中原信義假名城六期營銷策略執(zhí)行案

1、營銷策略回顧價值提升體系入市時機(jī)分析123階段營銷策略4媒體策略及費(fèi)用預(yù)算1 營銷策略回顧營銷策略回顧六期、大三期運(yùn)作目標(biāo)六期、大三期運(yùn)作目標(biāo)一期一期沁芳園沁芳園新城區(qū)、新城區(qū)、新生活新生活二期二期博雅園博雅園城熟了城熟了三期三期菁華園菁華園新社區(qū)新社區(qū)城市，城市，新價值新價值生活生活四期四期錦繡園錦繡園帶花廊帶花廊的房子，的房子，有格調(diào)有格調(diào)的家的家五五a a逸翠園逸翠園山水新山水新加坡，加坡，閑適醇閑適醇生活生活五五b b山翠居山翠居悠居半悠居半山，閑山，閑瞰繁華瞰繁華六期六期溢芳園溢芳園大三期大三期景和園景和園基礎(chǔ)基礎(chǔ)品牌堅實(shí)根基品牌堅實(shí)根基突破突破引領(lǐng)市場引領(lǐng)市場超越超越超越自身超越自

2、身領(lǐng)跑市場領(lǐng)跑市場榮耀榮耀自身之巔自身之巔榮耀布吉榮耀布吉2001 2002 2003 2004 2005 2006品牌美譽(yù)度品牌美譽(yù)度賣點(diǎn)整合賣點(diǎn)整合區(qū)域價值突出，前景廣闊區(qū)域價值突出，前景廣闊交通便利，配套繁華交通便利，配套繁華芭堤雅風(fēng)情園林芭堤雅風(fēng)情園林方正實(shí)用的中小戶型方正實(shí)用的中小戶型建筑品質(zhì)，建筑品質(zhì)，low-e玻璃玻璃現(xiàn)代簡約外立面現(xiàn)代簡約外立面超大規(guī)模社區(qū)超大規(guī)模社區(qū)賣點(diǎn)賣點(diǎn)成長階層特征：2535歲左右，家庭人口2-3人，準(zhǔn)備結(jié)婚或結(jié)婚不久，租房或居住宿舍，目前收入一般，但增長潛力大分布區(qū)域：關(guān)內(nèi)客戶占60%，主要在羅湖和福田；關(guān)外客戶以本地為主職業(yè)：處于事業(yè)上升期的青年白領(lǐng)、

3、政府公務(wù)員、教師、醫(yī)生等泛公務(wù)員群體購買動機(jī)：自住為主，占到8成以上置業(yè)次數(shù)：首次置業(yè)為主意向戶型：2房、3房關(guān)注因素：便利性、配套、品質(zhì)、潛力中產(chǎn)階層、穩(wěn)定階層特征：包括兩個差異明顯的群體，年齡分別在20-30歲和35-40歲，家庭人口在1-5人分布區(qū)域：關(guān)內(nèi)客戶主要集中于福田、羅湖 ；關(guān)外客戶集中于布吉本地職業(yè)：中小私營業(yè)主、生意人、公司普通職員、自由職業(yè)者等購買動機(jī)：自住比例較高，投資比例其次置業(yè)次數(shù)：一次置業(yè)和多次置業(yè)為主意向戶型：1房、2房為主關(guān)注因素：潛力、總價、社區(qū)、配套主力客戶群主力客戶群輔助客戶群輔助客戶群本項目客戶群分析本項目客戶群分析差異化營銷差異化營銷vs1、全面優(yōu)于布

4、吉其他中小戶型項目，具備中高檔產(chǎn)品素質(zhì)、全面優(yōu)于布吉其他中小戶型項目，具備中高檔產(chǎn)品素質(zhì)2、營銷上適宜虛實(shí)結(jié)合、營銷上適宜虛實(shí)結(jié)合不突出不突出便利便利不盡完善不盡完善優(yōu)勢明顯，前景廣闊優(yōu)勢明顯，前景廣闊非常便利非常便利非常完善非常完善區(qū)位區(qū)位 交通交通 配套配套社區(qū)社區(qū)戶型戶型園林園林建筑建筑小社區(qū)小社區(qū)普遍較差普遍較差缺乏亮點(diǎn)缺乏亮點(diǎn)參差不齊參差不齊超大規(guī)模社區(qū)超大規(guī)模社區(qū)整體優(yōu)勢明顯整體優(yōu)勢明顯芭提雅風(fēng)情園林芭提雅風(fēng)情園林高品質(zhì)、高品質(zhì)、low-elow-e玻璃玻璃溢芳園溢芳園布吉中小戶型項目布吉中小戶型項目形象定位形象定位客戶客戶借鑒借鑒賣點(diǎn)賣點(diǎn)品質(zhì)、檔次、服務(wù)品質(zhì)、檔次、服務(wù)朋友、家庭

5、、鄰居朋友、家庭、鄰居社區(qū)、配套、交通社區(qū)、配套、交通走中高檔路線走中高檔路線虛實(shí)結(jié)合虛實(shí)結(jié)合交通便利交通便利繁華配套繁華配套芭提雅風(fēng)情園林芭提雅風(fēng)情園林low-e玻璃玻璃目標(biāo)目標(biāo)超越自身超越自身領(lǐng)跑市場領(lǐng)跑市場大城門戶大城門戶區(qū)位優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢潛力、提高潛力、提高溢芳園溢芳園大城之上。芭堤雅貴派生活大城之上。芭堤雅貴派生活六期價格策略六期價格策略7500780072008000主流住宅售價820065008400可園天籟湖81006500700060008500本項目的價格空間東方盛世百合御都海軒城市廣場慢城0707年項目價格策略圖年項目價格策略圖市場均價69302007年，項目市場均價在年，

