物業(yè)管理-住宅前期物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則

1、住宅前期物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則序號標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容分值評分評分細(xì)則基本服務(wù)23221、服務(wù)場所設(shè)置：（1）固定物業(yè)服務(wù)辦公場所； （2） 辦公場所整潔有序， 配置相關(guān)辦公設(shè)施設(shè)備；（3）公布 服務(wù)電話。22符合2.0分，基本符合1.0分，不符合0 分2、人員配置：（1）配備相應(yīng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及與所承接的 物業(yè)服務(wù)相適應(yīng)的樓管員、秩序維護(hù)員、工程技術(shù)員、 綠化養(yǎng)護(hù)員、保潔員等人員；（2）從事物業(yè)管理相關(guān)人 員取得職業(yè)資格證書或相應(yīng)崗位證書；統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，制定相應(yīng)的項(xiàng)目服務(wù)崗位職責(zé)。33管理人員、專業(yè)技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn) 1人無上 崗證書扣0.5 ;著裝及標(biāo)志1個(gè)不符合扣0.2 ;不符合03、物業(yè)服

2、務(wù)合冋：與開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主/業(yè)主委員會22符合2.0分，基本符合1.0分，不符合0-一-簽定（前期）物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方權(quán)利與義務(wù)。分4、物業(yè)承接檢驗(yàn)：（1 ）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè) 備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收；（2）現(xiàn)場查驗(yàn)記錄及交接記錄完整；（3）相關(guān)文件、資料和記錄建立檔案。33符合2.0分，基本符合1.0分，不符合0 分5、業(yè)務(wù)接待時(shí)間：（1 ）政府法定工作日不少于10小時(shí) 在服務(wù)辦公場所進(jìn)行業(yè)務(wù)接待；（2）節(jié)假日有管理人員 值班，并提供服務(wù)。22符合2.0分，基本符合1.0分，不符合0 分6、服務(wù)公示：在物業(yè)項(xiàng)目醒目位置公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)11符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0 分工

3、商營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等級證書、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、特約服務(wù)內(nèi)容及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。7、日常管理與服務(wù)：（1）有完整的質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管 理、檔案管理等制度健全。制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服 務(wù)工作計(jì)劃并組織實(shí)施。（2）業(yè)主或使用人投訴、咨詢、 求助在2個(gè)工作日內(nèi)予以答復(fù)。（3）提供不少于16小 時(shí)（& 0024： 00）的受理業(yè)主或使用人報(bào)修。急修 1小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場處理，一般維修 2日內(nèi)處理，如遇特殊 原因無法按時(shí)修復(fù)，應(yīng)告知原因并做出修復(fù)限時(shí)承諾； 有完整的報(bào)修、維修記錄，并有回訪制度并實(shí)施。（4）對違反相關(guān)法律法規(guī)政策規(guī)定或管理規(guī)約的行為進(jìn)行 勸阻、制止或報(bào)有關(guān)部門處理。（5）每月公布由業(yè)主分

4、 攤的公共水電等費(fèi)用詳細(xì)測算及分?jǐn)偳闆r、定期公布共用部位經(jīng)營收益情況及其他物業(yè)管理代收代支費(fèi)用情109存在明顯安全隱患無警示標(biāo)識的每處扣 1 分，發(fā)現(xiàn)維修、回訪不及時(shí)的每處扣 0.5 分；其余每小項(xiàng)符合得1分，基本符合0. 5分，不符合0分況。（6）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支管理帳目清晰，定期公布。（7）每年至少二次進(jìn)行物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價(jià)，可采取走 訪、座談、問卷調(diào)查、通訊等多種形式與業(yè)主或使用人 進(jìn)行溝通，每年溝通面積不低于小區(qū)住戶的80%業(yè)主滿意度不低于75%（ 8）有公共指示牌、標(biāo)示牌，安全 警示標(biāo)識等。（9）節(jié)假日（元旦、春節(jié)、五一、中秋、 國慶）有專題布置；（10）每年組織兩次以上社區(qū)活動。（1

