物業(yè)住宅共用部位共用設施設備維修基金使用程序

1、物業(yè)住宅共用部位共用設施設備維修基金使用程序 物業(yè)住宅共用部位共用設施設備修理基金使用程序 1.目的 為規(guī)范住宅共用部位共用設施設備修理基金的管理,保障住宅正常的修理、使用。 2.范圍 適用于管理項目的修理基金的管理、使用。 3.定義 修理基金:是指由開發(fā)建設單位和購房人以購房款總額為基數(shù),按一定比例繳存,用于商品住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造,由物業(yè)公司依據業(yè)主要求或物業(yè)的實際狀況制定修理方案,經管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過予以使用的專用款項。 共用部位:是指住宅主體結構部位(包括基礎、墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、樓梯間、電梯間、共用門廳、走廊通道、戶

2、外墻面等。 共用設施設備:是指住宅小區(qū)或單幢住宅內,建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。 房屋本體:房屋結構相連或具有共有、共用性質的部位、設施,包括:房屋的承重結構部位(包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等)、抗震結構部位(包括構造柱、梁、墻等)、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道(管)等。 設備大修:對設備進行全部解體、更換主要部件或修理不合格的零部件,使設備基本恢復原有性能。更換率一般

3、超過30%。 設備中修:對設備進行部分解體修理和更換少量磨損零部件,保證設備能恢復和達到應有的標準和技術要求,使設備能正常運轉到下一次修理。更換率一般在10%-30%。 房屋本體中修:房屋少量部位已損壞或不符合建筑結構要求,須進行局部修理,在修理中需牽動或拆換少量主體構件,但保持原房屋的規(guī)模和結構。 房屋本體大修:房屋的主要結構部位損壞嚴重,房屋已擔心全,需要進行全面的修理,在修理中需牽動或拆除部分主體構件的修理工作。 4.職責 部門/崗位工作職責 品質管理部負責修理基金使用細則的編寫、修改、發(fā)布,并確定修理基金最終使用的推斷 財務管理部負責修理基金費用的審定,并協(xié)助支取修理基金 管理處依據小

4、區(qū)的實際狀況做好年度修理基金的使用方案,并在使用過程前做好修理基金使用已經管理區(qū)域內業(yè)主所持投票權2/3以上通過的工作 5.方法及過程掌握 5.1修理基金專項用于商品住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造不得挪作他用。商品住宅共用部位、共用設施設備屬于人為損壞的,其修理、更新費用應當由責任人擔當。按規(guī)定建立共用部位,共用設施設備修理基金,并存入修理基金?？钪?。 5.2使用修理基金的條件 5.2.1按政府相關規(guī)定建立共用部位,共用設施設備修理基金,并存入修理基金專款,統(tǒng)一歸集、專戶存儲; 5.2.2商品住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造等修理工程; 5.2.3

5、物業(yè)公司或各管理處依據業(yè)主的要求或物業(yè)的實際狀況制定修理基金使用方案報業(yè)主大會或業(yè)主委員會審議; 5.2.4修理基金使用方案,須經過物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過后使用。 5.3業(yè)主大會成立前,住宅共用部位共用設施設備未過保修期: 5.3.1業(yè)主大會成立前發(fā)生的物業(yè)修理、更新,不得使用修理基金,其費用由開發(fā)企業(yè)擔當。 5.3.2共用部位、共用設施設備屬于人為損壞的,其修理費用應當由責任人擔當。 5.4住宅共用部位共用設施設備已過保修期 5.4.1業(yè)主大會成立前,需使用修理基金 5.4.1.1遇有特別狀況經確認屬應使用修理基金的修理工程,管理處可采取以下程序: a)向政府主管部門

6、(房地產管理局)提出申請,并由其委托并認可的專業(yè)中介機構對修理工程的必要性及費用依照相關標準定額進行評估和核算; b)經中介機構認定后,管理處可進行修理工程的操作工作; c)小區(qū)修理工程結束后,應由政府委托的中介機構進行驗收,驗收合格后須出具證明,不合格的修理工程的施工單位進行返工; d)修理工程完成后,物業(yè)公司或管理處持修理工程結算發(fā)票及中介機構出具的證明到修理基金代管單位申請支取修理基金。 5.4.1.2如發(fā)生危及房屋使用或者公共安全的緊急狀況,管理處應馬上做好防護,組織修理更新,并準時通知街道辦事處或居民委員會告知實際發(fā)生的狀況,如狀況允許,可申請由街道辦事處或居民委員會出具該發(fā)生狀況的