6、項目市場均價在81008400元元/平方米平方米領(lǐng)跑市場領(lǐng)跑市場中海怡瑞山居紫郡？高使命高使命 + + 高端形象高端形象 + + 高價位高價位如何成功實(shí)現(xiàn)六期的銷售如何成功實(shí)現(xiàn)六期的銷售2 價值提升體系價值提升體系信義假日名城信義假日名城 價值提升體系構(gòu)建價值提升體系構(gòu)建六期形象定位與前幾期有巨大的差異，有效六期形象定位與前幾期有巨大的差異，有效建立項目個性化的形象特質(zhì)，成為項目成功建立項目個性化的形象特質(zhì)，成為項目成功的重要因素。在售樓處、看樓通道、園林、的重要因素。在售樓處、看樓通道、園林、樣板房和各項活動的包裝上，提升整體形象樣板房和各項活動的包裝上，提升整體形象包裝，提升包裝，提升客戶

7、項目認(rèn)知度客戶項目認(rèn)知度。擴(kuò)寬推廣渠道，挖掘新的推廣媒介，結(jié)合現(xiàn)擴(kuò)寬推廣渠道，挖掘新的推廣媒介，結(jié)合現(xiàn)場特色營銷活動，維系客戶關(guān)系，加深客戶場特色營銷活動，維系客戶關(guān)系，加深客戶體驗，提升客戶的體驗，提升客戶的品牌忠誠度和市場聯(lián)想度品牌忠誠度和市場聯(lián)想度成立信義會，逐漸建立客戶及老業(yè)主完善的成立信義會，逐漸建立客戶及老業(yè)主完善的服務(wù)體系；加強(qiáng)與老業(yè)主的互動溝通，多舉服務(wù)體系；加強(qiáng)與老業(yè)主的互動溝通，多舉行社區(qū)活動，最大化利用現(xiàn)有客戶資源，產(chǎn)行社區(qū)活動，最大化利用現(xiàn)有客戶資源，產(chǎn)生口碑效應(yīng)，節(jié)省營銷成本；全面提升銷售生口碑效應(yīng)，節(jié)省營銷成本；全面提升銷售員的服務(wù)水平，提高員的服務(wù)水平，提高客戶滿

8、意度客戶滿意度。服務(wù)提升服務(wù)提升服務(wù)提升之一：服務(wù)提升之一：信義會信義會初步服務(wù)體系：初步服務(wù)體系： 樓盤動態(tài)樓盤動態(tài) 信義地產(chǎn)及樓盤活動信義地產(chǎn)及樓盤活動 互動商家活動互動商家活動 房地產(chǎn)相關(guān)講座房地產(chǎn)相關(guān)講座對象：對象： 老業(yè)主、新客戶老業(yè)主、新客戶萬客會萬客會佳族會佳族會京基會京基會信義會信義會金地金地家天下家天下招商會招商會目的：目的： 整合客戶資源整合客戶資源 提升客戶綜合服務(wù)水平提升客戶綜合服務(wù)水平中海會中海會由于信義會涉及到發(fā)展商多個項目的整體由于信義會涉及到發(fā)展商多個項目的整體運(yùn)作，需后續(xù)統(tǒng)一商討確定。運(yùn)作，需后續(xù)統(tǒng)一商討確定。服務(wù)提升服務(wù)提升服務(wù)提升之二：服務(wù)提升之二：老業(yè)主

9、資源最大化利用老業(yè)主資源最大化利用 活動營銷策略活動營銷策略 作為大體量的項目，社區(qū)氛圍的營造非常重要，良好的社區(qū)文化是項作為大體量的項目，社區(qū)氛圍的營造非常重要，良好的社區(qū)文化是項目的重要賣點(diǎn)，尤其是相比市場其他中小戶型產(chǎn)品極具優(yōu)勢的賣點(diǎn)；目的重要賣點(diǎn)，尤其是相比市場其他中小戶型產(chǎn)品極具優(yōu)勢的賣點(diǎn)；同時也是增加同時也是增加“老帶新老帶新”，充分利用業(yè)主資源的重要砝碼。，充分利用業(yè)主資源的重要砝碼。 老帶新優(yōu)惠老帶新優(yōu)惠 充分利用龐大的業(yè)主資源，保持甚至加大老業(yè)主帶新業(yè)主的優(yōu)惠力度。充分利用龐大的業(yè)主資源，保持甚至加大老業(yè)主帶新業(yè)主的優(yōu)惠力度。 樓盤內(nèi)廣告體系樓盤內(nèi)廣告體系 繼續(xù)發(fā)揮路旗、入戶

10、大堂廣告、條幅的作用，提高規(guī)格和檔次，在樓繼續(xù)發(fā)揮路旗、入戶大堂廣告、條幅的作用，提高規(guī)格和檔次，在樓盤重要節(jié)點(diǎn)進(jìn)行重點(diǎn)推廣。盤重要節(jié)點(diǎn)進(jìn)行重點(diǎn)推廣。老電影展、最可愛寶寶競選、少兒書畫比賽、學(xué)子詩歌朗誦比賽、親子競技比賽、老電影展、最可愛寶寶競選、少兒書畫比賽、學(xué)子詩歌朗誦比賽、親子競技比賽、象棋大賽、交誼舞比賽、保險知識講座、購房知識講座象棋大賽、交誼舞比賽、保險知識講座、購房知識講座服務(wù)提升服務(wù)提升服務(wù)提升之三：服務(wù)提升之三：銷售員綜合服務(wù)銷售員綜合服務(wù)客戶接待客戶接待項目介紹項目介紹購買洽談購買洽談客戶跟蹤客戶跟蹤成交收定成交收定簽訂合約簽訂合約撻定退房撻定退房客戶全程服務(wù)體系客戶全程服

