商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理

1、商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)管理學(xué)學(xué)期論文第7頁(yè)個(gè)人住房抵押貸款概述（一）個(gè)人住房抵押貸款的定義、種類(lèi)及意義1. 個(gè)人住房抵押貸款的定義個(gè)人住房抵押貸款是指銀行等金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的，以購(gòu)買(mǎi)住房為目的，并以所購(gòu)置的房地產(chǎn)作為抵押，按購(gòu)房款的一定比率向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)借款，承諾在一定期限內(nèi)按月償還其所借款項(xiàng)的一種貸款形式。個(gè)人住房抵押貸款的開(kāi)展使得購(gòu)房者在支付一筆較少的首期付款后， 就能購(gòu)買(mǎi)價(jià)值較高的住房，但只有在他還清全部貸款本息后，才能擁有住房的完全產(chǎn)權(quán)。若借款人不能償還借款本息，貸款人有權(quán)取消住房的抵押贖回權(quán)，并對(duì)住房進(jìn)行拍賣(mài)，以拍賣(mài)所得資金優(yōu)先抵償未償還的貸款本息。2. 個(gè)人住房抵押貸款的種類(lèi)個(gè)人住房抵押貸款可以

2、按五種方式進(jìn)行分類(lèi)：按利率是否變動(dòng)分類(lèi)、按還款方式分類(lèi)、 按資金來(lái)源的分類(lèi)、按抵押物不同的分類(lèi)。按利率是否變化，個(gè)人住房抵押貸款可分為固定利率等額償還抵押貸款、固定利率增（減）償還抵押貸款、可調(diào)利率抵押貸款、滾動(dòng)利率抵押貸款。按還款方式不同，目前個(gè)人住房抵押貸款分為：一次性還本付息、等額還款、等本金還款、等額遞增還款、等額遞減還款五種方式。按照貸款資金來(lái)源不同可分為商業(yè)性個(gè)人住房抵押貸款、公積金個(gè)人住房抵押貸款和商業(yè)與公積金組合貸款。按照抵押物不同，分為個(gè)人住房抵押貸款和商業(yè)用房抵押貸款。3. 個(gè)人住房抵押貸款的意義1）個(gè)人住房抵押貸款是金融機(jī)構(gòu)重要的信貸資產(chǎn)之一個(gè)人住房抵押貸款的盈利形體現(xiàn)為

3、：個(gè)人住房貸款期限長(zhǎng)，通常有較好的利息收入。給銀行帶來(lái)長(zhǎng)期的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，帶來(lái)穩(wěn)定的個(gè)人客戶(hù)群。 此外，個(gè)人住房抵押貸款具有儲(chǔ)蓄的功能，可以起到拉平經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)和支持建筑業(yè)的作用。2）個(gè)人住房抵押貸款解決了借款人購(gòu)房資金能短缺的困難居民利用住房抵押貸款可以提前實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)。住房是大多數(shù)居民一生最大的消費(fèi)品， 但住房?jī)r(jià)格相對(duì)于居民收來(lái)說(shuō)很高，抵押貸款通過(guò)分期付款機(jī)制， 是居民樓用未來(lái)的預(yù)期支付購(gòu)房款，減少了購(gòu)房的一次性支付額，大大提高了居民的購(gòu)房能力。3）個(gè)人住房抵押貸款對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有重要的促進(jìn)作用貸款機(jī)制在提高居民的購(gòu)房能力,增加對(duì)住房的需求的同時(shí),也擴(kuò)大了開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)范圍，促進(jìn)了房地產(chǎn)

4、開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展。同時(shí),通過(guò)抵押貸款機(jī)制,購(gòu)房者將抵押貸款一次性支付給開(kāi)發(fā)企業(yè)，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以在短時(shí)間內(nèi)迅速收回資金，減少財(cái)務(wù)費(fèi)用，加快了資金周轉(zhuǎn), 有利于擴(kuò)大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展。（二）我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展1. 我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展第一階段從1979年至1987年，這是我國(guó)住房抵押貸款的萌芽發(fā)展時(shí)期。1979年以后，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的推進(jìn)，國(guó)家住房投資逐步從財(cái)政無(wú)償撥款轉(zhuǎn)為銀行貸款，成為有償有息的信用資金，逐步轉(zhuǎn)向信用化運(yùn)行軌道。1884年國(guó)務(wù)院提出，各地各地組建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司， 并規(guī)定由建設(shè)銀行提供周轉(zhuǎn)資金，1985年建設(shè)銀行開(kāi)始辦理土地開(kāi)發(fā)和商品房貸款業(yè)務(wù)，個(gè)

