六安市房地產(chǎn)市場供求狀況調查與分析

1、六安市房地產(chǎn)市場供求狀況調查一、六安市土地儲備與用地規(guī)劃1、六安市區(qū)內國有土地級別劃分為：一級地主要分布區(qū)位：東至新淠河河沿，南至皖西東路和大別山東路南側200米以及梅山南路大橋以北西側200米范圍，西至解放路西側200米范圍，北至人民路北側200米及球拍路兩側200米范圍閉合區(qū)域。二級地主要分布區(qū)位：東至淠河總干渠以及皖西大道西段兩側200米范圍，南至梅山南路橋向西沿總干渠、振華路南側200米范圍，西至磨子潭路兩側200米，黃大街、鼓樓街，北至皋城西路北側200米以及梅山北路兩側200米閉合區(qū)域；火車站站前區(qū)的梅山南路、解放南路、佛子嶺中路兩側200米范圍內地段。三級地主要分布區(qū)位：東至寧平

2、路東側200米及皖西大道兩側各200米和安豐路兩側各200米范圍、南至佛子嶺東路兩側200米、火車站站前廣場二級地段以外的區(qū)域，西至磨子潭路以西200米向北沿老淠河至農科所，北至梅山北路與解放北路交匯處沿手拖廠以南向東至淠河總干渠范圍內閉合區(qū)域。四級地主要分布區(qū)位：東至六安經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)(除三級土地外)，南至312國道和小華山園藝廠，西至三里街、六安師專，北至光華廠、市化肥廠及至污水處理廠以及解決北路兩側200米范圍的閉合區(qū)域。五級地主要分布區(qū)位在四級地區(qū)位以外的城區(qū)邊緣地帶。2、土地儲備狀況城市近期規(guī)劃居住用地1038.17萬平方米，遠期規(guī)劃1598.58平方米。城市發(fā)展儲備土地主要分布在城

3、市東南部，312國道以南，寧西鐵路以北的部分區(qū)域以及城西南，佛子嶺路以南、312國道以北的區(qū)域。六安土地儲備已初步形成了市場運作與經(jīng)營城市土地相結合的路子，由儲備中心統(tǒng)一收購儲備，土地市場統(tǒng)一招標、拍賣、掛牌出讓， "征、收(購)、儲、供"一條龍管理。到目前儲備土地累計8093畝，其中新征用地7673畝，存量土地420畝。 除市政務中心、體育中心及城市道路等用地外，現(xiàn)儲備土地庫中能出讓的土地約5200畝，近幾年老城改造可供開發(fā)土地面積約4000畝?？傮w上講，未來土地市場供應體量較大，新增土地主要集中在開發(fā)區(qū)和火車站北部和政務新區(qū)；存量土地對房地產(chǎn)市場的供應較強，說明六安市政

4、府在未來舊城改造上建設力度較大，將對整體房地產(chǎn)市場及居民生活水準的提高產(chǎn)生積極影響。3、土地出讓與開發(fā)2004年六安城市規(guī)劃區(qū)供應 了62 宗土地，土地總面積 301.22萬 平方米。從2002年起六安在土地供應環(huán)節(jié)嚴格執(zhí)行法律規(guī)定，對商業(yè)、旅游、娛樂和房地產(chǎn)等經(jīng)營性用地，全面停止協(xié)議出讓方式，一律實行招標、拍賣、掛牌。對開發(fā)區(qū)和金安、裕安兩個私園區(qū)的用地也納入市統(tǒng)一供地。通過建立統(tǒng)一的土地市場，加快了老城改造步伐，同時新區(qū)的土地也有計劃推出，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出空前活躍的局面。2004年城區(qū)用于經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓共20 個地塊，1692 畝。2005年計劃出讓15 個地塊， 計2185 畝，

5、本月將有兩次土地掛牌拍賣，其中7月6日掛拍的是鹽業(yè)公司和皖西賓館地塊，規(guī)劃用地面積16.2萬平方米，243畝。7月29日掛拍的是皖西東路D地塊、北門塔公園以北、裕安區(qū)政府招待所等5個地塊，共計14.7萬平方米，221 畝。結合過去兩年的情況，土地市場出讓和開發(fā)比較活躍，在總體儲備總量的支撐下，開發(fā)空間較大，房地產(chǎn)項目開發(fā)2004年來明顯增多，從中也可看出，房地產(chǎn)開發(fā)項目增速較快，競爭將趨于劇烈，但土地的價格仍在一個穩(wěn)步上漲的層面上前行。二、房地產(chǎn)開發(fā)市場概況1、開發(fā)狀況：自2000年到2004年以來，共有53家開發(fā)企業(yè)參與六安的房地產(chǎn)開發(fā)，其中來自市外的開發(fā)企業(yè)43家，開發(fā)土地面積4200畝，