11、務(wù)體系 銷售員服裝、儀容儀表銷售員服裝、儀容儀表 配合信義假日名城整體形象的提升，配合信義假日名城整體形象的提升，建議建議更換銷售員的工裝更換銷售員的工裝，提高形象檔次。同時，提高形象檔次。同時提高銷售員儀容儀表、舉止談吐等行為要提高銷售員儀容儀表、舉止談吐等行為要求，提升整體服務(wù)形象。求，提升整體服務(wù)形象。 客戶全程服務(wù)體系客戶全程服務(wù)體系 全面提升客戶全程服務(wù)過程中每個環(huán)節(jié)的全面提升客戶全程服務(wù)過程中每個環(huán)節(jié)的要求。要求。 加強(qiáng)銷售員培訓(xùn)加強(qiáng)銷售員培訓(xùn) 結(jié)合項目形象定位的獨(dú)特性，加強(qiáng)銷售員結(jié)合項目形象定位的獨(dú)特性，加強(qiáng)銷售員的交流培訓(xùn)。同時提升銷售員全面的行業(yè)的交流培訓(xùn)。同時提升銷售員全面

12、的行業(yè)知識。知識。包裝提升包裝提升包裝提升之一：包裝提升之一：售樓處售樓處 售樓處是銷售的主要場地，它不僅能反映發(fā)展商實(shí)力、售樓處是銷售的主要場地，它不僅能反映發(fā)展商實(shí)力、建立客戶對項目的信任感，其風(fēng)格與定位還能夠直接體現(xiàn)項建立客戶對項目的信任感，其風(fēng)格與定位還能夠直接體現(xiàn)項目獨(dú)特的風(fēng)格、形象、定位和價值。創(chuàng)新的售樓處包裝，更目獨(dú)特的風(fēng)格、形象、定位和價值。創(chuàng)新的售樓處包裝，更能體現(xiàn)樓盤的品質(zhì)，最終達(dá)到推動銷售的作用。能體現(xiàn)樓盤的品質(zhì)，最終達(dá)到推動銷售的作用。售樓處增加一些檔次高的裝飾品，提升品質(zhì)售樓處增加一些檔次高的裝飾品，提升品質(zhì)通過一些帷幔裝飾售樓處氛圍通過一些帷幔裝飾售樓處氛圍讓客戶進(jìn)

13、入售樓處時就能體驗到讓客戶進(jìn)入售樓處時就能體驗到芭堤雅貴派生活的氣息。芭堤雅貴派生活的氣息。包裝提升包裝提升包裝提升之二：包裝提升之二：樣板房樣板房對于中小戶型產(chǎn)品，樣板房是刺激年輕客戶群至關(guān)對于中小戶型產(chǎn)品，樣板房是刺激年輕客戶群至關(guān)重要的展示點(diǎn)。重要的展示點(diǎn)。全面提升樣板房檔次是全面提升樣板房檔次是信義假日名城的突破信義假日名城的突破，也是六期成功的關(guān)鍵。也是六期成功的關(guān)鍵。包裝提升包裝提升包裝提升之二：包裝提升之二：low-e玻璃展示玻璃展示包裝提升包裝提升包裝提升之三：包裝提升之三：活動現(xiàn)場包裝活動現(xiàn)場包裝售樓處增加一些檔次高的裝飾品，提升品質(zhì)售樓處增加一些檔次高的裝飾品，提升品質(zhì)舉行

14、活動時，現(xiàn)場增加整體性的裝飾包裝舉行活動時，現(xiàn)場增加整體性的裝飾包裝包裝提升包裝提升包裝提升之四：包裝提升之四：園林園林 園林音樂系統(tǒng)園林音樂系統(tǒng) 項目兩面臨市政路，噪音影響大，利用園項目兩面臨市政路，噪音影響大，利用園林的音樂系統(tǒng)減小噪音干擾，同時也營造林的音樂系統(tǒng)減小噪音干擾，同時也營造現(xiàn)場氛圍?，F(xiàn)場氛圍。 休閑桌椅、花缽、風(fēng)景海報點(diǎn)綴休閑桌椅、花缽、風(fēng)景海報點(diǎn)綴 園林?jǐn)[置一些休閑桌椅、花缽、海報等園林?jǐn)[置一些休閑桌椅、花缽、海報等加以點(diǎn)綴，增強(qiáng)濃郁氛圍。加以點(diǎn)綴，增強(qiáng)濃郁氛圍。 園林完工展示園林完工展示 六期園林空間狹小，盡快全面完工展示，六期園林空間狹小，盡快全面完工展示，鋪裝、綠植、

