重慶市紅鼎國(guó)際策劃全案

1、第一部分 項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)背景分析 一、 觀音橋片區(qū)總體區(qū)位特征1、 北城絕對(duì)中心的地位，各種配套發(fā)達(dá)完善觀音橋片區(qū)對(duì)江北以至后來(lái)的渝北區(qū)而言，具有悠久的歷史地位，北部地區(qū)的城市衍變都是以觀音橋?yàn)楹诵恼归_(kāi)的，無(wú)論是最早的觀音橋商圈的成型、到中期渝北陽(yáng)光城一帶的崛起直至目前觀音橋步行街的建設(shè)，都是在觀音橋周邊區(qū)域進(jìn)行。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，該區(qū)域已成為北部地區(qū)商業(yè)最集中、市政配套最完善、公交線(xiàn)路最發(fā)達(dá)、金融機(jī)構(gòu)最密集的地區(qū)，也是北部地區(qū)居民購(gòu)物、辦公和休閑娛樂(lè)的中心區(qū)域。其地位正如渝中區(qū)的解放碑、南岸的南坪、沙坪壩的三角碑、九龍坡的楊家坪，屬于區(qū)域性的軸心地位。2、 90年代早期，大量房產(chǎn)項(xiàng)目盲目入市

2、，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)爛尾樓現(xiàn)象嚴(yán)重觀音橋片區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)在90年代中后期曾一度發(fā)展過(guò)熱，大量單體樓涌現(xiàn)，重復(fù)的產(chǎn)品供給超過(guò)市場(chǎng)需求的承受力、加上發(fā)展商資金鏈的問(wèn)題、各種債務(wù)糾紛等等，使得觀音橋成為市區(qū)內(nèi)爛尾樓較為嚴(yán)重的地區(qū)，從觀音橋轉(zhuǎn)盤(pán)至紅旗河溝轉(zhuǎn)盤(pán)沿線(xiàn)，就有11棟之多華音廣場(chǎng)、千禧年酒店、金觀音大廈、新科大廈、江田君悅大廈、宏泰大廈等一大批四久工程，使觀音橋地區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)陷入爛尾樓的怪圈，一蹶不振。其后上馬的項(xiàng)目都十分謹(jǐn)慎，造成2000年后，觀音橋地區(qū)房產(chǎn)供應(yīng)量十分稀缺，反而在周邊的紅旗河溝、五里店、五黃路、新牌坊等地區(qū)，房產(chǎn)發(fā)展如火如荼。3、 觀音橋商圈的進(jìn)一步完善將對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)起到極大的促進(jìn)作用近兩

3、年來(lái)，江北喊出了“攔截過(guò)江消費(fèi)”的口號(hào)，無(wú)論是政府、各大商家還是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都積極地朝該目標(biāo)奮斗。首先是江北區(qū)政府大手筆進(jìn)行觀音橋商圈的重新規(guī)劃，我市主城區(qū)內(nèi)最大的商業(yè)步行街將在此修建，根據(jù)整體規(guī)劃，未來(lái)觀音橋商圈包括兩大功能片區(qū)一部分是以?shī)蕵?lè)休閑餐飲為主，另一部分是以購(gòu)物中心為核心，集中布置一批大、特、名、老精品店，從而形成江北主城區(qū)核心商業(yè)中心和未來(lái)重慶北部中央商務(wù)區(qū)的一部份。未來(lái)觀音橋商圈的區(qū)域面積將達(dá)到4平方多公里，其不僅僅是江北區(qū)的商圈，而是重慶北部新區(qū)共同的商圈，不只是一個(gè)狹義的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，而是重慶市現(xiàn)代商貿(mào)的示范區(qū)。政府搭臺(tái)，企業(yè)唱戲，各大主力百貨紛紛進(jìn)駐，除了早前的重百、新世紀(jì)、北

4、京華聯(lián)三大百貨之外，今年深圳茂業(yè)百貨和臺(tái)灣遠(yuǎn)東百貨的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，為江北觀音橋商圈注入了新的活力。不僅如此，江北區(qū)政府還將引進(jìn)更多的高檔百貨攔截過(guò)江消費(fèi)，給觀音橋商圈帶來(lái)更好的發(fā)展。商業(yè)的成熟與發(fā)達(dá)無(wú)疑給觀音橋區(qū)域的房產(chǎn)市場(chǎng)注入了一劑強(qiáng)心針，依托商業(yè)步行街的建設(shè)，去年下半年以來(lái)，步行街周邊空置多年的爛尾樓紛紛找到了買(mǎi)家，重新包裝上市，而江北區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)也因此有了強(qiáng)勁表現(xiàn)協(xié)信·黃金海岸、龍湖·天街二號(hào)等銷(xiāo)售火爆，區(qū)域內(nèi)商鋪的租金價(jià)格也一路上漲。96 / 96文檔可自由編輯打印二、 市場(chǎng)供應(yīng)現(xiàn)狀1、 產(chǎn)品類(lèi)型目前，觀音橋地區(qū)的在售項(xiàng)目中，表現(xiàn)出明顯的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一的特征，在總體供應(yīng)量

5、不大的背景下，住宅項(xiàng)目占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位，其供應(yīng)數(shù)量占總量的71%，寫(xiě)字樓和商務(wù)公寓有少量供應(yīng)，各占總量的14.5%。祥見(jiàn)如下：項(xiàng)目名稱(chēng)地理位置項(xiàng)目定位建筑形態(tài)天奇·怡暢苑江北區(qū)塔坪26號(hào)中高檔住宅高層綠灣·嘉景苑江北區(qū)中興段（原三鋼廠大門(mén)）中高檔住宅小高層、高層春江名都江北區(qū)中野路口建東大廈中高檔住宅小高層、高層光宇·陽(yáng)光海岸江北建新東路70118號(hào)中高檔住宅高層巴黎公舍江北區(qū)塔坪120號(hào)小戶(hù)型公寓高層數(shù)碼大廈江北塔坪120號(hào)純寫(xiě)字樓小高層茂業(yè)·東方時(shí)代江北區(qū)建新北路與洋河路交界處商務(wù)公寓高層2、 供應(yīng)量目前觀音橋地區(qū)在售項(xiàng)目的供應(yīng)總量為454963m2

6、，其中住宅220945m2，占總量的48.5%；商務(wù)公寓70000m2，占總量的15%；寫(xiě)字樓34018m2，占總量的7.4%，商業(yè)部分80000m2，占總量的17.5%。純住宅為仍該區(qū)域的主力產(chǎn)品。 項(xiàng)目名稱(chēng)總建筑面積天奇·怡暢苑19000 m2綠灣·嘉景苑38000 m2春江名都94945 m2光宇·陽(yáng)光海岸69000 m2巴黎公舍50000 m2數(shù)碼大廈34018 m2茂業(yè)·東方時(shí)代15萬(wàn)m2，其中塔樓7萬(wàn)m23、 產(chǎn)品特征Ø 價(jià)格區(qū)間項(xiàng)目名稱(chēng)價(jià)格天奇·怡暢苑套內(nèi)均價(jià)3100綠灣·嘉景苑套內(nèi)均價(jià)3200春江名都套內(nèi)均價(jià)

7、3300光宇·陽(yáng)光海岸套內(nèi)均價(jià)3300巴黎公舍套內(nèi)均價(jià)3400數(shù)碼大廈套內(nèi)均價(jià)3950茂業(yè)·東方時(shí)代商務(wù)公寓套內(nèi)均價(jià)6200元/平方米目前，觀音橋地區(qū)住宅項(xiàng)目的套內(nèi)均價(jià)在31003400元/m2之間，其價(jià)格水平在整個(gè)江北區(qū)處在較高位置，并且今年新推項(xiàng)目的價(jià)格較去年有了較大幅度的上漲，以2003年建新東路推出的代表樓盤(pán)銀泰新苑C座為例，其套內(nèi)均價(jià)僅2700元/m2，而今年同在一個(gè)路段的光宇·陽(yáng)光海岸，其套內(nèi)均價(jià)已達(dá)到3300元/m2，單價(jià)上漲600元/m2。其原因一方面跟重慶房產(chǎn)市場(chǎng)今年的大環(huán)境有關(guān)；另一方面，區(qū)域內(nèi)供應(yīng)項(xiàng)目的奇缺也是價(jià)格大幅飆升的重要因素。寫(xiě)字樓價(jià)