6、其中老城改造面積3000多畝。并開始對3.3平方公里的老城區(qū)分塊實施改造，首期啟動老城改造面積0.94平方公里，先后改造地塊40個，拆除各類舊房屋170萬平方米、開發(fā)面積近200萬平方米、商品房約140萬平方米。六安明令城市規(guī)劃建設用地60平方公里以內及西環(huán)路外側200平方米至老淠河（窯崗嘴大橋至新安大橋段）范圍內的農民既城市近郊特定范圍內的住戶，符合新建或翻建住宅條件并提出建設申請的，原則上必須進入市政府統(tǒng)一建設的安置點，購買公寓住宅。每戶80平方米以內按建設成本價提供，超出部分按市場價購買。首批來自蕪湖、江蘇、福建的開發(fā)商開發(fā)建設了毅達小區(qū)、明都花園、錦繡花園、興美花園等，以此帶動了六安市

7、的房地產(chǎn)市場。同時，一批投資較大、檔次較高的項目，如天盈星城、徽商國貿中心、明珠廣場、沃爾特大酒店，正在建設之中。2003年，全市房屋交易面積68.96萬平方米，交易額7.89億元。2004年房屋交易面積 平方米。市區(qū)經(jīng)濟適用房建設和危舊房改造步伐加快。相繼建成了毅達小區(qū)、錦繡花園、明都花園、金鼎花園、興美花園、金裕小區(qū)等住宅新區(qū)。2、價格狀況六安房價大體經(jīng)歷三個階段，1999-2001年是1000元/平方米，2002-2003年是1000-1400元/平方米，2004年是1400-1880元/平方米。2005年多層住宅城區(qū)都在2000元/平方米以上，徽商國貿中心房價最高達到2698元/平方米

8、。高層、小高層的出現(xiàn)將使房價提升一個層次。目前，六安第一棟小高層住宅，位于皖西路上的華安中心廣場即將封頂，市場價已達2200元/平方米以上。由于2003年開工面積較2002年減少，導致2004年竣工房屋市場放量相對較少。由于舊城改造帶來的需求拉、城區(qū)常住人口增加等因素，自2003年底起，住房價格呈爆發(fā)式增長，因而2005年上半年房地產(chǎn)住宅市場的銷售情況仍然表現(xiàn)突出， 而隨著2004年的開工面積和住宅項目土地市場大量投放，預計2005年下半年起將逐漸影響市場。特別是中央7部委出臺了更加嚴厲的調控房價措施后，雖然六安拆遷改造還有一定的空間（如常青路、黃大街的拆遷改造），但相對而言，未來市場形勢不容

9、樂觀， 六安房價迅猛上漲的幅度會得到有效遏制，房地產(chǎn)投資市場風險驟然加大。3、市場特點:從經(jīng)濟水平來看，六安近幾年的發(fā)展比前些年有了更快的發(fā)展，經(jīng)濟發(fā)展較為穩(wěn)定，特別是在經(jīng)濟開發(fā)區(qū)政務新區(qū)等的帶動下，區(qū)域發(fā)展?jié)摿春?。由于當?shù)氐耐鈦砣丝诓欢嗉拜椛淠芰τ邢蓿F(xiàn)有房源基本靠當?shù)鼐用裣?/3房源為動拆遷戶購買，舊城改造為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了強勁的推動力；從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展來看，由于城市居民自建房或者單位集資建房相對較少，大部分人都接受了商品房的概念，近年來商品房在六安迅速的啟動和被廣大客戶接受，房地產(chǎn)的發(fā)展一直都處于供銷兩旺的勢頭；外埠房地產(chǎn)商搶灘六安，一方面提升了六安房地產(chǎn)的發(fā)展水平，另一方面也將

10、本土部分小開發(fā)企業(yè)或體制落后的企業(yè)淘汰出局，以東苑小區(qū)、中房六安分公司等六安房地產(chǎn)領頭羊已經(jīng)淡出 。六安房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過了謹慎啟動、盲目開拓，到政府有序管理后，正逐漸走向理智和成熟，培育了一批有信譽、上規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和企業(yè)家。隨著商品房的上市量穩(wěn)步上升，特別是2004年價格經(jīng)過井噴式的發(fā)展后，2005年商品住房的銷售逐步轉穩(wěn)。從產(chǎn)品特征來看，六安市現(xiàn)有住宅建筑面積在80-130平方米（二居室及三居室為主）樓層在 二三四五層的消化較快；商品房仍以初步的住宅功能為主，對小區(qū)綠化以及小區(qū)物業(yè)管理以及配套服務方面較為欠缺；純住宅項目較少，大多住宅采取商住一體的格局，商業(yè)氛圍太濃，也降低了住宅的品質；

