第三講城市土地稅(周京奎)

1、 姓名：周京奎姓名：周京奎單位：南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所（教授）單位：南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所（教授）一、城市土地稅收概述一、城市土地稅收概述土地稅收是指政府對個人和企業(yè)使用或轉(zhuǎn)讓土地而獲得的收益進(jìn)行無償土地稅收是指政府對個人和企業(yè)使用或轉(zhuǎn)讓土地而獲得的收益進(jìn)行無償?shù)摹?qiáng)制性課稅的活動。土地稅一般可分為狹義和廣義兩類。從狹義的、強(qiáng)制性課稅的活動。土地稅一般可分為狹義和廣義兩類。從狹義角度來講，是指針對土地實體本身或其提供的服務(wù)所課征的賦稅，如角度來講，是指針對土地實體本身或其提供的服務(wù)所課征的賦稅，如地價稅、地租稅、土地增值稅等；從廣義角度來講，則不僅包括對土地價稅、地租稅、土地增值稅等；從廣義角度來講，

2、則不僅包括對土地本身及其提供的服務(wù)的課稅，而且也包括對土地之上的建筑物、構(gòu)地本身及其提供的服務(wù)的課稅，而且也包括對土地之上的建筑物、構(gòu)筑物等土地改良物所課征的賦稅如房屋稅、土地改良物稅等。本文的筑物等土地改良物所課征的賦稅如房屋稅、土地改良物稅等。本文的土地稅主要指狹義的土地稅。土地稅主要指狹義的土地稅。一、城市土地稅收概述一、城市土地稅收概述一、城市土地稅收分類一、城市土地稅收分類按照計稅方法，可分為三類：按照計稅方法，可分為三類：1按照稅額計算方法可以分為從量土地稅和從價土地稅。從按照稅額計算方法可以分為從量土地稅和從價土地稅。從量土地稅是按照土地的面積單位確定稅額，它不受價格變動影量土地

3、稅是按照土地的面積單位確定稅額，它不受價格變動影響，但卻與課稅對象的量有直接關(guān)系，如土地使用稅。從價土響，但卻與課稅對象的量有直接關(guān)系，如土地使用稅。從價土地稅是以土地的價格，或其所有權(quán)轉(zhuǎn)移時的價格變化，或其提地稅是以土地的價格，或其所有權(quán)轉(zhuǎn)移時的價格變化，或其提供的服務(wù)租金（即使用權(quán)價值）為計稅依據(jù)，如土地增值稅。供的服務(wù)租金（即使用權(quán)價值）為計稅依據(jù)，如土地增值稅。2按照計稅依據(jù)的類型可分為土地價值稅和土地租金稅。前按照計稅依據(jù)的類型可分為土地價值稅和土地租金稅。前者是對土地的價值課稅，具有對存量財富課稅的性質(zhì)；后者則者是對土地的價值課稅，具有對存量財富課稅的性質(zhì)；后者則是對其提供的服務(wù)或

4、使用權(quán)租金的課稅，具有對流量財富課稅是對其提供的服務(wù)或使用權(quán)租金的課稅，具有對流量財富課稅的性質(zhì)。的性質(zhì)。3按照稅率隨課稅價值變化的方式劃分?？煞譃槔圻M(jìn)稅（如按照稅率隨課稅價值變化的方式劃分。可分為累進(jìn)稅（如土地繼承稅和土地增值稅）、累退稅、比例稅（如地租稅）三土地繼承稅和土地增值稅）、累退稅、比例稅（如地租稅）三種。種。 一、城市土地稅收概述一、城市土地稅收概述 按照土地產(chǎn)權(quán)是否流動分類可分為轉(zhuǎn)移性土地稅和非轉(zhuǎn)移性按照土地產(chǎn)權(quán)是否流動分類可分為轉(zhuǎn)移性土地稅和非轉(zhuǎn)移性土地稅。土地稅。 前者是指發(fā)生土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時課征的土地稅，如土地增值前者是指發(fā)生土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時課征的土地稅，如土地增值稅（有些地