5、人住房抵押貸款開(kāi)始在中國(guó)大地上萌芽發(fā)展起來(lái)。2. 我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展第二階段從1987年至1993年，這是我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款形成的時(shí)期。這一階段的特點(diǎn)是初步確立了個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)管理體制，明確了住房制度改革的發(fā)展方向和個(gè)人住房抵押貸款服務(wù)經(jīng)營(yíng)方向。根據(jù)1988年關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案的精神，我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款在業(yè)務(wù)上實(shí)行“三自?xún)蓡巍?，自營(yíng)業(yè)務(wù)充分發(fā)揮金融機(jī)構(gòu)積極性，支持房改和住房建設(shè)。3. 我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展第三階段從1994年至1997年，這是我國(guó)住房抵押貸款初步發(fā)展階段。這一階段的特點(diǎn)是： 以上海為先導(dǎo)，住房公積金制度開(kāi)始起步，政策性個(gè)

6、人住房抵押貸款業(yè)務(wù)向委托性業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變，商業(yè)性個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)開(kāi)始向普通住房?jī)A斜，個(gè)人住房抵押貸款經(jīng)營(yíng)管理開(kāi)始規(guī)范，個(gè)人住房抵押貸款品種不斷增加，個(gè)人住房抵押貸款有所啟動(dòng)，個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)圍繞著爭(zhēng)辦政策性個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)展開(kāi)。4. 我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展第四階段從1998年至今年，這是我國(guó)開(kāi)始對(duì)個(gè)人住房抵押貸款調(diào)整規(guī)范階段。這一階段的特點(diǎn) 是住房制度改革深化， 住房分配從住房實(shí)物福利分配向貨幣工資分配轉(zhuǎn)化，個(gè)人住房抵押貸款經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)進(jìn)一步擴(kuò)大，政策性個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)和商業(yè)個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)結(jié)合更 加緊密，個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)開(kāi)始步入高速發(fā)展軌道，個(gè)人住房抵押貸款競(jìng)爭(zhēng)由政策性

7、個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)步入全方位的個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)。個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展現(xiàn)狀（一）個(gè)人住房抵押貸款發(fā)展?fàn)顩r分析我國(guó)在個(gè)人消費(fèi)信貸中，由于個(gè)人住房抵押貸款占據(jù)了重要地位。1998年以來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)已成為我國(guó)商業(yè)銀行主要業(yè)務(wù)之一。在表2-1中，2004 2009年間個(gè)人住房抵押貸款余額占全國(guó)消費(fèi)信貸余額比重均在79%以上，2005年 2006年 2007年連續(xù)三年達(dá)到 82%左右。2010年個(gè)人住房抵押貸款余額為57252億元，是2000年的13.51倍，個(gè)人住房抵押貸款無(wú)論是在增長(zhǎng)速度上還是在總量上每年均 發(fā)展迅速。（數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)公報(bào)

8、（1998 2010 ）。）全國(guó)消費(fèi)信貸個(gè)人住房抵押個(gè)人住房抵押貸個(gè)人住房抵押貸款年份、.余額的款余額款比重增長(zhǎng)比例199847242690.25%-1999109777070.19%80.75%20004235337779.74%338.57%20016990559880.09%65.77%200210669825877.40%47.52%2003157361178274.87%42.67%2004200631585379.02%34.55%2005221501840083.37%16.07%2006242181983981.92%7.82%2007329172698681.98%36.03

9、%2008375262984679.54%10.60%2009555024414279.53%47.90%2010720515725279.46%29.70%表2-11998 2009 年全國(guó)個(gè)人住房抵押貸款（單位：億元）全國(guó)消費(fèi)信貸余額個(gè)人住房抵押貸款余額（二）個(gè)人住房抵押貸款快速發(fā)展的原因個(gè)人住房抵押貸款前十年快速發(fā)展的主要原因在于以下兩點(diǎn)：一是持續(xù)的地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮以及國(guó)家信貸政策的支持；二是商行普遍認(rèn)為個(gè)人住房抵押貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不良貸款率較低。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，這兩點(diǎn)原因都將發(fā)生或已經(jīng)發(fā)生了變化，隨著“新國(guó)八條”為代表的新一輪針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策的實(shí)施的作用下，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款增速明

