沈陽楓丹白露項(xiàng)目市場形勢分析PPT課件

1、2010年房地產(chǎn)市場政策分析及預(yù)測Part 1第1頁/共39頁2010年全國宏觀調(diào)控政策回顧Part 1.1第2頁/共39頁 2010年是宏觀調(diào)控政策比較嚴(yán)厲的年份，調(diào)控手段主要為收縮購房信貸；為對沖通貨膨脹6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金，降低貨幣流動(dòng)性2010-1-1土地出讓八統(tǒng)一土地出讓八統(tǒng)一沈陽公積金貸沈陽公積金貸款二套首付比款二套首付比例提高到例提高到40%40%2010-1-7國十一條國十一條2010-1-18上調(diào)存款準(zhǔn)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率備金率0.5%0.5%2010-2-25上調(diào)存款準(zhǔn)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率備金率0.5%0.5%2010-3-11國十九條國十九條2010-4-17新國十條新國十條201

2、0-5-10上調(diào)存款準(zhǔn)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率備金率0.5%0.5%沈陽公積金貸沈陽公積金貸款二套首付比款二套首付比例提高到例提高到50%50%2010-9-29新國五條新國五條2010-10-1價(jià)格公示價(jià)格公示2010-11-32010-11-162010-11-29國家全面叫停國家全面叫停第三套住房公第三套住房公積金貸款積金貸款上調(diào)存款準(zhǔn)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率備金率0.5%0.5%上調(diào)存款準(zhǔn)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率備金率0.5%0.5%2010-12-20上調(diào)存款準(zhǔn)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率備金率0.5%0.5%第3頁/共39頁2010年調(diào)控效果在沈陽的市場表現(xiàn)Part 1.2第4頁/共39頁 2010年調(diào)控基調(diào)是增加供

3、給，打擊炒房。通過收緊信貸的手段平抑房價(jià)，但從全年沈陽市房價(jià)走勢來看，調(diào)控效果不明顯。國十一條國十一條土地出讓八土地出讓八統(tǒng)一統(tǒng)一國十九條國十九條新國十條新國十條新國五條新國五條沈陽市商品住房銷售明碼標(biāo)沈陽市商品住房銷售明碼標(biāo)價(jià)管理暫行規(guī)定價(jià)管理暫行規(guī)定沈陽公積金貸款二套首付比例提沈陽公積金貸款二套首付比例提高到高到50%50%提綱挈領(lǐng)的作用，為全年調(diào)控定下基調(diào)。增加供給，打擊炒房提綱挈領(lǐng)的作用，為全年調(diào)控定下基調(diào)。增加供給，打擊炒房收回各獨(dú)立管理區(qū)域的土地出讓權(quán)限，目前來看效果不明顯收回各獨(dú)立管理區(qū)域的土地出讓權(quán)限，目前來看效果不明顯明確土地出讓金繳納的具體時(shí)點(diǎn)，在沈陽已經(jīng)落地明確土地出讓金

4、繳納的具體時(shí)點(diǎn)，在沈陽已經(jīng)落地明確二套房首付不低于明確二套房首付不低于50%，三套房首付比例大幅提高；不能提供，三套房首付比例大幅提高；不能提供一年以上納稅證明或社保證明的外地人，暫停貸款一年以上納稅證明或社保證明的外地人，暫停貸款三套房停貸；差別化契稅：購買唯一住房契稅三套房停貸；差別化契稅：購買唯一住房契稅1.5%；唯一住房且??；唯一住房且小于于90平米，契稅平米，契稅1%；90平米以上的非唯一的普通住房，契稅平米以上的非唯一的普通住房，契稅3%。開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目銷售場所的顯著位置放置整個(gè)樓盤所有商品住房銷開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目銷售場所的顯著位置放置整個(gè)樓盤所有商品住房銷售價(jià)目表。此規(guī)定并未得到實(shí)施

5、。售價(jià)目表。此規(guī)定并未得到實(shí)施。公積金貸款比例正逐步與商業(yè)銀行保持一致。公積金貸款比例正逐步與商業(yè)銀行保持一致。第5頁/共39頁 2009年商品住宅年價(jià)格同比平均漲幅為12%。 2010年商品住宅年價(jià)格同比平均漲幅為31%。 2010年5月、9月、11月份價(jià)格同比漲幅超過了40%。2009、2010年商品住宅價(jià)格漲幅 2009年、2010年沈陽商品住宅月平均價(jià)格漲幅分別為12%和27%。2010年5月、11月份價(jià)格同比漲幅達(dá)到40%左右！2010年商品住宅價(jià)格漲幅-1%10%10%4%3%13%12%21%25%18%16%17%24%9%15%37%44%19%27%27%27%29%36%