8、格的參考樣本僅有數(shù)碼大廈一個(gè)，其套內(nèi)均價(jià)在3950元/ m2（清水房）。由于其面積設(shè)置相當(dāng)大，主力戶(hù)型建筑面積在180m2以上，加上配套設(shè)施簡(jiǎn)單，因此，其不得不走低價(jià)策略的線(xiàn)路。商務(wù)公寓以茂業(yè)·東方時(shí)代為代表，其價(jià)格刷新了區(qū)域內(nèi)同類(lèi)型樓盤(pán)的最高記錄，達(dá)到套內(nèi)均價(jià)6200元/ m2（清水房），但據(jù)調(diào)查，這樣的價(jià)格水平市場(chǎng)接受起來(lái)仍然有相當(dāng)大的抗性，導(dǎo)致東方時(shí)代的銷(xiāo)售情況不盡人意，開(kāi)盤(pán)后兩個(gè)月的銷(xiāo)售額不足30%。Ø 銷(xiāo)售狀況項(xiàng)目名稱(chēng)銷(xiāo)售率天奇·怡暢苑80%綠灣·嘉景苑95%春江名都50%光宇·陽(yáng)光海岸90%巴黎公舍50%數(shù)碼大廈94%茂業(yè)·

9、;東方時(shí)代40%整體而言，觀音橋地區(qū)各類(lèi)型樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況普遍較好，在售的5個(gè)住宅項(xiàng)目中，天奇·怡暢苑、綠灣·嘉景苑、光宇·陽(yáng)光海岸3個(gè)項(xiàng)目達(dá)到80%以上銷(xiāo)售率，巴黎公舍和春江名都由于推出時(shí)間不長(zhǎng)，其銷(xiāo)售率為50%。數(shù)碼大廈2003年12月底開(kāi)盤(pán)，半年銷(xiāo)售90%，表現(xiàn)出區(qū)域市場(chǎng)對(duì)寫(xiě)字樓產(chǎn)品存在一定量的需求。茂業(yè)·東方時(shí)代的銷(xiāo)售情況在區(qū)域內(nèi)屬于表現(xiàn)較差的，其塔樓的商務(wù)公寓在5月份推出后，兩個(gè)月內(nèi)賣(mài)出不到30%，目前銷(xiāo)售率在40%左右，反映出高價(jià)產(chǎn)品在銷(xiāo)售速度方面的力不從心，從中我們可以再次證明，在銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售速度之間尋找最佳平衡點(diǎn)對(duì)于項(xiàng)目而言的重要性。一味

10、拔高價(jià)格，挑戰(zhàn)市場(chǎng)接受度必然會(huì)極大影響銷(xiāo)售速度。另外，茂業(yè)·東方時(shí)代太過(guò)倚重其地段優(yōu)勢(shì)而在產(chǎn)品硬件配套的打造上并無(wú)建樹(shù)，因此難以支撐其遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)平均水平的價(jià)位。Ø 產(chǎn)品形象在產(chǎn)品形象檔次上，目前觀音橋片區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目基本以普通住宅的形象出現(xiàn)，只是根據(jù)產(chǎn)品在形態(tài)以及戶(hù)型方面的差異，在對(duì)外推廣的形象上有不同表現(xiàn)。如巴黎公社以時(shí)尚、獨(dú)立的青年形象示人；光宇·陽(yáng)光海岸以純躍層江景花園住宅，提出“新別墅”生活的概念；茂業(yè)·東方時(shí)代則力圖建立“國(guó)際一流品質(zhì)”的形象，只是在配套上并未跟上。Ø 配套檔次項(xiàng)目名稱(chēng)硬件配套軟件配套天奇·怡暢苑2部電梯/棟、

11、寬帶、木質(zhì)防盜門(mén)、小區(qū)綠化24小時(shí)保安巡邏；房屋建筑共用部分的管理、維修和養(yǎng)護(hù)；組織開(kāi)展社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)；管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住戶(hù)檔案與竣工驗(yàn)收資料；配套設(shè)施的管理、維修和養(yǎng)護(hù)，共用綠地、花木、水景建筑小品等的管理與養(yǎng)護(hù)、共用設(shè)施、設(shè)備的管理、運(yùn)行、維修和養(yǎng)護(hù)；管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。綠灣·嘉景苑2部電梯/棟；預(yù)留寬帶、電訊、閉路接口；木質(zhì)防盜門(mén)；可視對(duì)講系統(tǒng)；紅外線(xiàn)周邊防盜。二期有游泳池、會(huì)所、小區(qū)綠化。24小時(shí)安全保障；車(chē)輛清潔；定時(shí)清掃公共區(qū)域、專(zhuān)職園藝師傅專(zhuān)業(yè)綠化修繕、公共設(shè)施保養(yǎng)等細(xì)貼服務(wù)。春江名都一期4部電梯、游泳池、小區(qū)餐飲、幼兒園、木質(zhì)防盜門(mén)、小區(qū)綠化、寬帶入

12、戶(hù)。常規(guī)物管光宇·陽(yáng)光海岸3部電梯；木質(zhì)防盜門(mén)；2000多平方米的空中花園和多功能休閑社區(qū)：健康步道、兒童游戲場(chǎng)所、羽毛球場(chǎng)、社區(qū)背景音樂(lè)等配套設(shè)施，可讓業(yè)主充分享受陽(yáng)光味道的健康生活；新世紀(jì)超市。常規(guī)物管巴黎公舍4部電梯、星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)電梯大堂、2000多平方米景觀展臺(tái)、木質(zhì)防盜門(mén)、迷你高爾夫果嶺、休閑茶室、洗染店、酒吧等。日前項(xiàng)目為女性群體特設(shè)的獨(dú)立幸福城堡選定為16-20層，僅100套女性專(zhuān)屬席位。為保證貴賓層女性群體的獨(dú)立和隱私，購(gòu)買(mǎi)業(yè)主均要求為女性。開(kāi)發(fā)商還將對(duì)女性VIP貴賓層公共空間進(jìn)行精裝修，體現(xiàn)專(zhuān)為女性營(yíng)造的溫馨、浪漫的居住公共環(huán)境。還配備了美容中心、水吧、健身房，貴賓卡、

13、鮮花敘情等專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。常規(guī)物管數(shù)碼大廈2部電梯；智能化樓宇系統(tǒng)（綜合布線(xiàn)、項(xiàng)目局網(wǎng)、消防自動(dòng)報(bào)警噴淋、閉路監(jiān)控、設(shè)備遠(yuǎn)程監(jiān)控等）；商務(wù)休閑景觀環(huán)境；星級(jí)入口大堂、商務(wù)中心、配餐中心、休閑清吧、冷暖氣供應(yīng)、商務(wù)茶水間；一樓設(shè)有公共衛(wèi)生間日常保潔服務(wù)；日常安保服務(wù)；配餐服務(wù)；普通商務(wù)服務(wù)（打字、打印、日常商務(wù)代表等）；大廈配套設(shè)施定期維護(hù)、檢修；針對(duì)客戶(hù)的特殊需要提供專(zhuān)項(xiàng)商務(wù)服務(wù)。茂業(yè)·東方時(shí)代公寓10部電梯、商場(chǎng)6部扶梯、商務(wù)大堂、公共通道精裝修、商務(wù)中心、會(huì)議室、寬帶、光纖電視接口、無(wú)線(xiàn)上網(wǎng)系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、茂業(yè)百貨8萬(wàn)平方米的泛會(huì)所式商業(yè)配套。（無(wú)中央空調(diào)，公共部分無(wú)空調(diào)）

14、24小時(shí)商務(wù)秘書(shū)、商務(wù)會(huì)議、商務(wù)代定、代購(gòu)服務(wù)、酒店式客房清理、衣物干濕洗熨服務(wù)、樓體保養(yǎng)、高級(jí)商務(wù)智能系統(tǒng)服務(wù)；提供茂業(yè)百貨供貨商、加盟商、合作商資源網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的代租代管服務(wù)；專(zhuān)案提供長(zhǎng)期穩(wěn)定收益型房產(chǎn)管理服務(wù)。區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品的配套檔次及內(nèi)容基本雷同，如游泳池、寬帶、對(duì)講系統(tǒng)、兒童活動(dòng)區(qū)、園林綠化等；商務(wù)公寓的代表茂業(yè)·東方時(shí)代，配套除了有10臺(tái)日立高速豪華電梯外，其在商務(wù)方面并未有實(shí)質(zhì)的內(nèi)容支撐；數(shù)碼大廈作為區(qū)域內(nèi)唯一的純寫(xiě)字樓項(xiàng)目，配備了基本的樓宇智能化系統(tǒng)，軟件方面配備了酒店式的服務(wù)體系，如日常保潔、安保、配餐、普通商務(wù)服務(wù)等，在配套上只屬于常規(guī)產(chǎn)品，少有突破和創(chuàng)新。Ø

