住宅前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量規(guī)范

1、住宅前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量規(guī)范 住宅前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量規(guī)范之相關(guān)制度和職責(zé)，住宅項(xiàng)目前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量規(guī)范1.基本要求服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同,雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。承接項(xiàng)目時(shí),對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn),驗(yàn)收手續(xù)齊全;. 住宅項(xiàng)目前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量規(guī)范 1.基本要求 服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同,雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。 承接項(xiàng)目時(shí),對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn),驗(yàn)收手續(xù)齊全;移交物業(yè)管理所需資料。 物業(yè)管理專業(yè)人員取得職業(yè)資格證書(shū)、專業(yè)操作人員持證上崗。 制定完備的內(nèi)部管理制度(質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等);建有完善的物業(yè)管理檔案(物

2、業(yè)完工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主及非業(yè)主使用人資料檔案、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等);有完善的物業(yè)管理方案,對(duì)各管理和服務(wù)人員進(jìn)行考核;廣泛運(yùn)用計(jì)算機(jī)管理(業(yè)主檔案、房屋檔案、設(shè)備檔案、收費(fèi)管理、日常管理等)。 管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志。儀表儀容整潔規(guī)范。 設(shè)有服務(wù)接待中心,公示24小時(shí)服務(wù) 。急修30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)做應(yīng)急處理,其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),有完整的報(bào)修、修理和回訪記錄,回訪率達(dá)100%。 在服務(wù)窗口公開(kāi)服務(wù)流程、服務(wù)制度、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)。提供相關(guān)的特約服務(wù)和便民服務(wù);節(jié)假日有專題活動(dòng);每年組織1次以上的社區(qū)活動(dòng)。 按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支狀況。 按

3、有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)修理資金。 制定裝修登記、告知、監(jiān)督、檢查等裝修管理制度,建立業(yè)主裝修檔案,對(duì)不符合規(guī)定的行為及時(shí)勸阻和報(bào)告。 采用多種形式如 、走訪、座談會(huì)、問(wèn)卷調(diào)查等,每年與業(yè)主溝通面不低于50%;每年至少2次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的看法,對(duì)業(yè)主反映問(wèn)題的處理率達(dá)98%以上。 獲得南寧市組物業(yè)管理示范(優(yōu)秀)項(xiàng)目稱號(hào),或制訂相應(yīng)的爭(zhēng)創(chuàng)規(guī)劃。 2.房屋管理 對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和修理養(yǎng)護(hù),巡查、修理、保養(yǎng)記錄完整準(zhǔn)確。 每年2次以上對(duì)房屋結(jié)構(gòu)及涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)安排專項(xiàng)修理。屬于小修范圍的,及時(shí)組織修復(fù);屬于大、中修范圍的,及時(shí)編制修理計(jì)劃或

4、專項(xiàng)修理資金使用計(jì)劃,依據(jù)委托方或業(yè)主委員會(huì)(業(yè)主大會(huì))的決定組織修理。 每周1次對(duì)單元門(mén)、樓道內(nèi)防火門(mén)、窗戶進(jìn)行安全檢查,門(mén)、窗開(kāi)閉靈活,無(wú)異常聲響;門(mén)窗玻璃無(wú)破碎。每年3次以上(雨季前須安排1次)對(duì)屋面泄水溝、室內(nèi)、室外排水管道進(jìn)行清掃、疏通,保證排水暢通;雨季前1個(gè)月要對(duì)屋頂進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂,隔熱板有斷裂、缺損的,應(yīng)及時(shí)做出專項(xiàng)修理計(jì)劃,與委托方或業(yè)主委員會(huì)協(xié)商安排專項(xiàng)修理。 按照裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約(業(yè)主臨時(shí)公約)要求,與業(yè)主在裝修前簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議,告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場(chǎng),發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房

5、屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的,及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門(mén)。 對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途及違反業(yè)主公約(業(yè)主臨時(shí)公約)的行為及時(shí)勸阻,并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門(mén)。 墻體表層無(wú)剝落,面磚、地磚平整不起殼、無(wú)遺缺,修補(bǔ)墻面的粉刷層及面磚應(yīng)堅(jiān)持與原墻面色差、材質(zhì)一致;墻面無(wú)顯然污跡。 物業(yè)區(qū)域主出入口設(shè)有平面示意圖,主要路口設(shè)有路標(biāo)。各組團(tuán)、棟及單元(門(mén))、戶和公共配套設(shè)施、場(chǎng)地有顯然標(biāo)識(shí)。 物業(yè)區(qū)域內(nèi)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)識(shí),并在主要通道設(shè)置安全疏散指示標(biāo)識(shí);每月檢查1次,保證標(biāo)識(shí)清楚完整。 3.共用設(shè)施設(shè)備修理養(yǎng)護(hù) 對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和修理