5、區(qū)不轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)也需交納此稅）、土地轉(zhuǎn)讓所得稅（有些地區(qū)不轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)也需交納此稅）、土地轉(zhuǎn)讓所得稅、遺產(chǎn)稅與贈與稅、契稅等，租金稅作為一種對使用權(quán)稅、遺產(chǎn)稅與贈與稅、契稅等，租金稅作為一種對使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的課稅也可歸入轉(zhuǎn)移性土地稅中。后者是指課稅物不轉(zhuǎn)讓的課稅也可歸入轉(zhuǎn)移性土地稅中。后者是指課稅物不發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時所課征的賦稅，如地價稅、城市土地使用發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時所課征的賦稅，如地價稅、城市土地使用稅等。稅等。 一、城市土地稅收概述一、城市土地稅收概述 按照稅類歸屬劃分按照稅類歸屬劃分 稅收大類一般可分為流轉(zhuǎn)稅類、所得稅類、財產(chǎn)稅類、行稅收大類一般可分為流轉(zhuǎn)稅類、所得稅類、財產(chǎn)稅類、行為稅類、資源稅類、特

6、定目的稅類、農(nóng)牧業(yè)稅類等，在土為稅類、資源稅類、特定目的稅類、農(nóng)牧業(yè)稅類等，在土地稅收體系中主要包括所得稅類、財產(chǎn)稅類、行為稅類、地稅收體系中主要包括所得稅類、財產(chǎn)稅類、行為稅類、資源稅類、特定目的稅類。資源稅類、特定目的稅類。一、城市土地稅收概述一、城市土地稅收概述 按照稅負(fù)是否轉(zhuǎn)移劃分按照稅負(fù)是否轉(zhuǎn)移劃分 根據(jù)稅負(fù)是否容易轉(zhuǎn)嫁為標(biāo)準(zhǔn)，可以把土地稅收分為直接根據(jù)稅負(fù)是否容易轉(zhuǎn)嫁為標(biāo)準(zhǔn)，可以把土地稅收分為直接稅和間接稅兩種。直接稅是指土地稅負(fù)不能轉(zhuǎn)嫁于他人，稅和間接稅兩種。直接稅是指土地稅負(fù)不能轉(zhuǎn)嫁于他人，由納稅人直接承擔(dān)稅負(fù)的稅種，如城鎮(zhèn)土地使用稅。間接由納稅人直接承擔(dān)稅負(fù)的稅種，如城鎮(zhèn)土地

7、使用稅。間接稅是指土地稅負(fù)可以轉(zhuǎn)嫁于他人，納稅人只是間接承擔(dān)稅稅是指土地稅負(fù)可以轉(zhuǎn)嫁于他人，納稅人只是間接承擔(dān)稅負(fù)，而真正的負(fù)稅人并不是法定納稅人的稅種，如征收土負(fù)，而真正的負(fù)稅人并不是法定納稅人的稅種，如征收土地增值稅時，賣者可以將這部分費用轉(zhuǎn)嫁給賣者，從而增地增值稅時，賣者可以將這部分費用轉(zhuǎn)嫁給賣者，從而增加土地的購買成本，并可以導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲，甚至引加土地的購買成本，并可以導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲，甚至引發(fā)通貨膨脹。發(fā)通貨膨脹。一、城市土地稅收概述一、城市土地稅收概述目前，在世界各國稅收體系中以直接稅為主，土地稅收也是目前，在世界各國稅收體系中以直接稅為主，土地稅收也是如此。這主要是由于土

