南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量分析

1、 目 錄目錄 .1綜 述4一、前言4二、研究方法簡(jiǎn)介51. 研究背景說明52. 抉策地產(chǎn)研究指標(biāo)體系說明6三、延伸服務(wù)7四、報(bào)告8摘要81、房地產(chǎn)需求上升勢(shì)頭強(qiáng)勁8第一節(jié) 市場(chǎng)容量分析10一、2003年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量分析10（一）2003年的商品房市場(chǎng)容量101. 拆遷購(gòu)房仍然處于南京房地產(chǎn)需求的主導(dǎo)地位102. 投資者比例波動(dòng)較大較快113. 結(jié)婚購(gòu)房比例比較穩(wěn)定114. 改善居住環(huán)境群體需求比例變化較小115. 城市化進(jìn)程等購(gòu)房需求11（二）存量商品房市場(chǎng)容量12二、2003年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)交易狀況分析121. 2003年商品房已實(shí)現(xiàn)需求狀況122. 商品房交易量的歷年增長(zhǎng)情況133

2、. 2003年未實(shí)現(xiàn)需求狀況分析13三、2003年需求結(jié)構(gòu)分析141. 各片區(qū)的結(jié)構(gòu)比例及季度變化情況142. 樓型層次及季度比例變化分析153. 商品房?jī)r(jià)格檔次及季度變化情況16第二節(jié) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析17一、2003年市場(chǎng)供給總量171. 商品房開發(fā)持續(xù)增長(zhǎng)172. 土地資源的供給狀況183. 2003年存量房供應(yīng)狀況194. 經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房開發(fā)建設(shè)情況19二、2003年房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)以及供需分析201. 2003年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供需分析202. 各區(qū)域供需結(jié)構(gòu)分析203. 價(jià)格層次供需結(jié)構(gòu)分析224. 樓型供需結(jié)構(gòu)分析235. 商品房總價(jià)與區(qū)域供需交叉分析23三、2004年南

3、京市商品房供給總量分析241. 商品房242. 經(jīng)濟(jì)適用房243. 片區(qū)狀況分析25第三節(jié) 價(jià)格研究26一、供應(yīng)價(jià)格水平分析261. 抉策南京市70典型樓盤價(jià)格指數(shù)262. 商品房?jī)r(jià)格水平分析284. 分物業(yè)商品房?jī)r(jià)格水平分析315. 存量房（即二手房）價(jià)格水平分析326. 經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房?jī)r(jià)格水平分析337. 土地價(jià)格水平分析348. 房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)租賃市場(chǎng)價(jià)格水平分析35二、2003年度南京市商品房?jī)r(jià)格因素及相關(guān)分析351.供需結(jié)構(gòu)性失調(diào)仍是南京市商品房?jī)r(jià)格上漲的主要?jiǎng)右?52. 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及消費(fèi)者信心價(jià)格支撐面之一373.投資拉動(dòng)價(jià)格支撐面之二374. 商品房直接成本的上升帶動(dòng)房?jī)r(jià)

4、上漲385. 城市化戰(zhàn)略與房?jī)r(jià)水平地區(qū)中心效應(yīng)顯現(xiàn)386. 開發(fā)商保利因素樓盤品質(zhì)化傾向397. 拆遷新法等政策影響39三、南京市房?jī)r(jià)展望391. 2003年房?jī)r(jià)總體特征392. 2004年市場(chǎng)環(huán)境及房?jī)r(jià)趨勢(shì)39第四節(jié) 消費(fèi)者調(diào)查研究41一、背景資料411. 樣本特征412. 研究方法413. 研究指標(biāo)41二、購(gòu)房者基本情況分析421. 年齡結(jié)構(gòu)分析422. 學(xué)歷分析423. 收入結(jié)構(gòu)分析43三、購(gòu)房需求分析431. 面積需求分析432. 收入與可承受價(jià)位交叉分析443. 套型選擇454. 消費(fèi)者可承受商品房總價(jià)分析45四、購(gòu)房者行為分析451. 付款方式分析452. 收入與媒體影響度交叉分析

5、463. 年齡與購(gòu)房區(qū)域交叉分析474. 購(gòu)房者對(duì)2004年房?jī)r(jià)變化的心理預(yù)期和接受能力分析47第五節(jié) 生活指數(shù)評(píng)價(jià)49一、生活指數(shù)評(píng)價(jià)491. 區(qū)域生活指數(shù)模型492. 應(yīng)用與測(cè)評(píng)結(jié)果50二、典型樓盤生活指數(shù)評(píng)價(jià)501. 典型樓盤生活指數(shù)模型502. 應(yīng)用與測(cè)評(píng)結(jié)果51三、典型樓盤性價(jià)比分析52四、抉策地產(chǎn)研究中心生活指數(shù)專項(xiàng)研究521. 典型樓盤生活指數(shù)及性價(jià)比綜合分析報(bào)告522. 樓盤項(xiàng)目前期定位研究52第六節(jié) 廣告監(jiān)測(cè)與研究53一、第三季度南京市房地產(chǎn)平面廣告投放監(jiān)測(cè)53二、2003年11、12月南京市樓盤報(bào)紙平面廣告投放統(tǒng)計(jì)分析531. 投放量排名532. 投放頻率排名533. 分區(qū)

6、域投放量統(tǒng)計(jì)544. 物業(yè)類廣告投放量統(tǒng)計(jì)545. 開發(fā)商樓盤平面廣告投放量統(tǒng)計(jì)55三、南京地區(qū)各平面媒體影響度分析55平均日發(fā)布廣告量統(tǒng)計(jì)55四、樓盤形象宣傳主題跟蹤分析561. 2003年11、12月樓盤平面廣告投放主題類型分析562. 2003年11、12月樓盤平面廣告投放主題宣傳用語一覽56五、從購(gòu)房者相關(guān)特征分析媒體影響度571. 購(gòu)房者媒體偏好分析572. 媒體廣告對(duì)購(gòu)房者決策的影響分析58結(jié) 束 語59報(bào)告附件： 2003年房地產(chǎn)業(yè)政策影響面分析60綜 述一、 前言2003年是南京市房地產(chǎn)業(yè)波瀾起伏、眾說紛紜的一年，隨著長(zhǎng)三角都市圈的形成、南京市沿江大開發(fā)方案的全面啟動(dòng)、眾多重大

7、市政建設(shè)項(xiàng)目的完工與建設(shè)，南京市作為地區(qū)性政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心城市的地位日趨顯現(xiàn)、各方面已駛上高速發(fā)展的快車道。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體表現(xiàn)來說，2003年南京市地價(jià)、房?jī)r(jià)漲幅驚人，交易量更是突破了歷史最高水平。開發(fā)商與運(yùn)營(yíng)商在驚喜高利潤(rùn)回報(bào)的同時(shí)受制于土地拍賣造成的高地價(jià)，在品牌運(yùn)營(yíng)、土地儲(chǔ)備資金實(shí)力的更高要求下，一些企業(yè)開始考慮兼并與整合的長(zhǎng)期戰(zhàn)略；另一方面，消費(fèi)者愿望與實(shí)際差距越拉越大，很多人在猜測(cè)、猶豫中未能實(shí)現(xiàn)買房的愿望，而就在2003年，我國(guó)人均GDP首次突破1000美元，GDP是衡量一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的總量尺度，人均GDP評(píng)價(jià)的是一個(gè)國(guó)家的富裕程度，人們根據(jù)這個(gè)數(shù)字的變化來劃分經(jīng)濟(jì)發(fā)