6、養(yǎng)護(hù)(依法應(yīng)由專業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)的除外)。共用設(shè)施設(shè)備完好率98%以上,急修及時(shí)率達(dá)100%。 設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、巡查、修理、保養(yǎng)等記錄準(zhǔn)確、完整,并按國(guó)家規(guī)定辦理年檢手續(xù),保證其性能符合國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。 設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)齊全、規(guī)范,責(zé)任人明確;操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。 屬于小修范圍的共用設(shè)施設(shè)備,應(yīng)及時(shí)組織修復(fù);屬于大、中修范圍或者需要更新改造的共用設(shè)施設(shè)備,及時(shí)編制修理、更新改造計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)修理資金使用計(jì)劃,依據(jù)委托方或業(yè)主委員會(huì)(業(yè)主大會(huì))的決定,組織修理或者更新改造。 每年保養(yǎng)1次水泵,泵房整潔,每年不少于2次清洗水箱、蓄水池,水箱、蓄水池蓋板應(yīng)堅(jiān)持完好并加鎖,

7、溢流管口必須安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并完好,每年秋、冬季對(duì)暴露水管進(jìn)行防凍保養(yǎng),水箱、蓄水池管理應(yīng)具備一箱一卡,不定期對(duì)泵房、管道進(jìn)行除銹、油漆。保證二次供水正常,二次供水水質(zhì)符合國(guó)家生活用水標(biāo)準(zhǔn)。 保證電梯24小時(shí)運(yùn)行,轎廂內(nèi)按鈕、燈具等配件堅(jiān)持完好,轎廂整潔。委托專業(yè)修理保養(yǎng)單位進(jìn)行定期保養(yǎng),每年進(jìn)行安全檢測(cè)并持有有效的安全使用許可證;有專人對(duì)電梯保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督,并對(duì)電梯運(yùn)行進(jìn)行管理。電梯發(fā)生一般故障的,2小時(shí)內(nèi)專業(yè)修理人員到現(xiàn)場(chǎng)修理;發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí),物業(yè)管理人員須馬上到現(xiàn)場(chǎng)做應(yīng)急處理,專業(yè)技術(shù)人員須在半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行救助。如因電梯門(mén)無(wú)安全關(guān)閉裝置、無(wú)自動(dòng)稱重感應(yīng)裝置或無(wú)緊急呼叫裝置須

8、設(shè)專人駕駛,或由業(yè)主要求專人 消防泵每月啟動(dòng)1次并作記錄,每年保養(yǎng)1次,保證其運(yùn)行正常;消防栓每月巡查1次,堅(jiān)持消防栓箱內(nèi)各種配件完好;每月檢查報(bào)警功能是否正常;按照消防部門(mén)的要求對(duì)火災(zāi)探測(cè)器進(jìn)行檢測(cè);每年1次檢查消防龍帶、閥桿處加注潤(rùn)滑油并作1次放水檢查;每月檢查1次滅火器,臨近失效馬上更新或充壓;消防通道暢通。 設(shè)備房堅(jiān)持整潔、通風(fēng),無(wú)跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。 不定期巡查路面、井蓋、休閑椅等,健身設(shè)施隨時(shí)檢查,發(fā)現(xiàn)損壞的,一周內(nèi)修復(fù)。堅(jiān)持道路和路面平整無(wú)破損、無(wú)積水;堅(jiān)持景觀原貌,保證室外器械、設(shè)施的安全使用(需改換除外)。每周1次巡視檢查噴水池、水泵及其它附屬設(shè)施,保證其正常運(yùn)行。重大

9、節(jié)日前應(yīng)對(duì)景觀設(shè)施進(jìn)行安全、功能檢查,保證節(jié)日期間各項(xiàng)設(shè)施運(yùn)行正常。主要道路及停車場(chǎng)交通標(biāo)識(shí)齊全、規(guī)范。 路燈、樓道燈完好率不低于95%。損壞的應(yīng)在48小時(shí)內(nèi)修復(fù)。 對(duì)容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有顯然警示標(biāo)識(shí)和防范措施;對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急預(yù)案。 4.協(xié)助維護(hù)公共秩序 公共秩序維護(hù)人員受過(guò)相關(guān)安全護(hù)衛(wèi)知識(shí)與技能培訓(xùn),持證上崗;以中青年為主,身體健康,責(zé)任心強(qiáng),工作認(rèn)真負(fù)責(zé),體態(tài)優(yōu)良;每周定期參加安全保衛(wèi)知識(shí)與技能的崗位培訓(xùn),掌握基本安全護(hù)衛(wèi)技能,能恰當(dāng)?shù)靥幚砗蛻?yīng)對(duì)護(hù)衛(wèi)工作,能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備,熟悉、掌握各類刑事、治安案件和各類災(zāi)害事故的 應(yīng)急預(yù)案,定期進(jìn)行實(shí)