10、顯放緩，這是房地產(chǎn)投資增速減緩、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量下降、金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)貸款投放謹(jǐn)慎，以及居民觀望氣氛濃厚等共同作用的結(jié)果，也是房地產(chǎn)業(yè)周期性調(diào)整的具體表現(xiàn)，這些將會(huì)對(duì)個(gè)人住房抵押貸款的不良貸款率產(chǎn)生比較大的影響。因此對(duì)商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究并防范是必要的，這可以更好的保障國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行，以2008年美國(guó)次貸危機(jī)為例，個(gè)人住房抵押貸款違約率上升正是危機(jī)的起因之一。三、 個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)分析（一）借款人造成的住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)1. 信用風(fēng)險(xiǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)又稱(chēng)違約風(fēng)險(xiǎn)，是指借款人不能依約按期償還住房貸款本息而給商業(yè)銀行帶來(lái) 的經(jīng)濟(jì)損失。信用風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)中最基本最直接的風(fēng)險(xiǎn)

11、，也是商業(yè)銀行在抵押貸款業(yè)務(wù)中面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房抵押貸款的申請(qǐng)和執(zhí)行過(guò)程中，存在很多可能導(dǎo)致申請(qǐng)人最終不能或者不愿按期償還貸款本金和利息的因素，既有主觀的，也有客觀的，最終形成信用風(fēng)險(xiǎn)，也就是不良的個(gè)人抵押貸款。隨著我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款余額的快速增加，個(gè)人住房抵押貸款不良率也開(kāi)始不斷上升，迄今為止，我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的不良率在1%左右，最高達(dá)到過(guò)2%按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)暴露期為 3至8年，如果房?jī)r(jià)大幅回落超過(guò)30%,個(gè) 人住房貸款不良率平均將上升近 1倍，對(duì)于整個(gè)銀行系統(tǒng)而言，這種風(fēng)險(xiǎn)也是不容忽視的。隨著我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，以及國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控力度的加強(qiáng)，

12、房?jī)r(jià)下跌可能導(dǎo)致抵押物不足以覆蓋貸款本息，不良貸款率和理性違約比例將上升。以我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款較為成熟的上海為例，2004年商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款平均不良率只有0.1%左右，到2006年9月末，平均不良率上升到 0.86%，兩年多時(shí)間上升7倍 多，而到2009年3月末，平均不良率仍保持在0.71%。2. 提前還款風(fēng)險(xiǎn)個(gè)人住房抵押貸款額度較大，期限也較長(zhǎng)，個(gè)人需要支付大量的利息，并且期限越長(zhǎng)， 這個(gè)比例會(huì)越大。因此，只要個(gè)人多余資金的期望投資收益率小于銀行的貸款利率，其就會(huì)選擇提前還款。這種借款人在合約到期之前償付其所有借款的行為，之所以會(huì)給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，是因?yàn)樵撔袨榈陌l(fā)生使得住房貸款的現(xiàn)金

13、流量產(chǎn)生不確定性，拖累房貸余額的增長(zhǎng)同時(shí)給銀行的資金運(yùn)用計(jì)劃增加不確定因素。提前償付會(huì)使債權(quán)人的庫(kù)存現(xiàn)金增加，從而使其總體資產(chǎn)的流動(dòng)性大大超過(guò)其利潤(rùn)最大化和基本風(fēng)險(xiǎn)防范的要求，因此一定市場(chǎng)收益的損失在所難免。提前還貸的導(dǎo)火索之一是加息，加息將會(huì)增加抵押貸款的每月還息壓力從而使得更多的債務(wù)人選擇提前還貸。治理國(guó)內(nèi)的通貨膨脹是經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)重要的任務(wù)，從2007年開(kāi)始通脹苗頭出現(xiàn)，當(dāng)年CPI同比增幅4.8%, 2008年高達(dá)5.9%，經(jīng)過(guò)2009年后次貸危機(jī)時(shí)代的短暫 回落，2010年CPI增幅3.3%，進(jìn)入2011年之后，通脹情況日趨嚴(yán)重，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示上半年 CPI增幅達(dá)5.4%，在負(fù)利率存在的背景

