某房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)成本控制規(guī)程

1、某房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)成本控制規(guī)程 房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本掌握 (一)立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本掌握 1、各單位新項(xiàng)目立項(xiàng)時必需向集團(tuán)總部提交立項(xiàng)請示和具體的可行性研究報告,并經(jīng)集團(tuán)立項(xiàng)聽證會爭論通過?？尚行匝芯繄蟾娉龖?yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外,還須包括以下內(nèi)容: 成本費(fèi)用估算和掌握目標(biāo)及措施; 投資及效益測算、利潤體現(xiàn)支配; 稅務(wù)環(huán)境及其影響; 資金計(jì)劃; 競投方案(僅限招標(biāo)、拍賣項(xiàng)目); 投資風(fēng)險評估及相應(yīng)的對策; 項(xiàng)目綜合評價意見。 2、可行性研究報告應(yīng)至少在立項(xiàng)聽證會前提前一周上交集團(tuán)總部。 3、若項(xiàng)目立項(xiàng)后,合作

2、條件或招標(biāo)、拍賣條件等關(guān)鍵因素發(fā)生變化,并將對我方構(gòu)成重大不利影響時,應(yīng)重新向集團(tuán)總部提交立項(xiàng)申請。 4、招標(biāo)或拍賣項(xiàng)目的競價不得突破集團(tuán)批準(zhǔn)的最高限價;合作建房項(xiàng)目要充分考慮地價款的支付方式及相應(yīng)的資金成本。 5、招標(biāo)、拍賣合同或合作開發(fā)合同應(yīng)經(jīng)集團(tuán)總部律師審核后正式簽署。 (二)規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本掌握 1、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的選擇由各開發(fā)單位自行負(fù)責(zé),但應(yīng)遵循以下原則: 能由集團(tuán)內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作,應(yīng)由集團(tuán)內(nèi)部自行完成; 需委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作,應(yīng)采取招標(biāo)方式,擇優(yōu)確定。 2、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案(必需包括建筑成本掌握總體目標(biāo)),應(yīng)首先上報集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的"規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽證會

3、"審查,獲通過后方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段(如單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì))。每一階段都必需要求設(shè)計(jì)單位出具設(shè)計(jì)概(預(yù))算,并在與上一階段的概(預(yù))算進(jìn)行專心分析、比較的基礎(chǔ)上,編制我方的建筑成本概(預(yù))算,確定各成本單項(xiàng)的掌握目標(biāo),并以此掌握下一階段的設(shè)計(jì)。 3、施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款,并載明:設(shè)計(jì)單位的施工圖預(yù)算原則上不得突破我方編制的建筑成本預(yù)算。 4、設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算人員應(yīng)會同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組,對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性(包括建成后的物業(yè)管理成本)等進(jìn)行會審,提出明確的書面審查意見,并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正,避免或削減設(shè)計(jì)不合理甚

4、至失誤所造成的投資損失鋪張。 (三)施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本掌握 1、除壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目外,其他工程的施工或作業(yè)單位,不得指定。 2、主體施工單位的選擇,必需采取公開或邀請招標(biāo)方式進(jìn)行。 3、應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組,就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行具體、詳細(xì)的策劃,擬訂標(biāo)書,開展招標(biāo)活動;對投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)力氣、以往施工項(xiàng)目和施工管理水公平進(jìn)行現(xiàn)場考察,提出書面考察意見;對投標(biāo)狀況進(jìn)行評估,提出書面評估意見。 4、同等條件下,應(yīng)盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費(fèi)較低的單位。 5、凡投資額超過人民幣1,000萬元的工程項(xiàng)目若采取邀請招標(biāo)方式

5、,應(yīng)事后向集團(tuán)總部提交有關(guān)招標(biāo)、評標(biāo)等工作的文字備忘。 6、零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個以上的施工單位中,綜合考察其技術(shù)力氣、報價等進(jìn)行選擇。 7、壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目(如水、電、氣等)應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào),最大程度降低造價。 8、施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、預(yù)算兩方面的專業(yè)人員,合同條件必需符合招標(biāo)條件,合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)清楚,不得因工程緊而不簽合同就開工。 9、應(yīng)建立健全施工隊(duì)伍檔案,跟蹤評估其資信、技術(shù)力氣等。 10、出包工程應(yīng)嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)包。 (四)施工過程的成本掌握 現(xiàn)場簽證 1、現(xiàn)場簽證要反復(fù)對照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。 2、現(xiàn)場簽證必需列清事由、工程實(shí)物量及其價值量,并由甲方主管工程師

