物業(yè)費(fèi)測(cè)算及物業(yè)增收途徑說課講解

1、物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算(c sun) 及物業(yè)增收途徑及物業(yè)增收途徑第一頁，共41頁。本次本次(bn c)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)內(nèi)容第二頁，共41頁。一、物業(yè)一、物業(yè)(w y)管理費(fèi)的收費(fèi)依管理費(fèi)的收費(fèi)依據(jù)據(jù)l合同的約定合同的約定l物業(yè)公司提供的管理服務(wù)需要付出成本和勞務(wù)物業(yè)公司提供的管理服務(wù)需要付出成本和勞務(wù)l作為經(jīng)營(yíng)公司應(yīng)賺取的合理的利潤(rùn)（作為經(jīng)營(yíng)公司應(yīng)賺取的合理的利潤(rùn)（8%）l法律的規(guī)定法律的規(guī)定(gudng)l中華人民共和國(guó)價(jià)格法中華人民共和國(guó)價(jià)格法l建設(shè)部關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法建設(shè)部關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法第三頁，共41頁。二、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的價(jià)格二、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的價(jià)格(jig)(ji

2、g)形式形式政府政府(zhngf)指導(dǎo)價(jià)指導(dǎo)價(jià)在合同在合同(h tong)中約定中約定普通住宅普通住宅基礎(chǔ)價(jià)基礎(chǔ)價(jià)上下浮動(dòng)上下浮動(dòng)20%市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)在合同中約定在合同中約定高檔物業(yè)高檔物業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定與業(yè)主協(xié)商確定適合適合市場(chǎng)發(fā)育成熟市場(chǎng)發(fā)育成熟適合適合適合適合第四頁，共41頁。三、物業(yè)三、物業(yè)(w y)(w y)服務(wù)的定價(jià)形服務(wù)的定價(jià)形式式 項(xiàng)目項(xiàng)目方式方式支付方式支付方式包括內(nèi)容包括內(nèi)容盈虧負(fù)擔(dān)盈虧負(fù)擔(dān)適合業(yè)態(tài)適合業(yè)態(tài)包干制包干制業(yè)主支付固定業(yè)主支付固定物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)1 1、物業(yè)服務(wù)成本、物業(yè)服務(wù)成本2 2、法定稅費(fèi)、法定稅費(fèi)3 3、物業(yè)企業(yè)的利潤(rùn)、物業(yè)企業(yè)的利潤(rùn)物業(yè)企業(yè)自負(fù)物業(yè)企

3、業(yè)自負(fù)盈虧盈虧普通住宅小區(qū)普通住宅小區(qū)酬金制酬金制業(yè)主支付動(dòng)態(tài)業(yè)主支付動(dòng)態(tài)物業(yè)服務(wù)資金物業(yè)服務(wù)資金1 1、物業(yè)服務(wù)支出、物業(yè)服務(wù)支出2 2、物業(yè)企業(yè)的酬金、物業(yè)企業(yè)的酬金（按約定比例提取）（按約定比例提取）結(jié)余或者不足結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有均由業(yè)主享有或者承擔(dān)或者承擔(dān)高檔物業(yè)，如高檔物業(yè)，如涉外公寓或別涉外公寓或別墅等墅等第五頁，共41頁。四、物業(yè)四、物業(yè)(w y)(w y)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成固定資產(chǎn)折舊費(fèi)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)行政行政/辦公費(fèi)辦公費(fèi)公共秩序維護(hù)費(fèi)公共秩序維護(hù)費(fèi)業(yè)主同意的業(yè)主同意的其他費(fèi)用其他費(fèi)用綠化費(fèi)綠化費(fèi)保潔費(fèi)保潔費(fèi)公共設(shè)備運(yùn)行公共設(shè)備運(yùn)行及維保費(fèi)及維保費(fèi)人員工資、福利人員

4、工資、福利物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本（服務(wù)費(fèi)支出）（服務(wù)費(fèi)支出）第六頁，共41頁。五、物業(yè)五、物業(yè)(w y)(w y)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算原服務(wù)費(fèi)的測(cè)算原則則 第七頁，共41頁。五、物業(yè)五、物業(yè)(w y)(w y)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算原服務(wù)費(fèi)的測(cè)算原則則第八頁，共41頁。六、物業(yè)六、物業(yè)(w y)(w y)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)物業(yè)(w y)(w y)） V = Vi （i =1，2，3，12） 注：V：公共性服務(wù)收費(fèi)(shu fi)標(biāo)準(zhǔn)（元月 m2 ） Vi：各分項(xiàng)費(fèi)用收費(fèi)(shu fi)標(biāo)準(zhǔn)（元月 m2 ）； i：分項(xiàng)項(xiàng)數(shù); :表示對(duì)各分項(xiàng)費(fèi)用算數(shù)求和第九頁，共41頁。六、物業(yè)服務(wù)