7、書面證明,修理過程可予以照片存檔保留。將此次修理狀況及證明材料管理處留存一份,到房地產管理局備案一份,以備業(yè)主大會成立后支取使用供應證明。 5.4.1.3未售出的房屋所分攤的修理費用,由開發(fā)企業(yè)擔當。 5.4.2業(yè)主大會成立后,使用修理基金的程序 商品住宅共用部位、共用設施設備需要大修、更新、改造的,使用修理基金根據下列程序辦理: (一)物業(yè)管理服務企業(yè)應當依據業(yè)主的要求或物業(yè)的實際狀況,提出修理項目,制定修理方案。 (二)商品住宅共用部位、建筑內的設備修理方案應當征得相關業(yè)主的書面同意。物業(yè)管理區(qū)域內共用設施設備修理方案應當征得業(yè)主會或業(yè)主代表會的書面同意。 (三)物業(yè)管理服務企業(yè)向物業(yè)所在

8、地的區(qū)縣房地產行政主管部門備案,并提交下列文件: 1、基金余額證明; 2、修理(含修理計劃和預案)方案; 3、業(yè)主或業(yè)主會、業(yè)主代表會同意使用修理基金書面證明。 (四)銀行接到備案的證明后,將預算所需修理基金劃撥到修理基金使用專戶。 (五)修理工程完成后,物業(yè)管理服務企業(yè)應當將加蓋企業(yè)公章的費用清單、發(fā)票原件及修理決算報告告知相關業(yè)主或業(yè)主會、業(yè)主委員會,并經業(yè)主委員會主任、副主任共同簽章后,將決算費用根據業(yè)主擁有住宅建筑面積的比例分攤到戶,在業(yè)主戶賬中列支。 (以上使用修理基金的五項程序引自y市商品住宅修理基金管理方法第十條) 5.4.2.1屬于急修、搶修并應使用修理基金事項 a)發(fā)生危及房

9、屋使用或者公共安全的緊急狀況,管理處應馬上做好防護,組織修理更新,并準時通知業(yè)委會。修理工程結束后,做好修理后工程的結算工作,并將工程結算發(fā)票、對發(fā)生狀況說明,及業(yè)主會、業(yè)主委員會對修理狀況確認并采取經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上業(yè)主通過或在物業(yè)管理區(qū)域內公示15個工作日,未有1/3以上業(yè)主提出書面反對意見的,即同意使用并支取修理基金。 b)業(yè)主委員會收到物業(yè)管理服務企業(yè)的緊急修理申請后,應準時告知全體業(yè)主。向全體業(yè)主公示修理基金使用狀況。如關于如何使用修理基金已在物業(yè)管理服務合同中或修理基金使用方法中已商定,并經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過即可根據商定使用并支

10、取該項修理基金。 5.4.2.2屬于日常修理并應使用修理基金事項 a)每年年初管理處應依據業(yè)主的要求或物業(yè)的實際狀況制定房屋及小區(qū)共用設施設備修理計劃及經費預算,報業(yè)主大會、業(yè)主委員會;并由業(yè)主大會、業(yè)主委員會向全體業(yè)主公示使用計劃或方案, b)物業(yè)公司或管理處每年在報送計劃及經費預算的同時將上年度修理基金的使用狀況向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報送, c)修理基金的使用方案可采取征集全體業(yè)主所持投票權2/3以上書面同意的方式或自業(yè)主大會、業(yè)主委員會公布之日起15個工作日內,未有1/3以上業(yè)主提出書面反對意見的方式,滿意其中一項方式即該項修理工程可使用修理基金支付。 d)方案通過后,由業(yè)主委員會負責監(jiān)

11、督運作、付款等詳細操作事宜。 5.4.2.3屬于單幢、獨立圍合范圍內應屬于使用修理基金事項; a)在單幢樓內,屬于單幢樓內業(yè)主共同使用的設施設備,如需進行大修、修理、更新、改造等事項,在該范圍內自行選出代表,經由該代表在樓內征集該樓2/3以上的業(yè)主同意的書面建議,知會業(yè)主委員會后留存一份復印件在業(yè)主委員會。即可使用該幢樓內業(yè)主賬下的修理基金。 b)獨立圍合同樣可參照單幢樓內的使用方式使用。 5.4.2.4其他狀況應使用修理基金事項 除上述兩項外,但屬于存在安全隱患應使用修理基金支付修理工程項,可采取: a)管理處將詳細狀況予說明的材料報業(yè)主委員會; b)業(yè)主委員會應對該狀況向全體業(yè)主公示; c

