物業(yè)管理服務采購需求

1、物業(yè)管理服務采購需求最高限價：人民幣 488.33萬元資格要求：1符合政府米購法第二十二條供應商資格條件。2中華人民共和國境內注冊的企業(yè)法人或事業(yè)單位法人；分公司投標的，必須由具有 法人資格的總公司授權。3具有中華人民共和國物業(yè)服務企業(yè)資質。是否接受聯(lián)合體投標：（）是（2）否招標范圍1采購內容確定一豕中標供應商，為米購人提供物業(yè)管理服務。2政策要求中標供應商應按照中華人民共和國勞動法的相關規(guī)定發(fā)放工 資，服務人員工資不得低于廣州市企業(yè)職工最低工資標準（工資不含按國家規(guī)定供應商必須支付的社會保險及其他應付費用）；中標供應商應按照中華人民共和國社會保險法和住房公積 金管理條例的相關規(guī)定，支付國家規(guī)

2、定必須購買的社會保險費用（基本養(yǎng)老保險、基本醫(yī)療保險、工傷保險、失業(yè)保險、生冃保險） 和繳存住房公積金。3服務期二年，2019年1月12日至2021年1月11日。以下范例供采購人參考項目概況（一）確定一家中標供應商，為采購人提供物業(yè)管理服務，本項目管理 服務內容包括：綜合管理服務、物業(yè)共用部位和共用設施設備維護、 公共秩序維 護、保潔服務、綠化養(yǎng)護等五項服務。（二）物業(yè)概況珠江安置區(qū)（一期）座落位置：廣州市南沙區(qū)靈新路；占地面積約 126919 平方米；總建筑面積約174265.44平方米；其中住宅建筑面積約146926.1381平方米，商鋪和公共配套場地建筑面積為 27339.3019平方米

3、（具體建筑面積以甲方測繪面積為準）物業(yè)類型：住宅區(qū)。二、物業(yè)管理服務范圍珠江安置區(qū)（一期）項目的物業(yè)規(guī)劃紅線內的所有物業(yè)管理服務工作，包括（但不限于）：1、房屋建筑主體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重 結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等）的維修、養(yǎng)護和管 理。2、房屋建筑主體共用設施設備（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙 囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、通風系統(tǒng)、加壓供水設備、配電系 統(tǒng)、樓內消防設施設備、電梯、供水系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、智能門禁系統(tǒng)等）的維修、 養(yǎng)護、管理和運行服務。3、對依法應由專業(yè)部門負責日常管理和維修養(yǎng)護的公用設施，聘請專業(yè)部門

4、進行日常管理和維修、養(yǎng)護工作（例如：電梯、消防系統(tǒng)等）。4、 本物業(yè)規(guī)劃紅線內屬物業(yè)管理范圍的共用設施（道路、室外上下水管道、 化糞池、公廁、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場、 道閘及小區(qū)景觀設施等）的維修、養(yǎng)護和管理工作。5、本小區(qū)的管道、堤圍等排澇設施的運行、維修、養(yǎng)護和管理工作6、本物業(yè)規(guī)劃紅線內的屬配套服務設施（健身設施、兒童游樂設施、運動 場所、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點等）的維修、養(yǎng)護和管理工作。7、公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛(wèi)生、“四害” 滅殺、垃圾的收集、清運工作。8、小區(qū)紅線范圍內的交通、車輛行駛及停泊的管理工作。9、配合和協(xié)助當?shù)毓矙C關

5、進行安全監(jiān)控和巡視等保安工作，（但不含人身、財產(chǎn)保險保管責任）。10、社區(qū)文化娛樂活動的組織、開展、協(xié)辦工作。11、物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料的保管工作。12、空置房、周轉房的管理工作。13、負責勸阻、制止、督促整改及糾正安置區(qū)內出現(xiàn)的違章搭建行為，并配合相關行政主管部門對違章搭建行為進行執(zhí)法和處罰。14、法規(guī)和政策規(guī)定由乙方管理的其它事項。三、 服務要求及標準 中標供應商在開展本項目物業(yè)管理服務時，供應商必須成立項目物業(yè)管理 處。物業(yè)管理處應堅持“以人為本，深度服務”的宗旨，充分了解小區(qū)特點，重視 物業(yè)管理法規(guī)的宣傳， 增強有關人員意識， 共同維護良好秩序， 使物業(yè)管理工作 在各方面得以正常有

6、效的實施。本項目小區(qū)的物業(yè)管理要求可概括為：“以人為 本，制度為據(jù)，嚴格管理，深度服務”，并滿足廣州市住宅物業(yè)服務收費參考 標準（穗價 2016992 號）四級標準要求。具體要求包括：一） 綜合管理服務1、嚴格履行物業(yè)管理法規(guī)，在保安、保潔、維護公共秩序、水電維修等方面以 IS0900l 質量體系為標準，規(guī)范管理行為。2、承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手 續(xù)齊全。3、有完善的管理方案， 員工崗位責任與考核制度、 報修服務與投訴處理制度、 業(yè)主（用戶）資料保密制度、員工工作程序與工作標準等制度健全。4、設置管理處，配置較完備的辦公設施和辦公用品，周一至周日每天不少

7、于8 小時在管理處進行業(yè)務接待。5、物業(yè)服務檔案資料齊全、分類科學、管理完善、易于檢索。6、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)管理執(zhí)業(yè)資格證書或 者崗位證書；物業(yè)服務經(jīng)理具備上崗資格；服裝統(tǒng)一、儀表整潔、掛牌上崗、行 為規(guī)范，服務主動、熱情。7、公示 8小時服務電話。急修 1小時內、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場， 有報修、維修和回訪記錄。8、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服 務項目與收費價目。9、按有關規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的收支情況。10、按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。11、經(jīng)常與業(yè)主溝通，及時解答業(yè)主的咨詢和處理業(yè)

8、主投訴。12、按供電、供水部門的要求負責上門抄取電表、水表數(shù)據(jù)，計算并代收各 住戶、商鋪承租者每月電費、水費，嚴格按照抄表員崗位職責規(guī)定執(zhí)行；按 照廣州市有關規(guī)定和采購人的要求代收物業(yè)管理費。13、規(guī)范管理空置房、周轉房。嚴格按照采購人的要求辦理業(yè)主收樓入伙、 退還周轉房、水電過戶等手續(xù)；定期巡查上述房屋，對房屋存在的房屋問題 進行登記并聯(lián)系建設單位處理。14、按時交納合同約定需交納的所有費用（如：公共水電費用、給水總表 與用戶表之間的差額水費等），并定期向采購人報告相關工作完成情況。15、文明管理，誠信服務，決不謀取不當利益，堅持低成本運作、高質量 服務。16、每年至少 1 次征詢業(yè)主對物業(yè)