15、雕塑、小品等做到位。鋪裝、綠植、雕塑、小品等做到位。包裝提升包裝提升包裝提升之五：包裝提升之五：入戶大堂入戶大堂 以東南亞風(fēng)情酒店的風(fēng)格進(jìn)行打造，給客以東南亞風(fēng)情酒店的風(fēng)格進(jìn)行打造，給客戶刺激的視覺盛宴和尊貴感覺！戶刺激的視覺盛宴和尊貴感覺！ 配備兩名穿東南亞服裝的招待人員。配備兩名穿東南亞服裝的招待人員。fdba戶外戶外售樓處售樓處樣板房樣板房園林園林c入戶大堂入戶大堂e現(xiàn)場活動現(xiàn)場活動推廣提升推廣提升推廣提升之一：推廣提升之一：拓寬推廣渠道拓寬推廣渠道加強(qiáng)關(guān)內(nèi)推廣宣傳（廣告牌、報紙）加強(qiáng)關(guān)內(nèi)推廣宣傳（廣告牌、報紙）加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)宣傳，積極參與網(wǎng)絡(luò)推廣活動加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)宣傳，積極參與網(wǎng)絡(luò)推廣活動 （搜房

16、網(wǎng)、信息網(wǎng)）（搜房網(wǎng)、信息網(wǎng)）制作項目影視廣告片制作項目影視廣告片適當(dāng)增加報紙廣告宣傳適當(dāng)增加報紙廣告宣傳推廣提升推廣提升推廣提升之二：推廣提升之二：現(xiàn)場特色營銷活動現(xiàn)場特色營銷活動?xùn)|南亞民俗文化節(jié)東南亞民俗文化節(jié) 手繪文化衫手繪文化衫模特走秀模特走秀 水果節(jié)水果節(jié) 音樂節(jié)音樂節(jié)趣味表演趣味表演3 入市時機(jī)分析入市時機(jī)分析2007政策環(huán)境預(yù)測政策環(huán)境預(yù)測加大經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)加大經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)中小戶型產(chǎn)品供應(yīng)逐漸增加中小戶型產(chǎn)品供應(yīng)逐漸增加“銀根銀根”緊縮政策有望出臺緊縮政策有望出臺房地產(chǎn)市場進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場進(jìn)一步規(guī)范3 3月月8 8日日20062006版房地產(chǎn)預(yù)售合同的示范文本版

17、房地產(chǎn)預(yù)售合同的示范文本5 5月月9 9日日深圳市國土房產(chǎn)管理局上調(diào)普通住房價格深圳市國土房產(chǎn)管理局上調(diào)普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)5 5月月2929日日國務(wù)院辦公廳出臺國務(wù)院辦公廳出臺關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見6 6月月2525日日深圳市房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)范深圳市房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)范7 7月月1010日日深圳市深圳市20062006年度土地供應(yīng)計劃年度土地供應(yīng)計劃7 7月月1111日日關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見意見8 8月月1 1日日深圳市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)深圳市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總

18、局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知問題的通知8 8月月1919日日中國人民銀行決定上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存中國人民銀行決定上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率貸款基準(zhǔn)利率9 9月月2323日日深圳市住房建設(shè)規(guī)劃深圳市住房建設(shè)規(guī)劃(2006(20062010)2010)潛在競爭潛在競爭20072007年上半年年上半年35.835.8萬萬20072007年下半年年下半年60.7660.76萬萬20082008年年95.495.4萬萬物業(yè)名稱物業(yè)名稱占地面積占地面積 （萬）（萬）本期建面本期建面 （萬）（萬）預(yù)計推出時間預(yù)計推出時間主力戶型主力戶型慢城二期

19、慢城二期3.993.998.688.6820072007年年5 5月月二房、三房二房、三房信義假日名城六期信義假日名城六期1.021.024.974.9720072007年年6 6月月二房、三房二房、三房東方盛世家園東方盛世家園4.394.398.788.7820072007年年4 4月月二房、三房二房、三房中海怡瑞山居二期中海怡瑞山居二期4.84.85.95.920072007年年4 4月月二房、三房二房、三房寶龍大廈改造寶龍大廈改造0.250.252 220072007年年7 7月月一房、二房一房、二房凱利萊酒店凱利萊酒店b b座改造座改造0.150.151 120072007年年8 8月

20、月單房、一房單房、一房百合御都百合御都1.21.24.474.4720072007年年5 5月月一房、二房一房、二房可園七期可園七期2 28 820072007年年1010月月二房、三房二房、三房富都花園富都花園0.30.33.13.120072007年年1111月月一房、二房一房、二房信義假日名城大三期信義假日名城大三期1#1#5 520.120.120072007年年9 9月月三房三房綠谷四期綠谷四期2 26.46.420072007年年1111月月三房三房宏達(dá)大廈宏達(dá)大廈1.031.038.568.5620072007年年9 9月月一房、二房一房、二房海軒城市廣場海軒城市廣場3.13.1

21、14.614.620072007年年1212月月二房、三房二房、三房信義假日名城大三期信義假日名城大三期2-4#2-4#4.24.27.57.520082008年年二房、三房二房、三房慢城三四期慢城三四期7 7101020082008年年三房三房圣利項目圣利項目1.31.37.27.220082008年年一房、二房一房、二房世博項目世博項目2 213.813.820082008年年大芬油畫廣場大芬油畫廣場2020424220082008年年二房、三房二房、三房龍園山莊龍園山莊11.211.214.914.920082008年年二房、三房二房、三房潛在競爭格局圖潛在競爭格局圖弱弱強(qiáng)強(qiáng)品品牌牌競競