8、展階段，這說明我國(guó)真正進(jìn)入了“脫貧”致富的階段，在新的歷史時(shí)期，社會(huì)將會(huì)發(fā)生更多積極的變化，比如在日益發(fā)展完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，過去人們生活中的奢侈品逐漸成為今后的日常必需品，消費(fèi)結(jié)構(gòu)將向發(fā)展型、享受型升級(jí)，住房、轎車、電子、通信等大宗消費(fèi)品市場(chǎng)將出現(xiàn)爆炸性增長(zhǎng)，更加繽紛多樣的消費(fèi)方式即將在膨脹的消費(fèi)時(shí)代成為現(xiàn)實(shí)。 2003年的歲末，眾多有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的報(bào)道中，最吸引讀者眼球的是2004年房?jī)r(jià)有可能走向平穩(wěn)甚至回落的種種預(yù)測(cè)。抉策地產(chǎn)研究中心本著四年房地產(chǎn)市場(chǎng)研究、經(jīng)紀(jì)服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，縱觀2003年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展軌跡，重申自己的觀點(diǎn)：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是過剩經(jīng)濟(jì)，商品的短缺永遠(yuǎn)只是暫時(shí)的，商品過剩是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)

9、的常態(tài)。隨著市場(chǎng)的發(fā)展成熟，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)愈演愈烈，不久的將來，房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)全面進(jìn)入供過于求的局面。房地產(chǎn)市場(chǎng)目前遠(yuǎn)未成熟，產(chǎn)品（商品房）又是相當(dāng)復(fù)雜的特殊商品，相關(guān)影響因素如國(guó)內(nèi)、外宏觀政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、金融政策、相關(guān)法律法規(guī)的變化都會(huì)直接影響其微觀市場(chǎng)表現(xiàn)，片面的以某些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作為房?jī)r(jià)與房市的預(yù)測(cè)依據(jù)進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)是不可取的，所謂預(yù)測(cè)其實(shí)就是“瞎子算命”，會(huì)產(chǎn)生錯(cuò)誤的引導(dǎo)甚至欺騙。供需關(guān)系是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)因素。了解市場(chǎng)供求關(guān)系及其變化趨勢(shì)，深入研究微觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、消費(fèi)者需求特征、消費(fèi)行為特征、消費(fèi)心理的變化是極具意義的，市場(chǎng)調(diào)查的意義在于揭示市場(chǎng)真實(shí)表現(xiàn)，分析市場(chǎng)發(fā)展變化的原因，通過科學(xué)的研究模型

10、研究市場(chǎng)的歷史和現(xiàn)在，對(duì)影響未來市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)因素進(jìn)行分析，提出促進(jìn)市場(chǎng)及企業(yè)健康發(fā)展的意見與建議。2003年最具影響力的“一對(duì)”文件，即中國(guó)人民銀行發(fā)布的關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（121號(hào)文）和9月國(guó)務(wù)院發(fā)出的關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知（18號(hào)文），121文件降低了銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，但也提高了門檻，一些規(guī)模小、自有資金率低、融資渠道不暢的中小開發(fā)企業(yè)無疑會(huì)由于實(shí)力不濟(jì)而被淘汰，也促成了實(shí)力強(qiáng)的品牌開發(fā)企業(yè)向規(guī)?；较虬l(fā)展。18號(hào)文肯定房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)調(diào)“對(duì)符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目要繼續(xù)加大信貸支持力度”。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素是比較復(fù)雜的，目前房地

11、產(chǎn)市場(chǎng)還處在初級(jí)階段，高增長(zhǎng)的同時(shí)，存在著這樣那樣的不成熟和不規(guī)范，未完全按照市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)行，隨著市場(chǎng)的成長(zhǎng)發(fā)展，這些不規(guī)范和不成熟會(huì)逐步消失。對(duì)于這樣一個(gè)高成長(zhǎng)中的初級(jí)市場(chǎng)，政府應(yīng)該在逐漸規(guī)范的同時(shí)關(guān)懷和扶持，創(chuàng)造公平、公正的市場(chǎng)環(huán)境，使它能夠健康的成長(zhǎng)，18號(hào)文正是體現(xiàn)了國(guó)家的這種精神。本期報(bào)告通過分析過去一年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需狀況、價(jià)格走勢(shì)及購(gòu)房需求變化等微觀市場(chǎng)表現(xiàn)，結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)、政策形勢(shì)和發(fā)展態(tài)勢(shì)及消費(fèi)者調(diào)查、媒體監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)分析研究了2003年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)，以期從市場(chǎng)研究的角度為消費(fèi)者、房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)提供公正有價(jià)值的研究成果，有瑕疵之處，敬請(qǐng)指正。二、研究方法簡(jiǎn)介1. 研究背景說明

12、隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程的加速，產(chǎn)生了對(duì)專業(yè)房地產(chǎn)研究、咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)的需求，特別是迫切需要對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況成體系的市場(chǎng)研究評(píng)價(jià)模型，抉策地產(chǎn)研究中心自2001年開始組建抉策購(gòu)房會(huì)員俱樂部，并在會(huì)員服務(wù)、信息反饋等數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上于2003年推出抉策房地產(chǎn)市場(chǎng)研究指標(biāo)體系及研究模型，研究模型主要建立在抉策地產(chǎn)研究中心獨(dú)有的購(gòu)房會(huì)員俱樂部會(huì)員數(shù)據(jù)庫、南京70典型樓盤數(shù)據(jù)庫、媒體監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)庫 基礎(chǔ)之上，主要從微觀角度，利用專業(yè)統(tǒng)計(jì)軟件，對(duì)三大數(shù)據(jù)庫進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，從而獲得研究報(bào)告所需的總量及分量數(shù)據(jù)。抉策地產(chǎn)研究中心三大市場(chǎng)研究數(shù)據(jù)庫的運(yùn)行說明：（1）購(gòu)房會(huì)員俱樂部會(huì)員數(shù)據(jù)庫：抉策地產(chǎn)研究中心的會(huì)員俱樂部建立

13、于2001年中，截至2003年底已經(jīng)擁有會(huì)員13585名，這些會(huì)員共同具有的最大特征就是他們均為近期有實(shí)際購(gòu)房需求的準(zhǔn)購(gòu)房者。所有的會(huì)員資料都經(jīng)過我中心數(shù)據(jù)采集人員回訪校驗(yàn)確保其真實(shí)性，并提供一系列的服務(wù)吸引會(huì)員及時(shí)更新會(huì)員資料。在所有會(huì)員中，26-45歲中青年人群占到會(huì)員總數(shù)的2/3，70%的會(huì)員家庭年收入在3-8萬元之間，大專以上學(xué)歷會(huì)員超過60%，會(huì)員資料中涉及會(huì)員的家庭基本情況（如：基本收入、人口結(jié)構(gòu)、現(xiàn)有住房情況等），購(gòu)房意向情況（如：意向購(gòu)房區(qū)域、樓型、面積、單價(jià)、總價(jià)等），購(gòu)房行為及心理特征（如：購(gòu)房決策權(quán)、購(gòu)房決策依據(jù)、信息獲取渠道、房?jī)r(jià)接受度、漲跌主觀判斷等），數(shù)據(jù)庫現(xiàn)有數(shù)據(jù)