8、地直接稅具有以下幾個特點：如此。這主要是由于土地直接稅具有以下幾個特點：1土地直接稅的納稅人難以轉(zhuǎn)嫁其稅負(fù)。直接稅是對納稅土地直接稅的納稅人難以轉(zhuǎn)嫁其稅負(fù)。直接稅是對納稅人直接征收，納稅人與負(fù)稅人為同一人，企業(yè)和個人很難將人直接征收，納稅人與負(fù)稅人為同一人，企業(yè)和個人很難將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁出去。稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁出去。2土地直接稅采用累進(jìn)結(jié)構(gòu)，根據(jù)企業(yè)和個人使用土地的土地直接稅采用累進(jìn)結(jié)構(gòu)，根據(jù)企業(yè)和個人使用土地的多少或從土地中獲得的收益的多少決定其負(fù)擔(dān)水平。同時，多少或從土地中獲得的收益的多少決定其負(fù)擔(dān)水平。同時，累進(jìn)稅率的采用，使稅收收入較有彈性，在一定程度上可以累進(jìn)稅率的采用，使稅收收入較有彈性，在一定程

9、度上可以自動平抑土地市場和房地產(chǎn)市場的劇烈波動。自動平抑土地市場和房地產(chǎn)市場的劇烈波動。3土地直接稅以所得額或財產(chǎn)額為課稅對象，稅源比較固土地直接稅以所得額或財產(chǎn)額為課稅對象，稅源比較固定，較易適用累進(jìn)稅率，對經(jīng)濟(jì)能起到重要調(diào)節(jié)作用。定，較易適用累進(jìn)稅率，對經(jīng)濟(jì)能起到重要調(diào)節(jié)作用。二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡 土地是城市經(jīng)濟(jì)活動的載體，其價格變化對城市經(jīng)濟(jì)運行土地是城市經(jīng)濟(jì)活動的載體，其價格變化對城市經(jīng)濟(jì)運行有顯著影響。根據(jù)土地稅收的定義，它是指政府對個人和有顯著影響。根據(jù)土地稅收的定義，它是指政府對個人和企業(yè)使用或轉(zhuǎn)讓土地而獲得的收益進(jìn)行無償?shù)?、?qiáng)制性課企業(yè)使用或轉(zhuǎn)讓土地

10、而獲得的收益進(jìn)行無償?shù)?、?qiáng)制性課稅的活動，不同的稅收政策，對土地價格進(jìn)而土地市場均稅的活動，不同的稅收政策，對土地價格進(jìn)而土地市場均衡、城市經(jīng)濟(jì)均衡都會產(chǎn)生影響。衡、城市經(jīng)濟(jì)均衡都會產(chǎn)生影響。二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡（一）高土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡（一）高土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡1高土地稅與土地市場均衡：土地稅的局部均衡效應(yīng)高土地稅與土地市場均衡：土地稅的局部均衡效應(yīng)土地價值稅是對存量土地征收的一類重要稅種。下面將以土地土地價值稅是對存量土地征收的一類重要稅種。下面將以土地價值稅為例，說明土地稅局部均衡形成的過程。假設(shè)在存量住價值稅為例，說明土地稅局部均衡形成的過程。假設(shè)在存量

11、住宅市場中，既對土地價值征稅，又對房屋資產(chǎn)征稅。同時假設(shè)宅市場中，既對土地價值征稅，又對房屋資產(chǎn)征稅。同時假設(shè)土地價值稅率隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展而變化，而房屋資產(chǎn)稅率固定不變。土地價值稅率隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展而變化，而房屋資產(chǎn)稅率固定不變。城市土地價格空間分布具有一定規(guī)律性，越靠近市中心，土地城市土地價格空間分布具有一定規(guī)律性，越靠近市中心，土地價格越高；越遠(yuǎn)離城市中心，其價格越低。由于土地價值稅是價格越高；越遠(yuǎn)離城市中心，其價格越低。由于土地價值稅是根據(jù)土地價格所計算的土地價值來征稅，因此土地價格越高，根據(jù)土地價格所計算的土地價值來征稅，因此土地價格越高，土地使用者支付的土地價值稅也就越多。在房地產(chǎn)開發(fā)中，開土地