22、爭爭時時機(jī)機(jī)競競爭爭區(qū)區(qū)位位競競爭爭可園可園中中慢城慢城品牌影響力及其品牌影響力及其產(chǎn)品、關(guān)注度產(chǎn)品、關(guān)注度推售時機(jī)重疊推售時機(jī)重疊區(qū)位吸引力區(qū)位吸引力百合御都百合御都競爭力競爭力中海怡瑞山居中海怡瑞山居海軒城市廣場海軒城市廣場東方盛世東方盛世中海怡瑞山居中海怡瑞山居海軒城市廣場海軒城市廣場東方盛世東方盛世百合御都百合御都慢城慢城宏達(dá)大廈宏達(dá)大廈富都花園富都花園中海怡瑞山居中海怡瑞山居可園可園東方盛世東方盛世可園可園綠谷綠谷百合御都百合御都綠谷綠谷慢城慢城外部因素外部因素07年中小戶型供應(yīng)量大，盡快入市消化客源年中小戶型供應(yīng)量大，盡快入市消化客源6月份為市場空檔期月份為市場空檔期6 6月月9

23、9日開盤日開盤入市時機(jī)分析入市時機(jī)分析工程條件：工程條件：6月月9日達(dá)到銷售條件日達(dá)到銷售條件山翠居山翠居618入伙前開盤，避免客戶鬧事入伙前開盤，避免客戶鬧事盡快入市，為盡快入市，為9月底大三期開盤騰出推廣時間月底大三期開盤騰出推廣時間內(nèi)部因素內(nèi)部因素推售策略推售策略考慮因素考慮因素銷售體量：六期共銷售體量：六期共504504戶，分成兩期體量小戶，分成兩期體量小客戶的積累：多輪積累，客戶梳理工作難度大客戶的積累：多輪積累，客戶梳理工作難度大操作上的便利性：兩次開盤，成本高，銷售推廣操作上的便利性：兩次開盤，成本高，銷售推廣難度大難度大銷售周期限制：大三期下半年推出，六期銷售周銷售周期限制：大

24、三期下半年推出，六期銷售周期受限，適宜盡快消化期受限，適宜盡快消化中原建議：中原建議：6 6月月9 9日整體推出全部單位日整體推出全部單位4 階段營銷策略階段營銷策略銷售階段安排銷售階段安排階段階段階段活動階段活動時間時間銷售目標(biāo)銷售目標(biāo)預(yù)熱期預(yù)熱期金卡金卡/ /鉆石卡鉆石卡啟動啟動3 3月月-5-5月月正式登記正式登記累計鉆石卡累計鉆石卡500500批批開盤開盤開盤選房開盤選房6 6月月9 9日日銷售銷售52%52%，260260套套累計累計52%52%，260260套套強(qiáng)銷期強(qiáng)銷期持續(xù)銷售持續(xù)銷售6.10-7.316.10-7.31銷售銷售44%44%，220220套套累計累計96%96%

25、，480480套套尾盤期尾盤期促銷促銷8 8月月銷售銷售4%4%，2424套套累計累計100%100%，504504套套大三期積累大三期積累大三期推廣大三期推廣8989月月大三期客戶積累大三期客戶積累大三期選房大三期選房選房活動選房活動9 9月月2929日日公開選房公開選房大三期銷售大三期銷售銷售銷售9.29-12.309.29-12.30持續(xù)銷售持續(xù)銷售 縮短六期銷售周期，為大三期騰出推廣時間縮短六期銷售周期，為大三期騰出推廣時間 充分利用春交會（五一黃金周）高調(diào)展示項目，契合項目充分利用春交會（五一黃金周）高調(diào)展示項目，契合項目 中高檔定位，挖掘關(guān)內(nèi)客戶中高檔定位，挖掘關(guān)內(nèi)客戶各階段營銷推

26、廣計劃各階段營銷推廣計劃營銷推廣節(jié)點(diǎn)控制和階段策略營銷推廣節(jié)點(diǎn)控制和階段策略 2 2月月5 5月月7 7月月3 3月月6 6月月4 4月月8 8月月9 9月月6月月9日開盤日開盤4月月6日日貴派生活金卡貴派生活金卡發(fā)放樣板房樣板房開放9月月30日日大三期開盤營銷籌備階段營銷籌備階段1 1月月形象推廣階段形象推廣階段形象導(dǎo)入形象導(dǎo)入大城之上大城之上 貴派生活貴派生活造勢體驗階段造勢體驗階段形象強(qiáng)化形象強(qiáng)化開盤熱銷開盤熱銷賣點(diǎn)訴求賣點(diǎn)訴求大三期入市大三期入市形象推廣形象推廣5月月26日日貴派生活鉆石卡貴派生活鉆石卡發(fā)放預(yù)熱期預(yù)熱期營銷目的：營銷目的：全方位展開六期的推廣宣傳，積累并梳理誠意客戶，進(jìn)

27、行全方位展開六期的推廣宣傳，積累并梳理誠意客戶，進(jìn)行 市場摸底，為市場摸底，為6月月9日開盤做足充分準(zhǔn)備。日開盤做足充分準(zhǔn)備。階段細(xì)分：階段細(xì)分：3.54.5 形象建立期形象建立期 4.65.25 貴派生活金卡貴派生活金卡發(fā)放發(fā)放 5.266.8 貴派生活鉆石卡貴派生活鉆石卡發(fā)放發(fā)放宣傳主題：宣傳主題：形象推廣形象推廣 / 貴派生活金卡發(fā)放貴派生活金卡發(fā)放 / 公開選房公開選房銷售目標(biāo)：銷售目標(biāo)：積累鉆石卡客戶積累鉆石卡客戶500批批媒體渠道：媒體渠道：廣告牌、網(wǎng)絡(luò)、報紙、站臺、車體、電視廣告牌、網(wǎng)絡(luò)、報紙、站臺、車體、電視工程配合：工程配合：6月月1日樣板房、園林、入戶大堂、看樓通道全部完成

