淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要風(fēng)險及內(nèi)部控制對策

1、淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要風(fēng)險及內(nèi)部控制對策【摘要】論文對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要風(fēng)險進(jìn)行了分析， 針對我國目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀和出現(xiàn)的問 題，提出加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的對策，為房地產(chǎn)行 業(yè)在完善內(nèi)部控制以及防范市場風(fēng)險提供思路?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制問題對策近年來我國的房地產(chǎn)企業(yè)保持了良好的發(fā)展勢頭，但在快速發(fā)展過程中也暴露了種種問題，尤其是內(nèi)部控制方面的 問題更是迫在眉睫。本文通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要風(fēng)險進(jìn) 行了分析，針對我國目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀和 出現(xiàn)的問題，提出加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的對策，為 房地產(chǎn)行業(yè)在完善內(nèi)部控制以及防范市場風(fēng)險提供思路。1. 房

2、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要風(fēng)險分析我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險有自然風(fēng)險、社會風(fēng) 險、經(jīng)濟(jì)和市場風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險、法律風(fēng)險 等。由于我國的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定，社會安定團(tuán)結(jié)，故對房 地產(chǎn)經(jīng)營管理影響最大的國家政治變動對我國的房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)而言影響有限，社會風(fēng)險也不會對其產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影 響。而由房地產(chǎn)經(jīng)營管理過程中自然災(zāi)害，諸如地震、洪水、 地產(chǎn)市場狀況的變動引起的，或者說是由市場運(yùn)行狀況的不 確定因素引起的風(fēng)險；由科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步引起的風(fēng)險；由房 地產(chǎn)經(jīng)營管理企業(yè)內(nèi)部管理水平等問題，形成經(jīng)營管理風(fēng)險 等風(fēng)險因素影響我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。風(fēng)暴、火災(zāi)等造成的房地產(chǎn)破壞和損害而形成的風(fēng)險;由房2. 房地產(chǎn)

3、開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題2. 1資金成本控制的風(fēng)險意識淡漠商品房價格漲速過快，空置率不容樂觀。在商品房價格上漲的同時，其空置面積也不斷增加截止到2009年10月末, 全國商品房空置面積達(dá)1.33億平方米。截至2010年6月 末，全國商品房待售面積共計19182萬平方米，即接近2億 平方米的商品房建筑完畢之后無法投入銷售使用。可見，房 價的激增和商品房空置率的增長共同加重了房地產(chǎn)行業(yè)的 資金負(fù)擔(dān)，直接促成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金風(fēng)險。2.2內(nèi)部控制體系和監(jiān)督機(jī)制不健全目前，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制制度不夠全面， 在控制環(huán)境、會計系統(tǒng)、控制程序等方面均有較多的不完善 之處。例如沒有覆蓋所有的部

4、門和人員，沒有滲透到企業(yè)各 個業(yè)務(wù)領(lǐng)域和各個操作環(huán)節(jié)，使企業(yè)會計工作秩序混亂、核 算不實而造成會計信息失真現(xiàn)象極為嚴(yán)重。由于很多企業(yè)的內(nèi)審部門并未單獨(dú)分立出來，嚴(yán)重缺乏 應(yīng)有的獨(dú)立性特征。并且在審計的過程中，重點(diǎn)是在會計賬 目核對，帳帳是否相符層面，較少涉及審計企業(yè)的內(nèi)部風(fēng)險 控制制度是否規(guī)范，是否需要完善以及各部門是否能夠依照 職能高效率完成任務(wù)，內(nèi)審的監(jiān)督機(jī)制作用并未發(fā)揮出來。2. 3監(jiān)督職能弱化，內(nèi)部審計形同虛設(shè)目前有很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)監(jiān)督評審主要依靠內(nèi)審部 門來實現(xiàn)，而有些企業(yè)的內(nèi)審部門隸屬于財務(wù)部門，與財務(wù) 部同屬一人領(lǐng)導(dǎo)，內(nèi)部審計在形式上就缺乏應(yīng)有的獨(dú)立性。 另外，在內(nèi)審的職能上，