9、服務的意見，滿意率80% 以上17、供應商必須有一套完整的現(xiàn)場物業(yè)管理制度，必須包括以下幾項基本內容：A、工作計劃和工作流程B、人員編制計劃、物料裝備計劃C 、保安制度、人員出入小區(qū)登記制度、物料出入放行制度D 、保潔服務標準E 、綠化管養(yǎng)標準F 、裝修管理規(guī)定G 、消防安全管理制度18 、本項目除依法由專業(yè)部門負責的業(yè)務外，乙方不得將小區(qū)其他物業(yè)管 理業(yè)務委托給其他人或單位，如有違約，甲方可與乙方解除合同并追究乙方 的違約責任。（二）物業(yè)共用部位和共用設施設備維護1、建立物業(yè)共用部位、共用設施設備的管理、巡查、維修保養(yǎng)制度及巡查維 修檔案記錄； 對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護； 發(fā)現(xiàn)房

10、屋結構損壞及時 告知相關業(yè)主、使用人，并作好記錄。2、建立共用設施設備安全操作規(guī)程、緊急處理預案等規(guī)章制度；建立共用設 施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。3、安置區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖，各組團、棟、單元（門）、戶有明 顯標志；安置區(qū)主要道路及停車場交通標志齊全；各類設施設備的標志清晰明 確、規(guī)范齊全；對小區(qū)內危險隱患部位設置安全防范、警示標識或維護設施，每 月檢查 1 次上述標識設施，保證清晰完整，設施運行正常。4、對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的由物 業(yè)公司聘請相應的專業(yè)部門負責） ；共用設施設備有國家規(guī)范的， 應達到規(guī)定的

11、 保養(yǎng)標準。5、共用設施設備配有專人管理。操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及 保養(yǎng)規(guī)范；設施設備運行正常，確保不發(fā)生因無人管理原因造成設備癱瘓。消 防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。對消防設施進行巡檢、養(yǎng)護， 并做好記錄。設備房保持整潔、通風，無冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。6、根據(jù)房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況；對共用設施 設備定期組織巡查， 做好巡查記錄；需要維修，屬于小修范圍的， 及時組織修復； 屬于大、中修范圍的， 及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃， 向采購 人提出報告與建議，根據(jù)采購人的決定，組織維修或者更新改造。7、按照住宅裝飾裝修管理有關規(guī)定和業(yè)主

12、管理規(guī)約（業(yè)主臨時管理規(guī)約）要 求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的 裝修方案， 告知業(yè)主或使用人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項， 監(jiān)督裝修過 程。每周巡查 2 次裝修施工現(xiàn)場， 及時處理巡查過程發(fā)現(xiàn)的問題。 發(fā)現(xiàn)影響房屋 外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的， 及時勸阻、 制 止、督促整改及糾正， 及時報告業(yè)主委員會和有關主管部門， 并配合相關行政主 管部門對違章搭建行為進行執(zhí)法和處罰。8、對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻、制止、督促整 改及糾正， 及時報告業(yè)主委員會和有關主管部門， 并配合相關行政主管部門對違 章搭建

13、行為進行執(zhí)法和處罰。9、小區(qū)道路、場地保持基本平整，不積水。10、窖井不漫溢，保證排水管道通暢。11、每季度 2 次巡查圍墻、屋面排水溝、樓內外排水管道等；每季度 2 次巡 查道路、路面、井蓋等；每周 2次巡查樓內公共部位門窗、 玻璃及休閑椅、 涼亭、 室外健身設施、兒童樂園等戶外設施，定期維修養(yǎng)護。12、對照明設備按規(guī)定時間定時開關，每周巡查 2 次，及時修復損壞的燈具 等，公共照明設備完好率在 90% 以上。13、各類共用設施設備系統(tǒng)每周檢查 1 次，每季度保養(yǎng) 1 次，設備房每季度 清潔 1 次；其中消防泵啟動每年不少于 2 次，每月檢查 1 次滅火器，電梯配置 必要的專業(yè)救助工具及 2

14、4 小時不間斷通訊設備， 出現(xiàn)困人情況 15 分鐘內到位， 按有關技術規(guī)范要求處理，及時解救被困乘客。14、12 小時受理業(yè)主或非業(yè)主使用人報修，急修 1 小時內到現(xiàn)場處理，一般 維修 2 天內處理。15、接到相關部門停水、停電、停氣通知后，應向業(yè)主做好通知工作。16、負責安置區(qū)水、電管線等設施的運作、保養(yǎng)、維修、安全檢查工作， 并做好記錄。17、負責小區(qū)排澇泵站、管道、堤圍等排澇設施的運行、維修、維護和管 理。18、做好小區(qū)內外側廣告畫、招牌、指示牌等設施的保護。19、當供水、供電發(fā)生異常時，要及時排除。20、在接到急修任務時應立即到現(xiàn)場處理。21、出現(xiàn)設備故障，要及時處理，排除故障，問題處

15、理完后才下班。22、負責小區(qū)綠化灌溉設施的維修、維護工作，發(fā)現(xiàn)問題需及時處理。（三）公共秩序維護1、配有專職的公共秩序維護員， 24 小時值班，并在小區(qū)主出入口設立秩序維 護固定崗 24 小時值班看守，邊門定時開放并專人看管，門衛(wèi)有交接班記錄。2、設置不少于 4 個重點區(qū)域或重點部位（應有視頻監(jiān)控可記錄），對重點區(qū)域、重點部位白天每 4 小時至少巡查 1 次，夜間至少巡邏 2 次，并有巡邏記錄。3、對進出小區(qū)的車輛進行管理和疏導，小區(qū)車輛通行、停放有序。4、對進出小區(qū)的裝修、 施工等勞務人員及其他外來人員、 車輛實行登記管理， 對裝修材料、大宗物品等進出小區(qū)實行審批，嚴格控制違規(guī)裝修材料進入小

