工程遺留問題維修細(xì)則1改

1、1.0目的：為了規(guī)范質(zhì)量缺陷責(zé)任期內(nèi)的工程維修，保證工程遺留問題的順利處理。2.0適用范圍：在質(zhì)量缺陷責(zé)任期內(nèi)物業(yè)的所有工程。主要包括 ：地 基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、 房間和外墻的防滲漏、電氣管線和設(shè)備、給排水工程、門窗工程、暖 通工程、制冷工程、初級(jí)裝飾和裝修工程等。3.0職責(zé)：3.1服務(wù)處維修負(fù)責(zé)人或工程部保修辦全面負(fù)責(zé)工程維修。3.2工程部對(duì)維修質(zhì)量有檢查權(quán)，對(duì)維修方案有否定權(quán)。3.3服務(wù)處或工程部負(fù)責(zé)費(fèi)用報(bào)銷的審批。4.0方法與過程控制：4.1工程維修的時(shí)間是工程全面移交物業(yè)公司時(shí)起至質(zhì)量缺陷責(zé)任期滿時(shí)止。根據(jù)建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例有關(guān)規(guī)定，工程的質(zhì)量

2、保 修期如下：（嚴(yán)格參照兩書約定）1 ）地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程合理使用 年限；2）屋面、地下室防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏工程為年；3）電氣管線；給排水管道；設(shè)備安裝；保溫、裝修工程；墻面頂棚抹灰層脫落；地面空鼓開裂、大面積起砂；門窗翹裂、五金件損壞； 衛(wèi)生潔具為年；4） 采暖工程與供冷工程為 個(gè)采暖、供冷期；5） 住宅小區(qū)內(nèi)的道路工程為 年；6） 住宅小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施工程為 年7） 住宅小區(qū)內(nèi)的綠化工程養(yǎng)護(hù)為年b、工程質(zhì)量保修期的開始和結(jié)束1）房屋建筑工程的質(zhì)量保修期自房屋竣工驗(yàn)收合格之日起開始計(jì)算。2）如果房屋建筑工程是按照單項(xiàng)驗(yàn)收交付的， 按

3、照單項(xiàng)工程分別計(jì)算 保修期。4.2 維修處理421在物業(yè)公司完成接管手續(xù)后，原開發(fā)商與施工方簽訂的房屋 建筑工程質(zhì)量保修協(xié)議書 中約定的質(zhì)量保修通知、監(jiān)督的權(quán)利義務(wù) 委托給物業(yè)公司各服務(wù)處或保修人員執(zhí)行， 結(jié)算的權(quán)力由物業(yè)公司服 務(wù)處或工程部執(zhí)行。4.2.2服務(wù)處維修負(fù)責(zé)人或保修人員在接到工程質(zhì)量報(bào)修任務(wù)時(shí)，應(yīng) 立即組織相關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)察看，經(jīng)確認(rèn)屬于工程質(zhì)量問題并且在施工 單位的質(zhì)量缺陷責(zé)任期內(nèi)的，及時(shí)聯(lián)系原施工單位進(jìn)行處理，原則上 無論大小問題一個(gè)工作日內(nèi)給予回復(fù)， 小問題3日內(nèi)處理完成，大問 題7日內(nèi)處理完成。如遇大型集中交付，問題匯總后，15日內(nèi)全部處理完成。4.2.3服務(wù)處維修負(fù)責(zé)人或

4、工程部保修辦應(yīng)對(duì)保修項(xiàng)目進(jìn)行記錄跟4.2.4服務(wù)處維修負(fù)責(zé)人或工程部保修辦負(fù)責(zé)維修檔案的整理，維修 檔案每月到物業(yè)公司工程部備案，并隨時(shí)接受工程部檢查監(jiān)督。425發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全或者嚴(yán)重影響使用功能（如上、下水漏水、 暖氣漏水或者漏氣、動(dòng)力線路故障等）的緊急情況下維修，如原施工 方在接到維修通知后，未立即到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)開展搶修的，服務(wù)處維修負(fù)責(zé) 人或保修人員有權(quán)在取證之后立即進(jìn)行搶修。為不使維修責(zé)任擴(kuò)大， 在緊急情況下，服務(wù)處維修負(fù)責(zé)人或保修人員有權(quán)先行采取必要措 施，由此發(fā)生的費(fèi)用，由原施工方承擔(dān)。隨后應(yīng)及時(shí)告知原施工單位。（注：緊急情況是指如果不處理立即就會(huì)造成損失的擴(kuò)大或造成其它 人員財(cái)產(chǎn)損害