5、費(fèi)的測(cè)算六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算(c sun)(c sun)（居（居住性物業(yè)）住性物業(yè)） 第十頁，共41頁。l六、物業(yè)六、物業(yè)(w y)(w y)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)性物業(yè)(w y)(w y)） 第十一頁，共41頁。六、物業(yè)六、物業(yè)(w y)(w y)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)性物業(yè)(w y)(w y)） F1-公共照明系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi)： 電費(fèi)：（ W1T1+W2T2+WnTn）30P電 Wn：照明電器總功率（千瓦）,含公共照明、事故照明、疏散樓 梯照明、草坪燈、路燈、景觀燈、車場(chǎng)/庫(kù)等； Tn：每日開啟時(shí)間（小時(shí)(xiosh)）； 30：每月測(cè)算的天數(shù)； P電：電

6、費(fèi)單價(jià)（元度 ）； 維修費(fèi)：這是一個(gè)估算的經(jīng)驗(yàn)值，一般按照當(dāng)?shù)亓闩浼M(jìn)貨的價(jià)格來測(cè)算。第十二頁，共41頁。六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算(c sun)(c sun)（居（居住性物業(yè)）住性物業(yè)） 第十三頁，共41頁。維保費(fèi)：消防聯(lián)動(dòng)年檢費(fèi)、干粉滅火器更換、消防泵年維保費(fèi)：消防聯(lián)動(dòng)年檢費(fèi)、干粉滅火器更換、消防泵年維修及備件維修及備件(bijin)(bijin)費(fèi)費(fèi)潛污泵（包括集水井排水泵、污水處理排水泵）潛污泵（包括集水井排水泵、污水處理排水泵）電費(fèi)電費(fèi) = W = W2424a a3030 P P電（元月）電（元月）維保費(fèi)（元月）：年維修及備件維保費(fèi)（元月）：年維修及備件(bijin)

7、(bijin)費(fèi)費(fèi)六、物業(yè)六、物業(yè)(w y)(w y)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)物業(yè)(w y)(w y)） 第十四頁，共41頁。六、物業(yè)六、物業(yè)(w y)(w y)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)性物業(yè)(w y)(w y)） 第十五頁，共41頁。六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算(c sun)(c sun)（居（居住性物業(yè)）住性物業(yè)）第十六頁，共41頁。六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算(c sun)(c sun)（居（居住性物業(yè)）住性物業(yè)）第十七頁，共41頁。l F6 F6：清潔：清潔(qngji)(qngji)環(huán)衛(wèi)所需其它費(fèi)用（元環(huán)衛(wèi)所需其它費(fèi)用（元

8、/ /年）年）l F7 F7：清潔：清潔(qngji)(qngji)用水費(fèi)（元用水費(fèi)（元/ /年）年）六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算(c sun)(c sun)（居?。ň幼⌒晕飿I(yè)）性物業(yè)）第十八頁，共41頁。l F5 F5：雜草清運(yùn)費(fèi)（元：雜草清運(yùn)費(fèi)（元/ /年）年）l F6 F6：園林景觀再造費(fèi)（元年）：園林景觀再造費(fèi)（元年）l F7 F7：補(bǔ)苗及環(huán)境內(nèi)擺設(shè)花卉等費(fèi)用（元：補(bǔ)苗及環(huán)境內(nèi)擺設(shè)花卉等費(fèi)用（元/ /年）年）六、物業(yè)六、物業(yè)(w y)(w y)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)性物業(yè)(w y)(w y)）第十九頁，共41頁。六、物業(yè)六、物業(yè)(w y)(w y)服務(wù)費(fèi)

9、的測(cè)算（居住性服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)物業(yè)(w y)(w y)）第二十頁，共41頁。l F4 F4l F5 F5：公共關(guān)系費(fèi)及社區(qū)文化費(fèi)（元：公共關(guān)系費(fèi)及社區(qū)文化費(fèi)（元月）月）l F6 F6：辦公水電暖費(fèi)（元月）：辦公水電暖費(fèi)（元月）l F7 F7：書報(bào)費(fèi)（元月）：書報(bào)費(fèi)（元月）六、物業(yè)六、物業(yè)(w y)(w y)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)物業(yè)(w y)(w y)）第二十一頁，共41頁。l 這里的固定資產(chǎn)應(yīng)主要是直接用于該項(xiàng)目服務(wù)的固定這里的固定資產(chǎn)應(yīng)主要是直接用于該項(xiàng)目服務(wù)的固定資產(chǎn)資產(chǎn)六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算(c sun)(c sun)（居?。ň幼⌒晕飿I(yè)）