16、區(qū)。5、制定火警、盜警、地震、臺風、爆炸、人員急救、煤氣泄漏、高空擲（墜） 物傷人及其他不可預見緊急事件等應急處理預案， 接到火警、 警情、異常情況或 住戶緊急求助信號后， 公共秩序維護員應按規(guī)定及時趕到現(xiàn)場進行處理， 并及時 報告業(yè)主委員會和有關部門。6、建立公共秩序維護員管理規(guī)定、公共秩序維護員站崗執(zhí)勤標準、公共秩 序維護員巡邏執(zhí)勤標準、公共秩序維護員交接班要求、公共秩序維護員培訓 制度，人員、車輛出入小區(qū)的登記制度，大宗物品進出登記制度等規(guī)章制度； 定期對公共秩序維護員開展理論及實操培訓；做好小區(qū)內的防盜、保衛(wèi)工作。7、公共秩序維護員上崗時配戴統(tǒng)一標志、穿戴統(tǒng)一服裝。8、秩序維護主管人員

17、應具備較高的業(yè)務技能和保安團隊管理能力，全面負 責小區(qū)治安聯(lián)防、安全監(jiān)控、秩序維護、消防安全及突發(fā)事件處置等工作； 負責督促、檢查小區(qū)各項安全管理規(guī)章制度的落實；負責小區(qū)內消火栓、滅 火器、消防報警系統(tǒng)及其他消防器材的管理，確保相關設施設備能正常使用； 負責公共秩序維護員崗位設置、思想動態(tài)、作風培養(yǎng)和業(yè)務訓練，經(jīng)常定期 和不定期檢查各崗位隊員的工作情況，及時處理秩序維護員報告的問題及糾 正隊員在崗時的個人不良行為，實施獎優(yōu)懲??；積極配合相關部門打擊本小 區(qū)內的賭博、盜竊、吸毒、違法違章等行動；與屬地公安派出所、消防中隊 等保持良好的溝通聯(lián)系。9、秩序維護固定崗人員須遵紀守法，堅守崗位，服從指揮

18、；文明服務，禮 貌待人；嚴禁不文明語言及行為；上崗時要認真檢查設備，認真做好防火、 防盜、防搶劫的工作，發(fā)現(xiàn)不安全因素立即查明情況排除險情，并及時報告 主管部門及領導，確保小區(qū)內的安全；發(fā)現(xiàn)違法犯罪分子要堅決設法抓獲； 熟悉本崗位的任務和工作程序；熟悉區(qū)內消防器材的安裝位置，掌握各種器 材的使用，遇到突發(fā)事件能正確處理；積極向相關人員進行遵紀守法和治安 知識的宣傳；嚴格執(zhí)行來人來訪登記制度，發(fā)現(xiàn)非區(qū)內人員在區(qū)內游蕩、活 動應及時處理，正確處理亂張貼廣告及治安可疑人員的個案；嚴格執(zhí)行物品 搬遷及人員出入管理制度；認真完成項目管理部交辦的其他任務。10、秩序維護巡邏崗人員須熟悉區(qū)內各類設備、物品的

19、位置，發(fā)現(xiàn)設備、 物品有損壞或被移動的可疑情況，應立即查明并報告；檢查電線線路（目視檢查，禁止手動檢查 ）和水管管道有無損壞，發(fā)現(xiàn)漏水 （電）時，應采取措施并及 時上報；巡邏中聞到異味，聽到可疑聲響，須立即查明情況并報告；注意觀 察來往人員的情況及其攜帶的物品，發(fā)現(xiàn)可疑人員要選擇適當?shù)奈恢眉右员O(jiān) 視并及時報告；發(fā)現(xiàn)偷盜、流氓等違法犯罪分子，應立刻擒獲；發(fā)現(xiàn)打架、 吵架、斗毆等行為時，要予以制止，并將嚴重致人傷殘者抓獲，交由公安部 門處理；發(fā)現(xiàn)火警時，立即組織撲滅，并迅速報警；發(fā)現(xiàn)可疑物品，要立即 作安全處理，并報告有關部門；發(fā)現(xiàn)在管理范圍內散發(fā)廣告、撿垃圾等閑雜 違章人員，及時清離現(xiàn)場；發(fā)現(xiàn)占

20、道擺攤、破壞綠化、亂停亂放等影響公共 秩序的行為，及時制止、糾正并向上級報告；巡邏保安員根據(jù)巡查情況，認 真填寫巡邏簽到記錄并將有關情況報告管理處。（四）保潔服務1、負責物業(yè)管理區(qū)域內的所有清潔衛(wèi)生工作。2、制定環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定、環(huán)境衛(wèi)生質量標準、衛(wèi)生設施維護保養(yǎng)辦法、 防疫應急預案等規(guī)章制度。3、垃圾日產(chǎn)日清，保持公共區(qū)域整潔、無異味。4、按幢設置垃圾桶，生活垃圾每天清運 2 次。5、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等公共場所每日清掃 1 次；電梯廳、樓道 每日清掃 1 次，半月拖洗 1 次；樓梯扶手每周擦洗 2 次；共用部位玻璃每月清 潔 1 次；路燈、樓道燈每季度清潔 1 次。及時清除區(qū)內主

21、要道路積水。6區(qū)內公共雨、污水管道每年疏通 1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視 檢查情況及時清掏；化糞池每 2個月檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時 清掏。7、二次供水水箱按規(guī)定定期清洗，定時巡查，水質符合衛(wèi)生要求。8、5-10月的滅四害消殺工作每月不少于 2次，其余月份每月不少于1次。消 殺的成效必須符合除四害的有關要求。如環(huán)衛(wèi)主管部門統(tǒng)一部署四害消殺或針對“登革熱”等疫情開展專項消殺工作的，需按主管部門的要求做好相關工 作。9、每日組織專人對小區(qū)衛(wèi)生進行檢查，并登記到清潔衛(wèi)生日檢表中。10、每月根據(jù)清潔衛(wèi)生日檢表中的檢查情況進行統(tǒng)計分析，向項目管 理部匯報。11、甲方或上級部門交辦的其

