精裝修成本管理辦法

1、精裝修成本管理辦法2精裝修成本管理辦法成本管理部二零一五年九月31. 目的. 42. 適用范圍. 43. 定義. 54. 職責. 54.1項目公司成本管理部.54.2 項目公司及集團營銷部. 54.3 項目公司設計管理部. 54.4 集團成本管理部. 55.程序. 55.1 投資決策階段.45.2 產品與經營方案階段 . 65.3 合約規(guī)劃階段. 65.4 精裝修銷售樣板房階段. 75.6 精裝修結算、維修階段.85.7 精裝修后評估階段 . 8精裝修成本管理辦法1. 目的規(guī)范項目精裝修成本管理工作，明確項目開發(fā)過程中的精裝修成本管控節(jié)點，增強項目精裝修成本管控力度，為提高集團精裝化率提供切實

2、保障。2. 適用范圍適用于所有誠通嘉業(yè)公司所屬的所有項目，且只針對銷售樣板間室內精裝 修工程5及批量住宅室內精裝修工程，其他工程按照原管理制度執(zhí)行。3.定義3.1 精裝修成本目標：指產品與經營方案階段經集團批準、與經營收益相匹配的項目裝修檔次所對應的建安成本控制目標，也包括后期經集團批準調整的成本目標。包括 以下四部分內容：3.1.1 精裝修標準配置成本：指按照集團對應星級的標準化選型執(zhí)行的成本，包括預留變更簽證費用（精裝初始界面指地面找平、墻面抹灰、水電管線預埋完成）。3.1.2 精裝修標準配置外贈送成本：指集團標準配置之外的選配及增配成本。3.1.3 毛坯驗收至精裝初始界面成本：指實際毛坯

3、驗收后地面找平層、墻面抹灰、水電 管線預埋等所需的成本。3.1.4 因精裝修引起的加建改造費用：因加建贈送面積原因引起的土建水電改造成本。4. 職責4.1 項目公司成本管理部4.1.1 負責組織精裝修成本調研，編制項目精裝修專項成本測算；4.1.2 負責編制精裝修成本目標及合約規(guī)劃；4.1.3 負責實施精裝修專項成本目標的管理；4.1.4 負責精裝修動態(tài)成本管控工作。4.2 項目公司及集團營銷部4.2.1負責銷售過程中的客戶承諾管理；4.2.2負責提供產品配置要求及裝修標準。4.3 項目公司設計管理部4.3.1負責落實集團精裝修標準化選型，確定項目實際配置標準選型；4.3.2負責及時輸出成本測

4、算所需圖紙和選型定版單等資料。4.4 集團成本管理部4.4.1 負責評審上報的精裝修成本目標及其構成合理性。65. 程序5.1 投資決策階段5.1.1 項目公司營銷部依據(jù)售價、市場及競品調研結果確定精裝修星級標準和相應成 本目標并上報集團成本部。5.1.2 集團成本部評審項目公司上報的精裝修成本目標是否與檔次定位相匹配。5.1.3 該階段的精裝修成本目標可根據(jù)后期精確的產品、檔次定位和收益情況分析進行調整。5.2 產品與經營方案階段5.2.1 項目公司成本部在項目成功獲取后對同類競品項目的精裝修主要配置成本進行 調研，之后再結合營銷設計確定的初步選型配置完成與競品項目的精裝修配置對 標，完成項

5、目精裝修成本調研、配置對標表，包括選型配置和分項成本對比，為營 銷定位及設計選型提出建議。5.2.2 項目公司成本部根據(jù)設計部和營銷部提供的精裝修戶型圖紙及產品配置方案， 完成室內精裝修標準成本測算。成本測算應符合集團相關標準應用要求，集團成本 部按照相應的標準部品配置審核目標成本。5.2.3 集團成本部審核精裝修目標成本，重點關注精裝修戶型經濟性、設計選型是否 與集團設計任務書匹配、是否選用集團戰(zhàn)略標準系列產品、目標成本測算合理性等 內容。5.2.4 產品與經營方案評審會通過后，項目公司成本部將落實了評審會決議意見的精 裝修目標成本與項目建安目標成本一同發(fā)起，按照集團規(guī)定的流程報批，審批通過

6、 后的成本作為精裝修成本目標。5.2.5 精裝修項目出現(xiàn)以下任何一種情況時，精裝修成本目標要求重新報批：1） 精裝修套數(shù)調整、變更精裝修樓棟等；2） 調整精裝修成本目標中的“精裝修標準配置成本”內容，包括星級標準應用 變更的情況等；3）除以上情況外，其他按照集團項目成本管理體系中相關要求單項成本變 動條款執(zhí)行。5.3 合約規(guī)劃階段75.3.1 項目公司需要建立精裝修合約規(guī)劃統(tǒng)一分判標準，形成精裝單位與其他分包單 位之間的施工界面分判點。5.3.2 精裝修合約規(guī)劃按照項目成本管理體系模板編制，由項目公司成本部在設 計方案階段同精裝修成本測算表一同報集團成本部審核，后期可根據(jù)精裝修工程策劃修訂合約