11、棟間距太小，停車位設計較少，景觀布局一般，整體居住環(huán)境不盡理想；大面積戶型的消化難度大和購買力不足是比較明顯的特點。商業(yè)街區(qū)偏多、小區(qū)內部步行街過爛；鋪面多為上下雙層聯(lián)體；老城改造項目幾乎都是商住型，內部建設二條以上的小型商業(yè)街。從消費熱點來看，住宅集中在城南板塊、六安一中周圍、環(huán)九墩塘和中心廣場區(qū)域，分別具有政務區(qū)、教育、環(huán)境和時尚概念，區(qū)位特色十分明顯。商業(yè)鋪面熱點分散，單層小鋪面需求較旺。由于傳統(tǒng)商業(yè)中心鼓樓街、黃大街、云露街等逐漸消失，尚沒有形成新的、具有鮮明商業(yè)業(yè)態(tài)的街區(qū)。而皖西路只是集中在街道的北側，僅僅是超級市場的投資樂園。從產(chǎn)品需求來看：住宅熱、商業(yè)冷。從城區(qū)明珠廣場、徽商國貿

12、中心、豪門花園等樓盤來看，都存在一個共性，就是住宅供不應求，店鋪門面房問津者少?；丈淘谧≌袌鲲L光無限，始終引領六安房價，為瘋狂上漲的房價推波助瀾。然而，其沿解放路商業(yè)步行街銷售步履艱難，沿人民路商業(yè)遲遲不敢定位，被逼無奈正在悄悄更換銷售代理，以便推動市場銷售。豪門花園商業(yè)鋪面更始創(chuàng)下單月無銷售的尷尬的記錄。明珠廣場步行街小鋪面好于大鋪面，而沿解放路黃金地段的已封頂?shù)膬纱?層綜合樓，本地市場也難以接受，沒有產(chǎn)生預期的所謂黃金效益。各家都分別成立了招商部，奔赴合肥、上海、江浙等地，吸引外商投資。六安市商品住宅消費者特征及其需求特點1、受訪者目前居住狀況調查雖然目前六安市民自有住房比例較高，但主要

13、還是以單位自建房和經(jīng)濟適用房為主，考慮到受訪者在接受訪問時心理因素所導致的誤差，實際擁有完全產(chǎn)權的商品房的市民所占比例可能會低一些，49%的受訪者與父母同住，隨著這部分受訪者經(jīng)濟實力的提高和新的住宅理念的認同，這表明目前商品房在六安的住宅市場中尚未占據(jù)主導地位，商品房對于希望改善和講求自身居住環(huán)境和品質的客戶還有相當大的發(fā)展空間。2、受訪者購買有完全產(chǎn)權的商品房的潛在意愿調查近年隨著六安市商品房住宅的開發(fā)力度逐步加大，新的住宅理念正逐步被當?shù)厥忻袼邮堋Ｕ{查顯示有86%的受訪者在三年內有購買商品房的意愿，并且打算在一年內購買商品房的占到了27%，表明六安市民已經(jīng)逐步認同了商品房住宅理念，有相當

14、大的潛在消費群體。3、受訪者預期購買商品房樓型調查調查顯示有73%的受訪者預期購買的樓型是多層住宅，反映出多層住宅在六安市民心中認可度最高，從經(jīng)濟發(fā)展及購買能力等層面考慮，在相當長的一段時期內多層產(chǎn)品仍是六安房地產(chǎn)市場的主流。就目前六安房產(chǎn)市場而言，具有小高層這種建筑形態(tài)的個案均為在建項目，如華安中心廣場，明珠廣場，規(guī)劃建設的小高層項目較多，如帝都豪園、楓丹翰林苑、和順花園及天盈星城等。但市民對小高層的了解度相當有限，只有約21%的受訪者預期購買小高層，但隨著現(xiàn)代居住理念的不斷深入，本地居民對高端產(chǎn)品認識與接受度也將逐步提高。小高層住宅是住宅類型中的一個重要的有機組成部分，而以小高層面世的住宅