28、日樣板房、園林、入戶大堂、看樓通道全部完成營銷活動：營銷活動：貴派生活金卡發(fā)放、貴派生活鉆石卡發(fā)放、貴派生活金卡發(fā)放、貴派生活鉆石卡發(fā)放、 春交會、樣板房開放日春交會、樣板房開放日時間：時間：3.56.83.56.8（3 3個月）個月）2 2月月5 5月月7 7月月3 3月月6 6月月4 4月月8 8月月9 9月月樣板房樣板房開放1 1月月貴派生活金卡貴派生活金卡發(fā)放貴派生活鉆石卡貴派生活鉆石卡發(fā)放春交會春交會形象出街形象出街預(yù)熱期預(yù)熱期活動目的：活動目的： 通過春交會高調(diào)宣傳，挖掘關(guān)內(nèi)客戶，通過春交會高調(diào)宣傳，挖掘關(guān)內(nèi)客戶， 拉升品牌影響力拉升品牌影響力 售樓處現(xiàn)場高規(guī)格活動與春交會高調(diào)宣售

29、樓處現(xiàn)場高規(guī)格活動與春交會高調(diào)宣 傳進(jìn)行互動，實(shí)現(xiàn)立體化推廣效果。傳進(jìn)行互動，實(shí)現(xiàn)立體化推廣效果。5月月1-5日日 春交會春交會預(yù)熱活動之一：預(yù)熱活動之一：活動構(gòu)成：活動構(gòu)成： 春交會高調(diào)亮相，結(jié)合品牌時裝發(fā)布會，沖擊市場春交會高調(diào)亮相，結(jié)合品牌時裝發(fā)布會，沖擊市場 售樓處現(xiàn)場舉行水果節(jié)，鋼琴演繹活動，售樓處現(xiàn)場舉行水果節(jié)，鋼琴演繹活動， 與春交會進(jìn)行互動與春交會進(jìn)行互動 包裝推廣配合包裝推廣配合預(yù)熱期預(yù)熱期活動目的：活動目的： 結(jié)合現(xiàn)場活動，營造濃郁、熱烈結(jié)合現(xiàn)場活動，營造濃郁、熱烈 的貴派生活氣氛的貴派生活氣氛 利用活動和宣傳，強(qiáng)化項目賣點(diǎn)利用活動和宣傳，強(qiáng)化項目賣點(diǎn) 增強(qiáng)現(xiàn)場客戶信心增強(qiáng)

30、現(xiàn)場客戶信心6月月2、3日日周六周六/日日 樣板房開放日樣板房開放日預(yù)熱活動之二：預(yù)熱活動之二：活動構(gòu)成：活動構(gòu)成： 園林舉行手繪文化衫、小提琴、鼓手等活動園林舉行手繪文化衫、小提琴、鼓手等活動 廣告宣傳、現(xiàn)場包裝跟進(jìn)廣告宣傳、現(xiàn)場包裝跟進(jìn)客戶積累初步方案客戶積累初步方案2 2月月7 7月月3 3月月6 6月月5 5月月樣板房樣板房開放4 4月月貴派生活鉆石卡貴派生活鉆石卡發(fā)放春交會春交會形象出街形象出街貴派生活金卡貴派生活金卡發(fā)放5 5月月2626日啟動日啟動辦理辦理1 1萬元止付卡即可升級萬元止付卡即可升級4 4月月6 6日啟動日啟動憑身份證填寫申請表即可辦理憑身份證填寫申請表即可辦理3

31、3月月5 5日出街日出街來電來訪客戶接待來電來訪客戶接待6.9開盤開盤營銷目的：營銷目的：正式公開發(fā)售，充分消化前期積累的誠意客戶，通過進(jìn)一正式公開發(fā)售，充分消化前期積累的誠意客戶，通過進(jìn)一步的項目賣點(diǎn)推廣演繹，提升產(chǎn)品價值，促進(jìn)新客戶購買。通過營銷步的項目賣點(diǎn)推廣演繹，提升產(chǎn)品價值，促進(jìn)新客戶購買。通過營銷活動，制造市場持續(xù)關(guān)注，實(shí)現(xiàn)持續(xù)熱銷，提升項目及發(fā)展商品牌?；顒?，制造市場持續(xù)關(guān)注，實(shí)現(xiàn)持續(xù)熱銷，提升項目及發(fā)展商品牌。宣傳主題：宣傳主題：持續(xù)熱銷持續(xù)熱銷 / 賣點(diǎn)宣傳賣點(diǎn)宣傳銷售目標(biāo)：銷售目標(biāo)：開盤成交開盤成交52%，260套，周期內(nèi)完成套，周期內(nèi)完成96%，480套套媒體渠道：媒體渠

32、道：廣告牌、網(wǎng)絡(luò)、報紙、站臺、車體、電視廣告牌、網(wǎng)絡(luò)、報紙、站臺、車體、電視工程形象：工程形象：樣板房、園林、入戶大堂、看樓通道包裝完善及日常維護(hù)樣板房、園林、入戶大堂、看樓通道包裝完善及日常維護(hù)營銷活動：營銷活動：選房活動、業(yè)主抽獎選房活動、業(yè)主抽獎/狂歡音樂節(jié)狂歡音樂節(jié)時間：時間：6.97.316.97.31（5050天）天）強(qiáng)銷期強(qiáng)銷期2 2月月5 5月月7 7月月3 3月月6 6月月4 4月月8 8月月9 9月月1 1月月業(yè)主抽獎業(yè)主抽獎/狂歡音樂節(jié)狂歡音樂節(jié)6.9開盤開盤強(qiáng)銷期強(qiáng)銷期業(yè)主活動業(yè)主活動/狂歡音樂節(jié)狂歡音樂節(jié)時間：時間：7 7月月7 7日日活動目的：活動目的： 回饋業(yè)主，