15、; 交房標(biāo)準(zhǔn)區(qū)域內(nèi)的住宅和商務(wù)公寓類(lèi)項(xiàng)目，交房標(biāo)準(zhǔn)都是清水房，精裝和簡(jiǎn)裝房的供應(yīng)處于空白狀態(tài)。寫(xiě)字樓項(xiàng)目數(shù)碼大廈提供清水房和簡(jiǎn)裝房?jī)煞N交房標(biāo)準(zhǔn)，但95%以上的客戶(hù)選擇了清水房。Ø 面積設(shè)置項(xiàng)目名稱(chēng)套內(nèi)面積天奇·怡暢苑二期1房55.83m2 2房71.37m275.63m2 3房94.52m2110.73m2綠灣·嘉景苑1房41m243m2 2房74m285m2 3房102m2140m2 躍層170m2春江名都1房40.32m2、 2房67.45m2 3房99m2110m2 4房137m2139m2光宇·陽(yáng)光海岸躍層2房68m273m2 躍層3房80m21

16、21m2平層小戶(hù)型30m267m2巴黎公舍1房30.8m252m2 2房62.68m2數(shù)碼大廈A型辦公室，建筑面積183m2；B型辦公室，181.59m2。茂業(yè)·東方時(shí)代商務(wù)公寓30-150m2。住 宅主力供應(yīng)為60-85m2二房和90-110m2 三房，趨向于經(jīng)濟(jì)實(shí)用型。小 戶(hù) 型主力戶(hù)型的面積控制在30m2 52m2。寫(xiě) 字 樓大開(kāi)間，面積為180m2 左右。商務(wù)公寓以30m235m2 的小戶(hù)型為主，約占59%，再加上60m2 以下的戶(hù)型，則中小戶(hù)型占到總量的85%。Ø 戶(hù)型配比項(xiàng)目名稱(chēng)戶(hù)型配比（套內(nèi)面積）天奇·怡暢苑二期1房 20%2房 50%3房 30%綠

17、灣·嘉景苑1房 40%2房 30%3房 20%躍層 10%春江名都1房 8%2房 8%3房 67%4房 17%光宇·陽(yáng)光海岸躍層2房 24%躍層3房 72%平層小戶(hù)型 4%巴黎公舍1房 80%2房 20%數(shù)碼大廈單間辦公 100%茂業(yè)·東方時(shí)代單間辦公 100%從住宅項(xiàng)目的戶(hù)型配比可以看出，2、3房是區(qū)域樓盤(pán)的主力產(chǎn)品，同時(shí)1房也占到一定比例，基本上每個(gè)住宅項(xiàng)目都配有少量一房。戶(hù)型結(jié)構(gòu)多以平層為主。現(xiàn)有市場(chǎng)供應(yīng)分析結(jié)論u 觀音橋區(qū)域，純寫(xiě)字樓和商務(wù)公寓的供應(yīng)量非常小，該類(lèi)產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較弱。u 從純寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售情況看，區(qū)域內(nèi)對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求空間較大。u 住宅

18、項(xiàng)目的套內(nèi)單價(jià)定位在3100-3400元，明顯低于商務(wù)公寓的單價(jià)茂業(yè)·東方時(shí)代的套內(nèi)單價(jià)為6200元。盡管茂業(yè)的單價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)平均水平，但從其銷(xiāo)售情況看，仍然有部分客戶(hù)接受這類(lèi)產(chǎn)品，說(shuō)明產(chǎn)品定位方向不同，客戶(hù)心理的預(yù)期價(jià)格也不同，定位為商務(wù)型樓盤(pán)的價(jià)格就應(yīng)該比住宅產(chǎn)品高。盡管在軟硬件配套上，茂業(yè)東方時(shí)代并沒(méi)有多少適宜辦公的配套支撐。從觀音橋區(qū)域潛在供應(yīng)的項(xiàng)目以及整個(gè)重慶市場(chǎng)，都能看到這個(gè)現(xiàn)象，同一區(qū)域、同類(lèi)建筑形態(tài)，定位于“商務(wù)公寓”的項(xiàng)目單價(jià)比定位于“小戶(hù)型住宅公寓”的單價(jià)高。如南坪的萬(wàn)凱·新都會(huì)（雙塔樓）與渝能·都市經(jīng)典（小區(qū)房），前者的位置不如后者，推出時(shí)

19、間早于后者，但因其定位為“商務(wù)寫(xiě)字樓”，其套內(nèi)起價(jià)為3500元，而渝能·都市經(jīng)典定位為“小戶(hù)型住宅”，其起價(jià)則僅為套內(nèi)2800元。u 住宅項(xiàng)目在供應(yīng)上，以二房、三房為主，并且銷(xiāo)售情況良好。而純小戶(hù)型公寓如巴黎公舍其銷(xiāo)售速度表現(xiàn)平緩，這在一定程度上反映出觀音橋地區(qū)在對(duì)住宅的需求上，二房三房的需求高于一房。三、潛在項(xiàng)目供應(yīng)狀況1、 供應(yīng)量項(xiàng)目名稱(chēng)地理位置項(xiàng)目定位建筑體量浩博·天庭建新南路商務(wù)公寓30000m2宏基大廈觀音橋轉(zhuǎn)盤(pán)小戶(hù)型公寓38000m2同聚遠(yuǎn)景觀音橋轉(zhuǎn)盤(pán)純寫(xiě)字樓46000m2金融街·嘉年華大廈觀音橋步行街購(gòu)物、餐飲金融、郵政60000m2新上海大廈現(xiàn)代廣

20、場(chǎng)對(duì)面小戶(hù)型公寓68000m2宏泰大廈海關(guān)車(chē)站純寫(xiě)字樓30000m2到今年年底，觀音橋片區(qū)預(yù)計(jì)將新推出的項(xiàng)目總量27.2萬(wàn)方，商務(wù)公寓和寫(xiě)字樓共有3個(gè)項(xiàng)目上市，供應(yīng)總量分別為3萬(wàn)方和7.6萬(wàn)方，小戶(hù)型公寓有新上海大廈和宏基大廈二個(gè)，供應(yīng)量10.6萬(wàn)方，小戶(hù)型住宅以及純寫(xiě)字樓項(xiàng)目的供應(yīng)都所增加，區(qū)域內(nèi)以二房三房住宅為主的供應(yīng)結(jié)構(gòu)已發(fā)生變化。 2、供應(yīng)特征Ø 價(jià)格區(qū)間項(xiàng)目名稱(chēng)預(yù)計(jì)價(jià)格浩博·天庭套均4000元/m2宏基大廈套均3460元/m2同聚遠(yuǎn)景建均4000元/m2套均5100元/m2新上海大廈套均4000元/m2宏泰大廈建均3500-4000元/m2年底前供應(yīng)的項(xiàng)目中，商務(wù)

21、公寓的套內(nèi)均價(jià)為4000元/m2 ，較現(xiàn)有同類(lèi)型項(xiàng)目茂業(yè)·東方時(shí)代低25003000元/m2 ，反映出發(fā)展商對(duì)區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力的共同觀點(diǎn)，這與重慶整體房產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格水平是相關(guān)聯(lián)的。東方時(shí)代基本上可以作為高價(jià)房的一個(gè)特例，并不能反映市場(chǎng)基本面。在寫(xiě)字樓方面，同聚遠(yuǎn)景和宏泰大廈把建面均價(jià)定在4000元/m2 左右，套內(nèi)則達(dá)到5000元/m2 以上。同聚遠(yuǎn)景早前在春交會(huì)亮相時(shí)，對(duì)外宣布的價(jià)格是建面均價(jià)3800元/m2 ，目前則將單價(jià)上調(diào)了200元，套內(nèi)達(dá)到5100元/m2 ，反映出區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的良好預(yù)期。浩博·天庭與宏基大廈地段相近，但定位于“純小戶(hù)型公寓”的宏基大廈單價(jià)比定位于“商