5、1）廣泛運(yùn)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行現(xiàn)代化物業(yè)管理服務(wù)。共用部位維護(hù)11111、裝修管理：（1 ）建立房屋裝飾裝修管理制度；（2）將住宅裝飾裝修禁止行為及允許施工時(shí)間、廢棄物的清運(yùn)與處置等事項(xiàng)告知業(yè)主或裝修人；（3）對業(yè)主在裝飾裝修過程中違反有關(guān)規(guī)定及管理規(guī)約的行為進(jìn)行勸 阻、制止，勸阻、制止無效的應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)書面報(bào)告有 關(guān)執(zhí)法部門。33符合3.0分，基本符合1.5分，不符合0 分2、房屋構(gòu)造：每年至少二次對房屋結(jié)構(gòu)、涉及使用安11符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0 分全的部位進(jìn)行檢查并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)安排專項(xiàng)修 復(fù)并告知相關(guān)業(yè)主、使用人。3、門窗：每周一次巡視樓內(nèi)公共部位門窗，保持完好，11符

6、合1.0分，基本符合0.5分，不符合0 分開閉正常。4、樓內(nèi)墻面、頂面、地面：墻面、頂面粉刷層無大面11符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0 分積剝落，地坪、地磚平整不起殼，無缺損，墻面修補(bǔ)應(yīng)保持與原墻面材質(zhì)一致。15、圍墻：每毎月一次巡查圍墻，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)，鐵11符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0柵欄圍墻無明顯銹蝕。分6、道路、場地等：每周一次巡視小區(qū)區(qū)間路面、窨井J符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0等，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)，要求路面不積水，窨井不漫溢,11分窨井蓋無缺損。n7、休閑椅、室外健身設(shè)施等：每周至少巡查三次，發(fā)口11符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0 分現(xiàn)損

7、壞立即修復(fù)，保證設(shè)施的安全使用。&安全標(biāo)志：對小區(qū)內(nèi)危險(xiǎn)、隱患部位設(shè)置安全防范每發(fā)現(xiàn)一處不合格扣0.5分警示標(biāo)志或維護(hù)設(shè)施，主要通道設(shè)置安全疏散提示和事21故照明設(shè)施，每月檢查一次，保證標(biāo)志清晰完整。三共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)25241、基本要求：（1）應(yīng)對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和 維修養(yǎng)護(hù)，運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)記錄齊全。（2 ）應(yīng)建立共用設(shè)施設(shè)備安全操作、運(yùn)行、巡檢、機(jī)房管理、 設(shè)備故障應(yīng)急措施等制度。（3）應(yīng)每年編制共用設(shè)施設(shè) 備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主提出報(bào)告和建議，根據(jù)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主77每小項(xiàng)1分；符合1.0分，基本符合0.5 分，不符合0分決定

8、組織維修。（4）應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定對共用設(shè) 施設(shè)備組織巡查，并記錄。（5）應(yīng)提供不少于12小時(shí)的 維修服務(wù)，緊急搶修服務(wù)應(yīng)在半小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，及時(shí)報(bào)告開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主，并在24小時(shí)內(nèi)修復(fù)，如遇特殊原因無法按時(shí)修復(fù)，應(yīng)告知原因并做出修復(fù)限時(shí)承 諾，及時(shí)記錄維修情況。（6）保持共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正 常，如遇故障及時(shí)維修，在維修費(fèi)用確保前提下共用設(shè) 備完好率不低于90%，共用設(shè)施完好率不低于 90%。（ 7） 接到相關(guān)部門停水、停電、停氣等通知應(yīng)及時(shí)通告業(yè)主。2、電梯：（1）電梯各項(xiàng)技術(shù)參數(shù)應(yīng)符合國家有關(guān)質(zhì)量 標(biāo)準(zhǔn)，取得安全檢驗(yàn)合格證，并在電梯轎廂內(nèi)顯著 位置公示。（2）電梯應(yīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)范及制造

9、商維護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 進(jìn)行保養(yǎng)，24小時(shí)運(yùn)行，如有故障及時(shí)組織維修。（3） 每日進(jìn)行日常巡查， 并有相關(guān)記錄。（4）建立電梯運(yùn)行 檔案，記錄電梯運(yùn)行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容。（5）當(dāng)電梯發(fā)生困人或其它突發(fā)重大故障時(shí)，物業(yè)管理人員須在十分鐘內(nèi)到現(xiàn)場應(yīng)急處理，專業(yè)技術(shù)人員須在半小時(shí) 內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行處理。（6）電梯故障或維修期間， 應(yīng)設(shè) 置安全警示，并采取相關(guān)防護(hù)措施。（7）電梯轎廂內(nèi)按鈕、燈具、對講等配件保持完好，轎廂整潔。（8）委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進(jìn)行定期保養(yǎng)，并有管控措施。66發(fā)現(xiàn)電梯缺安全檢驗(yàn)合格證得 0分； 無專業(yè)合法的維保單位扣 2分；其余每小 項(xiàng)發(fā)現(xiàn)一處不符合扣 1.0分3、低壓配電：（1）低壓配