10、性物業(yè)）第二十二頁，共41頁?？深A(yù)見費(fèi)應(yīng)單可預(yù)見費(fèi)應(yīng)單l獨(dú)設(shè)賬，嚴(yán)格控制其支出。獨(dú)設(shè)賬，嚴(yán)格控制其支出。六、物業(yè)六、物業(yè)(w y)(w y)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)性物業(yè)(w y)(w y)）第二十三頁，共41頁。六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算(c sun)(c sun)（居?。ň幼⌒晕飿I(yè)）性物業(yè)）第二十四頁，共41頁。（3 3）按定額利潤(rùn)）按定額利潤(rùn)/ /酬金或行業(yè)利潤(rùn)率酬金率確定酬金或行業(yè)利潤(rùn)率酬金率確定 利潤(rùn)酬金確定方式是以上述利潤(rùn)酬金確定方式是以上述1 11010項(xiàng)的支出之和為基數(shù)乘項(xiàng)的支出之和為基數(shù)乘以行業(yè)利潤(rùn)率以行業(yè)利潤(rùn)率/ /酬金率付給管理企業(yè)，即酬金

11、率付給管理企業(yè)，即 管理利潤(rùn)管理利潤(rùn)/ /酬金酬金= =服務(wù)費(fèi)行業(yè)利潤(rùn)率服務(wù)費(fèi)行業(yè)利潤(rùn)率/ /酬金率酬金率 物業(yè)管理行業(yè)利潤(rùn)率物業(yè)管理行業(yè)利潤(rùn)率/ /酬金率一般在酬金率一般在8 81515，具體的比，具體的比率率(bl)(bl)可由雙方根據(jù)物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)等因素協(xié)商確定?？捎呻p方根據(jù)物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)等因素協(xié)商確定。六、物業(yè)六、物業(yè)(w y)(w y)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)物業(yè)(w y)(w y)）第二十五頁，共41頁。六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算(c sun)(c sun)（居（居住性物業(yè)）住性物業(yè)）第二十六頁，共41頁。l物業(yè)租金酬金比率l按照上述居住性物業(yè)服務(wù)

12、費(fèi)的測(cè)算方法來測(cè)算l與租戶切身利益直接(zhji)相關(guān)的公共秩序維護(hù)、保潔、設(shè)備維修、空調(diào)、通訊、特別裝飾、停車等項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用，可以直接(zhji)向租戶收取，也可以含在租金里，再?gòu)闹锌鄢?。六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算(c sun)(c sun)（收益（收益性物業(yè)）性物業(yè)）第二十七頁，共41頁。: :包括醫(yī)療、工傷、養(yǎng)老、失業(yè)、生育、住包括醫(yī)療、工傷、養(yǎng)老、失業(yè)、生育、住 房公積金、大病房公積金、大病(d bn)(d bn)基金等基金等 國(guó)家規(guī)定的繳費(fèi)比例國(guó)家規(guī)定的繳費(fèi)比例: :按工資總額的按工資總額的2%2%計(jì)算計(jì)算: :按工資總額的按工資總額的2.5%2.5%計(jì)算計(jì)算單位單位個(gè)人

13、個(gè)人基本養(yǎng)老基本養(yǎng)老19%19%8%8%基本醫(yī)療基本醫(yī)療8%+488%+482%+482%+48工傷工傷0.5%0.5%0%0%失業(yè)失業(yè)2%2%1%1%生育生育0.6%0.6%0%0%第二十八頁，共41頁。 公共衛(wèi)生間的清潔費(fèi)用： 1、水費(fèi)(shu fi) 2、洗手液 3、護(hù)手霜 4、大盤紙 （毛巾） 5、衛(wèi)生紙 6、清潔劑 7、除味劑 等第二十九頁，共41頁。七、物業(yè)管理企業(yè)七、物業(yè)管理企業(yè)(qy)的增收途的增收途徑徑第三十頁，共41頁。七、物業(yè)管理企業(yè)七、物業(yè)管理企業(yè)(qy)的增收途的增收途徑徑第三十一頁，共41頁。七、物業(yè)管理企業(yè)七、物業(yè)管理企業(yè)(qy)的增收途的增收途徑徑第三十二頁，共41頁。七、物業(yè)管理企業(yè)七、物業(yè)管理企業(yè)(qy)的增收途的增收途徑徑第三十三頁，共41頁。七、物業(yè)管理企業(yè)七、物業(yè)管理企業(yè)(qy)的增收途的增收途徑徑第三十四頁，共41頁。七、物業(yè)管理企業(yè)七、物業(yè)管理企業(yè)(qy)的增收途的增收途徑徑其他收入其他收入車場(chǎng)車場(chǎng)/庫(kù)：車位費(fèi)、充氣服務(wù)、電瓶充電庫(kù)：車位費(fèi)、充氣服務(wù)、電瓶充電公建租賃費(fèi)：餐飲店、面包房、美容公建租賃費(fèi)：餐飲店、面包房、美容(mirng)/美發(fā)、齒美發(fā)、齒科、郵科、郵 遞、儲(chǔ)蓄、購(gòu)物、醫(yī)療衛(wèi)生、會(huì)所遞