14、量14余萬條，每月更新量26%。（2）南京70典型樓盤數(shù)據(jù)庫：主要包括樓盤基本信息、價(jià)格數(shù)據(jù)跟蹤、銷售進(jìn)程、周邊生活便利程度等，依據(jù)抉策地產(chǎn)生活指數(shù)指標(biāo)系統(tǒng)進(jìn)行數(shù)據(jù)收集和分?jǐn)?shù)評(píng)定，對(duì)項(xiàng)目全程的營(yíng)銷投放進(jìn)行監(jiān)測(cè)，目前建立起的比較健全的是南京市70典型樓盤價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)庫。收錄樓盤數(shù)據(jù)近300家，簽訂典型樓盤價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)合作協(xié)議近100家。每家數(shù)據(jù)收集項(xiàng)目近100項(xiàng)。抉策地產(chǎn)研究中心將在2004年構(gòu)建較為全面的長(zhǎng)三角地區(qū)重點(diǎn)城市樓盤數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，并對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)具有代表意義的各類樓盤進(jìn)行個(gè)案資料收集以建立項(xiàng)目案例庫；（3）媒體監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)庫：抉策房地產(chǎn)營(yíng)銷投入監(jiān)測(cè)模型是針對(duì)開發(fā)企業(yè)及樓盤項(xiàng)目，對(duì)能夠反映房地

15、產(chǎn)營(yíng)銷投放特征的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行的長(zhǎng)期監(jiān)測(cè)，目前監(jiān)測(cè)范圍包括報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)媒介等。監(jiān)測(cè)對(duì)象：南京市所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所有項(xiàng)目，每個(gè)監(jiān)測(cè)對(duì)象的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)近30項(xiàng)。2. 抉策地產(chǎn)研究指標(biāo)體系說明 考慮到目前南京房地產(chǎn)市場(chǎng)各區(qū)域的開發(fā)狀態(tài)，本研究報(bào)告研究范圍為南京房地產(chǎn)市場(chǎng)七大片區(qū)：城中、城北、城東、城南、河西、江寧、江北。研究報(bào)告的指標(biāo)體系包括市場(chǎng)容量、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、價(jià)格指數(shù)、消費(fèi)者調(diào)查、生活指數(shù)、媒體監(jiān)測(cè)六大部分。本報(bào)告以以上六大指標(biāo)全面衡量南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及發(fā)展水平，研究和評(píng)價(jià)開發(fā)企業(yè)及商品（商品房）的市場(chǎng)地位及競(jìng)爭(zhēng)力，分析市場(chǎng)的未來發(fā)展趨勢(shì)。市場(chǎng)容量即總需求量。需求決定供給。以抉策購(gòu)房俱樂部

16、會(huì)員數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，從整體的角度，根據(jù)購(gòu)房動(dòng)機(jī)等因素，獲得南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)容量，在該基礎(chǔ)上，分析南京房地產(chǎn)市場(chǎng)總?cè)萘考胺旨径热萘?、各區(qū)域市場(chǎng)容量、價(jià)格層次市場(chǎng)容量、樓型市場(chǎng)容量，及各分量的變化及發(fā)展趨勢(shì)。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)主要分析南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)狀況、存量房、經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)狀況、土地供應(yīng)狀況、從多角度分析樓盤供應(yīng)狀況，并結(jié)合需求狀況,對(duì)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)作深入分析，找出類別產(chǎn)品需求旺盛區(qū)和供給壓力區(qū)。價(jià)格指數(shù)以抉策地產(chǎn)研究中心南京70典型樓盤價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)平臺(tái)的數(shù)據(jù)為依據(jù)，監(jiān)測(cè)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)、總體均價(jià)、各片區(qū)均價(jià)、分物業(yè)均價(jià)，結(jié)合片區(qū)及個(gè)案銷售狀況，分析其現(xiàn)狀及原因，研究市場(chǎng)價(jià)格

17、成因。消費(fèi)者調(diào)查通過對(duì)會(huì)員數(shù)據(jù)進(jìn)行抽樣統(tǒng)計(jì)，在了解購(gòu)房會(huì)員即準(zhǔn)購(gòu)房者的基本特征的基礎(chǔ)上，分析消費(fèi)者購(gòu)房需求、購(gòu)房行為特征及其變化趨勢(shì)。生活指數(shù)抉策地產(chǎn)研究中心區(qū)域及典型樓盤生活指數(shù)評(píng)價(jià)系統(tǒng)，就影響商品房生活便利程度的因素進(jìn)行指標(biāo)量化分析，分析片區(qū)及典型樓盤的生活便利程度，并結(jié)合商品房?jī)r(jià)格研究樓盤的性價(jià)比。媒體監(jiān)測(cè)通過對(duì)南京各大報(bào)刊的房地產(chǎn)類廣告投放量、投放頻率、投放額等數(shù)據(jù)的監(jiān)測(cè)，分析開發(fā)商的營(yíng)銷投放特征，結(jié)合樓盤的開發(fā)及銷售狀況從營(yíng)銷投入的角度研究開發(fā)企業(yè)、各樓盤的市場(chǎng)營(yíng)銷狀況，并對(duì)媒體影響度、媒體偏好、消費(fèi)者決策影響等做相關(guān)研究。以上六大指標(biāo)構(gòu)成全面衡量南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)、某區(qū)域、某樓盤發(fā)展

18、水平、市場(chǎng)地位及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的體系，既獨(dú)立又互相關(guān)聯(lián)，任何單一指標(biāo)的研究都不能充分說明市場(chǎng)的全貌，必須經(jīng)過相關(guān)性分析，才能比較全面地反映某一區(qū)域某一時(shí)間段內(nèi)真實(shí)的市場(chǎng)狀態(tài)。三、延伸服務(wù)本報(bào)告為南京抉策地產(chǎn)研究中心的基礎(chǔ)性常規(guī)研究報(bào)告，是常規(guī)層次的市場(chǎng)研究，比較淺顯。我中心可為開發(fā)企業(yè)、相關(guān)決策部門提供各類型、層面的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究延伸服務(wù)。我中心認(rèn)為，開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)前期階段對(duì)市場(chǎng)狀況的關(guān)注要點(diǎn)主要為：地域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境、地域房地產(chǎn)市場(chǎng)容量與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)/供需關(guān)系；宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展?fàn)顩r/區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況與變化/準(zhǔn)購(gòu)房者購(gòu)買力及消費(fèi)特征/區(qū)域準(zhǔn)購(gòu)房者特征；地區(qū)地價(jià)與房?jī)r(jià)狀況/競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格策略/銷

19、售周期預(yù)計(jì)與銷售進(jìn)度控制。抉策地產(chǎn)研究中心建議：通過抉策樓盤數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)獲得基礎(chǔ)數(shù)據(jù)/通過中長(zhǎng)期分階段市場(chǎng)監(jiān)測(cè)跟蹤市場(chǎng)變化動(dòng)態(tài)/通過購(gòu)房會(huì)員俱樂部跟蹤消費(fèi)者（準(zhǔn)購(gòu)房者）動(dòng)態(tài)特征，幫助開發(fā)者在項(xiàng)目前期階段獲得較精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)資料與關(guān)鍵信息，輔助項(xiàng)目的相關(guān)定位決策。具體來說，可提供幾個(gè)層面的相關(guān)服務(wù)：數(shù)據(jù)庫基礎(chǔ)上的產(chǎn)品：區(qū)域市場(chǎng)總體特征監(jiān)測(cè)、數(shù)據(jù)定制，時(shí)間段內(nèi)分類項(xiàng)目營(yíng)銷監(jiān)測(cè)分析報(bào)告，個(gè)案分析報(bào)告；專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查：區(qū)域經(jīng)濟(jì)、人口、地理、基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)環(huán)境專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，時(shí)間段區(qū)域經(jīng)濟(jì)歷史、現(xiàn)狀、未來發(fā)展影響因素分析研究報(bào)告，營(yíng)銷環(huán)境及市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究即市場(chǎng)環(huán)境綜合評(píng)價(jià)，地區(qū)消費(fèi)環(huán)境及發(fā)展動(dòng)態(tài)分析、消費(fèi)者需求