5、的發(fā)生）。426有下列情況之一的，服務(wù)處維修負(fù)責(zé)人或保修人員可直接組織 人員進(jìn)行處理，所發(fā)生的費(fèi)用由施工單位質(zhì)量保證金中扣除。a、 施工單位接到通知后沒有組織人員進(jìn)行維修并且超過第422款 規(guī)定時(shí)限的；b、施工單位對(duì)同一部位維修超過兩次的。4.3 維修取證4.3.1服務(wù)處負(fù)責(zé)人員或工程部保修人員在組織人員進(jìn)行工程維修之 前須做好如下工作：a、保留告知對(duì)方存在質(zhì)量問題的通知。b、做好取證材料的收集工作，取證材料包括工程質(zhì)量問題的照片、 實(shí)物、業(yè)主簽認(rèn)的書面報(bào)修記錄等，取證材料應(yīng)分戶記錄保存。c）如施工方來人，請(qǐng)來人在協(xié)議書上簽字，并保留。d）物業(yè)確保工作人員的連續(xù)性，不能因物管員調(diào)休或離職，影響

6、項(xiàng)目經(jīng)理安排人員給業(yè)主維修。4.4 質(zhì)量缺陷責(zé)任期的維修、賠償費(fèi)用界定 441在質(zhì)量保修期發(fā)生維修責(zé)任，屬于施工方維修的，維修費(fèi)用由施工方承擔(dān)；若施工方不履行保修義務(wù)，服務(wù)處維修部有權(quán)另行委托其他單位維修，維修費(fèi)用從保修金中支付。4.4.2在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三 人的人身和財(cái)產(chǎn)損失的，施工方在接到服務(wù)處通知后，應(yīng)當(dāng)按照通知要求的時(shí)間， 參加與房屋所有人、使用人或者第三人的協(xié)商賠償事宜，并根據(jù)協(xié)商結(jié)果承擔(dān)賠 償責(zé)任。依據(jù)房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法4.5 權(quán)限及報(bào)銷流程4.5.1產(chǎn)生維修費(fèi)用的維修項(xiàng)目必須報(bào)工程部審批、備案。4.5.2工程維修的費(fèi)用報(bào)銷歸口部

7、門為公司工程部，在提交給工程部報(bào)銷材料中應(yīng)包含以下內(nèi)容：業(yè)主所提存在的維修單，物業(yè)前臺(tái)通知 項(xiàng)目經(jīng)理通話記錄（可申請(qǐng)錄音電話，電話通話記錄），市場(chǎng)詢價(jià)記錄。 4.5.3依據(jù)發(fā)生工程維修的部位、工作量、總費(fèi)用、承擔(dān)單位等情況， 相關(guān)人員的親筆簽名并加蓋服務(wù)處公章。4.5.4本制度中的第4.3中規(guī)定的證據(jù)材料。4.6 服務(wù)處或保修人員對(duì)工程質(zhì)量問題無法進(jìn)行診斷或存在問題較大無法自行維修時(shí)，應(yīng)及時(shí)上報(bào)到公司工程部，由工程部制定施工方 案后方可組織人員進(jìn)行維修。4.7 處罰細(xì)則（嚴(yán)格參照合同約定）4.7.1服務(wù)處接到報(bào)修，并及時(shí)通知工程負(fù)責(zé)人或施工單位接到通知后沒有組織人員進(jìn)行維修并且超過第 4.2.2款規(guī)定時(shí)限，導(dǎo)致業(yè)主投 訴的（如事實(shí)屬實(shí)為有效投訴）予以該施工單位 處罰金4.7.2服務(wù)處接到報(bào)修，未及時(shí)通知工程負(fù)責(zé)人或施工方導(dǎo)致維修超過第422款規(guī)定時(shí)