14、下，未來(lái)國(guó)家對(duì)通脹力度的治理將會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。國(guó)家收緊貨幣供給會(huì)直接影響房地產(chǎn)，而貨幣收緊政策首要的決策依據(jù)是反通脹，通脹預(yù)期在未來(lái)兩三年都在存在，這國(guó)家不會(huì)因?yàn)榈禺a(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)的壓力過(guò)大而改變貨幣緊縮政策的基 本趨勢(shì)。因此在當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)背景之下，提前還貸對(duì)商業(yè)銀行因提前還貸所帶來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。（二）外部宏觀環(huán)境變化造成的風(fēng)險(xiǎn)1. 政策風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)是指政府經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化而給商業(yè)銀行帶來(lái)的損失。國(guó)家每次出臺(tái)房地產(chǎn)行業(yè)或信貸業(yè)務(wù)的相關(guān)政策，均會(huì)對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)造成一定影響。市場(chǎng)政策風(fēng)險(xiǎn)包含兩個(gè)方面： 一是指國(guó)民經(jīng)濟(jì)在整體發(fā)展過(guò)程中存在由繁榮到蕭條周而 復(fù)始周期性波動(dòng)，影響房

15、地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，一旦經(jīng)濟(jì)情況朝地產(chǎn)業(yè)不利方向發(fā)展引起房?jī)r(jià)下跌，商業(yè)銀行勢(shì)必會(huì)面臨大量的“呆壞賬”損失；二是政府經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整引起房地產(chǎn)市場(chǎng)變化給商業(yè)銀行帶來(lái)?yè)p失。由于我國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)處于轉(zhuǎn)軌時(shí)期，市場(chǎng)機(jī)制不健全，政府的定位不明確，由于住房消費(fèi)是居民的大額消費(fèi)，投資乘數(shù)大，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有較強(qiáng)的拉動(dòng)作用，從而成為政府調(diào)控經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)消費(fèi)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要行業(yè)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展脫離個(gè)人消費(fèi)能力，出現(xiàn)泡沫和經(jīng)濟(jì)過(guò)熱， 與調(diào)控宏觀目標(biāo)相違背， 政府會(huì)采取房地產(chǎn)調(diào)整 政策，隨著房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整和收縮，商業(yè)銀行也將面臨政策風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)入2011年以來(lái)，央行以每月一次的頻率連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，如此頻繁的調(diào)升節(jié)

16、 奏歷史罕見(jiàn)。6月14日央行宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 0.5個(gè)百分點(diǎn)，年內(nèi)第六次上調(diào)使得存 款準(zhǔn)備金率達(dá)到了 21.50%。中國(guó)人民銀行近期宣布從 7月7日起上調(diào)上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存 貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)一步對(duì)市場(chǎng)資金面進(jìn)行收縮，釋放緊縮政策信號(hào)。除了依 據(jù)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)高存款準(zhǔn)備金率、進(jìn)行加息外，直接針對(duì)房地產(chǎn)的一系列調(diào)控措施也日趨嚴(yán)厲，也勢(shì)必會(huì)影響到與地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。2.利率風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)是指金融市場(chǎng)利率波動(dòng)導(dǎo)致存貸款利差縮小，甚至出現(xiàn)貸款利率低于存款利率，導(dǎo)致銀行收不抵支的風(fēng)險(xiǎn)。 一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)銀行所面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)有：一是“不匹配”風(fēng)險(xiǎn)，抵押貸款的長(zhǎng)期性和存款利

17、率與貸款利率調(diào)整的不同步，如個(gè)人住房抵押貸款是固定利率， 如果存款利率上調(diào)， 銀行的資金成本就會(huì)上升；個(gè)人住房抵押貸款是浮動(dòng)利率且下浮時(shí)，如果銀行資金成本不變，銀行的利差也會(huì)縮小。二是由利率風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)的提前還貸信用風(fēng)險(xiǎn)。（三）由抵押物引起的風(fēng)險(xiǎn)1.抵押風(fēng)險(xiǎn)貸款抵押物是商業(yè)銀行第二還款來(lái)源，但是商業(yè)銀行也常面臨如下抵押風(fēng)險(xiǎn)：一是抵押處置風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)?shù)盅何镒儸F(xiàn)渠道窄、成本高，商業(yè)銀行不能順利、足額、合法變現(xiàn)，就會(huì)遭受 抵押處置風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)處于起步階段，交易法規(guī)不完善，手續(xù)繁瑣，交易費(fèi)用高，導(dǎo)致銀行的抵押物變現(xiàn)困難。二是抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)包括抵押物價(jià)格市場(chǎng)風(fēng) 險(xiǎn)和抵押物價(jià)格人為風(fēng)險(xiǎn)。