6、33%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%1月份 2月份 3月份 4月份 5月份 6月份 7月份 8月份 9月份 10月份11月份12月份09年同比漲幅10年同比漲幅第6頁/共39頁2011年宏觀調(diào)控著力點(diǎn)預(yù)測及行業(yè)影響Part 1.3第7頁/共39頁 2011年面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境十分復(fù)雜，調(diào)控集中在貨幣政策方面，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整短期不明顯，房地產(chǎn)行業(yè)將受到信貸收緊的影響政策展望與政策展望與行業(yè)影響行業(yè)影響 可能對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的影響可能對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的影響 2011 2011年國家宏觀調(diào)控政策展望年國家宏觀調(diào)控政策展望回歸常態(tài)的貨幣政策回歸常態(tài)的貨幣政策 為對沖全球

7、性的流動(dòng)性過剩導(dǎo)致的高通脹風(fēng)險(xiǎn)，2011年的貨幣投放量會(huì)有所縮減。上調(diào)存款準(zhǔn)備金、加息等調(diào)控手段出臺(tái)的可能性很大。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 長期的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，將資金更多的投入到實(shí)體產(chǎn)業(yè)當(dāng)中?；貧w常態(tài)的貨幣政策回歸常態(tài)的貨幣政策產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 貨幣投放量的收緊，包括存款準(zhǔn)備金的上調(diào)，導(dǎo)致銀行信貸量的縮減，加之國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的政策導(dǎo)向，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款會(huì)產(chǎn)生一定影響。 今年連續(xù)的上調(diào)存款準(zhǔn)備金，包括明年有可能出現(xiàn)的加息，以及政府的輿論導(dǎo)向，會(huì)對購房者的心理預(yù)期產(chǎn)生一定影響。第8頁/共39頁2010年沈陽房地產(chǎn)市場特征回顧Part 1.4第9頁/共39頁 從2008-2010年批準(zhǔn)預(yù)售

8、情況的總體走勢可以看出，每年的5-9月份是商品住宅集中批準(zhǔn)入市的月份。 9 9月份是一年中批準(zhǔn)入市量最大月份是一年中批準(zhǔn)入市量最大的月份。從這一點(diǎn)可以看出，秋的月份。從這一點(diǎn)可以看出，秋季房交會(huì)的規(guī)模和影響力，遠(yuǎn)大季房交會(huì)的規(guī)模和影響力，遠(yuǎn)大于每年于每年3 3、4 4月份的春季房交會(huì)。月份的春季房交會(huì)。 為了趕在“新國十條”落地前實(shí)現(xiàn)銷售，5月份的批準(zhǔn)入市量相對于2008、2009年明顯增加。2008-2010年商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售走勢 為了趕在“新國十條”落地前實(shí)現(xiàn)銷售，5月份的批準(zhǔn)入市量相對于2008、2009年明顯增加。2010年批準(zhǔn)預(yù)售情況0501001502002503001月份 2月份

9、 3月份 4月份 5月份 6月份 7月份 8月份 9月份 10月份11月份12月份單位：萬平米單位：萬平米2008年2009年2010年2008年2009年2010年1312.301062.081315.87第10頁/共39頁 與批準(zhǔn)入市情況從5月份開始回升不同，每年的3、4月份商品住宅的銷售量就開始明顯的回升 9月份不僅批準(zhǔn)入市量為全年的峰值，而且銷售量也達(dá)到了全年的頂峰。 2010年與2008、2009年相比，常規(guī)的銷售淡旺季特征不明顯，8-10月銷售量平穩(wěn)增加，10月份達(dá)到全年銷售頂峰。2008-2010年商品住宅銷售量走勢 2010年與2008、2009年相比，常規(guī)的銷售淡旺季特征不明

10、顯，8-10月銷售量平穩(wěn)增加，10月份達(dá)到全年銷售頂峰。2010年銷售情況2008年2009年2010年1075.061222.961292.99第11頁/共39頁 近三年供求關(guān)系明顯發(fā)生變化，2010年總體供求關(guān)系平衡商品住宅供需情況分析 2008年供大于求。 2009年供小于求。 2010年供求平衡。近三年供需情況分析第12頁/共39頁 雖然沈陽是典型的北方城市，四季分明，房屋銷售受季節(jié)變化影響，但從2010年的供需比值來看，傳統(tǒng)的銷售淡季，冬季的銷售率都在200%以上，總體呈現(xiàn)淡季不淡的銷售趨勢。 5 5月份發(fā)展商對于國家政策快速月份發(fā)展商對于國家政策快速反應(yīng)，提前開盤，而購房者反應(yīng)反應(yīng)