22、它任務。12、必須滿足附表1的清潔標準。（五）綠化養(yǎng)護1、有專業(yè)人員進行綠化養(yǎng)護管理。2、制定園林綠化設施管理規(guī)定、維護保養(yǎng)辦法等規(guī)章制度。3、草坪生長良好，及時修剪和補種，花卉、綠籬、樹木根據(jù)其品種和生長情 況，及時修剪整形。4、做好病蟲害防治工作。5、使用化學藥劑，必須嚴格執(zhí)行國家現(xiàn)行有關規(guī)定；應選用高效低毒、低殘 留的藥劑控制有害生物的危害，并在噴藥前安民告示。6適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。7、喬、灌木、攀緣植物每年修剪 2次以上，每年中耕除草4次以上，每年普施基肥1 遍;草坪每年修剪3遍以上，清除雜草4遍以上，雜草面積不大于8%。8、補種補栽綠化苗木。四、人員配置要求（一

23、）服務人員具體崗位設置（本項目須配置服務人員不少于57人）崗位設置人數(shù)（人）項目經(jīng)理1前臺、物業(yè)管理員2保安主管1保安班長3保安員30保潔、綠化主管1保潔員10綠化員4工稈主管1維修員4合計57（二）上表所列保安員為三班制人員配置要求，如中標供應商書面提出 并經(jīng)采購人同意后可實行兩班制。（三）供應商應根據(jù)實際需要，本著科學、合理、高效的原則配備足夠的專業(yè)人員實施小區(qū)物業(yè)服務工作；物業(yè)管理中層以下的管理崗位以及基層崗位 必須優(yōu)先聘用當?shù)厝藛T，并簽訂優(yōu)先聘用當?shù)厝藛T的承諾書（詳見附件1）；物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書，要求忠于職守，愛崗敬業(yè)，作風正派，具有較強的管理能力、服務意

24、識和專業(yè)技能。五、人員管理要求1. 采購人與派駐服務人員不發(fā)生任何勞動和雇傭關系，派駐服務人員由中標供應商自行管理，并按法律法規(guī)和地方政府的規(guī)定支付服務人員的工資、 福利、保險、獎金、加班費等一切費用。2. 中標供應商的派駐服務人員應遵守安全操作規(guī)章制度，若發(fā)生人身傷害 等工傷事故，由中標供應商負責，與采購人無涉。3. 中標供應商全部工作人員應專職服務本項目，如遇特殊情況需借用本項 目工作人員，須報請采購人批準，并保證本項目正常運行。4. 投訴處理率 100% ，且及時、妥善，有完整的記錄檔案。5. 中標供應商自開始保安服務之日起 30 日內向物業(yè)所在地設區(qū)的市級人 民政府公安機關辦理備案，并

25、于終止保安服務之日起 30 日內到備案的公安機關 撤銷備案。六、付款方式1、物業(yè)管理費按照中標供應商實際接管面積計算，按季度結算。采購人于 每季度終了后首月的 20 日前向中標供應商支付上季度的物業(yè)管理費（如中標供 應商選用延期付款方式建立工資保障金制度的，則在延期付款期滿后 20 個工作 日內支付當期管理費） ，如中標供應商提供服務不足一個月時按日計算。 中標供 應商須在采購人辦理支付手續(xù)前 5 個工作日內，提供等額的正式發(fā)票給采購人， 以便采購人及時辦理支付手續(xù)。2、本項目的商鋪、 公共配套由采購人按上級部門的要求移交相應歸口管理 部門，在相關場地移交前暫由采購人負責支付相關物業(yè)管理費給中

26、標供應商， 移 交后的物業(yè)管理費另行商定支付問題。3、本項目的中標供應商需從以下兩種方式中選擇其中一種建立工資保障金制度方式一：以現(xiàn)階段廣州市最低工資標準為基數(shù)，按照本項目需配備人數(shù),每人不低于3個月最低工資的標準，將工資保障金存入南沙區(qū)人社局指定的代管 銀行專用賬戶，如中標供應商出現(xiàn)拖欠工資、欠繳水電費等情形，采購人可向南 沙區(qū)勞動保障部門反映并可啟用工資保障金支付拖欠的費用。方式二：采用延期付款的方式（需延期 6個月）。4、中標供應商需按合同約定完成相應的管理服務工作，采購人才支付物業(yè) 管理費給中標供應商。七、履約保函中標供應商與采購人簽訂合同后 5個工作日內，按一年合同總價的5%向 采購

27、人提交履約保函（需四大國有銀行出具的履約保函）。若中標供應商沒有違 約行為，履約保函在合同有效期滿后 15個工作日內由采購人無息退還中標供應 商。八、物業(yè)管理費的計費方式及構成（一）本項目物業(yè)管理費采用包干制的計費方式，由物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)利潤構成，其中物業(yè)服務成本包括但不限于下列項目：1、物業(yè)管理區(qū)域內管理人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等。2、物業(yè)共用部位、共用設施設備（包括但不限于電梯、水泵房、監(jiān)控設備、 消防系統(tǒng)、停車場、道閘、垃圾站、后備發(fā)電機等）的運行、維護、維修管理費 及場地日常小修維護費。3、物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序維護服務費4、園林綠地日常維護費，包括

28、修剪、淋用水、補種補栽綠化等費用 5、清潔衛(wèi)生（包含生活垃圾外運費、水箱清洗費）、除“四害”管理服務費。6、用于物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊費。7、公用設施設備、部位及場地的水電費（已獨立裝表計量且供水供電部門已分攤到戶的除外；目前南沙各安置區(qū)公共水電費用由物業(yè)公司承擔）。8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用。9、辦公費用。10、小區(qū)總水表與所有住戶水表讀數(shù)之間差額水費（含污水處理費）。（二）請供應商充分考慮服務期內的物價上漲、最低工資標準調整、社會保險費用調整等因素，在服務期內采購人不再對物業(yè)管理費作調整。九、供應商條件要求1. 擬投入本項目的項目負責人需按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)管理師

29、資格證書或物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證書，且有過住宅物業(yè)管理項目的管理經(jīng)驗。2. 沒有處于被責令停業(yè)狀態(tài)。3. 沒有處于被相關行政主管部門取消投標資格的處罰期內。4. 沒有處于財產(chǎn)被接管、凍結、破產(chǎn)的狀態(tài)。5. 投標報名截止時間前 1 年內投標申請人沒有重大服務質量問題。6. 2013 年以來獨立完成過（或正在承擔）至少一項單項面積達 5 萬平方米 或以上的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務項目 需提供合同和中標通知書（如有） 。7. 供應商及其有隸屬關系的機構沒有參加本項目的設計、前期工作、招標文件編寫、監(jiān)理工作。8. 供應商與承擔本招標項目監(jiān)理業(yè)務的單位 （廣州珠江工程建設監(jiān)理公司、 廣州市穗芳建設咨詢監(jiān)理有