6、和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場管理人員共同簽名,其中甲方預(yù)算人員必需對工程量、單價、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)。現(xiàn)場簽證的詳細(xì)審批程序與權(quán)限,由各開發(fā)企業(yè)自行制定。 3、現(xiàn)場簽證必需按當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證的原則,在事后五日內(nèi)辦理完畢,嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必需清晰明白,涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)。 4、凡實(shí)行造價大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見費(fèi)的工程項(xiàng)目,在施工過程中不得辦理任何簽證。 5、因業(yè)主要求或者因設(shè)計(jì)不當(dāng),的確需要變更設(shè)計(jì)的,應(yīng)填寫設(shè)計(jì)變更審批表并編制預(yù)算,經(jīng)設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位和我方有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后,方可辦理,辦理過程中必需對照有關(guān)設(shè)計(jì)、施工或售樓合同,明確經(jīng)濟(jì)責(zé)

7、任,杜絕盲目簽證。我方設(shè)計(jì)變更的審批權(quán)限由各開發(fā)單位依據(jù)自身實(shí)際狀況確定。 工程質(zhì)量與監(jiān)理 1、項(xiàng)目開工前,原則上應(yīng)通過招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應(yīng)與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關(guān)系。 2、工程質(zhì)量監(jiān)控人員應(yīng)要求監(jiān)理單位親密協(xié)作,嚴(yán)格把關(guān)。一旦發(fā)覺質(zhì)量事故,必需組織有關(guān)部門具體調(diào)查、分析事故原因,提交事故狀況報告及防患措施,明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位,根據(jù)質(zhì)檢部門認(rèn)可的書面處理方案予以落實(shí)。事故報告與處理方案應(yīng)一并存檔備案。 3、應(yīng)特殊重視隱藏工程的監(jiān)理和驗(yàn)收。隱藏工程的驗(yàn)收,必需由工程、預(yù)算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參與并辦理書面手續(xù)。凡未經(jīng)驗(yàn)收

8、簽證的,應(yīng)要求施工單位不得隱藏和進(jìn)入下道工序施工。隱藏工程驗(yàn)收記錄按順序進(jìn)行整理,存入工程技術(shù)檔案。 工程進(jìn)度款 1、原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者,應(yīng)不超過工程造價的15%,并在工程進(jìn)度款支付到工程造價50%時開始抵扣預(yù)付備料款。 2、工程進(jìn)度款的撥付應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理: 施工單位按月報送施工進(jìn)度計(jì)劃和工程進(jìn)度完成月報表; 工程、預(yù)算部門會同監(jiān)理人員,對照施工合同及進(jìn)度計(jì)劃,審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位(主體結(jié)構(gòu)及隱藏工程部分須供應(yīng)照片)、工程質(zhì)量證明等資料; 預(yù)算部門整理復(fù)核工程價值量; 經(jīng)財(cái)務(wù)部門審核后按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款 臺帳。 3、應(yīng)要求施工單位在我方開戶銀行開具結(jié)算

9、帳戶,以便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項(xiàng)的使用供應(yīng)便利。 4、工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價85%時,原則上應(yīng)停止付款,預(yù)留至少10%工程尾款和5%保修款,以便把握最終結(jié)算主動權(quán)。 (五)工程材料及設(shè)備管理 1、項(xiàng)目開工前,設(shè)計(jì)或工程管理部門應(yīng)準(zhǔn)時列出所需材料及設(shè)備清單,一般根據(jù)下列原則打算甲供、甲定乙供和乙供,并在工程施工承包合同中加以明確: 2、甲方能找到一級建材市場的、有進(jìn)口免稅計(jì)劃指標(biāo)的、有特別質(zhì)量要求和價格浮動幅度較大的材料和設(shè)備,應(yīng)實(shí)行甲供或甲定乙供,其余實(shí)行乙供; 3、實(shí)行甲供或甲定乙供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量不支付選購保管費(fèi)。 4、應(yīng)按工程實(shí)際進(jìn)度合理支配選購數(shù)量和詳細(xì)進(jìn)貨時間,防止積

10、壓或造成窩工現(xiàn)象。 5、甲供材料、設(shè)備的選購必需進(jìn)行廣泛詢價,貨比三家,也可在主要設(shè)備和大宗建材選購上采用招標(biāo)方式。在質(zhì)量、價格、供貨時間均能滿意要求的前提下,應(yīng)比照下列條件擇優(yōu)確定供貨單位: 能夠?qū)嵭匈d銷或定金較低的供貨商; 情愿以房屋抵材料款,且接受正常樓價的供貨商; 能夠到現(xiàn)場安裝,接受驗(yàn)收合格后再付款的供貨商; 售后服務(wù)和信譽(yù)良好的供貨商。 6、工程管理部門對到貨的甲供材料和設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格,要當(dāng)場檢查驗(yàn)收并出具檢驗(yàn)報告,辦理驗(yàn)收手續(xù),妥當(dāng)保管。對不符合要求的,應(yīng)準(zhǔn)時退貨并通知財(cái)務(wù)部拒絕付款。 7、選購合同中必需載明:因供貨商供貨不準(zhǔn)時或質(zhì)量、數(shù)量等問題對工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成影