22、務(wù)公寓”的豪博·天庭低540元/m2 ，而二者在配套上并無(wú)多大差別。雖然兩個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況還不明了（浩博·天庭尚未發(fā)售，宏基大廈8.25開(kāi)始銷(xiāo)售），這種價(jià)格差異都還未經(jīng)過(guò)市場(chǎng)檢驗(yàn)，但相信發(fā)展商制定這種價(jià)格策略也是根據(jù)其對(duì)市場(chǎng)的把握和以往的經(jīng)驗(yàn)判斷形成，并非沒(méi)有道理。Ø 配套檔次 寫(xiě)字樓方面，同聚遠(yuǎn)景配備有新風(fēng)系統(tǒng)、戶(hù)式中央空調(diào)、智能化系統(tǒng)、大型會(huì)議廳等，商務(wù)性較強(qiáng)。在區(qū)域內(nèi)的商務(wù)樓宇中，其配置算是最完善的。 商務(wù)公寓方面，配套毫無(wú)亮點(diǎn)，浩博·天庭定位為“酒店式商務(wù)公寓”，但并無(wú)實(shí)際內(nèi)容支撐。住宅方面的配套也是屬于基本檔次，宏基大廈引進(jìn)了純凈水、自來(lái)水雙水

23、源系統(tǒng)。Ø 交房標(biāo)準(zhǔn)從目前已知的情況，區(qū)域內(nèi)即將供應(yīng)的項(xiàng)目，交房標(biāo)準(zhǔn)全部為清水房。這也代表重慶房市主流供應(yīng)特征。Ø 面積設(shè)置項(xiàng)目名稱(chēng)戶(hù)型配比各戶(hù)型面積浩博天庭2*1 27% 1*1 73%2*1 61691*1 2532宏基大廈2*1 64%1*1 36%2*1 66751*1 31.8646同聚遠(yuǎn)景1732F整層銷(xiāo)售，不零賣(mài)新上海大廈金融街·嘉年華大廈宏泰大廈100m2 以上 寫(xiě)字樓方面，以超大戶(hù)型為主，同聚遠(yuǎn)景最小面積為600 m2，相當(dāng)于半層面積。而宏泰大廈受建筑本身限制，戶(hù)型劃分也至少在100m2以上。因此，未來(lái)該區(qū)域在小型辦公方面的供應(yīng)處在空白狀態(tài)。而現(xiàn)

24、有的提供小型辦公空間的僅有北岸星座和茂業(yè)·東方時(shí)代的一部分。 住宅和商務(wù)公寓方面，供應(yīng)面積以小戶(hù)型為主，主要集中在25-75m2。Ø 戶(hù)型配比住宅項(xiàng)目戶(hù)型以一房和小二房為主；商務(wù)公寓的戶(hù)型設(shè)置也以一房、二房為主。而舒適性住宅項(xiàng)目則出現(xiàn)了空白。潛在市場(chǎng)供應(yīng)分析結(jié)論u 從區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供應(yīng)情況看，一方面供應(yīng)量小，純寫(xiě)字樓項(xiàng)目有2個(gè)宏泰大廈和同聚遠(yuǎn)景，供應(yīng)總量?jī)H7.6萬(wàn)方，從整個(gè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比例和觀音橋商圈的發(fā)展前景分析，其供應(yīng)量在區(qū)域市場(chǎng)中遠(yuǎn)未達(dá)到飽和。 u 需求方面，觀音橋地區(qū)沒(méi)有純寫(xiě)字樓項(xiàng)目，企業(yè)辦公只能選擇在住宅樓或商務(wù)公寓里，龍湖·北岸星座以商務(wù)公寓推出，目前

25、其用戶(hù)全為公司企業(yè)；觀音橋周邊如紅旗河溝、華新街等地區(qū)，其專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓的入住情況都非常好，國(guó)際商會(huì)大廈企業(yè)入住率90%、中信銀行大廈企業(yè)入住率90%、西浦大廈企業(yè)入住率80%，這是顯性需求的具體體現(xiàn)，還有大量隱性需求包括大型企業(yè)、外企等，他們對(duì)辦公形象、軟硬件配套要求較高，絕不屈就于住宅或一般的商務(wù)公寓內(nèi)辦公，而不得不選擇在租金更高、商務(wù)環(huán)境更好的其他區(qū)域。然而，隨著北部新區(qū)的建設(shè)，大量房產(chǎn)企業(yè)、汽車(chē)、醫(yī)藥、高科技企業(yè)進(jìn)駐，他們迫切需要與其公司實(shí)力相匹配的辦公空間，這樣的潛在需求在不斷擴(kuò)大，而作為交通最為便捷，最適合辦公的觀音橋地區(qū)卻缺少這樣的產(chǎn)品供應(yīng)。這就是該區(qū)域存在的一大供需矛盾。u 觀音橋

26、區(qū)域的房?jī)r(jià)整體走強(qiáng)，年底前將推出的住宅類(lèi)項(xiàng)目套內(nèi)單價(jià)上漲至3500元/m2 4000元/m2 ，較目前在售同類(lèi)型項(xiàng)目單價(jià)上漲400600元；而寫(xiě)字樓方面的價(jià)格也攀升至套內(nèi)5000元/m2 左右。區(qū)域內(nèi)的這種價(jià)格發(fā)展趨勢(shì)對(duì)于紅鼎項(xiàng)目的價(jià)格起到很好的帶動(dòng)作用。u 觀音橋地區(qū)在供應(yīng)的住宅產(chǎn)品檔次上，不斷在重復(fù)供應(yīng)中低檔產(chǎn)品，一直沒(méi)有一個(gè)“領(lǐng)軍”項(xiàng)目出現(xiàn)。隨著觀音橋商圈綜合地位的上升，與之相匹配的住宅產(chǎn)品卻沒(méi)有產(chǎn)生，也就是說(shuō)通過(guò)完善的商業(yè)配套已經(jīng)留住甚至吸引了外區(qū)的大量高端消費(fèi)群，我們的目標(biāo)客戶(hù)群已被聚集起來(lái)，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)了符合他們消費(fèi)檔次的住宅產(chǎn)品，則這部分強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力就會(huì)很快地釋放出來(lái)。區(qū)域市場(chǎng)一

27、直缺乏“城市中心高檔寓所”的供應(yīng)，這些需求一直被其他區(qū)域瓜分，如果我們能率先填補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)的這塊空白，則一定能夠收到良好效果。四、觀音橋地區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求狀況在寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求的分析中，我們將通過(guò)觀音橋地區(qū)主要寫(xiě)字樓及商務(wù)公寓的企業(yè)入住情況和銷(xiāo)售情況反映該地區(qū)對(duì)商務(wù)辦公產(chǎn)品的需求程度，由于時(shí)間關(guān)系未能進(jìn)行大量企業(yè)主和投資客戶(hù)的問(wèn)卷訪問(wèn)調(diào)查，該部分需求只能通過(guò)定性分析反映其基本面狀況。一、寫(xiě)字樓及商務(wù)公寓入住情況樓盤(pán)名稱(chēng)項(xiàng)目定位企業(yè)使用面積入駐企業(yè)個(gè)數(shù)入住率西普大廈純寫(xiě)字樓200m2 為主9390%國(guó)際商會(huì)大廈純寫(xiě)字樓600m2 以上為主4290%中信大廈純寫(xiě)字樓500m2 以上為主掛牌有104家，

28、沒(méi)掛牌的約有15家80%金崗大廈純寫(xiě)字樓最小140m22260%北岸星座商務(wù)公寓40m2 為主8760%由于觀音橋中心區(qū)域的寫(xiě)字樓供應(yīng)極少，很難反映出該區(qū)域的需求情況，因此我們將調(diào)查比較的范圍擴(kuò)大到了緊鄰觀音橋的華新街和紅旗河溝地區(qū)。從上表可以看到，絕大多數(shù)純寫(xiě)字樓的入住情況較好，北岸星座由于入住年限不長(zhǎng)，而且其買(mǎi)家以投資客戶(hù)為主，因此入住情況不算理想。但總體而言，在觀音橋及周邊地區(qū)，寫(xiě)字樓的租賃情況都不錯(cuò)，這在一定程度上反映了商務(wù)辦公客戶(hù)的需求基數(shù)還是較大的。同時(shí)我們可以看到，純寫(xiě)字樓的入住率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商務(wù)公寓。從這一點(diǎn)可以反映出企業(yè)辦公還是趨向于選擇環(huán)境氛圍更為純粹的地方。從使用面積看，在純