12、使用者支付的土地價值稅也就越多。在房地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商為減少保有房地產(chǎn)所必需支付的土地價值稅成本，他們在發(fā)商為減少保有房地產(chǎn)所必需支付的土地價值稅成本，他們在城市中心地區(qū)將會更趨向于用資本代替相對昂貴的土地，從而城市中心地區(qū)將會更趨向于用資本代替相對昂貴的土地，從而占用更少的土地。占用更少的土地。二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡 征收土地稅的目的在于調(diào)節(jié)資源配置，當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于景氣階征收土地稅的目的在于調(diào)節(jié)資源配置，當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于景氣階段的上升階段時，為防止經(jīng)濟(jì)過熱和土地資源過度浪費，段的上升階段時，為防止經(jīng)濟(jì)過熱和土地資源過度浪費，可以適當(dāng)提高土地價值稅率。在高土地價值稅率條件下，可

13、以適當(dāng)提高土地價值稅率。在高土地價值稅率條件下，保有土地的成本就會增加，而且越靠近市中心，增加的成保有土地的成本就會增加，而且越靠近市中心，增加的成本就越高。由于保有土地的成本增加，土地競價租金會相本就越高。由于保有土地的成本增加，土地競價租金會相應(yīng)下降，其下降幅度與成本增加額呈正比，在圖形上表現(xiàn)應(yīng)下降，其下降幅度與成本增加額呈正比，在圖形上表現(xiàn)為土地競價租金曲線向下移動，如圖為土地競價租金曲線向下移動，如圖11所示。所示。二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡在圖在圖11中，初始住宅用地競價租金曲線為中，初始住宅用地競價租金曲線為R1

14、，它與商業(yè)用地，它與商業(yè)用地競價租金曲線相交于競價租金曲線相交于M1，距離市中心的距離為，距離市中心的距離為t1；與農(nóng)地競價；與農(nóng)地競價租金曲線相交于租金曲線相交于M3，到市中心的距離為，到市中心的距離為t3。此時，住宅用地范。此時，住宅用地范圍是圍是t1 t3。土地價值稅率提高后，土地使用規(guī)模越大，其要支。土地價值稅率提高后，土地使用規(guī)模越大，其要支付的土地價值稅就越高。使用土地的成本也隨之增加，直接導(dǎo)付的土地價值稅就越高。使用土地的成本也隨之增加，直接導(dǎo)致住宅用地競價租金曲線下移至致住宅用地競價租金曲線下移至R2，與商業(yè)用地競價租金曲線，與商業(yè)用地競價租金曲線相交于相交于M2，距離市中心的

15、距離為，距離市中心的距離為t2；與農(nóng)地競價租金曲線相交；與農(nóng)地競價租金曲線相交于于M4，到市中心的距離為，到市中心的距離為t4。此時，住宅用地范圍是。此時，住宅用地范圍是t2 t4。二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡由于越接近市中心，地價越高，高地價土地使用者所支付的稅由于越接近市中心，地價越高，高地價土地使用者所支付的稅額必然要高于低地價土地使用者。在圖形中表現(xiàn)為越接近市中額必然要高于低地價土地使用者。在圖形中表現(xiàn)為越接近市中心，稅率變化前后競價租金曲線的差距越大，即越靠近市中心，心，稅率變化前后競價租金曲線的差距越大，即越靠近市中心，住宅用地競價租金曲線下移的幅度越大。這就是

16、提高土地價值住宅用地競價租金曲線下移的幅度越大。這就是提高土地價值稅率導(dǎo)致的土地市場局部均衡實現(xiàn)的過程。稅率導(dǎo)致的土地市場局部均衡實現(xiàn)的過程。二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡2高土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡：土地稅的一般均衡效應(yīng)高土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡：土地稅的一般均衡效應(yīng)從上面的局部均衡分析可知，在高土地價值稅率條件下，住宅從上面的局部均衡分析可知，在高土地價值稅率條件下，住宅用地范圍縮小，這將產(chǎn)生兩個結(jié)果：用地范圍縮小，這將產(chǎn)生兩個結(jié)果：（1）住宅供給規(guī)模下降，勞動力供給下降。由于土地價值稅）住宅供給規(guī)模下降，勞動力供給下降。由于土地價值稅率提高，房地產(chǎn)開發(fā)商將用資本代替土地，以減少