18、 前者是指抵押物因房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和房屋自然磨損而導(dǎo)致抵押 房屋價(jià)格下跌的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)整或不景氣時(shí)，價(jià)格下跌有可能導(dǎo)致抵押房屋價(jià)格不能夠覆蓋銀行本金和利息。 后者是抵押人在其抵押期限內(nèi)對(duì)房屋的損壞造成抵押物價(jià)值 下降，或者由于估價(jià)人員因其過(guò)失或故意過(guò)高估價(jià)抵押物而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。（四）商業(yè)銀行內(nèi)部產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)1. 管理風(fēng)險(xiǎn)。管理風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)銀行內(nèi)部個(gè)人住房抵押貸款管理出現(xiàn)問(wèn)題，導(dǎo)致的信貸風(fēng)險(xiǎn)。從貸款政策、管理流程、組織結(jié)構(gòu)、技術(shù)基礎(chǔ)等方面看，我國(guó)商業(yè)銀行的個(gè)人住房抵押貸款管理基本上處于一個(gè)比較低的水平。如商業(yè)銀行在個(gè)人住房抵押貸款上存在重業(yè)務(wù)拓展、輕業(yè)務(wù)管理的沖動(dòng)，不計(jì)風(fēng)險(xiǎn)代價(jià)搶占市場(chǎng)份

19、額；個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)運(yùn)作中隨意性較大，尚未形成合理評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)務(wù)流程； 熟悉個(gè)人住房抵押貸款的專(zhuān)家人才匱乏，管理經(jīng)驗(yàn)和人員的培訓(xùn)跟不上業(yè)務(wù)的快速發(fā)展；個(gè)人信用信息基本屬于封閉狀態(tài)，銀行之間缺乏溝通，個(gè)人的信用信息資源無(wú)法共享，缺乏統(tǒng)一信息數(shù)據(jù)庫(kù)和個(gè)人信用評(píng)估體系等等。2.操作風(fēng)險(xiǎn)違規(guī)操作是銀行內(nèi)部形成資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)最主要原因之一，是經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)在制度管理上放寬貸款要求而造成的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 主要表現(xiàn)為：一是在業(yè)務(wù)導(dǎo)向激勵(lì)約束機(jī)制下，經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)重業(yè)務(wù)輕管理，甚至違規(guī)經(jīng)營(yíng)，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自或變相降低貸款標(biāo)準(zhǔn)和擔(dān)保條件，借個(gè)人住房抵押貸款為名違規(guī)開(kāi)辦個(gè)人股票質(zhì)押貸款等高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)；二是部分工作人員自身業(yè)務(wù)素質(zhì)或思想素

20、質(zhì)不高，工作不負(fù)責(zé)任，違反操作規(guī)程，有的甚至與借款人串通，逃避制度約束。四、個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策（一一）個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略1.建立個(gè)人收入預(yù)測(cè)模型商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)管理學(xué)學(xué)期論文除了道德因素之外，影響商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的因素，主要是個(gè)人收入水平。因而建立個(gè)人收入預(yù)測(cè)模型對(duì)商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理是有其現(xiàn)實(shí)意義的。影響個(gè)人收入水平的指標(biāo)主要為學(xué)歷層次、年齡、行業(yè)或職業(yè)。通過(guò)銀行收集的大量資料數(shù)據(jù)，采用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)中線形回歸的方法來(lái)驗(yàn)證各個(gè)因素對(duì)收入的影響程度，根據(jù)新的貸款申請(qǐng)情況預(yù)測(cè)借款人的收入情況，進(jìn)而對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理的規(guī)避。2. 加快建立以政府擔(dān)保與商業(yè)保險(xiǎn)相結(jié)合的住房金融保