33、加強(qiáng)口碑宣傳回饋業(yè)主，加強(qiáng)口碑宣傳 利用活動和宣傳，強(qiáng)化項目形象利用活動和宣傳，強(qiáng)化項目形象 促進(jìn)現(xiàn)場成交促進(jìn)現(xiàn)場成交活動配合：活動配合： 業(yè)主抽獎大回饋業(yè)主抽獎大回饋 現(xiàn)場包裝，提升品質(zhì)現(xiàn)場包裝，提升品質(zhì) 廣告宣傳跟進(jìn)廣告宣傳跟進(jìn)選房活動選房活動目的：目的：提高節(jié)目規(guī)格，營造貴派生活氣息提高節(jié)目規(guī)格，營造貴派生活氣息表演節(jié)目：表演節(jié)目： 模特走秀模特走秀 芭堤雅風(fēng)情表演芭堤雅風(fēng)情表演時間：時間：6 6月月9 9日日尾盤期尾盤期時間：時間：8.18.318.18.312 2月月5 5月月7 7月月3 3月月6 6月月4 4月月8 8月月9 9月月1 1月月信義會啟動暨信義會啟動暨景和園、長安景

34、和園、長安1號品鑒會號品鑒會營銷目的：營銷目的：六期已是尾盤，由于與大三期產(chǎn)品差異較大，同時為六期已是尾盤，由于與大三期產(chǎn)品差異較大，同時為9月月 30日大三期開盤盡快展開推廣和客戶積累。此間通過信義日大三期開盤盡快展開推廣和客戶積累。此間通過信義 會的啟動和項目品鑒會的高端規(guī)格推出大三期。會的啟動和項目品鑒會的高端規(guī)格推出大三期。宣傳主題：宣傳主題：大三期形象大三期形象銷售目標(biāo)：銷售目標(biāo)：完成六期完成六期100%。積累大三期誠意客戶。積累大三期誠意客戶。媒體渠道：媒體渠道：廣告牌、網(wǎng)絡(luò)、報紙、站臺、車體、電視廣告牌、網(wǎng)絡(luò)、報紙、站臺、車體、電視工程配合：工程配合：新售樓處裝修、樣板房、園林、

35、入戶大堂等施工新售樓處裝修、樣板房、園林、入戶大堂等施工營銷活動：營銷活動：信義會啟動暨景和園、長安信義會啟動暨景和園、長安1號品鑒會號品鑒會5 媒體策略及費(fèi)用預(yù)算媒體策略及費(fèi)用預(yù)算媒體策略媒體策略六期為中小戶型產(chǎn)品，對關(guān)內(nèi)客和投資客的吸引力大，加強(qiáng)關(guān)六期為中小戶型產(chǎn)品，對關(guān)內(nèi)客和投資客的吸引力大，加強(qiáng)關(guān)內(nèi)推廣一方面挖掘更廣泛的目標(biāo)客戶群，另一方面有利于建立內(nèi)推廣一方面挖掘更廣泛的目標(biāo)客戶群，另一方面有利于建立項目及發(fā)展商的品牌知名度。項目及發(fā)展商的品牌知名度。關(guān)內(nèi)推廣渠道主要有：關(guān)內(nèi)推廣渠道主要有： 關(guān)內(nèi)廣告牌、網(wǎng)絡(luò)、報紙、站臺廣告和關(guān)內(nèi)廣告牌、網(wǎng)絡(luò)、報紙、站臺廣告和車體廣告，建議利用這些渠

36、道擴(kuò)大羅湖和福田的推廣覆蓋面車體廣告，建議利用這些渠道擴(kuò)大羅湖和福田的推廣覆蓋面以信息網(wǎng)和搜房網(wǎng)為主的房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站已經(jīng)日益成為置業(yè)者以信息網(wǎng)和搜房網(wǎng)為主的房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站已經(jīng)日益成為置業(yè)者了解房產(chǎn)信息的重要途徑，也是行業(yè)內(nèi)人士了解市場的必經(jīng)之了解房產(chǎn)信息的重要途徑，也是行業(yè)內(nèi)人士了解市場的必經(jīng)之地。地。建議在項目的重要節(jié)點(diǎn)時期充分利用網(wǎng)絡(luò)載體展開宣傳，建議在項目的重要節(jié)點(diǎn)時期充分利用網(wǎng)絡(luò)載體展開宣傳，并積極參與網(wǎng)站舉辦的各項網(wǎng)絡(luò)推廣活動。并積極參與網(wǎng)站舉辦的各項網(wǎng)絡(luò)推廣活動。樓盤影視片是樓盤形象演繹最直觀最充分的載體，同時也是樓樓盤影視片是樓盤形象演繹最直觀最充分的載體，同時也是樓盤品質(zhì)和專業(yè)