30、限公司）沒有隸屬關系或其他利害關系附件 1：優(yōu)先聘用當?shù)厝藛T的承諾書廣州南沙開發(fā)區(qū)土地開發(fā)中心 :如果我司在 （項目名稱） 政府采購中中標，我司愿作出如下承諾： 若中標后我司優(yōu)先考慮聘用項目所在的當?shù)厝藛T為本項目服務， 且該部分當?shù)厝?員占項目勞務總人數(shù)的 50% 或以上（主要管理人員及專業(yè)技術人員除外） 。供應商單位（蓋法人公章）：法定代表人（或受委托授權人）簽章：日期：附件 2：安置區(qū)物業(yè)管理小修服務標準（試行）一、總 則（一）為了規(guī)范安置區(qū)物業(yè)管理的小修內容、質量標準及服務時限，制定本標準。（二）本標準適用于南沙區(qū)安置區(qū)物業(yè)管理的小修服務工程。（三）本標準包括房屋公共部位及樓宇公共設施小

31、修標準、小區(qū)公共設施設備小修 標準、小區(qū)公共綠化養(yǎng)護標準、服務規(guī)范四部分組成。本標準所規(guī)定小修內容是指在某一項目中修繕服務的范圍； 質量標準是指修繕工 作完成后應符合規(guī)定的標準；時限要求是指從接受報修之時起至所用的最長時 間。二、房屋公共部位及樓宇公共設施小修標準急迫性小修項目包括：小區(qū)內電線斷路、短路或跳閘、應急照明故障等。自接到報修之時起 1 小時到達現(xiàn)場處理。（一）工程項目：公共梯間、樓道、電梯前室等公共部位的內墻面及天花 小修內容：內墻及踢腳線抹灰空鼓、 剝落、發(fā)霉的應修補； 天花抹灰空鼓、 剝落、 發(fā)霉的應修補。質量標準：修繕的內墻面及天花砂漿（抹灰）強度應與原設計一致，維修后應恢復

32、原有使用功能，抹面應接槎平整、不開裂、不空鼓、不起泡、不翹邊，面層與基層結合牢固（二）工程項目：小區(qū)門、樓棟門、樓層防火門及公共窗戶、天窗小修質量標準： 1. 小區(qū)門、樓棟門、樓層防火門開關正常，閉門器無損壞、門 頁無拖地、門鎖開關正常；2. 公共部分的窗戶、天窗：窗扇開關、推拉不靈活，玻璃膠脫落，開焊，毛條 缺損、玻璃破碎的應進行修補。質量標準：維修后的小區(qū)門、樓棟門、樓層防火門應滿足使用功能，窗戶、天窗 應不漏水，開關靈活。（三）工程項目：清掃屋面、天溝、雨落管等 小修內容：保持屋面、雨水口積存的雜物清掃干凈：雨落管局部殘缺、破損應更 換。質量標準：屋面、天溝應清掃干凈，雨落管修繕后應補齊

33、五金配件。（四）工程項目：外檐裝修、外墻鋪貼、瓦片 內容：瓦片、外墻鋪貼、外檐抹灰及塊料面層局部嚴重空鼓有脫落危險的，應做 好現(xiàn)場圍蔽工作，并及時排除險情和報告上級部門。質量標準：排除險情后的外檐裝、瓦片，應不存在危險隱患。（五）工程項目：用戶表前給水管維修、局部換管小修內容：用戶表前的給水管道銹蝕脫漆的，應清除干凈后，做防銹處理，管道 銹蝕嚴重的，應予以更換；給水管漏水的，應進行修理，嚴重的，予以更換，零 件殘缺的應予以補齊。質量標準：經(jīng)修繕的給水系統(tǒng)暢通，部件應配齊全，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，能 正常使用。（六）工程項目：排水管道、化糞池，檢查井等 小修內容：樓房排污管道堵塞，排污不暢通的應

34、疏通：化糞池、檢查井滿溢或積 存較多污物影響使用的應疏通或清掏，配件殘缺應補齊。質量標準：樓房排污管道經(jīng)疏通后，應達到排污管道暢通，不滴水；化糞池檢查 井滿溢的清掏應清除全部污物，化糞池檢查井局部損壞的應修好， 達到井體、 池體、井圈、井蓋、池蓋完好。（七）工程項目：公共照明設備、梯燈 小修內容：定期排查公共照明設備、梯燈完好情況，對于燈泡燒壞、燈罩破 損的，應及時更換。質量標準：公共照明設備完好率在 90% 以上。三、小區(qū)公共設施設備小修服務標準（一）電梯：小修內容： 1聘請專業(yè)部門對電梯進行日常管理和維修、養(yǎng)護工作，維護保養(yǎng)標準必須符合國家有關法規(guī)要求。2. 物業(yè)公司應有專人對電梯保養(yǎng)進行

35、監(jiān)督，并對電梯運行進行管理。出現(xiàn)困人情況，物業(yè)人員應 15 分鐘內到位， 并按有關技術規(guī)范要求， 及時解救被困乘客 質量標準：保證電梯 24 小時正常運轉。（二）消防控制系統(tǒng)、消防箱、滅火器、消防應急指示燈、消防應急照明燈、消 防警鈴等消防設施小修內容： 1. 聘請專業(yè)部門對消防系統(tǒng)進行日常管理和維修、養(yǎng)護工作，維 護保養(yǎng)標準必須符合國家有關法規(guī)要求。2. 定期檢查樓宇消防設施，建立消防設施巡檢記錄。3. 發(fā)現(xiàn)消防箱被打開， 應及時檢查消防箱內設備完好情況， 并及時補充遺失 設備；發(fā)現(xiàn)消防栓、消防軟管卷盤滴水的，應及時維修。4. 更換已過期或壓力不夠的滅火器。5. 檢查、維修、更換消防應急指示