15、個案必將引領當?shù)氐默F(xiàn)在居住理念，提升項目整體品質和聲望。春江公寓、振華新村、裕豪小區(qū)開發(fā)的別墅全部銷售完畢，但總體體量較小，天盈的上城國際與和順花園在規(guī)劃中有相當體量的別墅產(chǎn)品。4、受訪者預期購房總價調查以上數(shù)據(jù)顯示：在被調查者中絕大部分人能夠接受的購買總價都不超過25萬元/套。其中，購房預算在15萬/套以下的占31%，愿意用15-25萬購買一套住房的占37%。調查結果于目前六安的經(jīng)濟發(fā)展程度以及市民的購買力基本相符，同時考慮到調查時受訪者對價格詢問的敏感性，其價格實際接受程度可上浮5%10%。5、受訪者預期購房單價調查被調查者認可的商品房單價都集中在1000-2000元/m2，有11%的受訪

16、者選擇了1000元以下/m2的價格，分別占27%、36%、16%、8%的受訪者選擇了1000-1500元/m2、1500-1800元/m2、1800-2000元/m2、2000-2500元/m2的價格。只有2%的受訪者承受的商品房單價超過2500元以上/m2，調查結果于目前六安在售的樓盤單價基本相符。6、受訪者購房目的調查從消費者購房的目的來看，投資與居住仍是兩大主要需求。在購房者中，屬一次置業(yè)和屬二次置業(yè)的占72%，投資只占5%。而由于六安外來人口較少，二級房地產(chǎn)市場不活躍，沒有專業(yè)的中介機構，所以用作出租的也只占7%。以上情況說明，一是六安舊城改造力度加大，目前的房地產(chǎn)市場仍處在成長期，購

17、買者仍以自住為主；二是投資型購房者所占比例較低，上升速度也較慢。問卷分析數(shù)據(jù)匯總ü 主力客源均為六安本地居民，且購房目的多為自住，這表明六安的房價是有實際需求作為基礎的；ü 從建筑形態(tài)上看，目前六安市場上住宅產(chǎn)品以多層為主流，因其得房率高、物業(yè)費低而倍受消費者青睞，但各種產(chǎn)品的市場接受度正逐漸發(fā)生變化，選擇小高層的客戶會逐漸增多；ü 在未來期望購買兩房和三房的，面積在100-130m2人群占絕大多數(shù)，數(shù)據(jù)結果從側面反映了當?shù)匚磥碜≌囊粋€發(fā)展方向，將在滿足基本居住功能的同時逐步向舒適性過渡，三房是未來市場的主導；ü 在被調查者中絕大部分人能夠接受的購買總

18、價都不超過25萬元/套，認可的商品房單價都集中在1000-2000元/m2，與傾向購買的戶型相對應，反映出目前六安較低的房價水平；ü 數(shù)據(jù)反映出六安市民在購房時最看重的是地段、價格、交通和建筑質量，分別占受訪者總數(shù)的30%、25%、12%、10%，購房者對周邊環(huán)境的極大關注也說明了周邊環(huán)境對樓盤項目的重要性以及購房者成熟度的提高；ü 調查顯示六安25-35這個區(qū)間段的消費者有購房意向者占受訪者總體的47%，該類人群對住宅環(huán)境有較高要求的同時，由于經(jīng)濟實力的限制，對總價又較為敏感，兩房和面積偏小的三房的居住功能已經(jīng)完全能夠滿足該類人群的需要。商業(yè)市場分析六安商業(yè)概況六安市是大

19、別山區(qū)域中心城市，有大別山明珠之譽。經(jīng)過多年的改革，多種經(jīng)濟成份、多種經(jīng)營方式的商貿流通體系已經(jīng)形成，物流配送、網(wǎng)上交易、連鎖經(jīng)營等現(xiàn)代經(jīng)營方式正在興起。全市擁有2000平方米以上的綜合商場30多個，六安金商都、六安商之都、西都時代廣場、六安百貨大樓等處于龍頭地位。擁有各類市場350個，營業(yè)面積126萬平方米，年交易總額55億元。六安商業(yè)整體上可分為皖西路沿線、大別山路沿線、東大街沿線3個部分，其中皖西路沿線以皖西路與梅山北路形成的“十字”形軸線為中心商業(yè)區(qū)；大別山路沿線主要以大別山路周邊的沿街店鋪和專業(yè)市場，東大街沿線以興美花園商業(yè)街、沿街商鋪和服裝城為主。六安商業(yè)市場存在著規(guī)劃滯后、服務網(wǎng)

