市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(共4頁(yè))

1、市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告摘要：按照“提升中心區(qū)，做強(qiáng)近郊區(qū)，帶動(dòng)輻射區(qū)”的基本思路，加快推進(jìn)阜陽(yáng)由交通樞紐城市向區(qū)域性中心城市轉(zhuǎn)變，全面提升集聚輻射帶動(dòng)能力。進(jìn)一步拉大城市框架，重點(diǎn)向西、向南拓展。在規(guī)劃指導(dǎo)下，鼓勵(lì)和支持向東、向北發(fā)展。關(guān)鍵詞：阜陽(yáng) 發(fā)展規(guī)劃 房地產(chǎn)一、市場(chǎng)調(diào)研（一）基本背景資料阜陽(yáng)市地處安徽省西北部，面積9775平方公里，總?cè)丝诮?000萬(wàn)人，是安徽省人口最多的城市。轄潁州、潁東、潁泉三區(qū)，太和、臨泉、阜南、潁上四縣以及界首市和省級(jí)阜陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。隨著鐵道部把阜陽(yáng)列為全國(guó)十大鐵路樞紐進(jìn)行重點(diǎn)建設(shè),以及商丘至湖州高鐵和阜亳、阜六、合阜、阜蔡等高速公路、潁上船閘的加快建設(shè),阜陽(yáng)市立體綜

2、合交通網(wǎng)絡(luò)趨于完善,組合型交通樞紐地位進(jìn)一步提升。同時(shí)阜陽(yáng)市“一多二大三低”的基本市情沒(méi)有根本改變，工業(yè)經(jīng)濟(jì)落后，城鄉(xiāng)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距較大，中心城市帶動(dòng)力不強(qiáng)，縣域經(jīng)濟(jì)薄弱，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)還不夠穩(wěn)固；“十五”計(jì)劃執(zhí)行留有欠帳，與全省平均水平的差距進(jìn)一步拉大；區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)和產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的空間受到擠壓，面臨著被邊緣化的危險(xiǎn)；經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式粗放，人口、資源、環(huán)境矛盾比較突出；人力素質(zhì)條件和自主創(chuàng)新能力仍是跨越式發(fā)展的制約因素。（二）阜陽(yáng)市十一五發(fā)展規(guī)劃1、工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃 促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展。按照企業(yè)-產(chǎn)業(yè)園區(qū)-產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展模式，發(fā)揮大企業(yè)的骨干帶動(dòng)和輻射作用，有重點(diǎn)、有步驟地推進(jìn)工業(yè)集群

3、化發(fā)展。2、加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，構(gòu)筑商貿(mào)物流經(jīng)濟(jì)支撐充分利用獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和發(fā)達(dá)的交通條件，大力發(fā)展商貿(mào)物流業(yè)。以強(qiáng)化倉(cāng)儲(chǔ)、加工、集散等綜合功能為目標(biāo)，發(fā)展功能完備、交易方式先進(jìn)、輻射能力強(qiáng)的大型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)和特色專業(yè)市場(chǎng)，培育一批物流龍頭企業(yè)和物流園區(qū)。鼓勵(lì)發(fā)展以連鎖經(jīng)營(yíng)、電子商務(wù)、物流配送等為主要特征的現(xiàn)代流通方式，整合物流資源，鼓勵(lì)企業(yè)物流向第三方物流轉(zhuǎn)化。大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，建立合理的住房供應(yīng)體系，加大經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅建設(shè)力度，規(guī)范房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)，保持房?jī)r(jià)處于合理水平。積極推進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售和物業(yè)管理的分業(yè)經(jīng)營(yíng)，提升房地產(chǎn)市場(chǎng)管理和服務(wù)水平。培育工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)

4、，擴(kuò)大房地產(chǎn)有效需求。積極發(fā)展房地產(chǎn)信貸和住房消費(fèi)信貸，進(jìn)一步完善個(gè)人住房融資機(jī)制，促進(jìn)住房消費(fèi)。3、加快建設(shè)皖西北中心城市按照“提升中心區(qū)，做強(qiáng)近郊區(qū)，帶動(dòng)輻射區(qū)”的基本思路，加快推進(jìn)阜陽(yáng)由交通樞紐城市向區(qū)域性中心城市轉(zhuǎn)變，全面提升集聚輻射帶動(dòng)能力。進(jìn)一步拉大城市框架，重點(diǎn)向西、向南拓展。在規(guī)劃指導(dǎo)下，鼓勵(lì)和支持向東、向北發(fā)展。4、加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程堅(jiān)持中心城市帶動(dòng)、縣城和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，建立以阜城為中心，以界首、太和、臨泉、潁上、阜南為次中心，以中心鎮(zhèn)為重點(diǎn)，以一般建制鎮(zhèn)為基礎(chǔ)的規(guī)模等級(jí)有序、空間布局合理、功能優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)體系。（三）阜陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查由于政府大力推廣城鎮(zhèn)化