10、戰(zhàn)演練;上崗時(shí)佩帶統(tǒng)一標(biāo)志,穿戴統(tǒng)一制服,器械佩戴規(guī)范,儀容儀表規(guī)范整齊;當(dāng)值時(shí)坐姿挺直,站崗時(shí)不倚不靠;會(huì)講一般話;配備對(duì)講裝置和其他必備的安全護(hù)衛(wèi)器械。 物業(yè)區(qū)域各出入口24小時(shí)值班,并有具體交接班記錄;對(duì)不熟悉人員進(jìn)入,可通過(guò)對(duì)講系統(tǒng)聯(lián)系業(yè)主,決定是否放行;對(duì)裝修人員執(zhí)行臨時(shí)出入證管理,對(duì)其他勞務(wù)人員執(zhí)行登記;對(duì)進(jìn)出車輛執(zhí)行證、卡管理;堅(jiān)持出入口環(huán)境整潔、有序,道路暢通;對(duì)大型物件搬出進(jìn)行記錄。 依據(jù)物業(yè)特點(diǎn),制定具體的巡邏方案,原則上每2小時(shí)巡查一次,重點(diǎn)部位增加巡邏頻次,有巡邏記錄;在碰到異常狀況或住戶緊急求助時(shí),巡邏人員5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng),并采用相應(yīng)措施。 設(shè)有監(jiān)控中心的,應(yīng)對(duì)控制設(shè)

11、備做好維護(hù)保養(yǎng),并保證24小時(shí)開(kāi)通,監(jiān)控人員不得擅離職守。 有火、水、警應(yīng)急預(yù)案,每年應(yīng)組織不少于1次的應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。 物業(yè)區(qū)域地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo),車輛行駛有規(guī)定路線,車輛停放有序;有專職人員巡視和協(xié)助停車事宜。收取車輛看管費(fèi)的車庫(kù)24小時(shí)有專人管理,車庫(kù)內(nèi)配置道閘和監(jiān)視系統(tǒng),地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo),照明、消防器械配置齊全,車輛停放有序;車庫(kù)場(chǎng)地每日清潔1次,無(wú)滲漏、無(wú)積水,通風(fēng)優(yōu)良;無(wú)易燃、易爆等物品存放。 5.保潔服務(wù) 堅(jiān)持路面、綠地目視干凈,地面垃圾滯留時(shí)間不能超過(guò)2小時(shí);明溝無(wú)雜物,無(wú)積水;宣揚(yáng)欄、標(biāo)識(shí)牌每日擦拭1次,目視無(wú)灰塵、明亮清潔

12、。 依據(jù)物業(yè)狀況設(shè)置垃圾桶,有專人管理,垃圾封閉存放,每日清理1次;堅(jiān)持垃圾桶及四周清潔、無(wú)異味;垃圾箱、房整潔、干凈、無(wú)異味;消毒滅害措施完善。 公共衛(wèi)生間設(shè)置衛(wèi)生桶,小區(qū)按規(guī)定設(shè)置果皮箱,天天清理1次,每日擦拭1次;箱(桶)無(wú)滿溢、無(wú)異味、無(wú)污跡。 雨、污水井每月檢查1次,視檢查狀況及時(shí)清掏;化糞池每月檢查1次,發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)做出清掏計(jì)劃。 樓道每日清掃1次,走道、門(mén)廳、樓梯地表面、接縫、角落、邊線等處潔凈,地面干凈有光澤,無(wú)垃圾、雜物、灰塵、污跡、劃痕等現(xiàn)象,堅(jiān)持地面材質(zhì)原貌。 樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)每日擦試1次,堅(jiān)持干凈、光亮、無(wú)灰塵;消防栓、指示牌等公共設(shè)施堅(jiān)持表面干凈,無(wú)灰塵、無(wú)污漬。 天花板、公共燈具定期除塵,堅(jiān)持目視無(wú)灰塵、無(wú)污跡、無(wú)蜘蛛網(wǎng)。 走廊、樓梯窗玻璃每周清潔1次,門(mén)廳玻璃每日擦拭1次,堅(jiān)持潔凈、明亮、無(wú)灰塵、無(wú)污跡。 天臺(tái)、屋頂每月清掃1次,