20、特征分析，地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品空缺及市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究報(bào)告等。深度市場(chǎng)調(diào)研：項(xiàng)目可行性方案包括產(chǎn)品定位、市場(chǎng)細(xì)分方案，定價(jià)策略、營(yíng)銷戰(zhàn)略建議，投資-效益財(cái)務(wù)分析、融資策劃，項(xiàng)目全程營(yíng)銷解決方案。注：本報(bào)告基礎(chǔ)數(shù)據(jù)除特殊說明外，均來自抉策地產(chǎn)研究中心購(gòu)房會(huì)員俱樂部會(huì)員數(shù)據(jù)庫、南京70典型樓盤數(shù)據(jù)庫、媒體監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)庫。如果您對(duì)南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)有較深層次了解的愿望和要求，請(qǐng)與南京抉策地產(chǎn)研究中心聯(lián)系。四、報(bào)告摘要1、房地產(chǎn)需求上升勢(shì)頭強(qiáng)勁2003年南京市的房地產(chǎn)市場(chǎng)總?cè)萘繛?400萬平方米，其中商品房的市場(chǎng)容量為850萬平方米，存量房的市場(chǎng)容量為550萬平方米。在需求構(gòu)成中，拆遷購(gòu)房需求占市場(chǎng)容量的32.85

21、%，居民拆遷購(gòu)房需求具有剛性，始終是需求上升的基礎(chǔ)；投資需求增加快，是需求上升的主要?jiǎng)恿?，?003年底投資需求比例達(dá)到24%，全年的比例為17%，這部分人的需求極不為穩(wěn)定，是影響供求關(guān)系波動(dòng)以及整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的因素。2、房地產(chǎn)投資上升幅度很大，但商品房供給不足，存量房供需兩旺2003年房地產(chǎn)投資為183.8億元，創(chuàng)歷史記錄，同比增長(zhǎng)33.6%。但竣工面積僅為392.8萬平方米，同比下降了10%，加上期房供給上市銷售面積為598萬平方米。盡管2003年土地供應(yīng)達(dá)到658公頃，由于存在開發(fā)周期因此不會(huì)很快形成供給，而02年土地供給僅為173公頃，01年土地供給為27公頃，受到土地的約束使商品

22、房供應(yīng)速度增長(zhǎng)較慢。存量房市場(chǎng)供需均飛速增長(zhǎng)，交易件數(shù)達(dá)到5.9萬件，同比增長(zhǎng)90.4%,交易面積為430萬平方米，均超過商品房。3、在供需矛盾十分突出的情況下，商品房?jī)r(jià)格飚升2003年南京市所有片區(qū)商品房?jī)r(jià)格都大幅上升，最低漲幅14%，漲幅最高的河西片區(qū)房?jī)r(jià)上漲23%（詳見土3-3），各片區(qū)漲幅平均為1000元/平方米上下；存量房?jī)r(jià)格也在商品房的帶動(dòng)下上升很快，除了城中、城南片區(qū)外，其它片區(qū)存量房?jī)r(jià)格基本接近商品房的價(jià)格。4、商品房總體供不應(yīng)求外，存在結(jié)構(gòu)性供過于求情況盡管商品房整體市場(chǎng)供應(yīng)不足，但還出現(xiàn)有的商品房銷售困難，甚至滯銷狀況，說明存在結(jié)構(gòu)性不平衡狀況。特別是價(jià)格層次需求結(jié)構(gòu)不平衡

23、狀況比較明顯，中低價(jià)位商品房供不應(yīng)求，而5000元/平方米以上的商品房整體供過于求。片區(qū)結(jié)構(gòu)中，河西地區(qū)的供需差距較大，而江寧、江北片區(qū)卻供過于求。5、商品房成本不斷上升作為商品房成本的主要構(gòu)成土地的成本增長(zhǎng)很快，已占商品房售價(jià)的一半，2003年土地出讓平均價(jià)格達(dá)到281萬元/畝，同比上漲12.1%。建筑原材料上漲行情一直持續(xù)，鋼材、水泥、石子等材料價(jià)格上升20%-40%不等。此外拆遷新法規(guī)的實(shí)施也使拆遷成本大幅上升。成本的上升不僅影響了開發(fā)商的利潤(rùn)，也促使商品房?jī)r(jià)格的上漲。6、商品房均價(jià)和商品住宅均價(jià)超過4000元/平方米2003年底南京商品房均價(jià)達(dá)到4537元/平方米；商品住宅均價(jià)為437

24、8元/平方米，在全國(guó)各主要城市中排名前列。第一節(jié) 市場(chǎng)容量分析產(chǎn)品（商品房）需求量直接影響市場(chǎng)供求雙方的地位，不斷上升的需求量是南京房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展的主要?jiǎng)恿?。本?jié)市場(chǎng)容量主要分析了2003年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)商品房的總需求量，即市場(chǎng)的有效潛在需求量。對(duì)市場(chǎng)容量統(tǒng)計(jì)的方法主要從準(zhǔn)購(gòu)房者角度得出有實(shí)際購(gòu)買意愿的需求量。分析角度包括總體容量、已實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)容量、區(qū)域需求結(jié)構(gòu)、價(jià)格需求結(jié)構(gòu)等，市場(chǎng)容量分析是房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的基礎(chǔ),總量及層次結(jié)構(gòu)的變化及趨勢(shì)對(duì)把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有舉足輕重的意義。一、2003年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量分析房地產(chǎn)的市場(chǎng)容量是指有現(xiàn)實(shí)需求的購(gòu)房者準(zhǔn)備購(gòu)買房屋的面積總量，購(gòu)房者對(duì)

25、于房屋的類型選擇可以分為商品房（開發(fā)商新建商品房、政府推出的經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房）和存量房（包括二手房、上市公房等）。抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)分析表明，2003年南京全年房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房市場(chǎng)容量為850萬平方米，存量房市場(chǎng)容量為550萬平方米，2003年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)總?cè)萘考s為1400萬平方米。購(gòu)房者購(gòu)買住房的需求動(dòng)因主要包括拆遷安置購(gòu)房、結(jié)婚購(gòu)房、改善居住購(gòu)房、投資購(gòu)房以及城市化進(jìn)程等方面所帶來的購(gòu)房需求。根據(jù)對(duì)2003年會(huì)員數(shù)據(jù)庫購(gòu)房者商品房需求信息的分析，購(gòu)房者全年對(duì)商品房的需求動(dòng)機(jī)比例構(gòu)成如下圖所示。圖11 2003年全年購(gòu)房動(dòng)因構(gòu)成圖（一）2003年的商品房市場(chǎng)容量1. 拆遷購(gòu)房仍

26、然處于南京房地產(chǎn)需求的主導(dǎo)地位據(jù)統(tǒng)計(jì)南京市2003年實(shí)施拆遷項(xiàng)目115個(gè)，拆遷房屋面積179萬平方米，共拆遷居民2.4萬多戶，拆遷工企單位1320個(gè)。由于2003年三季度拆遷矛盾激化，導(dǎo)致國(guó)家要求加強(qiáng)對(duì)拆遷的管理，南京有44個(gè)拆遷項(xiàng)目停拆緩拆，比計(jì)劃4萬戶少拆遷了近1.6萬戶，因此拆遷購(gòu)房的比例與上半年相比下降比較大。據(jù)抉策地產(chǎn)中心2003年的會(huì)員數(shù)據(jù)庫資料顯示，接近83%的拆遷居民意向購(gòu)買商品房。因此，拆遷居民需購(gòu)買商品房的數(shù)量在2萬戶左右，這部分居民購(gòu)買的住宅面積較小，按照戶均購(gòu)房面積85平方米計(jì)算，拆遷居民購(gòu)買商品房170萬平方米；此外，每個(gè)拆遷工企單位中按平均購(gòu)買1000平方米面積計(jì)算