37、水平的體現(xiàn)，盤品質(zhì)和專業(yè)水平的體現(xiàn)，建議制作項目的影視廣告片，可以建議制作項目的影視廣告片，可以在售樓處、樣板房和電視廣告中全面加以利用，提升項目形象。在售樓處、樣板房和電視廣告中全面加以利用，提升項目形象。報紙廣告雖然存活時間較短，費(fèi)用較高，但是報紙廣告對于項報紙廣告雖然存活時間較短，費(fèi)用較高，但是報紙廣告對于項目和地產(chǎn)品牌形象的樹立是其他載體難以比擬的。目和地產(chǎn)品牌形象的樹立是其他載體難以比擬的。 建議發(fā)展商加大報紙的宣傳力度。建議發(fā)展商加大報紙的宣傳力度。媒體計劃媒體計劃預(yù)熱期預(yù)熱期銷售階段銷售階段媒體類別媒體類別實(shí)施日期實(shí)施日期規(guī)格類型規(guī)格類型推廣內(nèi)容推廣內(nèi)容費(fèi)用費(fèi)用（萬元）（萬元）預(yù)

38、熱期預(yù)熱期3.56.83.56.8（3 3個月）個月）報紙報紙南都南都4.304.30（周一）（周一）整版硬廣整版硬廣形象形象/ /金卡發(fā)放金卡發(fā)放8 8特報特報4.304.30（周一）（周一）1/21/2硬廣硬廣形象形象/ /金卡發(fā)放金卡發(fā)放1515南都南都6.26.2（周六）（周六）1/21/2硬廣硬廣樣板房開放樣板房開放/ /公開選房公開選房6 6特報特報6.26.2（周六）（周六）1/21/2硬廣硬廣樣板房開放樣板房開放/ /公開選房公開選房1515南都南都6.76.7（周四）（周四）1/21/2硬廣硬廣公開選房公開選房6 6特報特報6.86.8（周五）（周五）1/31/3硬廣硬廣公開

39、選房公開選房1212南都南都6.86.8（周五）（周五）1/21/2硬廣硬廣公開選房公開選房6 6條幅條幅4.6-5.254.6-5.25樓體樓體/ /新一佳新一佳/ /售樓處售樓處金卡發(fā)放金卡發(fā)放1 15.26-6.305.26-6.30樓體樓體/ /新一佳新一佳/ /售樓處售樓處公開選房公開選房1 1廣告牌廣告牌3.5-4.53.5-4.5關(guān)內(nèi)外各戶外廣告牌關(guān)內(nèi)外各戶外廣告牌項目形象項目形象36364. 6-5.254. 6-5.25金卡發(fā)放金卡發(fā)放5.26-6.85.26-6.86.96.9公開選房公開選房車體廣告車體廣告3.5-6.83.5-6.8半全車身，半全車身，4 4輛輛階段主題

40、同廣告牌階段主題同廣告牌銷售階段銷售階段媒體類別媒體類別實(shí)施日期實(shí)施日期規(guī)格類型規(guī)格類型推廣內(nèi)容推廣內(nèi)容費(fèi)用費(fèi)用（萬元）（萬元）預(yù)熱期預(yù)熱期3.56.83.56.8（3 3個月）個月）網(wǎng)站網(wǎng)站搜房搜房/ /信息網(wǎng)信息網(wǎng)3.5-9.13.5-9.1樓盤信息樓盤信息樓盤資料樓盤資料0 0搜房搜房/ /信息網(wǎng)信息網(wǎng)廣告廣告5.26-6.95.26-6.9橫幅橫幅+ +網(wǎng)站鏈接網(wǎng)站鏈接樣板房樣板房/ /公開選房公開選房1010現(xiàn)場包裝現(xiàn)場包裝3.5-6.83.5-6.8路旗路旗/ /售樓處背景板售樓處背景板/pop/pop/掛幅掛幅/ /內(nèi)場展板內(nèi)場展板/ /背景墻背景墻/ /電梯海報電梯海報/ /裝

41、裝飾品飾品項目形象項目形象4 4電視廣告電視廣告4. 6-6.84. 6-6.83030秒秒階段主題同廣告牌階段主題同廣告牌6 6影視廣告片影視廣告片樓盤整體形象樓盤整體形象1515物料物料3.5-6.83.5-6.8樓書樓書/ /戶型單張戶型單張/ /海報海報/x/x展架等展架等8 8春交會春交會5.1-5.55.1-5.5品牌時裝發(fā)布會品牌時裝發(fā)布會項目形象項目形象2525活動活動6.26.2高規(guī)格現(xiàn)場活動高規(guī)格現(xiàn)場活動樣板房開放日活動樣板房開放日活動1212費(fèi)用合計費(fèi)用合計208208媒體計劃媒體計劃預(yù)熱期預(yù)熱期媒體計劃媒體計劃熱銷期熱銷期銷售階段銷售階段媒體類別媒體類別實(shí)施日期實(shí)施日期

42、規(guī)格類型規(guī)格類型推廣內(nèi)容推廣內(nèi)容費(fèi)用費(fèi)用（萬元）（萬元）強(qiáng)銷期強(qiáng)銷期6.97.6.97.3131（5050天）天）報紙報紙南都南都6.296.291/31/3硬廣硬廣熱銷中熱銷中1212特報特報6.296.291/21/2硬廣硬廣熱銷中熱銷中6 6特報特報7.67.61/31/3硬廣硬廣業(yè)主大抽獎業(yè)主大抽獎1212南都南都7.67.61/21/2硬廣硬廣業(yè)主大抽獎業(yè)主大抽獎6 6條幅條幅7.1-7.317.1-7.31樓體樓體/ /新一佳新一佳/ /售售樓處樓處熱銷中熱銷中1 1廣告牌廣告牌6.9-6.306.9-6.30關(guān)內(nèi)外各戶外廣關(guān)內(nèi)外各戶外廣告牌告牌6.96.9公開選房公開選房8 87.1-7.317.1-7.31熱銷中熱銷中1212車體廣告車體廣告6.9-7.316.9-7.31半全車身，半全車身，3