11、，提前開盤，而購房者反應(yīng)滯后滯后。 1111月份發(fā)展商根據(jù)傳統(tǒng)的銷售淡月份發(fā)展商根據(jù)傳統(tǒng)的銷售淡季判斷，推出量減少，而購房者季判斷，推出量減少，而購房者需求依然旺盛。需求依然旺盛。2010年商品住宅供需情況分析 從2010年的供需比值來看，傳統(tǒng)的銷售淡季冬季的銷售率都在200%以上，呈現(xiàn)淡季不淡的銷售趨勢。5月、11月出現(xiàn)供需錯(cuò)位2010年供需情況分析第13頁/共39頁 2009、2010年較之2008年價(jià)格有明顯漲幅，尤其2010年，漲幅較大。 每年9月份銷售價(jià)格達(dá)到全年頂峰。 2010年11月份受供需關(guān)系影響，價(jià)格出現(xiàn)非正常反彈，幾乎追平9月份銷售價(jià)格。2008-2010年商品住宅價(jià)格走勢

12、 每年9月份銷售價(jià)格達(dá)到全年頂峰。2010年11月份受供需關(guān)系影響，價(jià)格出現(xiàn)非正常反彈，幾乎追平9月份銷售價(jià)格。2010年銷售情況第14頁/共39頁 2009年商品住宅年價(jià)格同比平均漲幅為12%。 2010年商品住宅年價(jià)格同比平均漲幅為31%。 2010年5月、9月、11月份價(jià)格同比漲幅超過了40%。2009、2010年商品住宅價(jià)格漲幅 2009年、2010年沈陽商品住宅年平均價(jià)格漲幅分別為12%和27%。2010年5月、11月份同比漲幅達(dá)到40%左右。今年價(jià)格瘋長！2010年商品住宅價(jià)格漲幅-1%10%10%4%3%13%12%21%25%18%16%17%24%9%15%37%44%19%

13、27%27%27%29%36%33%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%1月份 2月份 3月份 4月份 5月份 6月份 7月份 8月份 9月份 10月份11月份12月份09年同比漲幅10年同比漲幅第15頁/共39頁 沈陽市場的供需結(jié)構(gòu)決定了價(jià)格漲幅。沈陽市的供應(yīng)結(jié)構(gòu)相對合理，購房需求以自住為主，總體市場是健康而平穩(wěn)的。沈陽市房地產(chǎn)市場特征調(diào)控政策產(chǎn)生的影響購房需求主要以首次、結(jié)婚、改善等自住購房為主1房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)2 對首次購房和結(jié)婚購房沒有任何影響 對首次改善型客戶影響較小，這部分客戶大多沒有貸款記錄 對再改型客戶有一定影響。這部分客戶大多有過貸款記錄，首付提

14、高至50%，對部分價(jià)格承受能力較差的客戶影響較大；但對于大部分客戶而言，還是能夠接受的。 對高端客戶影響較小。高端客戶購房主要是考慮自身的經(jīng)濟(jì)狀況，在經(jīng)濟(jì)狀況穩(wěn)定的前提下，大多采用一次性的付款方式，幾乎不受政策影響 外地人購房受影響較大。沈陽市外地人購房比例為40%，限制外地人購房，使得部分外地人無法購房。 .沈陽市的住宅價(jià)格梯次明顯。不同層次的購房者都可以買到住房。 住宅供應(yīng)量相對充足。近幾年每年的批準(zhǔn)預(yù)售面積都超過1200萬平米。 住宅套型主要以80-120平米的中等套型為主。第16頁/共39頁2011年沈陽房地產(chǎn)市場供給情況預(yù)測Part 1.5第17頁/共39頁 2010年沈陽住宅新開工

15、面積大幅增加，漲幅達(dá)到46%；而批準(zhǔn)預(yù)售面積與往年基本持平，導(dǎo)致2011年住宅有可能大量上市。2364.82318.43479.21879.31879.72754.9050010001500200025003000350040002008年2009年2010年商品房新開工面積（萬平米）商品住宅新開工面積（萬平米）1879.31879.72754.91312.31062.081248.20500100015002000250030002008年2009年2010年商品住宅新開工面積（萬平米）商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬平米）2008-2010年新開工面積2008-2010年批準(zhǔn)預(yù)售與新開工面積對比第