17、土地的使用率提高，房地產(chǎn)開發(fā)商將用資本代替土地，以減少土地的使用規(guī)模。然而，對于高層建筑來說，建筑邊際成本是遞增的，資規(guī)模。然而，對于高層建筑來說，建筑邊際成本是遞增的，資本替代土地勢必要大幅提高住宅價格。這說明要使消費者買得本替代土地勢必要大幅提高住宅價格。這說明要使消費者買得起這些住宅，建筑容積率不能無限提高，也就是說資本替代土起這些住宅，建筑容積率不能無限提高，也就是說資本替代土地的規(guī)模是有限的。在住宅用地范圍縮小，建筑容積率不能大地的規(guī)模是有限的。在住宅用地范圍縮小，建筑容積率不能大幅提高的情況下，住宅供給將急劇下降。眾多居民或大學(xué)畢業(yè)幅提高的情況下，住宅供給將急劇下降。眾多居民或大學(xué)

18、畢業(yè)生由于買不起住宅或因無房住，不得不遷移到其它城市，這就生由于買不起住宅或因無房住，不得不遷移到其它城市，這就使本地區(qū)的勞動力供給規(guī)模下降。使本地區(qū)的勞動力供給規(guī)模下降。二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡 （2）商業(yè)用地規(guī)模擴(kuò)張，勞動力需求上升。由于對住宅）商業(yè)用地規(guī)模擴(kuò)張，勞動力需求上升。由于對住宅用地征收更高的土地價值稅，使得住宅用地范圍縮小，這用地征收更高的土地價值稅，使得住宅用地范圍縮小，這也意味著商業(yè)用地規(guī)模擴(kuò)張，在圖也意味著商業(yè)用地規(guī)模擴(kuò)張，在圖11中表現(xiàn)為商業(yè)用地中表現(xiàn)為商業(yè)用地半徑從半徑從t1增加到增加到t2。隨著商業(yè)用地規(guī)模的擴(kuò)大，企業(yè)數(shù)量。隨著商業(yè)用地規(guī)模的

19、擴(kuò)大，企業(yè)數(shù)量和種類也將增加。例如，原本集聚單一經(jīng)營項目的地區(qū)，和種類也將增加。例如，原本集聚單一經(jīng)營項目的地區(qū)，開始向多種經(jīng)營轉(zhuǎn)變。寫字樓所吸納企業(yè)的類型也會發(fā)生開始向多種經(jīng)營轉(zhuǎn)變。寫字樓所吸納企業(yè)的類型也會發(fā)生相應(yīng)變化。在商業(yè)企業(yè)數(shù)量、類型和規(guī)模的增加的同時，相應(yīng)變化。在商業(yè)企業(yè)數(shù)量、類型和規(guī)模的增加的同時，對不同類型的勞動力需求也會隨之上升。對不同類型的勞動力需求也會隨之上升。二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡 較高的土地價值稅導(dǎo)致勞動力供給下降和勞動力需求上升較高的土地價值稅導(dǎo)致勞動力供給下降和勞動力需求上升同時出現(xiàn)，企業(yè)用原先的工資已經(jīng)不能雇到所需數(shù)量的勞同時出現(xiàn)，企業(yè)

20、用原先的工資已經(jīng)不能雇到所需數(shù)量的勞動力。企業(yè)為能及時的雇到勞動力，便開始提高工資。提動力。企業(yè)為能及時的雇到勞動力，便開始提高工資。提高后的工資對城市內(nèi)部和外部的勞動力構(gòu)成了巨大吸引力，高后的工資對城市內(nèi)部和外部的勞動力構(gòu)成了巨大吸引力，大量勞動力開始到城市中心尋找就業(yè)崗位。勞動力的流入大量勞動力開始到城市中心尋找就業(yè)崗位。勞動力的流入提高住宅需求，使得住宅用地競價租金曲線開始向上移動，提高住宅需求，使得住宅用地競價租金曲線開始向上移動，如圖如圖12所示。所示。二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡住宅用地競價租金曲線開始向上移動將產(chǎn)