29、寫(xiě)字樓里辦公的公司，選擇的主力面積至少在140m2 以上，這種面積大小要求對(duì)于辦公而言是最基本的，40m2 以下的小戶(hù)型對(duì)大多數(shù)公司而言是很難使用的，只適合于一些工作室之類(lèi)的企業(yè)。在對(duì)茂業(yè)·東方時(shí)代的銷(xiāo)售進(jìn)行深度調(diào)查后，我們也發(fā)現(xiàn)了這樣一個(gè)現(xiàn)象，多數(shù)自用企業(yè)購(gòu)買(mǎi)3-4套小戶(hù)型打通用，他們的主力需求面積在120-160m2 之間。這基本反映了自用型公司對(duì)寫(xiě)字間面積配置的主流方向。二、寫(xiě)字樓及商務(wù)公寓銷(xiāo)售情況項(xiàng)目名稱(chēng)定位銷(xiāo)售率數(shù)碼大廈純商務(wù)大廈僅剩4套，94%茂業(yè)·東方時(shí)代商務(wù)公寓40%。北岸星座酒店式商務(wù)公寓100%具備商務(wù)功能的樓盤(pán)銷(xiāo)售情況良好，茂業(yè)由于價(jià)格原因影響了銷(xiāo)售。

30、僅從銷(xiāo)售率方面，我們可以看出該類(lèi)型樓盤(pán)具備良好的客戶(hù)基礎(chǔ)；另外，下半年觀音橋區(qū)域還將供應(yīng)1個(gè)商務(wù)公寓浩博天庭和2個(gè)純寫(xiě)字樓項(xiàng)目同聚遠(yuǎn)景和宏泰大廈，該類(lèi)型項(xiàng)目的增多，也在一定程度上反映出各發(fā)展商對(duì)商務(wù)樓盤(pán)的信心。附：主城區(qū)5大商圈商務(wù)公寓銷(xiāo)售狀況一覽項(xiàng)目名稱(chēng)銷(xiāo)售情況立洋·知本時(shí)代98%金沙國(guó)際100%華宇·時(shí)代星空100%華宇·世紀(jì)銀河100%曼哈頓80%五、類(lèi)似區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品特征1、類(lèi)似商圈基礎(chǔ)數(shù)據(jù)對(duì)比（2003年）商圈名稱(chēng)日人流量（萬(wàn)人）年購(gòu)買(mǎi)力（億元）商業(yè)供應(yīng)量（萬(wàn)方）IRS值單位面積實(shí)際額（元/m2）飽和度解放碑30135.0304500042000接近飽

31、和沙坪壩2464.8183600030000未達(dá)飽和觀音橋1437.8123150025000未達(dá)飽和南坪2054.0153600025000遠(yuǎn)未飽和分析：商圈發(fā)展較為落后江北區(qū)觀音橋作為主城區(qū)中較早發(fā)展的商業(yè)區(qū)域，由于其布局的不合理以及本身商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的滯后性、不規(guī)范性等原因，盡管在一定程度上形成了北部城區(qū)較為集中的商業(yè)區(qū)域，商業(yè)業(yè)態(tài)的檔次參差不齊，且以中低檔以及零散業(yè)態(tài)為主，始終未形成較為濃厚的商業(yè)氛圍。對(duì)解放碑商圈的依賴(lài)強(qiáng)目前，觀音橋商圈的商業(yè)面積不足10萬(wàn)m2，且形態(tài)單一、布局分散、缺乏大都市氛圍、消費(fèi)者抱怨“東西不好買(mǎi)，特別是好東西不好買(mǎi)”。江北居民強(qiáng)大購(gòu)買(mǎi)力的相當(dāng)部分都只好是過(guò)江過(guò)

32、橋，去支援解放碑商圈了，其商圈的吸附能力還有待進(jìn)一步的提高。觀音橋步行街的修建將在很大程度上攔截過(guò)江消費(fèi)觀音橋步行街將建成市內(nèi)乃至西部最大的步行街，集休閑景觀大道、濕地生態(tài)系統(tǒng)、深潭疊瀑等生態(tài)景觀于一體，同時(shí)引進(jìn)大批國(guó)內(nèi)外知名百貨商家，目前，商圈正在營(yíng)業(yè)的三個(gè)百貨店重百江北店、世紀(jì)新都、北京華聯(lián)，加上國(guó)慶節(jié)開(kāi)業(yè)的深圳茂業(yè)百貨和12月開(kāi)業(yè)的臺(tái)灣遠(yuǎn)東百貨，百貨業(yè)的營(yíng)業(yè)面積至少有15萬(wàn)m2。到2004年底，觀音橋商圈將成為全市各大商圈中百貨業(yè)營(yíng)業(yè)面積最大的商圈。2、類(lèi)似商圈在營(yíng)商業(yè)物業(yè)狀況對(duì)比區(qū)域商圈內(nèi)引入商家江北區(qū)家樂(lè)福超市、世紀(jì)新都、江重百、北京華聯(lián)、茂業(yè)百貨（預(yù)計(jì)2004年10月開(kāi)業(yè)）、遠(yuǎn)東百

33、貨（籌備中）南岸區(qū)好又多、華聯(lián)商廈、江南新都、百盛、重百南豐商場(chǎng)、諾馬特沙坪壩區(qū)凱瑞商都、沙重百、立洋百貨、好又多、北京華聯(lián)、王府井（籌備中）解放碑大都會(huì)、太平洋百貨、王府井、家樂(lè)福、新世紀(jì)百貨、新世紀(jì)超市、重百、商社電器、國(guó)美電器、美美百貨（籌備中）、銅鑼灣百貨（籌備中）、成商百貨（籌備中）分析：觀音橋商圈的建設(shè)不斷升級(jí)，在基礎(chǔ)設(shè)施方面政府不遺余力投入，嘉陵公園已建成開(kāi)放，全市最大的步行街也將在2005年元旦前后開(kāi)街。而商圈內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)不斷完善，規(guī)模不斷擴(kuò)大，金源不夜城、超五星級(jí)的金源大酒店、黃金海岸、金融街·嘉年華等在娛樂(lè)、酒店、購(gòu)物方面極大改善了觀音橋商圈的配套不足問(wèn)題，而年底

34、前又有兩大知名百貨茂業(yè)百貨和遠(yuǎn)東百貨將強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，這對(duì)于攔截區(qū)域內(nèi)的高端消費(fèi)群、提升觀音橋商圈的輻射力起到不可估量的作用，更多消費(fèi)者愿意留在江北，不再舍近求遠(yuǎn)，這對(duì)于區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)項(xiàng)目將產(chǎn)生相當(dāng)正面的影響，當(dāng)江北的商業(yè)配套比解放碑毫不遜色時(shí)，人們會(huì)發(fā)現(xiàn)住在江北跟住在解放碑一樣，而這里同檔次樓盤(pán)的價(jià)格更便宜，性?xún)r(jià)比更高，升值空間也更大。3、類(lèi)似區(qū)域項(xiàng)目供應(yīng)比例對(duì)比（針對(duì)以下區(qū)域步行街范圍內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品進(jìn)行對(duì)比）對(duì)比區(qū)域住宅純寫(xiě)字樓純商業(yè)普通住宅酒店式公寓別墅商務(wù)公寓江北區(qū)71%0014.5%14.5%0南岸區(qū)60%00040%0沙坪壩區(qū)00057%043%分析：（1） 在南坪步行街附近，新近供應(yīng)的主要項(xiàng)

35、目有5個(gè)，主要為住宅、寫(xiě)字樓兩大種類(lèi)，住宅為主，占60%；純寫(xiě)字樓為輔，占40%。在建筑形態(tài)上均采取了裙樓+塔樓的形式，因此商業(yè)部分的供應(yīng)量也較大，其經(jīng)營(yíng)情況良好，除了上海城尚未投入使用、金臺(tái)大廈經(jīng)營(yíng)不太好外，其余的幾個(gè)項(xiàng)目已分別引進(jìn)了重百、新世紀(jì)、百盛三大百貨公司。（2） 沙區(qū)步行街的供應(yīng)項(xiàng)目主要分布在其兩端，包括4個(gè)商務(wù)公寓華宇·時(shí)代星空、華宇·世紀(jì)銀河、金沙國(guó)際、立洋·知本時(shí)代；3個(gè)商業(yè)項(xiàng)目金沙國(guó)際產(chǎn)權(quán)式商鋪、鉆酷、欣陽(yáng)廣場(chǎng)；2004年純寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供應(yīng)為空白。（3） 目前，觀音橋地區(qū)的在售項(xiàng)目中，表現(xiàn)出明顯的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一的特征，在總體供應(yīng)量不大的背景下，住