12、)是否可以使用采取上述兩項方式征詢意見后予以使用。 5.5修理基金的分攤:對已經使用的修理基金選擇合理合法的標準和誰受益誰分攤的 原則進行分攤。 5.5.1屬于人為因素造成但無法確認責任人的:共用部位共用設施設備的受損是人為因素造成的,此項修理工程費用則由責任人擔當,不能使用公共修理基金。假如無法確認責任人的,根據受益人原則分攤: a)物業(yè)管理區(qū)域內住宅樓房外的公共設施的修理工程,除由專業(yè)管理部門維護管理的部格外,其余部分的修理費用由全體產權人按建筑面積比例分攤; b)住宅樓房內的共用部位共用設施設備的修理費用由該幢住宅樓房內全體產權人按所擁有的建筑面積比例分攤; c)一幢住宅有兩個或兩個以上

13、單元門的,專屬于一個單元全體產權人使用的設施設備的修理費用由該單元門內全體產權人按所擁有的建筑面積的比例分攤;在一幢住宅內,專屬于一層住宅內全體產權人使用的設施設備的修理費用由該層住宅內的全體產權人按所擁有建筑面積的比例分攤。開發(fā)企業(yè)應依據以上原則依照其尚未售出的房屋面積占全部房屋面積的比例,擔當修理費用。 5.5.2屬于設施設備自身因素原因(區(qū)域部分):共用部位、共用設施設備的修理、更新費用,發(fā)生在樓棟內的,由該棟樓的業(yè)主根據擁有建筑面積的比例共同擔當;發(fā)生在樓棟外的,由全體業(yè)主按各自建筑面積的比例共同擔當。 5.5.3屬于設施設備自身因素原因(全體業(yè)主分攤部分): a)由物業(yè)公司確定修理計

14、劃以及修理費用,確定修理工程,報業(yè)主大會同意后,通過信息管理系統(tǒng)分攤到修理工程涉及的各家各戶,到銀行的修理管理系統(tǒng)提取資金,銀行再從每家每戶中扣取專項修理資金。 b)對已經使用的修理基金選擇合理合法的標準和誰受益誰分攤的原則進行分攤。 c)樓棟內共用部位、共用設備的修理、更新費用,應由本棟、本單元的業(yè)主按建筑面積分攤。 d)樓棟外公共部位,供全體業(yè)主使用的設備、公共設施的修理、更新費用,由全體業(yè)主根據建筑面積分攤。如獨立圍合的苑內的公用設施是其它苑不能使用的,則由該苑全體業(yè)主根據建筑面積分攤。 e)業(yè)主委員會活動經費在修理基金中列支的,由全體業(yè)主根據建筑面積分攤。 5.6修理基金的籌集與續(xù)籌

15、5.6.1修理基金的籌集:沒有修理基金的儲備或儲備不足使用的:管理處在每年的年初做好修理基金使用方案,并將此方案報業(yè)主委員會,通過后,由業(yè)主委員會打算修理基金如何收繳及收繳比例。如未通過該項審批,須將事項說明并將業(yè)主委員會的意見附后并備案留存。 5.6.2修理基金的續(xù)籌:修理基金不敷使用時,業(yè)主委員會依據業(yè)主大會的決議組織業(yè)主根據擁有商品住宅的建筑面積比例續(xù)繳。 5.7留意事項 5.7.1管理處在與業(yè)主會溝通簽訂物業(yè)管理服務合同同時,應將修理基金使用方法列入議事打算項之一,管理處可供應使用建議,并在雙方達成議項后將使用方法列入合同中。 5.7.2假如在簽訂物業(yè)管理服務合同時沒有考慮到此狀況,可在簽訂物業(yè)管理服務合同后,將修理基金使用的詳細方案作為業(yè)主大會的重要決議,由管理處與業(yè)主委員會簽訂xx小區(qū)修理基金使用方法,且此管理方法須征得物業(yè)管