“以房養(yǎng)老”在操作過(guò)程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)—經(jīng)濟(jì)管理

1、“以房養(yǎng)老”在操作過(guò)程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)一經(jīng)濟(jì)管理一是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房屋估值是確定養(yǎng)老貸款金額的關(guān)鍵, 而房屋價(jià)值是隨著房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)而起伏的。房?jī)r(jià)上行 時(shí)，不排除有部分早年抵押房屋的老人悔約；房?jī)r(jià)下行時(shí), 抵押房屋的貶值給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的變數(shù) 不可控，使得雙方對(duì)房屋估值難以達(dá)成一致。二是壽命預(yù) 測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。貸款年限是根據(jù)老年申請(qǐng)人的壽命來(lái)確定的，而 預(yù)測(cè)壽命是個(gè)難題，貸款年限的不確定性致使每月發(fā)放的 養(yǎng)老金數(shù)額也難以確定，隱含著貸款發(fā)放期和壽命期不合 帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。如果養(yǎng)老貸款發(fā)放到期，而老年人還健在， 無(wú)法償還貸款致使抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，老年人不僅將失去房屋， 而且將面臨生活失去經(jīng)濟(jì)的困境。三是金

2、融利率風(fēng)險(xiǎn)。時(shí) 間跨度長(zhǎng)、金額數(shù)目大是以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，數(shù)十年利 率變動(dòng)的積累會(huì)對(duì)以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的收益影響很大，特別是 在未實(shí)現(xiàn)完全利率市場(chǎng)化的我國(guó)。四是政策風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)經(jīng) 濟(jì)處于快速城鎮(zhèn)化過(guò)程的高拆遷率，國(guó)內(nèi)房屋平均30年壽 命，住宅建設(shè)用地使用權(quán)70年到期，都會(huì)增加交易過(guò)程中 的成本。上述諸多風(fēng)險(xiǎn)的存在，直接導(dǎo)致了 “以房養(yǎng)老” 業(yè)務(wù)收益的不確定性。所以，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境是推行 以房養(yǎng)老的重要前提條件。構(gòu)建“以房養(yǎng)老”順利實(shí)施的環(huán)境1. 完善消費(fèi)者保護(hù)機(jī)制和貸款機(jī)構(gòu)保護(hù)體系"以房養(yǎng)老”機(jī)制予以采納和實(shí)施，很大程度上取決 于風(fēng)險(xiǎn)的控制。對(duì)年老者的保護(hù)機(jī)制的建立，使其老有所 依；對(duì)各

3、類參與機(jī)構(gòu)的保護(hù)，使其愿意為其利益參與其中, 各取所需才可實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”的設(shè)想。擔(dān)保機(jī)制的建 立，尤其是政策性擔(dān)保機(jī)制的建立，有利于降低業(yè)務(wù)的經(jīng) 營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高機(jī)構(gòu)開(kāi)展此項(xiàng)業(yè)務(wù)的積極性。新加坡的“以 房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，就是由住房公積金管理中心來(lái)做的，該中 心是擁有政府背景的公益性組織。2. 建立金融貸款、擔(dān)保、資產(chǎn)評(píng)估等機(jī)構(gòu)及個(gè)人的信 用系統(tǒng)“以房養(yǎng)老”涉及房地產(chǎn)、銀行、保險(xiǎn)、社保及行政 管理多個(gè)領(lǐng)域，其推廣需要各方共同的配合和協(xié)調(diào)，這是 “以房養(yǎng)老”得以實(shí)施的“軟件保障”。在該項(xiàng)業(yè)務(wù)實(shí)施的 過(guò)程中，涉及資格評(píng)審、房產(chǎn)評(píng)估、貸款發(fā)放和償還、保 險(xiǎn)精算、信用評(píng)估等方面；而活躍完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)更是 必

4、不可少。這些制度的完善和相互配合都有賴于相關(guān)機(jī)構(gòu) 的積極參與、探索和協(xié)調(diào)。3. 調(diào)整經(jīng)濟(jì)政策以創(chuàng)造“以房養(yǎng)老”的寬松環(huán)境一是征收遺產(chǎn)稅的征收?！耙苑筐B(yǎng)老”在美國(guó)等國(guó)家之 所以流行，與其征收高額的遺產(chǎn)稅和超前消費(fèi)觀念有很大 關(guān)系。與其遺留下的遺產(chǎn)要交高額的稅負(fù)，不如在生前將 房產(chǎn)變現(xiàn)以期生活得以改善提高。二是延長(zhǎng)現(xiàn)有的居民住 宅70年土地使用權(quán)政策以減少交易成本，提高房屋交易市 場(chǎng)的可操作性。三是對(duì)從事“以房養(yǎng)老”相關(guān)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu) 給予一定的稅收優(yōu)惠，使其有利可圖。4. 轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀念使“以房養(yǎng)老”得以實(shí)施我國(guó)傳統(tǒng)的財(cái)富代際傳遞觀念根深蒂固，如何讓民眾 接受新的消費(fèi)理念，除了在經(jīng)濟(jì)上的措施以外，現(xiàn)代理財(cái) 理念的推廣也是至關(guān)重要的。通過(guò)理財(cái)教育提高人們對(duì) “以房養(yǎng)老”這