36、宅項(xiàng)目占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位，其供應(yīng)數(shù)量占總量的71%，寫(xiě)字樓和商務(wù)公寓有少量供應(yīng)，各占總量的14.5%。詳見(jiàn)如下：一、南坪步行街1、區(qū)域產(chǎn)品結(jié)構(gòu)特征物業(yè)性質(zhì)住宅純寫(xiě)字樓純商業(yè)普通住宅酒店式公寓別墅商務(wù)公寓個(gè)數(shù)300020比例（%）60%00040%0在南坪步行街附近，新近供應(yīng)的主要項(xiàng)目有5個(gè)，主要為住宅、寫(xiě)字樓兩大種類(lèi)，住宅為主，占60%；純寫(xiě)字樓為輔，占40%。在建筑形態(tài)上均采取了裙樓+塔樓的形式，因此商業(yè)部分的供應(yīng)量也較大，其經(jīng)營(yíng)情況良好，除了上海城尚未投入使用、金臺(tái)大廈經(jīng)營(yíng)不太好外，其余的幾個(gè)項(xiàng)目已分別引進(jìn)了重百、新世紀(jì)、百盛三大百貨公司。2、寫(xiě)字樓產(chǎn)品供應(yīng)特征u 供應(yīng)量小從2002年科爾國(guó)

37、際進(jìn)入南坪寫(xiě)字樓市場(chǎng)以來(lái)，該地區(qū)的商務(wù)項(xiàng)目一直處在稀缺的狀態(tài)，一直到浪高·凱悅的推出，在南坪中心地段，截止目前僅3個(gè)純寫(xiě)字樓項(xiàng)目，大量企業(yè)不得不混雜在周邊的單體住宅中辦公，相當(dāng)影響形象。以天龍廣場(chǎng)、貝迪龍庭、商業(yè)大樓等住宅項(xiàng)目為例，其間就有大量中小企業(yè)在辦公。u 面積設(shè)置在70-130m2 3個(gè)純寫(xiě)字樓項(xiàng)目科爾國(guó)際、金臺(tái)大廈、浪高凱悅的面積設(shè)置，除了金臺(tái)在70-90m2 外，浪高和科爾的主力面積都在100平米左右。u 價(jià)格呈兩極分化狀態(tài)金臺(tái)大廈屬于較早以前推出的寫(xiě)字樓，在各種配置上相對(duì)較低，因此其價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于浪高凱悅，套內(nèi)均價(jià)僅售5800元/m2 ，而浪高則高達(dá)套內(nèi)6500元/m2左

38、右，目前其高樓層價(jià)格更達(dá)到8000元/m2 。u 租售情況良好，中小企業(yè)踴躍銷(xiāo)售情況較好，浪高以“天價(jià)”及返租回報(bào)開(kāi)售，達(dá)到當(dāng)時(shí)重慶寫(xiě)字樓的最高價(jià)，10個(gè)月內(nèi)完成總量的80%，其中60%為投資客，反映出這類(lèi)區(qū)域“領(lǐng)軍”項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)高端客戶(hù)的強(qiáng)大吸納作用。如果產(chǎn)品在硬件配套、地段、品牌實(shí)力等方面達(dá)到最優(yōu)組合，那么創(chuàng)造區(qū)域價(jià)格新高則有很大的成功把握。3、高檔住宅產(chǎn)品供應(yīng)特征南坪步行街附近目前還沒(méi)有真正意義的高檔住宅產(chǎn)品供應(yīng)，即使位于步行街中段，緊靠諾瑪特和新世紀(jì)百貨，占盡地理優(yōu)勢(shì)的貝迪龍庭，在去年推出時(shí)套內(nèi)均價(jià)也僅為3300元/平米。因此，在高端住宅方面，南坪中心還處于空白狀態(tài)。二、沙坪壩步行街1、

39、區(qū)域供應(yīng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)特征物業(yè)性質(zhì)住宅純寫(xiě)字樓商業(yè)普通住宅酒店式公寓別墅商務(wù)公寓個(gè)數(shù)000313比例（%）00043%14%43%沙區(qū)步行街的供應(yīng)項(xiàng)目主要分布在其兩端，包括3個(gè)商務(wù)公寓華宇·時(shí)代星空、華宇·世紀(jì)銀河、金沙國(guó)際；3個(gè)商業(yè)項(xiàng)目金沙國(guó)際產(chǎn)權(quán)式商鋪、鉆酷、欣陽(yáng)廣場(chǎng)；1個(gè)純寫(xiě)字樓項(xiàng)目立洋·知本時(shí)代。2、寫(xiě)字樓產(chǎn)品供應(yīng)特征u 供應(yīng)量小該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)供應(yīng)量非常小，立洋·知本時(shí)代屬于2003年推出的項(xiàng)目，2004年至今，整個(gè)沙坪壩市場(chǎng)都沒(méi)有寫(xiě)字樓項(xiàng)目推出。u 面積設(shè)置較小該項(xiàng)目以小戶(hù)型為主，套內(nèi)30m2 38 m2 的占到80%，最大的也只有82m2 。因此

40、特別受到投資客戶(hù)的歡迎。其投資客比例占到50%以上。u 消化迅速立洋·知本時(shí)代一經(jīng)推出便受到市場(chǎng)追捧，首推的6層樓在開(kāi)盤(pán)一個(gè)月內(nèi)賣(mài)完，而后期推出的10層也在短期內(nèi)消化完。u 寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求旺盛沙區(qū)步行街周邊純寫(xiě)字樓產(chǎn)品供應(yīng)奇缺，因此大量公司不得不選擇在一些商務(wù)公寓內(nèi)辦公，如時(shí)代星空和世紀(jì)銀河，當(dāng)初開(kāi)發(fā)商將其定位為“商務(wù)公寓”，既可辦公又可住家，目的就是為了擴(kuò)大客戶(hù)層面，給項(xiàng)目更多回旋余地。然而從實(shí)際使用情況看，這兩個(gè)項(xiàng)目100%為辦公用戶(hù)，反映出該區(qū)域?qū)ι虅?wù)辦公空間的旺盛需求。3、高檔住宅產(chǎn)品供應(yīng)特征步行街周邊目前也還未出現(xiàn)所謂的高檔住宅產(chǎn)品，單價(jià)最貴的是2003年4月份推出的“華宇

41、廣場(chǎng)·九華樓”，套內(nèi)均價(jià)3400元/m2 。相關(guān)市場(chǎng)結(jié)論u 觀音橋區(qū)域目前供應(yīng)產(chǎn)品以住宅為主，占在售項(xiàng)目的75%，商務(wù)公寓和純寫(xiě)字樓供應(yīng)較少，分別占在售項(xiàng)目的12.5%。u 即將推出的項(xiàng)目中，住宅的供應(yīng)量持續(xù)加大，觀音橋區(qū)域以住宅為主導(dǎo)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)仍未改變，但商業(yè)、商務(wù)項(xiàng)目增加趨勢(shì)明顯。u 從區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供應(yīng)情況看，一方面供應(yīng)量小，純寫(xiě)字樓項(xiàng)目有2個(gè)宏泰大廈和同聚遠(yuǎn)景，供應(yīng)總量?jī)H7.6萬(wàn)方，從整個(gè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比例來(lái)看，其供應(yīng)量在區(qū)域市場(chǎng)在售和將售項(xiàng)目中僅占0.4%，而在南坪寫(xiě)字樓的供應(yīng)比例達(dá)到9.4%，仍遠(yuǎn)未達(dá)到飽和。u 需求方面，觀音橋地區(qū)沒(méi)有純寫(xiě)字樓項(xiàng)目，企業(yè)辦公只能選擇在住宅樓

42、或商務(wù)公寓里，龍湖·北岸星座以商務(wù)公寓推出，目前其用戶(hù)全為公司企業(yè)；觀音橋周邊如紅旗河溝、華新街等地區(qū)，其專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓的入住情況都非常好，國(guó)際商會(huì)大廈企業(yè)入住率90%、中信銀行大廈企業(yè)入住率90%、西浦大廈企業(yè)入住率80%，這是顯性需求的具體體現(xiàn)，還有大量隱性需求包括大型企業(yè)、外企等，他們對(duì)辦公形象、軟硬件配套要求較高，絕不屈就于住宅或一般的商務(wù)公寓內(nèi)辦公，而不得不選擇在租金更高、商務(wù)環(huán)境更好的其他區(qū)域。然而，隨著北部新區(qū)的建設(shè)，大量房產(chǎn)企業(yè)、汽車(chē)、醫(yī)藥、高科技企業(yè)進(jìn)駐，他們迫切需要與其公司實(shí)力相匹配的辦公空間，這樣的潛在需求在不斷擴(kuò)大，而作為交通最為便捷，最適合辦公的觀音橋地區(qū)卻缺少