5、和加速皖西北中心城市建設(shè)的推動(dòng)，特別是1000萬(wàn)人口的龐大市場(chǎng)以及大量外出勞工回鄉(xiāng)消費(fèi)的拉動(dòng)，阜陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)近年來(lái)蓬勃發(fā)展。今年19月份全市房屋施工總面積進(jìn)500萬(wàn)平方米，僅城區(qū)就有300萬(wàn)平方米。據(jù)此推測(cè)全年應(yīng)該在600萬(wàn)平方米以上。年消耗線螺在30萬(wàn)噸左右（不含農(nóng)村市場(chǎng)）。據(jù)資料介紹，今年阜陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)與全國(guó)其他城市頻頻出現(xiàn)“地王”、“標(biāo)王”情況相比“不溫不火”，總體運(yùn)行平穩(wěn)，可見(jiàn)其發(fā)展后勁十足。（四）阜陽(yáng)物流市場(chǎng)調(diào)查阜陽(yáng)市城區(qū)有大小五個(gè)所謂的鋼材物流市場(chǎng)：1、京九化肥、鋼材市場(chǎng)：入駐商戶62家(阜陽(yáng)公司也在其中)2、宏偉鋼材市場(chǎng)：入駐商戶15家3、鐵四局集團(tuán)第二工程有限公司物資分公司：入

6、駐商戶4家（有徽商金屬公司）4、七里鋪鋼材大市場(chǎng)：入駐商戶30家5、阜陽(yáng)市潁州區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)鋼材大市場(chǎng)：入駐商戶30家所有商戶均為一家一戶式的個(gè)體經(jīng)營(yíng)，家庭作坊式運(yùn)作，經(jīng)營(yíng)方式以市場(chǎng)零售為主，大部分業(yè)務(wù)不要發(fā)票。除鐵二處材料庫(kù)擁有鐵路專用線外，一律汽運(yùn)，部分商戶每戶安裝一臺(tái)電動(dòng)葫蘆式龍門(mén)吊進(jìn)行裝卸作業(yè)?？h域鋼材市場(chǎng)更是不成規(guī)模，不上檔次，亟待整合規(guī)模運(yùn)作。因?yàn)楦逢?yáng)沒(méi)有具備分銷(xiāo)批發(fā)功能的鋼材市場(chǎng)。（五）阜陽(yáng)資源現(xiàn)狀調(diào)查除入住鐵二處的個(gè)別大戶（如徽商金屬）經(jīng)營(yíng)部分一線鋼廠資源（如首鋼、馬鋼、安鋼）外，其他客戶均經(jīng)營(yíng)三線及以下鋼廠產(chǎn)品，地條鋼占相當(dāng)大的比例無(wú)牌無(wú)證無(wú)法統(tǒng)計(jì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)阜陽(yáng)鋼材市場(chǎng)資源主要來(lái)

7、自以下鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)：據(jù)調(diào)查，永城市振興金屬制品有限公司和洛陽(yáng)洛鋼集團(tuán)鋼鐵有限公司占阜陽(yáng)三分之二螺紋鋼市場(chǎng)。華盛鋼鐵制品有限公司占有很大部分阜陽(yáng)普線市場(chǎng)。甚至十五六層小高層建筑也用這些產(chǎn)品，其主要原因就是價(jià)格便宜。例如：11月24日當(dāng)天，含稅現(xiàn)款提貨價(jià)，永城振興3450元/噸、馬合4050元/噸、安鋼（徐州現(xiàn)貨）3650元/噸、洛鋼3550元/噸。（六）分析結(jié)論阜陽(yáng)交通發(fā)達(dá)，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，地理位置優(yōu)越房地產(chǎn)市場(chǎng)有后勁。其不足是：1、古老的城市也是農(nóng)業(yè)大市，農(nóng)業(yè)人口所占比重高，城鄉(xiāng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距大，縣城經(jīng)濟(jì)薄弱，與全省平均水平差距進(jìn)一步拉大。經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間受到擠壓，面臨邊緣化危險(xiǎn)。工業(yè)經(jīng)濟(jì)落后，基