20、點功能單一，群組組合紊亂，特色不明顯，差異不大，集散效應不明顯等現(xiàn)狀。隨著六安經(jīng)濟的不斷發(fā)展以及消費者需求的變化，六安商業(yè)也態(tài)也發(fā)生了深刻的變化：從原來的百貨商場為主的零售業(yè)形態(tài)逐步過渡到形成了連鎖超級市場（世紀聯(lián)華）、專賣店（主要集中在服裝、電器行業(yè)）與百貨商場（六安商之都、六安金商都）等多樣化形式并存的零售業(yè)態(tài)模式。雖然目前六安形成了多種業(yè)態(tài)并存的商業(yè)局面，但在檔次、產(chǎn)品內容、種類方面仍有較大局限，同質化傾向較為嚴重，商業(yè)物業(yè)內的業(yè)態(tài)、業(yè)種布局也不盡合理，并仍以出租鋪面的傳統(tǒng)百貨業(yè)經(jīng)營為主，缺乏功能整合的綜合性物業(yè)，也正因這些問題的存在，六安在商業(yè)業(yè)態(tài)上有很大提升與發(fā)展的空間。商業(yè)發(fā)展機遇

21、商業(yè)發(fā)展的基礎條件將進一步完善隨著六安舊城改造力度的加大，六安在信息、交通、基礎設施等方面的快速發(fā)展和科技、管理人才資源、旅游資源等諸多優(yōu)勢的進一步發(fā)揮，為城市商業(yè)發(fā)展提供了非常有利的條件。商業(yè)發(fā)展的市場需求將進一步擴大隨著六安城市經(jīng)濟的不斷發(fā)展，市民和流動人口的購買力和消費水平逐步提高，市場將進入新的消費升級階段，商品更新進一步加快；假日消費，科技、文化、教育消費和生活服務消費的增長，將為城市商業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。商業(yè)市場管理將進一步規(guī)范六安現(xiàn)階段的專業(yè)市場，如魁星閣家具市場、溫州裝飾建材批發(fā)市場、等存在著管理比較混亂，結構布局不合理等弊端，隨著商業(yè)的不斷發(fā)展升級，必將形成有效的管理機制來

22、規(guī)范商業(yè)市場。商業(yè)發(fā)展的環(huán)境將進一步優(yōu)化根據(jù)城市總體規(guī)劃，到2010年六安將發(fā)展成為市區(qū)40萬人規(guī)模的現(xiàn)代化城市，城市規(guī)模的擴大、城市經(jīng)濟的發(fā)展，合肥對六安經(jīng)濟的輻射等戰(zhàn)略實施等諸多有利因素，都為六安城市商業(yè)帶來前所未有的發(fā)展機遇。商業(yè)經(jīng)營戶問卷調查1、經(jīng)營者店面經(jīng)營模式狀況調查2、經(jīng)營商品傾向性選擇調查鋪面房受到較多數(shù)經(jīng)營者（48%）的歡迎，同時市場類商鋪也受一定數(shù)量經(jīng)營者（39%）青睞。對比經(jīng)營者商品種類傾向性選擇，可以看到服裝類是經(jīng)營者的主要選擇，總的來看，經(jīng)營者對經(jīng)營類型的傾向和對店鋪形式的傾向是由當?shù)叵M水平、習性，商業(yè)發(fā)展水平等因素決定的，但也要看到的是經(jīng)營者在選擇經(jīng)營產(chǎn)品時通常是

23、針對目前的產(chǎn)品經(jīng)營種類、經(jīng)營狀況、周邊環(huán)境及周邊競爭狀況為考慮因素，因此不排除在所經(jīng)營區(qū)域實現(xiàn)經(jīng)營產(chǎn)品差異化，以回避直接市場競爭情況的存在。3、經(jīng)營者預期理想商鋪面積調查經(jīng)營者對經(jīng)營類型的傾向和理想中的經(jīng)營規(guī)模決定了理想建筑面積的大小。21-50區(qū)間是經(jīng)營者的主要面積選擇，比例為49%，其次為50-100區(qū)間，比例為38%，其余面積區(qū)間選擇比例相對較小，總和為13%。商鋪面積也反映了經(jīng)營者對商鋪經(jīng)營特色、經(jīng)營環(huán)境、所在地段等方面要求的不同。9、經(jīng)營者預期購買商鋪總價調查a、購買總價：b、購買單價調查顯示，就購買總價而言，37%的經(jīng)營戶愿意購買總價在15萬元以下的商鋪，42%的經(jīng)營主愿意購買總價15-25萬元的商鋪；就購買單價而言，55%的經(jīng)營戶目前只能承受5000元/以下的單價。除去因現(xiàn)場的價格調查可能存在的一定誤差，價格接受度上可上浮1015%的因素外，調查表明六安本地的商戶的購買力受經(jīng)濟條件制約仍顯不足，因此本案的主要目標客戶群除有較強實力的經(jīng)營商戶外，更應關注的本地及外埠的商鋪投資者。10、經(jīng)營者預期租賃商鋪價格調查