21、險(xiǎn)體系借鑒美國(guó)、日本政府的成功做法， 成立國(guó)家貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，專(zhuān)門(mén)為中低收入者提供抵押貸款擔(dān)保。這些機(jī)構(gòu)擔(dān)保的購(gòu)房者可得到金融機(jī)構(gòu)提供的全部抵押貸款，在首付款、償還期限等條件上適當(dāng)放寬。 在條件成熟時(shí)成立一批私營(yíng)抵押貸款保險(xiǎn)公司，形成一個(gè)以政府機(jī)構(gòu)為主的全國(guó)性抵押貸款擔(dān)保網(wǎng)，并在此基礎(chǔ)上引進(jìn)再擔(dān)保保險(xiǎn)機(jī)制。這種機(jī)制的運(yùn)作是融資利用者通過(guò)對(duì)人或物的保險(xiǎn)，與政府性擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)公司簽訂債務(wù)償還委托合同，擔(dān)保機(jī)構(gòu)成為保險(xiǎn)受益人，利用從保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)獲得的保險(xiǎn)金向金融機(jī)構(gòu)一次償還擔(dān)保機(jī)構(gòu)的剩余債務(wù)。 以政府擔(dān)保與商業(yè)性保險(xiǎn)相結(jié)合的住房金融保險(xiǎn)體系，既有利于在住房抵押貸款保障領(lǐng)域有效發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的基礎(chǔ)性調(diào)節(jié)作用

22、，又能發(fā)揮政府調(diào)節(jié)對(duì)市場(chǎng)失靈的彌補(bǔ)作用。3. 加強(qiáng)個(gè)人住房抵押貸款的利率管理一是開(kāi)發(fā)可調(diào)整利率抵押貸款。其利率根據(jù)市場(chǎng)利率的不斷變化而作周期性調(diào)整，利率調(diào)整周期可以是1個(gè)月、1季度、半年或者1年。與我國(guó)現(xiàn)行的浮動(dòng)利率相比，它的不同之 處在于這種周期性的利率調(diào)整將有助于改善商業(yè)銀行存貸款期限的匹配狀況，把由商業(yè)銀行承擔(dān)的利率上升的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給貸款人，同時(shí)也把由借款人承擔(dān)的利率下降的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給商業(yè)銀行。二是開(kāi)發(fā)固定利率抵押貸款這是在抵押貸款合同所規(guī)定的還貸期限內(nèi)，貸款利率固定不變的抵押貸款方式。如果商業(yè)銀行能夠通過(guò)獲得固定利率資金來(lái)源與貸款相匹配，可以避免相應(yīng)的利率錯(cuò)配和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。三是套期保值。我

23、國(guó)金融期貨市場(chǎng)正逐步開(kāi)放，商業(yè)銀行可以運(yùn)用金融衍生工具實(shí)行套期保值進(jìn)行利率風(fēng)險(xiǎn)管理，通過(guò)市場(chǎng)交易抵補(bǔ)資產(chǎn)負(fù)債由于利率變化導(dǎo)致的價(jià)值變化，如可用遠(yuǎn)期利率協(xié)議、利率期貨和交易所期權(quán)進(jìn)行短期利率風(fēng)險(xiǎn)管理。4. 建立個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，防范市場(chǎng)和政策風(fēng)險(xiǎn)一是建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的數(shù)據(jù)庫(kù)，從各個(gè)方面取得數(shù)據(jù)，不斷積累和完善數(shù)據(jù)的收集整理， 為模型開(kāi)發(fā)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；二是開(kāi)發(fā)合適的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型，對(duì)預(yù)警區(qū)間、警戒線以及指標(biāo)權(quán)重、概率密度函數(shù)等設(shè)置合理參數(shù)；三是建立快速反應(yīng)和預(yù)控機(jī)制，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)顯示的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)處理和化解。5. 開(kāi)發(fā)和建立內(nèi)部評(píng)級(jí)體系和內(nèi)部評(píng)級(jí)模型我國(guó)商業(yè)銀行目前信貸管理主要圍繞單一借款人風(fēng)險(xiǎn)展開(kāi)，而現(xiàn)代商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)管理不僅僅包含單一貸款人風(fēng)險(xiǎn)管理，更加重要的是，應(yīng)當(dāng)以?xún)?yōu)化配置風(fēng)險(xiǎn)資本和配置信貸資產(chǎn)組合為風(fēng)險(xiǎn)管理模式， 對(duì)銀行面臨的整體風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行測(cè)量、監(jiān)控和主動(dòng)管理，因此要求商業(yè)銀行對(duì)整體信貸業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)和建立內(nèi)部評(píng)級(jí)體系，采用內(nèi)部評(píng)級(jí)法，全面準(zhǔn)確把握個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)狀況， 對(duì)未來(lái)整體風(fēng)險(xiǎn)做出合理預(yù)測(cè)。在此基礎(chǔ)上，充分考慮借款人個(gè)人資料和歷史信用信息，建立科學(xué)的償債能力和資