8、本上沒(méi)有有活力的機(jī)械加工企業(yè)，工業(yè)企業(yè)規(guī)模不大，單個(gè)企業(yè)控制資產(chǎn)不高，沒(méi)有核心競(jìng)爭(zhēng)力。2、中心城市帶動(dòng)力不強(qiáng)，物流產(chǎn)業(yè)落后，基本處于原始家庭作坊經(jīng)營(yíng)，停留在起步初期。二、存在問(wèn)題根據(jù)目前阜陽(yáng)市場(chǎng)現(xiàn)狀，經(jīng)過(guò)一年努力，阜陽(yáng)公司基本上將本地區(qū)相關(guān)機(jī)械加工企業(yè)開(kāi)發(fā)殆盡。雖然受到資源和市場(chǎng)雙重因素嚴(yán)重制約，現(xiàn)在看來(lái)仍然存在一些問(wèn)題和不足：1、沒(méi)有積極開(kāi)拓適銷(xiāo)對(duì)路資源渠道。2、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)中沒(méi)有打入房地產(chǎn)市場(chǎng)。3、合作協(xié)議不夠嚴(yán)謹(jǐn)。如開(kāi)樂(lè)價(jià)低，結(jié)算優(yōu)惠0.5%。軸承廠的加價(jià)部分不夠負(fù)擔(dān)資金成本。建工集團(tuán)沒(méi)有約束對(duì)方相應(yīng)做到集中采購(gòu)。三、明年打算通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，鑒于阜陽(yáng)公司目前的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀和所面臨的現(xiàn)實(shí)情況，根據(jù)上

9、級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的指示精神，本公司明年打算：1、目標(biāo)銷(xiāo)售收入0.6億，上繳凈利潤(rùn)24萬(wàn)元。根據(jù)利潤(rùn)考核辦法，每月必須完成500萬(wàn)元銷(xiāo)售收入，每月銷(xiāo)售量1500-2000噸，全年資金占用成本大約45萬(wàn)+20萬(wàn)=65萬(wàn)，人工工資60萬(wàn)，毛利潤(rùn)率在3%以上，可見(jiàn)難度較大。2、措施積極開(kāi)拓上游資源，準(zhǔn)備在永城振興和洛鋼集團(tuán)之間談下代理權(quán)。線材選擇一家價(jià)格合理并且有生產(chǎn)許可證的鋼廠做代理，如能做到，即可對(duì)阜陽(yáng)市場(chǎng)形成一定掌控和話語(yǔ)權(quán)。努力開(kāi)拓房地產(chǎn)市場(chǎng)，本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)且后勁十足，由于有房屋產(chǎn)權(quán)，資金風(fēng)險(xiǎn)較小，加之線螺利潤(rùn)相對(duì)穩(wěn)定。同時(shí)房地產(chǎn)公司不同程度的存在資金短缺問(wèn)題，這就為我公司發(fā)揮資金優(yōu)勢(shì)打開(kāi)市場(chǎng)

10、奠定了基礎(chǔ)。據(jù)統(tǒng)計(jì)阜陽(yáng)地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)有238家，其中有實(shí)力的就有30家以上，如能開(kāi)發(fā)6到8家長(zhǎng)期合作，即可保證每月使用2000噸以上，關(guān)鍵是要掌握合理資源。目前已接觸的房地產(chǎn)公司如下：安徽成大房地產(chǎn)有限公司、安徽阜陽(yáng)天筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、安徽阜陽(yáng)錦城置業(yè)有限公司、阜陽(yáng)港利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、阜陽(yáng)市長(zhǎng)虹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、阜陽(yáng)天英房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、阜陽(yáng)市城市投資有限公司。采用靈活多樣的營(yíng)銷(xiāo)手段，不斷拓寬市場(chǎng)。在積極開(kāi)拓終端客戶的同時(shí)，采用分銷(xiāo)方式在讓利的前提下，應(yīng)該每月可分銷(xiāo)散戶1000噸以上。做好售后服務(wù)工作。傳統(tǒng)和現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)的主要區(qū)別是后者非常重視客戶服務(wù)，客戶個(gè)體差別很大，必須認(rèn)真研究，