21、生兩個方面結(jié)果：一住宅用地競價租金曲線開始向上移動將產(chǎn)生兩個方面結(jié)果：一是可以為勞動力提供更多的住宅，二是擴(kuò)大了住宅用地范圍。是可以為勞動力提供更多的住宅，二是擴(kuò)大了住宅用地范圍。住宅用地范圍的擴(kuò)大，意味著商業(yè)用地規(guī)模在縮小，并會降低住宅用地范圍的擴(kuò)大，意味著商業(yè)用地規(guī)模在縮小，并會降低對勞動力的需求。另外，工資上漲增加了企業(yè)經(jīng)營成本，部分對勞動力的需求。另外，工資上漲增加了企業(yè)經(jīng)營成本，部分企業(yè)經(jīng)營規(guī)模和勞動力需求規(guī)模也會縮減，并導(dǎo)致商業(yè)用地競企業(yè)經(jīng)營規(guī)模和勞動力需求規(guī)模也會縮減，并導(dǎo)致商業(yè)用地競價租金曲線向下移動。此時，住宅用地范圍從價租金曲線向下移動。此時，住宅用地范圍從t2 t4擴(kuò)大到

22、擴(kuò)大到t6 t5，商業(yè)用地范圍從商業(yè)用地范圍從t1下降到下降到t6。隨著勞動力需求下降，工資也會。隨著勞動力需求下降，工資也會相應(yīng)向下調(diào)整，直到下一個均衡出現(xiàn)為止。最終，商業(yè)用地競相應(yīng)向下調(diào)整，直到下一個均衡出現(xiàn)為止。最終，商業(yè)用地競價租金曲線與住宅用地競價租金曲線相交于價租金曲線與住宅用地競價租金曲線相交于M6點，城市經(jīng)濟(jì)達(dá)點，城市經(jīng)濟(jì)達(dá)到均衡狀態(tài)。到均衡狀態(tài)。二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡 （二）低土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡（二）低土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡 1低土地稅與土地市場均衡：土地稅的局部均衡效應(yīng)低土地稅與土地市場均衡：土地稅的局部均衡效應(yīng) 同理，土地價值稅下降將導(dǎo)致住宅用地

23、競價租金曲線向上同理，土地價值稅下降將導(dǎo)致住宅用地競價租金曲線向上移動，如圖移動，如圖13所示。所示。二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡在圖在圖13中，初始住宅用地競價租金曲線為中，初始住宅用地競價租金曲線為R1，它與商業(yè)用地，它與商業(yè)用地競價租金曲線相交于競價租金曲線相交于M1，距離市中心的距離為，距離市中心的距離為t1；與農(nóng)地競價；與農(nóng)地競價租金曲線相交于租金曲線相交于M3，到市中心的距離為，到市中心的距離為t3。此時，住宅用地范。此時，住宅用地范圍是圍是t1 t3。土地價值稅率降低后，土地使用者要支付的土地價。土地價值稅率降低

24、后，土地使用者要支付的土地價值稅額減少，直接導(dǎo)致住宅用地競價租金曲線下移至值稅額減少，直接導(dǎo)致住宅用地競價租金曲線下移至R2，土地，土地利用規(guī)模開始擴(kuò)張。此時住宅用地競價租金曲線與商業(yè)用地競利用規(guī)模開始擴(kuò)張。此時住宅用地競價租金曲線與商業(yè)用地競價租金曲線相交于價租金曲線相交于M2，距離市中心的距離為，距離市中心的距離為t2；與農(nóng)地競價租；與農(nóng)地競價租金曲線相交于金曲線相交于M4，到市中心的距離為，到市中心的距離為t4。二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡 由于越接近市中心，地價越高，住宅用地向城市中心擴(kuò)張由于越接近市中心，地價越高，住宅用地向城市中心擴(kuò)張勢必要支付更高的土地成本，而