10、電設(shè)施有關(guān)技術(shù)參數(shù)應(yīng)符合 國家有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。（2）低壓配電、自備電源等設(shè)施設(shè) 備應(yīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)范及制造商維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)仃保養(yǎng)、運(yùn)仃， 如有故障及時(shí)組織維修。（3）自備電源可隨時(shí)啟用。22低壓配電、自備電源未按規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行 保養(yǎng)、運(yùn)行和故障維修的扣1分；自備電源未能隨時(shí)啟用的扣 1分4、給排水：（1）給排水設(shè)施設(shè)備應(yīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)范及 制造商維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行保養(yǎng)、運(yùn)行，如有故障及時(shí)組織維 修。（2）生活水箱、水池設(shè)置應(yīng)符合相關(guān)要求，至少每 半年清洗1次，水質(zhì)檢測符合要求。（3）應(yīng)每半月檢查 和維護(hù)排污、排水設(shè)施設(shè)備，溝井、管道通暢，井蓋面 板完好。22水箱、水池?zé)o定期清洗扣1分；井蓋板每缺損1個(gè)扣0.5分5

11、、消防設(shè)施：（1）消防設(shè)施應(yīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)范及制造商 維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行保養(yǎng)、運(yùn)行，如有故障及時(shí)組織維修。（2） 消防設(shè)施、消防裝備不足或者不適應(yīng)實(shí)際需要的，應(yīng)及時(shí)向開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主提出報(bào)告和建議，應(yīng)當(dāng)增建、 改建、配置或者進(jìn)行技術(shù)改造。（3）對建筑消防設(shè)施，每年至少進(jìn)行一次全面檢測，確保完好有效，檢測記錄應(yīng)當(dāng)完整準(zhǔn)確，存檔備查。（4）不得拆除、停用相關(guān)消 防設(shè)施。55發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施缺損或不合格每處扣1分6、弱電：（1）弱電等其他設(shè)施設(shè)備應(yīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)范及 制造商維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行保養(yǎng)、運(yùn)行，如有故障及時(shí)組織維 修。（2）監(jiān)控錄像資料保存時(shí)限至少保留四十五日；不32每發(fā)現(xiàn)一處不合格扣0.5分定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，

12、 保證各項(xiàng)監(jiān)控設(shè)備2 4小時(shí)正常 運(yùn)行。（3）每月定期保養(yǎng)，及時(shí)維修，保持樓道防盜門 使用正常。四公共秩序維護(hù)18181、基本要求：（1）應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合冋約定并結(jié)合服 務(wù)項(xiàng)目出入口、 面積合理配置秩序維護(hù)人員。（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約 定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。（3）應(yīng)制訂火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，并定期開展應(yīng)急預(yù)案演練。（4）秩序維護(hù)人員應(yīng)定期培訓(xùn)， 能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備，能夠熟 悉、掌握各類刑事、治安案件和各類

13、災(zāi)害事故的應(yīng)急預(yù) 案。統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)識。配備對講裝置和其他必要的 安全護(hù)衛(wèi)器械。4分4每小項(xiàng)1分，符合1.0分，基本符合0.5 分，不符合0分；秩序維護(hù)人員未能識別、 正確使用各類消防設(shè)備和器械，每發(fā)現(xiàn)1個(gè)扣0.5分2、固定崗：（1）應(yīng)在住宅小區(qū)主要出入口設(shè)置秩序維 護(hù)固定崗，并實(shí)行24小時(shí)值勤，主出入口不少于 6小時(shí) 立崗。（2）應(yīng)勸阻無關(guān)人員、外來車輛隨意進(jìn)入物業(yè)管 理區(qū)域。（3）應(yīng)做好相關(guān)值勤記錄。33符合3.0分，基本符合1.5分，不符合0 分3、巡邏崗：（1）應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行巡邏，對車 輛進(jìn)行管理疏導(dǎo)，維護(hù)公共秩序。（2）應(yīng)每3小時(shí)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位至少進(jìn)行