36、燈、消防應急照明燈。 質量標準：確保消防聯(lián)動正常，發(fā)生火警能正常啟用。（三）給排水設施： 1工程項目：生活水泵、消防泵、排污泵及給水管網(wǎng)、消防管網(wǎng)、排污設施、 綠化噴淋系統(tǒng)等。2. 小修內容：（1）給排水設備：巡視檢查、定期保養(yǎng)、試運行。發(fā)現(xiàn)水泵空轉、燒壞、進水口堵塞等問題，及時維修處理（2）管網(wǎng)：定期檢查地表、管井有無冒水、漏水現(xiàn)象，定期檢查水表運行情況。 發(fā)現(xiàn)管道爆裂、滲漏等問題，對不涉及大面積開挖、開鑿的，物業(yè)應負責及時組 織搶修。（3）及時維修、更換綠化噴頭。（4）發(fā)現(xiàn)損壞的排污井蓋、排水溝頂蓋應及時更換。 質量標準：運轉正常。（四）監(jiān)控、門禁、道閘系統(tǒng)小修內容： 1. 不定期進行調試

37、與保養(yǎng)，保證各項設備 24 小時正常運行。其中要 求監(jiān)控系統(tǒng)能顯示出入人員的面部特征和車輛的車牌號，錄像功能正常；2. 發(fā)生故障，物業(yè)應負責及時維修處理。（五）標識牌、車位線1. 每月巡查小區(qū)標識牌，發(fā)現(xiàn)標識牌銹蝕、脫漆、字體模糊的，做好除銹、油 漆、噴字工作。2. 設備設施標識：應定期對小區(qū)設備設施標識檢查，發(fā)現(xiàn)缺損、遺失的，應及 時更新。3. 小區(qū)道路、停車位標識：每半年組織檢查，對道路、停車位劃線不清晰的重 新劃線。（六）停車棚1. 定期檢查、加固小區(qū)內所有的停車棚，做好相關巡查、檢修記錄2. 發(fā)現(xiàn)停車棚瓦面破損、變形的，應及時組織維修、更換。3. 每年對停車棚構架、支撐部位除銹、油漆一

38、遍，確保停車棚結構穩(wěn)固、安全。（七）小區(qū)配套文體設施1. 定期巡查小區(qū)的文體設施，發(fā)現(xiàn)安全隱患應及時排除；2. 定期巡查、維修小區(qū)休憩座椅。（八）園林綠化燈：參照公共照明設備、梯燈小修標準。四、小區(qū)公共綠化養(yǎng)護標準1. 小區(qū)公共綠化養(yǎng)護應符合廣州市住宅物業(yè)服務收費參考標準、物業(yè)管 理合同等有關文件要求的服務標準。2. 對小區(qū)綠化定期修剪、除草、除蟲、施肥、澆水。3. 對占用公共綠地堆放私人物品、圈養(yǎng)家禽、種瓜種菜等行為進行勸阻、制止， 并督促相關責任人落實整改； 對不配合整改的， 物業(yè)公司應及時予以糾正并報 有關部門，必要時采取法律手段維護廣大業(yè)主利益。4. 發(fā)現(xiàn)破壞公共綠化的行為，應及時勸阻

39、、制止；對不聽從物業(yè)人員勸告，抗 拒整改的行為， 物業(yè)公司應及時予以糾正破壞公共綠化行為并報告有關部門， 合相關主管部門進行執(zhí)法和處罰，必要時采取法律手段維護廣大業(yè)主利益。5. 及時補栽補種綠化。五、服務規(guī)范（一）服務用語：文明禮讓、態(tài)度和藹、語言親切、表達清楚。 您好!請進；請坐；請講；對不起，請稍等：讓您久等了；請慢走；有事多聯(lián)系； 謝謝；請留步；再見；請您消消氣，有話慢慢說；歡迎您監(jiān)督幫助；打攪了。 （二）服務禮儀：著裝整齊干凈、佩戴服務標志、態(tài)度熱情誠懇、行為文明大方。 1服務、作業(yè)時儀表保持整潔，穿著干凈的工作服，佩戴服務胸卡；不留與身 份不符的發(fā)型，不戴與服務無關的裝飾品；入戶服務

40、不得穿拖鞋。 2接待辦事人員，熱情迎送，主動打招呼；專心做好記錄，并給予來者以滿意 或理解的答復。3入戶服務先按門鈴或輕敲門，征得同意再進門；辦完事后禮貌地離去。 4服務對象有意見、態(tài)度不好時，耐心解釋說明，以禮相待，不講傷感情和不 文明語言。（三）職業(yè)紀律：遵紀守法、勤政廉、辦事公道、高效服務。 1自覺執(zhí)行有關法律法規(guī)，依法管理，不得擅自主張、各行其是.2愛崗敬業(yè)、提高辦事效率，不得有冷、硬、拖、卡和其它刁難行為。 3堅持原則，秉公辦事，不得以職務之便謀取私利，不得以任何形式吃、拿、 卡、要。4多辦實事，為住戶排憂解難，不亂收費、不收饋贈，不向住戶提無理要求。5施工保障安全，不得損壞住戶物品

41、；文明施工不擾民，活完料凈腳下清附件 3：乙方未能完成管理目標及履行合同條款的懲罰措施一、中標供應商應嚴格按投標文件中所列投入本項目人員，采購人不定期 對該情況進行檢查， 若檢查發(fā)現(xiàn)中標供應商所列人員未能到位或人數(shù)不足的， 中 標供應商應立即整改； 同時采購人視缺席人員職位低高有權從物業(yè)管理費中按每 缺一人扣取 10000 元至 50000 元的違約金；若一次檢查缺席 3 人以上的或在本 合同期內累計三次檢查人數(shù)不足的，采購人有權解除物業(yè)管理服務合同。二、中標供應商需加強對破壞小區(qū)公共綠化、私搭亂建行為的管理。對破 壞綠化、 私搭亂建行為， 中標供應商應積極采取各種措施進行制止和糾正， 包括

42、但不限于勸阻、現(xiàn)場制止、及時通知、發(fā)出違章通知書要求限期整改、采取措施 糾正、向主管部門報告、 提起訴訟直至恢復原狀時止， 并收集相關違規(guī)行為的證 據(jù)材料存檔。本合同簽訂后，若發(fā)現(xiàn)破壞小區(qū)公共綠化、私搭亂建行為的，每次 每起破壞綠化、私搭亂建行為采購人有權視嚴重程度從物業(yè)管理費中扣取違約金 10000 元至 100000 元，并要求中標供應商整改， 同時采購人有權解除物業(yè)管理 服務合同。三、中標供應商應加強對小區(qū)車輛、人員、裝修材料、大宗物品等的出入 管理。對于運輸砂石、水泥、磚塊、雨棚、鐵皮瓦、防盜網(wǎng)等材料的車輛應實行 審批，對不符合裝修管理規(guī)定的， 該類車輛及材料不得進入小區(qū)。 如發(fā)現(xiàn)中標