16、18頁/共39頁 2010年截止到11月底，成交面積達(dá)到453.31萬平米。 未來2年內(nèi)預(yù)計(jì)的上市面積將達(dá)到1357萬平米。 各月土地出讓平均容積率大多超各月土地出讓平均容積率大多超過過2.52.5，意味著未來除沈北新區(qū)等，意味著未來除沈北新區(qū)等少數(shù)遠(yuǎn)郊地區(qū)能夠出現(xiàn)大規(guī)模低少數(shù)遠(yuǎn)郊地區(qū)能夠出現(xiàn)大規(guī)模低密產(chǎn)品外，三環(huán)內(nèi)大部分地區(qū)小密產(chǎn)品外，三環(huán)內(nèi)大部分地區(qū)小高層、高層產(chǎn)品將成為未來供應(yīng)高層、高層產(chǎn)品將成為未來供應(yīng)的主力。的主力。2010年土地成交量及未來供應(yīng)量 從土地成交來看，未來2年內(nèi)預(yù)計(jì)的上市面積將超過1357萬平米。三環(huán)內(nèi)的大部分地區(qū)小高層、高層比例將大幅增加。2010年土地市場總述第19

17、頁/共39頁 皇姑區(qū)2010年土地成交面積53.05萬平米；潛在供應(yīng)面積將達(dá)到205萬平米 沈北新區(qū)是未來供應(yīng)量最大的區(qū)域。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)成為低密度供應(yīng)量相對較大的區(qū)域。2010年各區(qū)土地成交量及未來供應(yīng)量 大東區(qū)土地成交量較低，未來市場主要消化現(xiàn)有產(chǎn)品2010年各區(qū)土地成交情況3.332.953.873.153.861.972.032.130.000.501.001.502.002.503.003.504.000100200300400500600700大東和平皇姑沈北沈河經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)蘇家屯于洪土地成交面積（萬平米）供應(yīng)面積（萬平米）平均容積率第20頁/共39頁 金地、萬科兩個(gè)品牌開發(fā)商

18、進(jìn)入東部片區(qū)，東部片區(qū)市場發(fā)展帶來較強(qiáng)的促進(jìn)作用陽光陽光100萬科藍(lán)山萬科藍(lán)山萬科萬科萬科萬科萬科萬科保利保利金地金地中糧中糧恒大華府恒大華府遠(yuǎn)洋遠(yuǎn)洋香港南華香港南華土地成交特點(diǎn)2010年品牌發(fā)展商拿地分布 2010年品牌發(fā)展商拿地主要集中在二環(huán)附近區(qū)域，北二環(huán)是今年品牌發(fā)展商拿地的熱點(diǎn)區(qū)域。東西二環(huán)品牌發(fā)展商也有所增加。發(fā)展商占地（萬平米）容積率樓面地價(jià)（元/平米）金地19.752.32430保利8.251.61238遠(yuǎn)洋7.0622500萬科49.52.431968 土地成交樓面地價(jià)在1200-2500元/平米之間，容積率大多在2以上。 從已經(jīng)入市的萬科藍(lán)山項(xiàng)目銷售價(jià)格推測，未來二環(huán)邊品牌

19、發(fā)展商項(xiàng)目的銷售價(jià)格在6000元以上。第21頁/共39頁2011年沈陽市場成交量及價(jià)格預(yù)測Part 1.6第22頁/共39頁2011年沈陽市場的供給略大于需求；但需求依然強(qiáng)勁，需求結(jié)構(gòu)未發(fā)生變化，成交量會(huì)有所增加；使得2011年成交價(jià)格增長幅度降低。20112011年沈陽房地產(chǎn)市場總體保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢年沈陽房地產(chǎn)市場總體保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢2011年成交價(jià)格小幅上升2011年成交量穩(wěn)中有升122011年供應(yīng)量預(yù)測1 2010年新開工量大幅增加以及本年新增土地成交而增加的潛在上市量，使得2011年總體供應(yīng)量有增大的可能。3 2011年收緊的貨幣政策，不排除有加息和繼續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金的可能。針對房