5、很多企業(yè)的內(nèi)部審計工作僅僅是審 核會計帳目，而在內(nèi)部稽查、評價內(nèi)部控制制度是否完善和 企業(yè)內(nèi)各組織機(jī)構(gòu)執(zhí)行指定職能的效率等方面，卻未能充分 發(fā)揮應(yīng)有的作用。在崗位設(shè)置上為節(jié)省人工費(fèi)用，實行一人 兼多崗、一崗并多職，沒有很好地構(gòu)成內(nèi)部牽制；在貨幣資 金管理、實物監(jiān)控、投資和資產(chǎn)處置等方面，沒有制定成文 的內(nèi)控制度。3. 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的對策3. 1完善內(nèi)部控制制度強(qiáng)化和完善內(nèi)部會計控制機(jī)制。需要完善財務(wù)會計系 統(tǒng)，并將其與監(jiān)督系統(tǒng)區(qū)分開來。即，將財務(wù)會計系統(tǒng)中的 所有真實發(fā)生并記錄的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，要在則一務(wù)會計報告中做 出適當(dāng)?shù)姆诸悾硗猓卮蟮慕?jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)要進(jìn)行必要的詳細(xì)描 述；衡量經(jīng)濟(jì)業(yè)

6、務(wù)的價值，在財務(wù)會計報告中準(zhǔn)確記錄其貨 幣價值；準(zhǔn)確確定經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生的期間，不影響財務(wù)報告的 基礎(chǔ)上，將其記錄在適當(dāng)?shù)臅嬈陂g；在財務(wù)會計報告中適 當(dāng)?shù)乇磉_(dá)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，并按要求披露相關(guān)事項等職能，與監(jiān)督 系統(tǒng)中的審計、稽核等職能區(qū)分開來，建立完善的內(nèi)部監(jiān)督 部門，并賦予其應(yīng)有的職權(quán)。3.2完善業(yè)內(nèi)部控制操作過程改善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)要優(yōu)化管 理、正確實施內(nèi)部會計控制，更要健全公司的治理結(jié)構(gòu)，這 是是內(nèi)部控制系統(tǒng)構(gòu)建的基礎(chǔ)。建立和完善內(nèi)部會計控制制 度，完善決策機(jī)制，將進(jìn)一步強(qiáng)化董事會的作用。設(shè)立專門 的內(nèi)部審計、稽核等監(jiān)督部門，并確定其獨(dú)立性，行使相應(yīng) 的監(jiān)督權(quán)。要以制度約束人

7、，強(qiáng)化責(zé)任追究制度，建立和改 進(jìn)激勵和約束機(jī)制。3. 3建立內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險控制的信息系統(tǒng)信息系統(tǒng)收集、生成、傳遞的信息在內(nèi)容、時效性、準(zhǔn) 確性、可靠性、可用性等方面保證信息的質(zhì)量。信息溝通在 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險控制的作用機(jī)制如圖1所示：在風(fēng)險評估階段，能夠自動收集市場的各種信息，計算 企業(yè)所需要的各種相關(guān)財務(wù)指標(biāo)，計算出采購預(yù)算；在風(fēng)險 管理階段，根據(jù)公司的風(fēng)險管理策略，信息系統(tǒng)應(yīng)具備決策 咨詢和支持的功能，提出解決策略；在實施風(fēng)險控制方案階 段，信息系統(tǒng)根據(jù)預(yù)定的方案，在房地產(chǎn)開發(fā)前期成本、服 務(wù)質(zhì)量、土地成本、等關(guān)鍵環(huán)節(jié)引導(dǎo)和約束人員按風(fēng)險管理 和合同操作，充分降低開發(fā)企業(yè)過程的操作風(fēng)險；信息系統(tǒng) 能夠定期生成集中開發(fā)企業(yè)執(zhí)行情況的報告，向管理層和董 事會報告，風(fēng)險管理部門也能通過信息系統(tǒng)查詢財務(wù)風(fēng)險控 制情況，及時了解開發(fā)企業(yè)的進(jìn)度，提出相應(yīng)的意見。參考文獻(xiàn)：1 昊國春淺