25、在城市邊緣區(qū)地價較低，勢必要支付更高的土地成本，而在城市邊緣區(qū)地價較低，住宅用地向城市邊緣區(qū)擴(kuò)張所支付的土地成本也相應(yīng)較低。住宅用地向城市邊緣區(qū)擴(kuò)張所支付的土地成本也相應(yīng)較低。這樣在圖形中就表現(xiàn)為，向城市中心擴(kuò)張的速度遠(yuǎn)低于向這樣在圖形中就表現(xiàn)為，向城市中心擴(kuò)張的速度遠(yuǎn)低于向城市邊緣區(qū)擴(kuò)展的速度。這就是降低土地價值稅率導(dǎo)致的城市邊緣區(qū)擴(kuò)展的速度。這就是降低土地價值稅率導(dǎo)致的土地市場局部均衡實現(xiàn)的過程。土地市場局部均衡實現(xiàn)的過程。二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡2低土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡：土地稅的一般均衡效應(yīng)低土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡：土地稅的一般均衡效應(yīng)從上面的局部均衡分析可知，降低

26、土地價值稅率后住宅用地從上面的局部均衡分析可知，降低土地價值稅率后住宅用地范圍縮小，這將產(chǎn)生兩個結(jié)果：范圍縮小，這將產(chǎn)生兩個結(jié)果：（1）住宅供給規(guī)模上升，勞動力供給增加。由于土地價值）住宅供給規(guī)模上升，勞動力供給增加。由于土地價值稅率降低，使用土地的成本下降，房地產(chǎn)開發(fā)商將降低將用稅率降低，使用土地的成本下降，房地產(chǎn)開發(fā)商將降低將用資本代替土地比例，以增加土地的使用規(guī)模。在住宅用地規(guī)資本代替土地比例，以增加土地的使用規(guī)模。在住宅用地規(guī)模增加的情況下，住宅供給將迅速上升，并導(dǎo)致住宅價格處模增加的情況下，住宅供給將迅速上升，并導(dǎo)致住宅價格處于較低的水平。由于住房成本較低，對其它城市人口形成了于較低

27、的水平。由于住房成本較低，對其它城市人口形成了較強(qiáng)的吸引力，大量居民遷移到該城市，使本地區(qū)的勞動力較強(qiáng)的吸引力，大量居民遷移到該城市，使本地區(qū)的勞動力供給規(guī)模增加。供給規(guī)模增加。 二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡 （2）商業(yè)用地規(guī)模下降，勞動力需求減少。由于對住宅）商業(yè)用地規(guī)模下降，勞動力需求減少。由于對住宅用地征收更低的土地價值稅，使得住宅用地范圍增加，這用地征收更低的土地價值稅，使得住宅用地范圍增加，這也意味著商業(yè)用地規(guī)模下降，在圖也意味著商業(yè)用地規(guī)模下降，在圖13中表現(xiàn)為商業(yè)用地中表現(xiàn)為商業(yè)用地半徑從半徑從t1減少到減少到t2。隨著商業(yè)用地規(guī)模的下降，企業(yè)數(shù)量。隨著商業(yè)用

28、地規(guī)模的下降，企業(yè)數(shù)量和種類也將適當(dāng)減少。在商業(yè)企業(yè)數(shù)量、類型和規(guī)模有所和種類也將適當(dāng)減少。在商業(yè)企業(yè)數(shù)量、類型和規(guī)模有所下降的同時，對不同類型的勞動力需求也會隨之減少。下降的同時，對不同類型的勞動力需求也會隨之減少。二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡 較低的土地價值稅導(dǎo)致勞動力供給增加和勞動力需求下降較低的土地價值稅導(dǎo)致勞動力供給增加和勞動力需求下降同時出現(xiàn)，勞動力市場出現(xiàn)供給大于需求的狀況，企業(yè)為同時出現(xiàn)，勞動力市場出現(xiàn)供給大于需求的狀況，企業(yè)為降低經(jīng)營成本，將降低工資水平。隨著工資水平的降低，降低經(jīng)營成本，將降低工資水平。隨著工資水平的降低，城市中心就業(yè)崗位的吸引力逐漸下降