20、地產(chǎn)行業(yè)的貸款量有所縮減。2 沈陽市的購房需求結(jié)構(gòu)以改善型自住需求為主，在2011年不會(huì)改變。本年的成交量和價(jià)格漲幅說明沈陽市場需求強(qiáng)勁。2011年客戶需求預(yù)測2011年政策導(dǎo)向預(yù)測 鑒于2011年的市場供求結(jié)構(gòu)，加之國家的政策導(dǎo)向，明年沈陽房地產(chǎn)市場價(jià)格大幅增長的可能性較小。 另外，隨著土地價(jià)格的不斷提升，加之考慮沈陽房地產(chǎn)市場本身利潤空間，價(jià)格下調(diào)的空間較小。 2011年雖然沈陽市場的供給量會(huì)明顯增加，但強(qiáng)勁的市場需求仍然存在，消費(fèi)者對于市場的預(yù)期沒有變化，加之沈陽的城市影響力在逐漸加大，預(yù)計(jì)2011年的成交量會(huì)穩(wěn)中有升。第23頁/共39頁2011年應(yīng)對市場變化策略建議Part 1.7第2

21、4頁/共39頁 Three Factors(7)市場預(yù)測策略建議從2010年的批準(zhǔn)預(yù)售量及土地成交量可以預(yù)測，2011年上市量有較大增加的可能2鑒于2009年、2010年價(jià)格的較大漲幅，購房者對價(jià)格越來越敏感，對季節(jié)影響逐漸弱化。3應(yīng)對央行收緊的貨幣政策，和明年較大的上市量，不排除某些發(fā)展商優(yōu)惠或降價(jià)銷售的可能1 反季節(jié)推售，不必等待傳統(tǒng)的銷售高峰期，搶在調(diào)控收緊前推售。 淡季營銷，結(jié)合2010年淡季不淡的特點(diǎn)，在“淡季”加大營銷力度。 一切以保障現(xiàn)金流為前提一切以保障現(xiàn)金流為前提。 貨幣政策收緊，有可能使品牌發(fā)展商加大優(yōu)惠力度，從而對市場整體價(jià)格產(chǎn)生一定的負(fù)面影響，建議發(fā)展商調(diào)低價(jià)格預(yù)期，靈

22、活使用價(jià)格策略建議發(fā)展商調(diào)低價(jià)格預(yù)期，靈活使用價(jià)格策略。 關(guān)注競爭區(qū)域市場供給情況及價(jià)格變化，及時(shí)調(diào)整推盤策略及時(shí)調(diào)整推盤策略，從而在激烈的市場競爭中實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速去化。 主打項(xiàng)目以“多層產(chǎn)品多層產(chǎn)品”為主為主的稀缺優(yōu)勢。雖然2010年沈陽市在政策打壓下，價(jià)格逆市上漲；但2011年宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境更為復(fù)雜，政策輿論導(dǎo)向持續(xù)加壓，沈陽市場供應(yīng)量有所增加，不排除加大優(yōu)惠等價(jià)格波動(dòng)現(xiàn)象出現(xiàn)的可能。第25頁/共39頁2011年新政預(yù)測Part 1.8第26頁/共39頁 首次和二次置業(yè)客戶為主，新政對楓丹白露項(xiàng)目的影響有限 2011年1月新國八條，明確提出“對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%

23、，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”，對于“擁有2套及以上住房的，禁止再買房” 沈陽版“限購令”的出臺(tái)主要政策預(yù)測對于楓丹白露的影響 國家政策主要針對投資性購房，限購也針對第三套購房進(jìn)行限制 楓丹白露項(xiàng)目主要以小戶型為主，客戶也主要是首次或這二次置業(yè) 受影響的也主要是二套房購買客戶的首付增加一成首付，其實(shí)壓力并不是很大 如果客戶對增加一成首付有比較大壓力，開發(fā)商可以通過，墊付一成或兩成首付進(jìn)行促銷，降低購買門檻，提高銷售量。第27頁/共39頁2010年底至2011年1月新開盤項(xiàng)目分析Part 2第28頁/共39頁2010年11-12月新開盤項(xiàng)目分析Part 2.1第29頁/共39頁 成交率在50-70%之間，市場情況比較理想開盤項(xiàng)目開盤項(xiàng)目所在區(qū)域所在區(qū)域推售產(chǎn)品推售產(chǎn)品銷售價(jià)格銷售價(jià)格成交情況成交情況和泓國際和平長白高層高層均價(jià)7000元/ 推出房源約244套，開盤當(dāng)天成交約44%榮盛愛家酈都渾南高層均價(jià)7500元/含精裝1500元/推出房源約118套開盤當(dāng)天成交約58%唯美尚品蘇家屯小高153躍層均價(jià)6500100平層均價(jià)4