11、響和損失的,供貨商必需擔(dān)當(dāng)索賠責(zé)任。 8、各單位必需建立健全材料的詢價、定價、簽約、進(jìn)貨和驗(yàn)收保管相分別的內(nèi)部牽制制度,不得促成由一人完成材料選購全過程的行為。 9、對于乙供材料和設(shè)備,我方必需按認(rèn)定的質(zhì)量及選型,在預(yù)算人員掌握的價格上限范圍內(nèi)抽取樣板,進(jìn)行封樣,并盡量采取我方限價的措施。同時在材料和設(shè)備進(jìn)場時應(yīng)要求出具檢驗(yàn)合格證。 10、材料的代用應(yīng)由工程管理部門書面提出,設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位通過,審算部門同意,領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。 11、甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必需憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗(yàn)合格證和我方工程管理部門的驗(yàn)收檢驗(yàn)證明以及結(jié)算清單,經(jīng)審算、財(cái)務(wù)部門審核無誤后,方能辦理結(jié)算。 (六)竣工

12、交付環(huán)節(jié)的成本掌握 1、單項(xiàng)工程和項(xiàng)目竣工應(yīng)經(jīng)過自檢、復(fù)查、驗(yàn)收三個環(huán)節(jié)才能移交。 2、設(shè)計(jì)、工程、審算、銷售和物業(yè)管理部門必需參與工程結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、裝修驗(yàn)收及總體驗(yàn)收等,"移交證明書"應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時簽署。 3、凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計(jì)要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施,均應(yīng)限期整改直到復(fù)驗(yàn)合格。因施工單位原因延誤工程移交,給我方造成經(jīng)濟(jì)損失的,要按合同追究其責(zé)任。 4、工程移交后,應(yīng)按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī)定準(zhǔn)時與施工單位簽訂保修協(xié)議書,以明確施工單位的保修范圍、保修責(zé)任(包括驗(yàn)收后出現(xiàn)的質(zhì)量問題的保修責(zé)任的商定)及懲罰措施等。

13、 5、采取一次性扣留保修金、自行保修的開發(fā)企業(yè),應(yīng)對保修事項(xiàng)及其費(fèi)用有充分的估計(jì),留足保修費(fèi)用。 6、甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費(fèi)用,應(yīng)在工程承包合同中便明確有乙方擔(dān)當(dāng)。 (七)工程結(jié)算管理 工程竣工結(jié)算應(yīng)具備以下基本條件: 符合合同(協(xié)議)有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定; 具備完整有效的質(zhì)量評定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗(yàn)收資料; 項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備; 工程遺留問題已處理完畢; 施工單位結(jié)算書按要求編制,所附資料齊全。 2、工程結(jié)算要以我方把握的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證為準(zhǔn),施工單位供應(yīng)的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證,一般只能作為參考。 3、"點(diǎn)工"必需根據(jù)定

14、額價計(jì)取、結(jié)算。 4、審算部門應(yīng)具體核對工程量,審定價格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),計(jì)算工程總造價,做到資料完整,有根有據(jù),數(shù)據(jù)精確,也可聘請建行或國家有關(guān)部門進(jìn)行復(fù)審。 5、編制的預(yù)、結(jié)算書,應(yīng)當(dāng)有工費(fèi)、材料、設(shè)備和有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算過程及具體的編制說明,扣清甲供材料款項(xiàng)。 6、審算部門應(yīng)對主體工程成本進(jìn)行跟蹤分析管理,進(jìn)行"三算"對比,找出工程成本超、降的因素,并提出改進(jìn)措施和意見。 7、在審算部門供應(yīng)的結(jié)算資料基礎(chǔ)上,財(cái)務(wù)部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合預(yù)付備料款、代墊款項(xiàng)費(fèi)用等債權(quán)、債務(wù),對照合同具體審核并編制工程財(cái)務(wù)決算書。 (八)其他環(huán)節(jié)的成本掌握 1、正式發(fā)售前,應(yīng)組織銷售、設(shè)計(jì)、工程和預(yù)算人員

15、擬訂具體的銷售承諾事項(xiàng)清單,逐項(xiàng)測算其建設(shè)成本,并對照原成本預(yù)算逐項(xiàng)審核;對學(xué)校、交通、水塔等配套,應(yīng)測算其運(yùn)行成本,并列入項(xiàng)目完全成本范圍內(nèi)。銷售承諾事項(xiàng)清單及有關(guān)成本測算,須報各開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會審查通過。 2、銷售過程中為增加"賣點(diǎn)"需增加或調(diào)整綠化、公建配套等項(xiàng)目時,應(yīng)事先編制預(yù)算并報各開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會批準(zhǔn)后方可實(shí)施。 3、應(yīng)盡可能縮短項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營周期,削減期間費(fèi)用。應(yīng)保證向客戶承諾的交工日期,以避免趕工成本和延期賠償;在市場和經(jīng)營條件許可的狀況下,應(yīng)留意加快項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏;應(yīng)削減現(xiàn)房積壓時間,削減利息費(fèi)用等成本。 4、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)按回避、競爭、公平、服務(wù)、距離、雙贏、公