14、1次巡查。（3）如遇突發(fā)事件，應(yīng)及時(shí)啟動應(yīng)急預(yù)案，并及時(shí) 報(bào)告有關(guān)部門，保護(hù)現(xiàn)場，協(xié)助做好救助工作。22符合2.0分，基本符合1.0分，不符合0 分4、消控崗：（1）應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù) 合同的約定配置消監(jiān)控值班人員。（2）消監(jiān)控室應(yīng)設(shè)立24小時(shí)值班制度，并記錄值班的主要情況。22符合2.0分，基本符合1.0分，不符合0 分5、車輛管理：（1）應(yīng)引導(dǎo)進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停 放場地的車輛有序停放。（2）應(yīng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停 車場、停車庫進(jìn)行不定時(shí)巡邏。（3）應(yīng)對影響其他車輛 和行人的正常通行行為進(jìn)行勸阻。（4）收費(fèi)管理的停車場地應(yīng)24小時(shí)有專人管理，在顯著位置公示管理制度、 收費(fèi)

15、標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)內(nèi)容、設(shè)置相應(yīng)交通標(biāo)志，車輛停放有 序、備有必需的消防器材， 配置道閘等出入口控制系統(tǒng) 和監(jiān)控系統(tǒng)，場地整潔，有照明，無滲漏，無易燃、易 爆及危險(xiǎn)品存放。22符合2.0分，基本符合1.0分，不符合0 分6、消防管理：（1 ）應(yīng)按法律、法規(guī)規(guī)定在物業(yè)項(xiàng)目內(nèi) 組建義務(wù)消防隊(duì)。（2）應(yīng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用疏散通 道、安全出口、消防車道的行為及時(shí)予以勸阻、制止， 勸阻無效的，應(yīng)及時(shí)書面上報(bào)有關(guān)部門。（3）組織消防檢查，及時(shí)消除火災(zāi)隱患。（4）應(yīng)利用公告欄等形式開 展消防安全意識宣傳教育。（5）消防器材定期保養(yǎng)。消 防泵每月啟動一次并作記錄，每年保養(yǎng)一次，保證其運(yùn)55每發(fā)現(xiàn)一處不合格扣0.5分

16、行正常；消防栓每月巡查一次， 消防栓箱內(nèi)各種配件完 好；每天檢查火警功能、 報(bào)警功能是否正常； 每年試驗(yàn) 一次探測器，并對全部控制裝置進(jìn)行一次試驗(yàn)，火災(zāi)探測器投入運(yùn)行兩年后， 應(yīng)每隔三年全部清洗一次，不合格的應(yīng)當(dāng)調(diào)換；每半年檢查一次消防水帶、 閥桿處加注 潤滑油并作一次放水檢查；每月檢查一次火火器， 臨近失效立即更新或充壓。五公共區(qū)域保潔14121、基本要求：（1 ）合理配置垃圾桶、垃圾收集點(diǎn)，周 圍保持干凈，垃圾桶每周至少清洗3次，生活垃圾每日至少清運(yùn)2次；（2）建筑垃圾有固定堆放點(diǎn)；（3）清 潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有明確的責(zé)任范圍。32符合3.0分，基本符合1.5分，不符合0 分2、公共清潔：

17、（1 ）合理配置垃圾桶、垃圾收集點(diǎn)，周 圍保持干凈，垃圾桶每周至少清洗3次，生活垃圾每日至少清運(yùn)2次；（2）建筑垃圾有固定堆放點(diǎn)；（3）以1人服務(wù)建筑面積小于 8000平方的標(biāo)準(zhǔn)配置專職清潔人 員，清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有明確的責(zé)任范圍。65每小項(xiàng)1分。符合1.0分，基本符合0.5 分，不符合0分3、雨污井、化糞池：雨、污水井每年至少檢查1次，發(fā)現(xiàn)堵塞，及時(shí)清掏；化糞池每年清理一次，無溢滿， 有檢查和清理記錄。22符合2.0分，基本符合1.0分，不符合0 分4、消毒消殺：（1 ）建立消殺工作管理制度，適時(shí)投放 消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。（2）每月對窨井、明溝、 垃圾箱噴灑藥水一次，至少每半年 滅鼠一次。22符合2.0分，基本符合1.0分，不符合0 分5、水景：每周至少 3次打撈漂浮物，保持水體清潔， 適時(shí)更換水。11符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0 分公共綠化養(yǎng)護(hù)96l、基本要求：有專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理，保持花 草樹木長勢良好。22符合2.