7、規(guī)劃內容。5.3.3 精裝修合約規(guī)劃具體要求參照項目成本管理體系執(zhí)行，精裝修合約規(guī)劃評 審重點針對與不同項目、不同地區(qū)分判標準不一致的內容，且要求在評審會上說明 不一致的具體原因。5.4 精裝修銷售樣板房階段5.4.1 產品方案設計完成后、銷售樣板房招標之前，項目公司成本部根據(jù)設計部提供的 帶有材料選型的方案文件（包含平、頂、地及主要立面圖紙等）進行方案成本測算， 將測算結果反饋項目公司設計部，確認與精裝修成本目標對比有無超出，如有則要 求其根據(jù)測算結果及時進行設計方案調整，進一步完善精裝修施工圖。5.4.2 項目公司設計、成本、工程相關部門在銷售樣板房精裝修工程招標之前，要求對精裝修銷售樣板

8、房施工圖紙進行會審。5.4.3 精裝修銷售樣板房施工完成后、開放展示前，項目公司成本部參與樣板房聯(lián)合驗 收，對于樣板房的標準化選型、水電管位的變化（與施工圖對比是否引起改造成本）、 品牌承諾情況等重點檢查。5.4.4 基于銷售樣板房巡檢結果，項目公司成本部在銷售樣板房展示之前，必須完成 精裝修動態(tài)成本盤點表（在方案階段的成本目標測算表基礎上，標注調整的各項內 容），預估后期批量精裝修成本是否超出目標成本。如果超出，則項目公司成本部 首先進行論證是否有優(yōu)化空間，如果無法優(yōu)化需要調整精裝修成本目標的，要求報 集團審批后方可執(zhí)行。如果在樣板房展示之后才發(fā)起審批的，此類目標成本調整集 團將不予審批。5

9、.4.5 不建議對精裝修銷售配置品牌進行承諾，如營銷要求必須進行品牌承諾的則 需報集團成本管理部備案，且銷售合同在確定精裝修銷售配置承諾之前，要求公 司營銷部門將品牌承諾情況和成本部進行確認，對品牌承諾的合理性進行審視， 消除因銷售承諾不當導致的成本增加。5.5 批量精裝修項目實施階段5.5.1 批量精裝修總包工程招標前，項目公司成本部應與設計部對材料選型定版單的8規(guī)格參數(shù)、品牌和圖紙進行確認，并在招標前明確招標要求。5.5.2批量精裝修施工單位工程招標前，項目公司成本部應與工程部針對承包范圍、界面劃分、施工做法及技術要求進行確認（承包范圍及界面劃分根據(jù)不同的地區(qū) 建立的統(tǒng)一標準執(zhí)行），明確施

10、工質量要求、標段劃分、保證合理工期。5.5.3 批量精裝修施工單位定標前，項目公司成本部對精裝修施工單位價格水平與 本地區(qū)其他大型地產公司進行對比，價格對比作為評標報告的組成內容之一。5.5.4 批量精裝修工程項目所有相關的招標文件、合同文件、工程量清單等都要使用集團的精裝修標準合同示范文本。5.5.5精裝修甲供材料要求按照分期的批量精裝修工程簽署對應的甲供材合同，并 嚴格按合同執(zhí)行，不得跨期或者跨合同供貨。5.5.6批量精裝修工程施工過程中，項目公司成本部應實時補充完成合同、變更簽證、責任扣款、甲供材等成本管理臺賬。5.6 精裝修結算、維修階段5.6.1 批量精裝修工程結算工作開始之前， 要

11、求完成所對應的甲供材料合同的結算，超供扣款必須在甲供材對應的當期精裝修施工合同中執(zhí)行。5.6.2 精裝修工程結算工作要求參照項目成本管理體系執(zhí)行，結算工作完成后15天內，要求對精裝修成本指標完成分析。5.6.3 項目公司成本部在辦理每項精裝修合同結算和支付保修金時，都要核對備品備 料專項管理臺賬信息，清理與其相關的責任扣款。5.6.4 精裝修項目竣工驗收后，對于精裝修維修工程，如維修責任判定為原責任單位的， 必須要求責任單位進行維修，如因責任單位拒絕或不配合維修工作，則按照精裝修 標準合同中規(guī)定的條款執(zhí)行相應扣款.5.6.5 因甲方責任產生的維修，須由維修責任部門牽頭各相關部門做好原因分析和責 任分判，無責任分判的維修工程不予付款和辦理