43、供 應商管理不善， 每次采購人有權從物業(yè)管理費中扣取違約金 10000 元至 100000元，同時采購人有權解除物業(yè)管理服務合同四、中標供應商應做好小區(qū)綠化養(yǎng)護工作，及時對綠化苗木用水、施肥，對缺損的苗木及時補苗， 如因中標供應商管理不善， 每發(fā)現(xiàn)一次， 中標供應商立 即組織整改，同時，采購人有權從物業(yè)管理費中扣取違約金 10000 元至 50000 元。五、中標供應商應做好小區(qū)的清潔衛(wèi)生工作，及時清運垃圾、消滅四害、 清理化糞池等， 如因中標供應商管理不善， 每發(fā)現(xiàn)一次， 中標供應商除繼續(xù)完成 外，采購人有權從物業(yè)管理費中扣取違約金 10000 元至 50000 元。六、中標供應商應按期完成

44、采購人在合同范圍內下達的各項工作任務（含 合同要求中標供應商需按時交納的費用） ，未按期完成的 （或被相關收費方書面 投訴的），除繼續(xù)按采購人的要求完成外， 每次采購人有權從物業(yè)管理費中扣取 違約金 10000 元至 100000 元。七、中標供應商應按期完成小區(qū)共用部位、共用設施設備的日常維修、養(yǎng) 護工作，對應由中標供應商聘請專業(yè)單位維保的設施設備 （如電梯、消防系統(tǒng)等） 應按規(guī)定做好有關維保、年審工作，逾期未完成的，中標供應商除繼續(xù)完成外， 采購人有權從物業(yè)管理費中扣取違約金 10000 元至 100000 元。八、中標供應商應對急修、業(yè)主投訴等情況及時處理，不得無故拖延，未及 時處理或處

45、理不當造成群眾上訪的，采購人有權從物業(yè)管理費中扣取違約金 10000 元至 50000 元。九、合同期內， 相關行政主管部門書面要求對本項目進行整改的， 或有主管 部門直接對中標供應商進行處罰的 （包括通報批評） ，采購人將視違約嚴重程度 從物業(yè)管理費中扣取 10000 元以上，合同總價的 20% 以下的違約金，同時采購人有權解除物業(yè)管理服務合同。并有權要求中標供應商賠償相關損失十、合同期內， 采購人將在晚間不定期巡查， 對于巡查中發(fā)現(xiàn)中標供應商存在的保安脫崗、 嚴重安全隱患問題未及時處理等嚴重違約問題， 采購人有權從物 業(yè)管理費中扣取 10000 元至 50000 元違約金。十一、合同期間如

46、安置區(qū)出現(xiàn)登革熱本地病例或第三方對現(xiàn)場蚊媒檢測數(shù)據(jù) 達到中度風險 （二級）或以上風險登等級等重大問題， 采購人將視違約嚴重程度 扣取供應商合同違約金 20000 元至 100000 元。十二、合同期內， 如安置區(qū)被納入?yún)^(qū)級或以上消防安全隱患督辦項目， 采購 人將視違約嚴重程度扣取中標供應商合同違約金 20000 元至 100000 元。十三、合同期間，如發(fā)現(xiàn)中標供應商與采購人聘請的第三方監(jiān)督服務單位存 在串通、弄虛作假等違約行為的，采購人可視違約情況每次扣取合同違約金 50000 元至 100000 元。附表1:保潔要求及清潔標準工作范圍工作細則每日每周每月清潔標準小區(qū)內 各棟樓 公共部分掃凈

47、地面1無垃圾拖洗樓梯2無灰塵、無污漬抹凈樓梯扶手2無灰塵天花除塵1無蜘蛛網(wǎng)抹凈照明設施1無污漬抹凈門窗1無灰塵、無污漬沖洗廁所2無異味、無污漬抹凈消防設施1無灰塵、無污漬公共區(qū)域掃凈道路地面1無垃圾巡回保潔地面*無垃圾、無雜物清潔花槽、綠化帶垃圾1無灰塵、無污漬抹凈公共桌椅1無灰塵、無污漬抹凈果皮箱表面1無污漬抹凈照明設施表面1無垃圾、無雜物抹凈指示牌2無灰塵、無污漬清理區(qū)域內的雨水井1無雜物清理區(qū)域內的排水溝1無雜物抹凈消防設施1無灰塵、無污漬小區(qū)內宣傳物品保潔1無污漬、無貼紙*表示不停巡回保潔說明：（1）住宅樓的垃圾、雜物等要及時清理。（2）垃圾收集桶（箱）每周用稀鹽酸或其他洗滌用品清洗。

48、（3）每月噴灑藥物一次進行除四害。（4）工作過程如發(fā)現(xiàn)門壞、燈泡燒壞、開關損壞等，應立即修理合同格式廣州市政府采購合同本合同當事人甲方（采購人）：乙方（中標供應商）：根據(jù)中華人民共和國合同法、中華人民共和國政府采購法及廣州公 共資源交易中心“<#項目名稱#>” （項目編號：<#項目編號#>）招標文件的要求 和招標結果，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，簽訂本合同。雙方共同遵守如下條款（技術 說明及其他有關合同項目的特定信息由合同附件予以說明，合同附件及本項目的招標文件、投標文件等均為本合同不可分割之一部分）：第一條物業(yè)基本情況項目座落位置：市區(qū)路（街道）號；占地面積：平方米；建筑面積

49、：平方米；其中住宅平方米，商鋪平方米,公共配套平方米；物業(yè)類型：（住宅區(qū)或組團、商住樓、其他/低層、高層、超高層或混合）。第二條 委托管理事項（物業(yè)管理范圍）珠江安置區(qū)（一期）的物業(yè)規(guī)劃紅線內的所有物業(yè)管理服務工作，包括（但 不限于）：1、房屋建筑主體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重 結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等）的維修、養(yǎng)護和管 理。2、房屋建筑主體共用設施設備（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙 囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、通風系統(tǒng)、加壓供水設備、配電系 統(tǒng)、樓內消防設施設備、電梯、供水系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、智能門禁系統(tǒng)等）的維修、 養(yǎng)護、