27、，拆遷單位需購(gòu)買商品房130萬平米左右。因拆遷而需購(gòu)買商品房的數(shù)量為300萬平方米。2. 投資者比例波動(dòng)較大較快投資需求是一種引致需求，并不是建立在居民自己實(shí)際需要基礎(chǔ)之上的，因此投資購(gòu)房需求受到其他購(gòu)房者的心理影響甚大。而購(gòu)房者的心理是很難預(yù)測(cè)和估計(jì)的，心理因素非常復(fù)雜并且波動(dòng)較大，因此投資購(gòu)房的比例季度間變動(dòng)比較大，第四季度投資的比例達(dá)到24%，2003年全年投資購(gòu)房需求所占比例在17%左右?？?cè)藬?shù)接近1.28萬人，按照人均購(gòu)房110平方米計(jì)算，這部分人群購(gòu)買商品房的需求約為140萬平米。3. 結(jié)婚購(gòu)房比例比較穩(wěn)定根據(jù)市民政部門資料，南京每年約有2萬對(duì)青年進(jìn)行結(jié)婚登記，其中60%70%新婚

28、者有購(gòu)房需求。在購(gòu)房者中所占比例各季度變動(dòng)不大，在20%左右。全市大約有1.4萬戶將購(gòu)買商品房，這部分人群全年商品房需求面積在155萬平方米左右。 4. 改善居住環(huán)境群體需求比例變化較小 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，居民收入也顯著提高，因此，對(duì)于改善居住條件，提高生活質(zhì)量的購(gòu)房需求也在相應(yīng)的逐步增加。不少高收入者開始擁有第二居所、第三居所，以小換大，以舊換新的消費(fèi)理念也為普通消費(fèi)者所接受。2003年這部分人群所占比例僅次于拆遷購(gòu)房需求的人群比例，大約為1.53萬余人，總需求面積為170萬平米。 5. 城市化進(jìn)程等購(gòu)房需求目前，南京的城市化水平約為45%，按照規(guī)劃，南京每年城市化水平要增長(zhǎng)2%，每年

29、城市人口將增加11萬多人，該群體將帶來巨大的購(gòu)房需求。南京每年高等院校畢業(yè)生在7萬人左右，有相當(dāng)一部分留在南京工作；每年大量農(nóng)村和外地人口遷入到南京城區(qū)定居工作，都會(huì)新增一定量的商品房需求。由于大部分人會(huì)租賃或購(gòu)買小套住房作為過渡，因此這部分人群購(gòu)買商品房數(shù)量不太大。根據(jù)決策地產(chǎn)研究中心的購(gòu)房會(huì)員數(shù)據(jù)庫資料，這部分人對(duì)商品房需求面積約在85萬平米。（二）存量商品房市場(chǎng)容量抉策地產(chǎn)研究中心對(duì)會(huì)員數(shù)據(jù)庫三年的購(gòu)房者需求數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，購(gòu)房者對(duì)商品房和存量房的需求比例如下圖所示：圖1-2 商品房類型需求比例構(gòu)成圖 存量房的面積、總價(jià)與商品房相比有明顯的優(yōu)勢(shì)。以城中為例，超過70的商品房的面積在110平

30、方米/套以上，而存量房面積大部分在5080平方米/套，城中同樣位置的一套商品房和存量房的總價(jià)相差幾乎一半。因此，隨著近幾年商品房?jī)r(jià)格的上升，商品房的需求比例不斷下降，而作為替代品的存量房的需求比例上升迅速。2003年南京市居民有購(gòu)買商品房意向的戶數(shù)約8.7萬戶左右，意向購(gòu)買存量商品房的戶數(shù)近7.4萬戶，按照戶均購(gòu)房面積75平方米計(jì)算，2003年南京市存量房的市場(chǎng)容量為550萬平方米。二、2003年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)交易狀況分析1. 2003年商品房已實(shí)現(xiàn)需求狀況市場(chǎng)容量可分為已經(jīng)被實(shí)現(xiàn)的需求和其它由于房?jī)r(jià)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等原因還沒有實(shí)現(xiàn)的需求。在已經(jīng)被實(shí)現(xiàn)的需求中，可以分為商品房、存量商品房、經(jīng)濟(jì)適用房

31、、商鋪和辦公樓幾個(gè)途徑，以下分別論述：2003年南京商品房市場(chǎng)非常旺盛，商品房銷售面積創(chuàng)出歷年最高記錄。2003年合同銷售商品房的面積達(dá)到739萬平方米，同比增長(zhǎng)34%。2003年南京市完成產(chǎn)權(quán)登記的商品房交易3萬余件，交易金額近130億元，交易面積超過400萬平方米。存量房交易件數(shù)和面積超過商品房，2003年南京市存量房交易達(dá)到5.9萬件，交易額為118.4億元，與2002年相比分別增長(zhǎng)了90.4%和135.7%，創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄，交易面積也超過商品房交易面積30萬平方米，達(dá)到430萬平方米。2003年經(jīng)濟(jì)適用房基本上供不應(yīng)求，拆遷居民為2.4萬戶， 而全年建成經(jīng)濟(jì)適用房91.76萬平方米僅能

32、滿足1.2萬戶家庭的需要，要滿足拆遷居民的需求還需加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。由于中低價(jià)商品房于2003年9月剛剛啟動(dòng)，至年底尚無供應(yīng)和交易。從物業(yè)分類情況來看，住宅仍然是一枝獨(dú)秀，但辦公樓和商鋪等銷售卻苦樂不均。2003年商鋪成為南京樓市的一匹黑馬，2003年商鋪投資額為13.27億元，比2002年增長(zhǎng)25.%。從南京住宅的漲幅來看，無論什么地段都沒超過商鋪。因此，在排隊(duì)購(gòu)房中，有不少人是沖著小區(qū)的商鋪去的，投資商鋪的收益要大于住宅，已被眾多投資者所認(rèn)識(shí)。和商鋪的旺銷相反，辦公樓的需求相對(duì)低迷，2003年全市辦公樓開發(fā)投資僅為13.69億元，大約是住宅投資的一成，與2002年相比下降了16.1%。

33、甚至有的地段辦公樓的價(jià)格反而低于住宅的價(jià)格。當(dāng)前國(guó)內(nèi)消費(fèi)品消費(fèi)仍然低迷，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要受投資拉動(dòng)所致，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)辦公樓需求不足，因此才會(huì)有開發(fā)商把原來作為辦公樓用途的用地開發(fā)為商住兩用樓，酒店式公寓等形式，迎合不斷上漲的商品住宅的需求。2. 商品房交易量的歷年增長(zhǎng)情況2003年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)無論是簽約交易金額還是交易數(shù)量，都創(chuàng)歷史最高水平，增幅也居歷史之冠。歷年的商品房成交面積和增長(zhǎng)率如圖所示：圖1-3 1996年2003年商品房成交面積和增長(zhǎng)率示意圖從南京商品房成交歷史紀(jì)錄可以看出，南京商品房需求近幾年來非常旺盛，增長(zhǎng)速度屢屢創(chuàng)造紀(jì)錄，表明近年高速發(fā)展的南京房地產(chǎn)市場(chǎng)有著強(qiáng)勁的需求支撐。商品房

34、交易數(shù)量在1999年增速相當(dāng)平穩(wěn)，每年增長(zhǎng)率維持在10%以上，2003年更是達(dá)到了17%。由于老城改造城市建設(shè)等因素的強(qiáng)勁拉動(dòng)，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來12年內(nèi)仍具有較大的市場(chǎng)發(fā)展前景。3. 2003年未實(shí)現(xiàn)需求狀況分析2003年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量為1400萬平方米，而2003年商品房合同銷售面積為738萬平方米，存量房完成交易近430萬平方米，再加上經(jīng)濟(jì)適用房91.76萬平方米，市場(chǎng)容量中仍有140萬平方米未能實(shí)現(xiàn)。除了由于總體上供應(yīng)不足以外，房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也存在著不平衡狀況。普通老百姓急需的小套型、中低價(jià)商品房供不應(yīng)求，而大套、高價(jià)房供應(yīng)較多以致這類項(xiàng)目銷售周期相對(duì)較長(zhǎng)。三、2003年需求結(jié)

