身工作 的積極性與自主性。以上方面嚴重制約了我國房地產(chǎn)企業(yè)的 可持續(xù)發(fā)展。現(xiàn)行部分房地產(chǎn)企業(yè)雖制定了完善的財務預算管理機制，并且，部分房地產(chǎn)企業(yè)專門成立預算職能部門進

6、行實施 預算編制，但其監(jiān)督和執(zhí)行力度還有待進一步加強，導致完 善的財務預算管理機制流于形式，成為一紙空文。同時，我 國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏有效的預算反饋機制，其預算管理和 會計核算系統(tǒng)脫鉤現(xiàn)象也愈加嚴重，久而久之，勢必將給我 國房地產(chǎn)企業(yè)帶來不可估量的損失。另外，績效考核機制和激勵機制以成為各行企業(yè)迫切加 強的主要問題，該問題嚴重制約著各行企業(yè)預算管理目標的 實現(xiàn)?；诖蠖鄶?shù)現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善的績效考核機制 以及健全有效的激勵機制，難以充分調(diào)動廣發(fā)財務預算管理 人員的工作積極性與自主性，不利于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益價 值最大化的實現(xiàn)。二、加強房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的措施（一）加大全面成本及費用管理力

7、度成本及費用管理涉及到房地產(chǎn)企業(yè)各項環(huán)節(jié)，直接關(guān)系 到房地產(chǎn)企業(yè)財務管理狀況，所以做好全面成本及費用管理 工作至關(guān)重要。歸納而言，企業(yè)成本及費用管理主要體現(xiàn)在 成本、費用預算、控制、核算及評價等多方面，為落實全面 成本及費用管理工作，首先，通過培訓、再教育，增強房地 產(chǎn)企業(yè)各級職工成本及費用管理意識，使其全面認識到成本 及費用管理的重要性及迫切性；其次，要求財務管理人員嚴 格依照相關(guān)規(guī)定進行成本及費用管理工作，同時，要求各部 門職工均要積極參與到成本及費用管理過程中，切實將成本 及費用管理工作落實到位。（二）優(yōu)化調(diào)整企業(yè)資金結(jié)構(gòu)，落實好成本控制工作一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)資金風險及成本費用取決于資金 結(jié)構(gòu)，因此為降低房地產(chǎn)企業(yè)資金成本關(guān)鍵在于進一步優(yōu)化 調(diào)整企業(yè)資金結(jié)構(gòu)，即通過全面分析評價企業(yè)投資項目可行 性，并以此為依據(jù)確定最佳的資金結(jié)構(gòu)，從而達到降低資金 成本的目的。（三）拓展企業(yè)籌資渠道基于房地產(chǎn)企業(yè)項目投資金額大、資金回收周期長、投 資風險高等特點，而房地產(chǎn)內(nèi)部籌資資金不足以滿足各項生 產(chǎn)經(jīng)營活動需求，所以需要進行外部籌資。受多方面原因的 影響，房地產(chǎn)企業(yè)外部籌資時面臨著嚴峻