50、管理和運行服務。3、對依法應由專業(yè)部門負責日常管理和維修養(yǎng)護的公用設施，聘請專業(yè)部門進行日常管理和維修、養(yǎng)護工作（例如：電梯、消防系統(tǒng)等）。4、本物業(yè)規(guī)劃紅線內屬物業(yè)管理范圍的共用設施（道路、室外上下水管道、 化糞池、公廁、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場、 道閘及小區(qū)景觀設施等）的維修、養(yǎng)護和管理工作。5、本小區(qū)的管道、堤圍等排澇設施的運行、維修、養(yǎng)護和管理工作。6、本物業(yè)規(guī)劃紅線內的屬配套服務設施（健身設施、兒童游樂設施、運動 場所、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點等）的維修、養(yǎng)護和管理工作。7、公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛(wèi)生、“四害” 滅殺、垃圾的收集、清運

51、工作。8、小區(qū)紅線范圍內的交通、車輛行駛及停泊的管理工作。9、配合和協(xié)助當?shù)毓矙C關進行安全監(jiān)控和巡視等保安工作，（但不含人身、財產(chǎn)保險保管責任）。10、社區(qū)文化娛樂活動的組織、開展、協(xié)辦工作。11、物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料的保管工作12、空置房、周轉房的管理工作。13、負責勸阻、制止、督促整改及糾正安置區(qū)內出現(xiàn)的違章搭建行為，并配合相關行政主管部門對違章搭建行為進行執(zhí)法和處罰。14、法規(guī)和政策規(guī)定由乙方管理的其它事項。第三條合同期限1. 本項目合同期限共為 丄年，自年月_日至年_月_日。2. 本合同為前期物業(yè)管理合同，在合同約定期限內，若業(yè)主委員會成立并 與新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同

52、生效時，本合同終止，甲、乙雙方 按實際服務期限進行結算。第四條甲方的權利和義務1. 與乙方議定年度管理計劃、年度費用概預算、決算報告；2. 對乙方的管理實施監(jiān)督檢查，定期進行考核評定。如乙方管理不善，甲 方有權按照其有關管理規(guī)定對乙方進行處罰或終止合同；3. 委托乙方對違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進行處理：包括責 令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟損失及支付違約金、對無故不繳、交有關費用或 拒不改正違章行為的責任人采取停水、停電等催繳催改措施；4. 甲方在合同生效之日起 個工作日內，按規(guī)劃部門批復，向乙方提供的物業(yè)管理用房 平方米，但員工宿舍不提供，乙方自行解決；5. 甲方在合同生效后分批次

53、向乙方提供本物業(yè)所有的物業(yè)及物業(yè)管理檔 案、資料（工程建設竣工資料、住用戶資料），并在乙方管理期滿時予以收回；6. 不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內容所進行的管理和經(jīng)營活動；7. 負責處理非乙方原因而產(chǎn)生的各種糾紛；8. 協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動；9. 若乙方提供的服務達不到甲方要求，甲方可上報廣州南沙開發(fā)區(qū)財政局 以及乙方上級行政主管部門，對乙方的不良行為進行處理，并視其嚴重性處以 10000元以上，合同總價的20%以下的違約金；10. 若乙方管理的小區(qū)獲得國家、或省、市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)或優(yōu)秀住 宅小區(qū)的，甲方可上報廣州市建設委員會、廣州南沙開發(fā)區(qū)建設局或乙方上級行

54、政主管部門，對乙方進行表彰，并視其獲獎級別給予相應的獎勵；11. 若乙方在投標文件中所列投入本項目的人員未能到位， 則甲方視其缺席 人員在本項目的職位低高，每人處以 10000 元以上 50000 元以下的違約金；12. 若乙方投入人員不能勝任本職工作，甲方有權要求乙方進行撤換，但乙 方不能自行隨意撤換其在投標文件中所列投入本項目的人員，若確需要更換的， 應請示甲方并經(jīng)甲方批準同意； 如甲方提出三次要求乙方撤換不能勝任本職工作 人員時，視為乙方不能按質完成合同工作，甲方視乙方配合程度處以 10000 元 以上 50000 元以下的違約金；13. 法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔的其他責任。第五條 乙方的

55、權利和義務1. 根據(jù)有關法律、 法規(guī)政策及本合同的規(guī)定， 制訂該物業(yè)的各項管理辦法、 規(guī)章制度、實施細則，自主開展各項管理經(jīng)營活動，但不得損害大多數(shù)業(yè)主（住 用戶）的合法權益，獲取不當利益；2. 遵照國家、地方物業(yè)管理服務收費規(guī)定，按物業(yè)管理的服務項目、服務 內容、服務深度，測算物業(yè)管理服務收費標準，并向甲方提供測算依據(jù)，嚴格按 合同規(guī)定的收費標準收取，不得擅自加價，不得只收費不服務或多收費少服務；3. 負責落實處理小區(qū)公共部位、公共設施設備的小修服務工作（具體小修 服務標準見附件 3），相關小修服務費用已包含在物業(yè)管理費用中，由乙方從物 業(yè)管理費中列支； 負責編制房屋及附屬設施、 設備年度維

56、修養(yǎng)護計劃和大中修方 案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施；房屋的大中修費用在未成立業(yè)主委員會前， 暫由甲方支付；待成立業(yè)主委員會后，由小區(qū)業(yè)主委員會負責維修費用；4. 有權依照法規(guī)政策、本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對違反業(yè)主公約和物業(yè)管 理法規(guī)政策的行為進行處理；5. 有權選聘專營公司承擔本物業(yè)的專項管理業(yè)務并支付費用、但不得將整 體管理責任及利益轉讓給其他人或單位，不得將重要專項業(yè)務承包給個人；6. 接受物業(yè)管理主管部門及有關政府部門的監(jiān)督、指導，并接受甲方和業(yè) 主的監(jiān)督；7. 經(jīng)甲方或業(yè)主委員會核準，可酌情根據(jù)物價部門的收費標準向住戶收取 停車費，但不得向住戶收取其它任何不應收取的費用；8. 對本物業(yè)的公用設施、空置安置房不得擅自占用和改變使用功能，如需 在本物業(yè)內改擴建完善配套項目， 須報甲方和有關部門批準后方可實施， 否則須 承擔所有責任；9. 建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負責及時記載有關變更情況；10. 開展有效的社區(qū)文化活動和便民服