35、構(gòu)分析1. 各片區(qū)的結(jié)構(gòu)比例及季度變化情況房地產(chǎn)是一種特殊的商品，由于地理位置的不同，造成每個(gè)商品房都有其獨(dú)特性和不可替代性，從而導(dǎo)致了不同區(qū)域商品房的不同需求。南京房地產(chǎn)市場(chǎng)主要分為城中、城南、城東、城北、河西、江北和江寧，各區(qū)的市場(chǎng)容量表現(xiàn)出很大差異。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心購(gòu)房會(huì)員俱樂部數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年各季度購(gòu)房者對(duì)區(qū)域的選擇比例及變化如圖14所示：圖1-4 2003年各季度片區(qū)市場(chǎng)容量比較圖圖表顯示，購(gòu)房者的區(qū)域需求以河西片區(qū)的比例最高，而且比較穩(wěn)定。一系列市政基礎(chǔ)設(shè)施的陸續(xù)開工建設(shè)，河西地區(qū)奧體中心等十大標(biāo)志性建筑的開工建設(shè)，為河西板塊市場(chǎng)注入了新鮮的活力，推動(dòng)樓盤的銷售持續(xù)火

36、爆。隨著金馬驪城、奧體新城等超級(jí)大盤的開發(fā)上市，2003年河西地區(qū)吸引了30%左右的總需求，表明河西片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求非常旺盛。但是由于河西片區(qū)2003年底商品房均價(jià)已經(jīng)超過5000元/平方米，低價(jià)位樓盤供應(yīng)不足，和消費(fèi)者價(jià)格意向需求相背離（見第二章圖23），因此河西地區(qū)需求份額在第三季度達(dá)到最高之后出現(xiàn)下降趨勢(shì)。城北地區(qū)在河西大規(guī)模開發(fā)的輻射下，也逐漸受到廣泛關(guān)注，市場(chǎng)需求份額有所提高。江寧地區(qū)仍然是全年商品房上市量最大的一個(gè)區(qū)域，憑借其價(jià)格優(yōu)勢(shì)仍然是南京銷售量較大的區(qū)域，但是江寧個(gè)別樓盤住宅銷售價(jià)格已經(jīng)突破3000元/平方米，逐漸失去高性價(jià)比的優(yōu)勢(shì)，配套設(shè)施建設(shè)進(jìn)展相對(duì)過慢與房?jī)r(jià)的上漲太快

37、，使需求量出現(xiàn)下滑跡象。其它各片區(qū)的需求比例變化甚微，需求結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。2. 樓型層次及季度比例變化分析房子的樓型也是影響購(gòu)房者決策的另一重要因素。房產(chǎn)從樓型角度看主要包括多層、小高層、高層和別墅。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心的會(huì)員數(shù)據(jù)庫資料統(tǒng)計(jì)分析樓型需求的比例如下圖：圖1-5 2003年南京市樓型需求比例對(duì)比圖可見，2003年南京商品房市場(chǎng)中各樓型的需求以多層為主，小高層次之。高層、小高層的得房率較低、電梯問題、習(xí)慣心理等使多層的選擇比例超過了一半。當(dāng)前房地產(chǎn)整個(gè)市場(chǎng)是供方市場(chǎng)，產(chǎn)品的供給主導(dǎo)了需求，開發(fā)商占主導(dǎo)地位。由于高層、小高層的供給比例較高，購(gòu)房者的選擇余地不大，在供不應(yīng)求的情況下，購(gòu)房者較能

38、夠容忍對(duì)樓型不滿意度，因此小高層、高層的需求比例有一定的提高。相對(duì)而言，多層的供給不足，導(dǎo)致對(duì)多層的需求比例下降，尤其是意向需求量較大的城中和河西地區(qū)。3. 商品房?jī)r(jià)格檔次及季度變化情況價(jià)格是商品需求實(shí)現(xiàn)的主要制約因素，商品房的需求對(duì)房?jī)r(jià)非常敏感。對(duì)南京購(gòu)房者的期望價(jià)格區(qū)間比例統(tǒng)計(jì)如下圖：圖1-6 購(gòu)房者期望價(jià)格對(duì)比圖（單位：元/平米）由上圖可見，3500-5000元/平米之間的中檔房的市場(chǎng)需求比例最高，接近50%。消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的心理接受價(jià)位逐漸提高，一方面是因?yàn)橄M(fèi)者收入在增加，更主要的是消費(fèi)者在商品供不應(yīng)求的情況下被迫慢慢接受了目前商品房不斷上漲的價(jià)格，所以5000元/平米以上商品房的期望

39、比例相應(yīng)有上升的趨勢(shì)，而對(duì)3500元/平米以下的期望比例趨于下降。第二節(jié) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)品（商品房）從供給角度來看，主要包括新開發(fā)商品房、政府扶持與鼓勵(lì)建設(shè)的中低價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房、存量商品房幾部分。本部分主要分析了2003年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)中的產(chǎn)品供給情況，并結(jié)合市場(chǎng)容量結(jié)構(gòu)，對(duì)商品房的供給狀況進(jìn)行多角度深入分析，以探尋目前存在的結(jié)構(gòu)性矛盾和供應(yīng)缺口。內(nèi)容主要包括南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)供應(yīng)狀況、供應(yīng)結(jié)構(gòu)，并分析了2004年的房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給情況。一、2003年市場(chǎng)供給總量1. 商品房開發(fā)持續(xù)增長(zhǎng) 房地產(chǎn)開發(fā)投資作為南京固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著主導(dǎo)角色，尤其是近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫

40、，使開發(fā)投資年年上升，而且出現(xiàn)加速趨勢(shì)。2003年的全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額創(chuàng)出歷年的最高紀(jì)錄，2003年房地產(chǎn)開發(fā)投資額為183.8億元，比2002年增長(zhǎng)33.6%。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，2003年住宅投資129.33億元，同比增長(zhǎng)33.9%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資13.69億元，同比增長(zhǎng)25.2%；辦公樓投資13.27億元，同比下降16.1%。2003年全市房地產(chǎn)施工面積1556.85萬平方米，其中新開工面積780萬平米，商品房竣工面積392.82萬平方米，與2002年相比下降了10%。2003全市批準(zhǔn)上市商品房面積為598萬平方米（包括江寧、江北和六合），其中城中城地區(qū)為368萬平方米，與2002年數(shù)

41、據(jù)持平。表21 19952003年房地產(chǎn)開發(fā)投資、面積等指標(biāo)一覽表年份房地產(chǎn)業(yè)直接指標(biāo)固定資產(chǎn)投資(億元)房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）住宅開發(fā)投資（億元）房地產(chǎn)施工面積（萬）住宅施工面積(萬)房地產(chǎn)竣工面積（萬）住宅竣工面積（萬）住宅交易面積（萬）1995233.8659.4529.2863.24602.36277.12230.78/1996317.9569.733.94864.51543.78348.25275.671781997351.6672.8936.17850.16535.75274.91207.872151998376.6101.0658.79944.34611.82357.58270.