43、這樣的產(chǎn)品供應(yīng)。這就是該區(qū)域存在的一大供需矛盾。u 觀音橋區(qū)域的房?jī)r(jià)整體走強(qiáng)，年底前將推出的住宅類(lèi)項(xiàng)目套內(nèi)單價(jià)上漲至3500元/m2 4000元/m2 ，較目前在售同類(lèi)型項(xiàng)目單價(jià)上漲400600元；而寫(xiě)字樓方面的價(jià)格也攀升至套內(nèi)5000元/m2 左右。區(qū)域內(nèi)的這種價(jià)格發(fā)展趨勢(shì)對(duì)于紅鼎項(xiàng)目的價(jià)格起到很好的帶動(dòng)作用。u 觀音橋地區(qū)的房產(chǎn)結(jié)構(gòu)以住宅為主，商務(wù)型產(chǎn)品供應(yīng)不多。而在住宅產(chǎn)品的檔次上，不斷在重復(fù)供應(yīng)中低檔產(chǎn)品，一直沒(méi)有一個(gè)“領(lǐng)軍”項(xiàng)目出現(xiàn)。隨著觀音橋商圈綜合地位的上升，與之相匹配的住宅產(chǎn)品卻沒(méi)有產(chǎn)生，也就是說(shuō)通過(guò)完善的商業(yè)配套已經(jīng)留住甚至吸引了外區(qū)的大量高端消費(fèi)群，我們的目標(biāo)客戶(hù)群已被聚集

44、起來(lái)，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)了符合他們消費(fèi)檔次的住宅產(chǎn)品，則這部分強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力就會(huì)很快地釋放出來(lái)。區(qū)域市場(chǎng)一直缺乏“城市中心高檔寓所”的供應(yīng)，這些需求一直被其他區(qū)域瓜分，如果我們能率先填補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)的這塊空白，則一定能夠收到良好效果。六、重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析一、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目簡(jiǎn)況Ø 茂業(yè)·東方時(shí)代地理位置江北區(qū)建新北路與洋河路交界處總建筑面積15萬(wàn)m2，其中塔樓7萬(wàn)方項(xiàng)目定位商務(wù)公寓推出時(shí)間2004年5月建筑形態(tài)高層，37層，其中裙樓10層戶(hù)型設(shè)置商務(wù)公寓：30-160 m2 。商鋪面積：15-20 m2銷(xiāo)售率40%成交價(jià)格公寓套內(nèi)均價(jià)6200元/m2，商鋪套內(nèi)均價(jià)70000元/m2電梯數(shù)量10

45、部每層戶(hù)數(shù)38 配套設(shè)施超5星級(jí)酒店裝修標(biāo)準(zhǔn)、3.3米層高、5.4米挑高大堂、24小時(shí)商務(wù)秘書(shū)、商務(wù)會(huì)議、商務(wù)代訂、代購(gòu)服務(wù)、酒店式客房清理、衣物干濕洗熨、代租代管物管公司深圳甲級(jí)商務(wù)物管崇德物管Ø 同聚遠(yuǎn)景地理位置觀音橋轉(zhuǎn)盤(pán)總建筑面積46000m2項(xiàng)目定位純寫(xiě)字樓推出時(shí)間預(yù)計(jì)在2004年9月建筑形態(tài)高層34層，1層為臨街商鋪，2-6層為商業(yè)，8-31層為寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)售價(jià)建均4000元/m2，套內(nèi)5100元/m2面積配比最小600m2，按半層或整層銷(xiāo)售每層戶(hù)數(shù)2戶(hù)電梯數(shù)量6部電梯。2部低區(qū)電梯、3部高區(qū)電梯、1部貨梯。配套設(shè)施新風(fēng)系統(tǒng)、戶(hù)式中央空調(diào)、多功能?chē)?guó)際會(huì)議廳、商務(wù)茶餐廳、休閑運(yùn)

46、動(dòng)中心、商務(wù)中心、雙層景觀大堂二、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析1、茂業(yè)·東方時(shí)代u 優(yōu)勢(shì)分析地 段項(xiàng)目所在位置，為目前北城最繁華地段，各種商業(yè)設(shè)施集中于此，處在北城天街、新世紀(jì)、北京華聯(lián)三大商場(chǎng)的核心區(qū)域，是人流最集中的地方。交通方面極為便捷，距離公交車(chē)站不過(guò)幾米，無(wú)論是人行還是車(chē)行都相當(dāng)方便。未來(lái)，該地段屬于規(guī)劃中的商業(yè)購(gòu)物金融區(qū)，各種市政金融配套設(shè)施將進(jìn)一步完善。絕佳的地段對(duì)于辦公或居住都十分具有吸引力，因此對(duì)投資客而言意義重大。茂業(yè)百貨茂業(yè)百貨深圳最具影響力的品牌，其將成為重慶乃至西南地區(qū)單店經(jīng)營(yíng)面積最大的綜合性百貨公司，將引進(jìn)30多個(gè)目前重慶沒(méi)有的時(shí)尚服裝品牌，屆時(shí)，該區(qū)域?qū)⒊蔀榻钡?/p>

47、區(qū)百貨公司最為密集的地方，對(duì)高端時(shí)尚人群的吸引力進(jìn)一步加強(qiáng)。同時(shí)很好地解決塔樓用戶(hù)的商業(yè)、生活、商務(wù)配套問(wèn)題。超5星級(jí)酒店裝修標(biāo)準(zhǔn)由于江田大廈原有的樓體建筑是按照超五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)施工的，茂業(yè)接手仍則繼續(xù)采用其原來(lái)的設(shè)計(jì)，因此在硬件配套和公共部分的裝修上，都按照酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，如10部電梯、3.3米層高、5.4米挑高商務(wù)大堂、106米扇面展開(kāi)式樓體造型等等，都為項(xiàng)目打造“皇家經(jīng)典”的高檔形象奠定了先天基礎(chǔ)。u 劣勢(shì)分析商務(wù)硬件配套不足就辦公用途而言，東方時(shí)代的硬件配套顯得不夠，酒店和居住的氛圍更濃。在智能化設(shè)施、新風(fēng)系統(tǒng)、商務(wù)會(huì)議室等方面欠缺。價(jià)格偏高，超過(guò)市場(chǎng)主力消費(fèi)群的承受力，影響銷(xiāo)售速度62

48、00元/m2的套內(nèi)價(jià)格對(duì)江北區(qū)市場(chǎng)而言，接受起來(lái)較為困難，其成交的戶(hù)型以30m2左右的小戶(hù)型為主，大戶(hù)型消化緩慢，導(dǎo)致目前的銷(xiāo)售率不足40%，由于后期剩余戶(hù)型以大戶(hù)型為主，預(yù)計(jì)其銷(xiāo)售節(jié)奏將更為放慢。2、同聚遠(yuǎn)景u 優(yōu)勢(shì)分析位置項(xiàng)目位于觀音橋步行街中段，處于嘉陵公園入口處，比鄰金源大酒店，既擁有便捷的交通，又可坐享嘉陵公園的生態(tài)美景，同時(shí)借助超五星級(jí)酒店金源大酒店，提升項(xiàng)目形象。外立面設(shè)計(jì)境外設(shè)計(jì)隊(duì)伍進(jìn)行外立面的重新設(shè)計(jì)，使其外立面成為一大亮點(diǎn)，較能體現(xiàn)出項(xiàng)目現(xiàn)代感和商務(wù)感。景觀項(xiàng)目所在的位置幾乎被嘉陵公園環(huán)抱，同時(shí)緊靠步行街，景觀視野良好，既有綠意瑩瑩的公園景色，又有時(shí)尚動(dòng)感街景，宜靜宜動(dòng)，繁

49、華與自然兼得。u 劣勢(shì)分析面積設(shè)置單一面積設(shè)置偏大，最小600m2，盡管以此能夠分流掉大量中小企業(yè)客戶(hù)，使產(chǎn)品的客戶(hù)群更加純粹，有利于建立起良好的形象，但過(guò)高的總價(jià)勢(shì)必提高對(duì)客戶(hù)資金實(shí)力的要求，減少客戶(hù)數(shù)量，同時(shí)影響單價(jià)的提升，從而對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售速度和銷(xiāo)售總額產(chǎn)生負(fù)面影響。工程進(jìn)度緩慢同聚遠(yuǎn)景也是一棟爛尾樓，其主要的工程進(jìn)度體現(xiàn)在外立面的改造上，但自春交會(huì)前后亮相至今，外立面工程沒(méi)有任何進(jìn)展，使得市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度和發(fā)展商實(shí)力產(chǎn)生種種猜測(cè)，嚴(yán)重影響客戶(hù)信心。特別是其所針對(duì)的目標(biāo)客戶(hù)群大型公司、企業(yè)，他們對(duì)辦公樓的形象要求更為嚴(yán)苛。軟硬件配套無(wú)特色在硬件配套上，都是一些常規(guī)項(xiàng)目，如戶(hù)式中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)