42、462531999373.3697.9162.21992.38686.93385.29314.33222.22000412.299.3466.42970.66658.59383.11297.55254.22001464.9111175.281053743.95402.78308.96305.232002602.95137.6396.571184.4909.6434.59374.43341.922003783.43183.8129.31556.91255.0392.82336.24400.16從表中可以看出：2000年以來，南京市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)的比例保持在24%左右，和全國(guó)的平均水平基本一

43、致，并且房地產(chǎn)開發(fā)投資基本上和固定資產(chǎn)投資同步增長(zhǎng)。從這個(gè)角度看，南京房地產(chǎn)的投資并不能說是過熱。此外，住宅開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比例近幾年一直呈上升趨勢(shì)，主要是因?yàn)檗k公樓投資開發(fā)處于低谷時(shí)期，不但沒有趕上整個(gè)房地產(chǎn)高速發(fā)展的步伐，甚至出現(xiàn)投資下滑現(xiàn)象。圖21 歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資、面積增長(zhǎng)率示意圖從上圖可以看出，南京房地產(chǎn)投資屢屢創(chuàng)造高潮，特別是從1999年以來，投資增速不斷上升。目前南京房?jī)r(jià)增長(zhǎng)太快的呼聲不絕于耳，從銷售面積增長(zhǎng)速度和竣工面積增長(zhǎng)速度對(duì)比可以看出，雖然南京的竣工增長(zhǎng)率與銷售面積增長(zhǎng)率與2001年之前差不多，竣工面積增長(zhǎng)率在1999年以后表現(xiàn)得相當(dāng)平穩(wěn)，維持在10%以下，不

44、過由于老城改造等因素的強(qiáng)勁拉動(dòng)，銷售面積增長(zhǎng)率自99年以來增長(zhǎng)的勢(shì)頭非常強(qiáng)勁，表明需求非常旺盛，相對(duì)而言，竣工面積增長(zhǎng)緩慢，在2003年甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的現(xiàn)象，這就不難解釋2003年供需矛盾十分突出的現(xiàn)象。開發(fā)投資從99年以來增長(zhǎng)速度不斷上升，高于同期的竣工增長(zhǎng)速度，表明2004年的商品房供給將會(huì)有大的增速。2. 土地資源的供給狀況南京土地市場(chǎng)實(shí)施招標(biāo)拍賣制度以來，對(duì)于促進(jìn)土地市場(chǎng)發(fā)育、完善土地市場(chǎng)建設(shè)、規(guī)范土地市場(chǎng)交易起到了積極作用。但是2003年南京土地市場(chǎng)圈地運(yùn)動(dòng)異常熱乎，炒地成風(fēng)。土地作為不可再生資源日益稀缺，尤其是市中心的黃金地段更是奇貨可居，不僅南京本地開發(fā)商，而且不少實(shí)力非凡的外地

45、房地產(chǎn)巨子也紛紛搶灘南京，不惜在市中心繁華地段重金圈地。市區(qū)已經(jīng)基本沒有空置土地可供出讓開發(fā)，而通過轉(zhuǎn)手交易得到的地塊價(jià)格漲幅較大。土地是開發(fā)商生存和發(fā)展的基本條件之一，自2000年以來，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)交易日益火爆，需求高速增長(zhǎng)。然而土地供應(yīng)量增長(zhǎng)的速度跟不上房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)需求增長(zhǎng)的速度，土地的供應(yīng)不足導(dǎo)致目前土地市場(chǎng)的火爆。面對(duì)老百姓對(duì)不斷增長(zhǎng)房?jī)r(jià)的不滿和要加快城市化進(jìn)程的緣故，政府部門加大了土地的供應(yīng)量。2003年經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目土地出讓面積出現(xiàn)前所未有的增長(zhǎng)，采用招標(biāo)、拍賣和掛牌等市場(chǎng)化運(yùn)作方式共出讓土地1386.41公頃，其中市區(qū)（不含江寧、浦口和六合）轉(zhuǎn)讓面積62幅，共658.4公頃，成交

46、金額113.56億元，幾乎是前三年轉(zhuǎn)讓土地的三倍。表22 2000年2003年南京城區(qū)土地轉(zhuǎn)讓面積和金額一覽表年份轉(zhuǎn)讓面積（萬平米）轉(zhuǎn)讓面積增長(zhǎng)率轉(zhuǎn)讓金額（億元）200012.24/3.70200127.18122%6.902002172.93536%32.862003658.40281%110.693. 2003年存量房供應(yīng)狀況從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，存量房（即二手房）市場(chǎng)表現(xiàn)最為活躍。房地產(chǎn)中介公司如雨后春筍般地出現(xiàn)，大有賽過超市、銀行之勢(shì)。由于商品房?jī)r(jià)格不斷走高，供應(yīng)無法滿足需求，而且總房?jī)r(jià)超過部分居民的承受能力，導(dǎo)致一部分購(gòu)房者購(gòu)買存量商品房。2003年存量房交易全面超過商品房，2003

47、年全市存量房交易共5.9萬件，交易金額118.4億元，比上年分別增長(zhǎng)90.4%和135.7%，交易面積達(dá)到429萬平方米，存量房交易各項(xiàng)指標(biāo)均有大幅增長(zhǎng)。價(jià)格不斷走高的存量房吸引了部分居民賣掉陳舊狹小的老房再買新房用于改善居住，還有一部分短線投資者由于房?jī)r(jià)上漲急于套現(xiàn)退出市場(chǎng)，存量房的供應(yīng)量因此逐月增加，存量房供需緊張狀況得到緩解。到了2003年底，存量房供需形勢(shì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，整個(gè)存量房市場(chǎng)供大于求。供需比也從上半年的0.54逐漸縮小到1.12，相應(yīng)存量房的交易量不斷上升，2003年存量房交易面積、件數(shù)均超過了商品房。隨著存量房的供應(yīng)不斷增加，存量房的供需逐漸走向平衡。根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)

48、驗(yàn)，在一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其商品房、存量房市場(chǎng)的交易量大致為1：3到1：4，因此，南京的存量房市場(chǎng)還將繼續(xù)高速發(fā)展。4. 經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房開發(fā)建設(shè)情況面對(duì)不斷上漲的房?jī)r(jià)，普通老百姓的購(gòu)房壓力逐漸加大，對(duì)中低收入和拆遷無處安身的居民尤為如此。南京城鎮(zhèn)居民的2003人均可支配年收入剛剛超過萬元，中低收入居民和很多拆遷居民的收入尚且低于這個(gè)收入水平，讓他們購(gòu)買均價(jià)在4000以上的商品房對(duì)于家中有限的存款來說幾乎是不可能，即使能夠購(gòu)買商品房的中低收入居民，他們的生活壓力可想而知。因?yàn)殛P(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定，普通老百姓的住房問題成為政府必須要解決的問題。而房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，這幾年的投資高速

49、增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)功不可沒，同時(shí)也有力的拉動(dòng)了居民的消費(fèi)。希望房?jī)r(jià)下跌來滿足中低收入居民的需求在短時(shí)間內(nèi)不太可能，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)出現(xiàn)大幅波動(dòng)是各方面都不愿意看到的情景。因此經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房是解決中低收入居民購(gòu)房和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展矛盾的比較好的方法。面向被拆遷困難戶和低收入家庭的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)速度在2003年驟然加快，2002年全市僅僅開工建設(shè)20萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房，到2003年底竣工包括6個(gè)項(xiàng)目91.76平方米經(jīng)濟(jì)適用房，安置了12900戶低收入家庭。除此以外，2003年全年共劃撥9個(gè)片區(qū)近600畝規(guī)劃土地用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，建設(shè)面積將達(dá)到370萬平方米近4.8萬套住房，將有效的緩解部分低

50、收入家庭的購(gòu)房壓力，改變目前中低價(jià)商品房供應(yīng)嚴(yán)重不足的不平衡狀況。盡管2003年經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度在加大，但仍然無法滿足市場(chǎng)的需要，2003年拆遷2.4萬多居民，預(yù)計(jì)2004年拆遷量將達(dá)到4萬戶。除了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度應(yīng)加大加快以外，也應(yīng)加大建設(shè)位置條件較好的中低價(jià)商品房，以滿足多層次收入水平居民的需要。二、2003年房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)以及供需分析1. 2003年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供需分析2003年商品房的市場(chǎng)容量為850平方米，存量房的市場(chǎng)容量為550萬平方米左右，本常規(guī)研究報(bào)告僅研究商品房的供需狀況。根據(jù)南京市房產(chǎn)管理局的資料，2003年全市新商品房的上市面積為598萬平方米，經(jīng)濟(jì)適用房供

51、應(yīng)91.76萬平方米，整個(gè)商品房市場(chǎng)需求大于供給。盡管2003年全年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)總量上供不應(yīng)求，但是仍然存在著結(jié)構(gòu)性矛盾。局部片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況比較緊張，排隊(duì)購(gòu)房現(xiàn)象屢見不鮮，每期開盤的價(jià)格總是高于上一期的價(jià)格，而有些類型商品房銷售卻比較緩慢，在部分市場(chǎng)存在著供大于求的現(xiàn)象。隨著二級(jí)市場(chǎng)的高速發(fā)展以及各種鼓勵(lì)政策出臺(tái)，存量房交易快速上升，同時(shí)市政府加大經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房的建設(shè)力度，以及2003年土地的放量上市將有效緩解以往土地資源制約房地產(chǎn)開發(fā)的狀況，2004商品房供給量將比2003年的供給量大幅增加，使總體供不應(yīng)求的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況得到改變。2. 各區(qū)域供需結(jié)構(gòu)分析在對(duì)南京商品房供

52、需結(jié)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)分析中，主要采用供給份額和需求份額的比較模型來分析，通過比較供給份額、需求份額，能夠反映市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是否平衡，判斷各片區(qū)的供需狀況。片區(qū)容量供需比：該片區(qū)內(nèi)總供給面積與在該片區(qū)內(nèi)總需求面積之比。數(shù)值小于1，說明該區(qū)域市場(chǎng)供不應(yīng)求，數(shù)值大于1說明該區(qū)域市場(chǎng)供給過剩。2003年盡管全年供需基本平衡，但是在區(qū)域供需結(jié)構(gòu)不平衡狀況最突出的表現(xiàn)在各片區(qū)的供求不平衡現(xiàn)象上，通過比較各片區(qū)供需狀況，市場(chǎng)各方能夠準(zhǔn)確地把握不同片區(qū)市場(chǎng)狀況，避免造成資源的浪費(fèi)。根據(jù)決策地產(chǎn)研究中心的70典型樓盤數(shù)據(jù)庫對(duì)南京樓盤銷售狀況的監(jiān)測(cè)資料，結(jié)合我中心會(huì)員數(shù)據(jù)庫購(gòu)房需求數(shù)據(jù)，得出2003年南京市各片區(qū)商品房供需狀況

53、。圖2-2 2003年各片區(qū)供需結(jié)構(gòu)比例圖抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2003年各片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，產(chǎn)品供需基本平衡的片區(qū)為城中區(qū)。城東、城北片區(qū)供不應(yīng)求，城南片區(qū)，特別市寧南樓盤的供給比較大，但是受到交通、生活配套等條件的限制，供大于求。而供需差距比較大的片區(qū)為江寧和河西片區(qū)。江寧片區(qū)由于前幾年土地供應(yīng)比較充足，商品房供應(yīng)量比較大，表現(xiàn)為市場(chǎng)壓力區(qū)，供給份額比需求份額高27%；盡管河西是南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)，有數(shù)個(gè)大盤在開發(fā)，但2003年能夠上市表現(xiàn)為供給的仍占少數(shù)，憑借自身的優(yōu)勢(shì)河西片區(qū)需求非常旺盛，需求份額僅能滿足需求的44%。隨著供應(yīng)的增加，河西片區(qū)的供需矛盾突出狀況在2003年發(fā)生了一

54、些變化，如圖。圖2-3：2003年河西片區(qū)全年供需比走勢(shì)圖 2003年底，河西土地供應(yīng)大幅上升，同時(shí)奧體中心片區(qū)樓盤開始全面啟動(dòng)，有數(shù)個(gè)大盤即將開盤，供給有所增加，也影響了消費(fèi)心理，致使供給緊張狀況有所緩解。3. 價(jià)格層次供需結(jié)構(gòu)分析毫無疑問，無論消費(fèi)者還是開發(fā)商都對(duì)市場(chǎng)價(jià)格非常敏感，商品房?jī)r(jià)格層次的供需結(jié)構(gòu)同樣存在結(jié)構(gòu)性矛盾，這里所引用的價(jià)格層次容量供需比是該價(jià)位檔次內(nèi)總供給面積與該價(jià)位檔次內(nèi)總需求面積之比。數(shù)值小于1，說明該價(jià)格層次市場(chǎng)供不應(yīng)求，數(shù)值大于1說明該價(jià)格層次市場(chǎng)供給過剩。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫及購(gòu)房會(huì)員數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)如下：圖2-4 價(jià)格層次供需結(jié)構(gòu)圖（單位：元/平米）抉

55、策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,中低檔價(jià)位區(qū)間商品房供不應(yīng)求，3500元以下/平米價(jià)位段區(qū)間商品房供給僅能滿足需求的58%；5000元以上/平米價(jià)位段區(qū)間為供給過剩區(qū)，供給份額大大超過需求份額。然而在3500元以下/平米區(qū)間價(jià)位段區(qū)間的商品房中，除了在江寧和江北片區(qū)有供給外，其它片區(qū)基本沒有供給。但是這個(gè)價(jià)位上卻有超過15%的消費(fèi)者意向選擇在寧南和仙林購(gòu)房。因此進(jìn)一步結(jié)合購(gòu)房者購(gòu)房意向地區(qū)指標(biāo)進(jìn)行交叉分析，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)更多問題。下面以35005000元價(jià)位區(qū)間為例：圖25 35005000元/平米價(jià)位區(qū)間區(qū)域供需比例圖 盡管總體35005000元/平米價(jià)位段區(qū)間供稍小于求，但如果分區(qū)域考察就會(huì)發(fā)現(xiàn)在這

56、個(gè)價(jià)位區(qū)間上城南和城北片區(qū)供應(yīng)大于需求的比例較大，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩的不平衡現(xiàn)象。4. 樓型供需結(jié)構(gòu)分析利用抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)對(duì)樓型供需結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析。這里所引用的樓型容量供需比是該樓型總供給面積與該樓型總需求面積之比。數(shù)值小于1，說明該樓型市場(chǎng)供不應(yīng)求，數(shù)值大于1說明該樓型市場(chǎng)供給過剩。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫及購(gòu)房會(huì)員數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)如下：圖26 樓型供需結(jié)構(gòu)圖可以看出，多層的樓型需求非常旺盛，供給僅能滿足需求的62%，預(yù)示多層樓型的價(jià)格將要繼續(xù)堅(jiān)挺；在高層區(qū)域中，表現(xiàn)為市場(chǎng)供給過剩，這部分樓盤的銷售壓力將會(huì)比較大；別墅區(qū)供給稍微過剩；小高層區(qū)域供需基本達(dá)到均衡。由于土地資源非常稀缺，地價(jià)在商品房成本構(gòu)成中比例較高，只有建設(shè)高層建筑，才能降低單位建筑面積所分?jǐn)偟耐恋刭M(fèi)用。因此高層、小高層樓型的市場(chǎng)供給較多，特別是在城中一些地價(jià)很高的區(qū)域，這與消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣心理有些差