50、、商務(wù)會(huì)所等，電梯僅6部。特別是物管方面，物管公司為重慶本地企業(yè)，毫無(wú)品牌知名度，相信其無(wú)論是在服務(wù)內(nèi)容還是服務(wù)水平上質(zhì)量都不高。不利于商務(wù)樓宇的后期良性運(yùn)轉(zhuǎn)。三、應(yīng)對(duì)策略² 在產(chǎn)品打造上，通過(guò)加強(qiáng)軟硬件配套設(shè)施，提升項(xiàng)目附加值，為高位價(jià)格提供強(qiáng)力支撐。² 拔高項(xiàng)目市場(chǎng)形象，將其定位于高檔產(chǎn)品，拉高產(chǎn)品在客戶(hù)心理的預(yù)期價(jià)值，而實(shí)際推出的價(jià)格只在區(qū)域內(nèi)同類(lèi)產(chǎn)品的基礎(chǔ)上提升10%左右，從而提高項(xiàng)目的性?xún)r(jià)比。² 制定合理的、性?xún)r(jià)比較高的價(jià)格策略，在速度與利潤(rùn)之間尋求最佳平衡點(diǎn)。² 注重工程形象包裝，加強(qiáng)高端客戶(hù)信心。² 差異化產(chǎn)品定位，以科技概念包裝

51、3號(hào)塔樓、以時(shí)尚外銷(xiāo)豪宅公寓打造1號(hào)塔樓。第二部分 項(xiàng)目自身狀況 一、 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目用地面積：30243m2 總建面：164363m2 總戶(hù)數(shù)：1490戶(hù)裙樓規(guī)模：7層塔樓情況：1號(hào)塔樓1層架空，共48層，住宅40層，總建面62045m2 2號(hào)塔樓1層架空，共33層，住宅25層，總建面61560m2 3號(hào)塔樓1層架空，共31層，住宅23層，總建面35270m2裙房屋面：5488m2單層戶(hù)數(shù)：1號(hào)塔樓12戶(hù) 2號(hào)塔樓24戶(hù) 3號(hào)塔樓24戶(hù)單層面積：1號(hào)塔樓1491m2/1496m2 2號(hào)塔樓1175m2 3號(hào)塔樓1431m2戶(hù)型配比：1號(hào)塔樓89m2 兩房約占33%；93m2 兩房約

52、占33%；119m2三房約占33%。頂層為183m2235m2 躍層。 2號(hào)塔樓78m2兩房約占33%；70 m2兩房約占33%；68m2 兩房約占16.7%；104m2 三房約占16.7%。頂層為137m2-209m2躍層。 3號(hào)塔樓35m2 一房約占16.7% ；42m2 一房約占58%；63m2 兩房約占16.7%；76m2 兩房約占8.6%車(chē)位：560個(gè)二、 項(xiàng)目工程進(jìn)度2005.43號(hào)塔樓主體結(jié)構(gòu)完成2005.61號(hào)、2號(hào)塔樓主體結(jié)構(gòu)完成2005.71號(hào)、3號(hào)塔樓完成外墻裝飾2005.92號(hào)塔樓完成外墻裝飾2005.83號(hào)塔樓竣工2005.112號(hào)塔樓竣工2005.121號(hào)塔樓竣工2

53、005.12項(xiàng)目全部竣工三、 項(xiàng)目SWOT分析一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（Strength）n 區(qū)位優(yōu)勢(shì)（1） 項(xiàng)目所在地觀音橋片區(qū)是北部城區(qū)（江北區(qū)、渝北區(qū)、北部新區(qū)）的商業(yè)、商務(wù)中心，也是連接江北區(qū)、渝北區(qū)、北部新區(qū)與主城其它區(qū)域的交通紐帶，而項(xiàng)目地處建新北路主干道上，地理位置上的區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。（2） 項(xiàng)目又位于目前市政府所規(guī)劃的江北區(qū)步行街內(nèi)，毗鄰嘉陵廣場(chǎng)，地塊的發(fā)展?jié)摿蜕悼臻g巨大。日前，觀音橋步行街市民廣場(chǎng)（改造后的嘉陵公園部分）于7月1日已經(jīng)投入使用，區(qū)域內(nèi)的人氣急劇上升。n 交通優(yōu)勢(shì)交通四通八達(dá)，交通體系完善，各路交通車(chē)可直達(dá)主城各區(qū)。n 地塊周邊人文氛圍（1） 地塊毗鄰龍湖·

54、楓香庭等高檔高層住宅小區(qū)，未來(lái)良好的居住氛圍和已初步形成的都市中心區(qū)域高檔住區(qū)印象為項(xiàng)目在高檔住宅方面的運(yùn)作奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。（2） 北岸星座、北城天街、茂業(yè)·東方時(shí)代等商務(wù)、商業(yè)類(lèi)項(xiàng)目為本區(qū)域商務(wù)、商業(yè)氛圍的形成與提升錦上添花，也對(duì)本項(xiàng)目打造純寫(xiě)字樓項(xiàng)目營(yíng)造了良好的烘托效應(yīng)。n 區(qū)域配套優(yōu)勢(shì)（1） 觀音橋片區(qū)由于扼據(jù)江北區(qū)的各大交通要道，是整個(gè)北部城區(qū)發(fā)展較早較為成熟的區(qū)域，目前區(qū)域內(nèi)商圈日漸獨(dú)立與成熟，家樂(lè)福、北京華聯(lián)、協(xié)信·黃金海岸、金源不夜城等已陸續(xù)投入使用，預(yù)計(jì)今年10月茂業(yè)百貨也將開(kāi)業(yè)投入經(jīng)營(yíng)，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套齊全，為地塊項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供了成熟的商業(yè)配套。（2）

55、商務(wù)配套日漸成熟：北岸星座、國(guó)際商會(huì)大廈等寫(xiě)字樓項(xiàng)目的打造，金源五星級(jí)酒店的進(jìn)駐也為觀音橋片區(qū)增添了良好的商務(wù)氛圍。（3） 區(qū)域內(nèi)學(xué)校、交通、環(huán)境等日常基礎(chǔ)配套設(shè)施齊備。n 地塊規(guī)模優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目總建筑面積達(dá)16萬(wàn)方，在整個(gè)都市中心區(qū)域地塊稀缺的狀態(tài)下，如此的規(guī)模在目前觀音橋片區(qū)僅此一個(gè)，有利于打造局部區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目規(guī)模效應(yīng)。二、項(xiàng)目劣勢(shì)分析（Weakness）n 自身產(chǎn)品弱點(diǎn)（1） 項(xiàng)目戶(hù)型面積在設(shè)計(jì)上偏大，套內(nèi)面積在7080平方米左右，建筑面積達(dá)100多平方米，這與近年來(lái)都市中心盤(pán)多以“小戶(hù)型”“高單價(jià)”“低總價(jià)”的推盤(pán)趨勢(shì)相背離，形成每套戶(hù)型總價(jià)偏高，增大客戶(hù)可承受能力的較大抗性。（2） 項(xiàng)目3號(hào)樓的入口大堂僅單層樓的層高，這使得無(wú)法做成挑空大堂，且面積有限，難以凸現(xiàn)挑空大堂的大氣與尊貴，不利于樹(shù)立高檔寫(xiě)字樓的形象。（3） 項(xiàng)目裙樓現(xiàn)代廣場(chǎng)外立面色彩、檔次與未來(lái)將要打造的高檔寫(xiě)字樓、高檔住宅的塔樓部分格格不入，且早已經(jīng)營(yíng)多年的江重百、南亞家俱市場(chǎng)等經(jīng)營(yíng)狀況不善的狀況已在客戶(hù)心目中有所印象。n 項(xiàng)目周邊狀況項(xiàng)目背后緊靠觀音橋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，交通組織混亂，道路狹窄，人車(chē)混雜，對(duì)于項(xiàng)目形象的樹(shù)立有一定的阻力。三、地塊機(jī)會(huì)分析（Opportunity）區(qū)域規(guī)劃前景樂(lè)觀（1） 政府江北商業(yè)中心綜合整治規(guī)劃的