29、，大量勞動力開始向城市中心就業(yè)崗位的吸引力逐漸下降，大量勞動力開始向其它城市遷移，這將導(dǎo)致住宅用地競價租金曲線再次向下其它城市遷移，這將導(dǎo)致住宅用地競價租金曲線再次向下移動移動,如圖如圖14所示。所示。二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡住宅用地競價租金曲線向下移動將產(chǎn)生兩個方面結(jié)果：一是住住宅用地競價租金曲線向下移動將產(chǎn)生兩個方面結(jié)果：一是住宅用地范圍下降，二是住宅供給將趨于緊張。住宅用地范圍縮宅用地范圍下降，二是住宅供給將趨于緊張。住宅用地范圍縮小，意味著商業(yè)用地規(guī)模在擴(kuò)張，并會增加對勞動力的需求。小，意味著商業(yè)用地規(guī)模在擴(kuò)張，并

30、會增加對勞動力的需求。另外，工資下降減少了企業(yè)經(jīng)營成本，部分企業(yè)經(jīng)營規(guī)模和勞另外，工資下降減少了企業(yè)經(jīng)營成本，部分企業(yè)經(jīng)營規(guī)模和勞動力需求規(guī)模也會增加，并導(dǎo)致商業(yè)用地競價租金曲線向上移動力需求規(guī)模也會增加，并導(dǎo)致商業(yè)用地競價租金曲線向上移動。此時，住宅用地范圍從動。此時，住宅用地范圍從t2 t4縮小到縮小到t6 t5，商業(yè)用地范圍從，商業(yè)用地范圍從t1增加到增加到t6。隨著勞動力需求上升，工資也會相應(yīng)向上調(diào)整，。隨著勞動力需求上升，工資也會相應(yīng)向上調(diào)整，直到下一個均衡出現(xiàn)為止。最終，商業(yè)用地競價租金曲線與住直到下一個均衡出現(xiàn)為止。最終，商業(yè)用地競價租金曲線與住宅用地競價租金曲線相交于宅用地競價

31、租金曲線相交于M6點，城市經(jīng)濟(jì)達(dá)到均衡狀態(tài)。點，城市經(jīng)濟(jì)達(dá)到均衡狀態(tài)。三、土地稅與城市擴(kuò)展三、土地稅與城市擴(kuò)展經(jīng)濟(jì)學(xué)家在很早就關(guān)注稅收與土地利用之間的關(guān)系。從國外學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)家在很早就關(guān)注稅收與土地利用之間的關(guān)系。從國外學(xué)者的研究中可以看出，者的研究中可以看出，Henry George關(guān)于土地價值稅的思想關(guān)于土地價值稅的思想仍具有極高的應(yīng)用價值。當(dāng)前中國正處于城市化進(jìn)程加快的階仍具有極高的應(yīng)用價值。當(dāng)前中國正處于城市化進(jìn)程加快的階段，土地市場和房地產(chǎn)市場的繁榮給城市土地利用帶來了諸多段，土地市場和房地產(chǎn)市場的繁榮給城市土地利用帶來了諸多問題，如城市蔓延速度加快、城市空間結(jié)構(gòu)趨同、城鄉(xiāng)交界地問題，如

32、城市蔓延速度加快、城市空間結(jié)構(gòu)趨同、城鄉(xiāng)交界地帶土地利用失控、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)土地利用率低等。另外，隨著中帶土地利用失控、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)土地利用率低等。另外，隨著中國房地產(chǎn)市場化程度的提高，房地產(chǎn)消費需求大幅增加，但近國房地產(chǎn)市場化程度的提高，房地產(chǎn)消費需求大幅增加，但近幾年出現(xiàn)的住宅供給結(jié)構(gòu)不均衡現(xiàn)象和住宅投機(jī)行為，嚴(yán)重影幾年出現(xiàn)的住宅供給結(jié)構(gòu)不均衡現(xiàn)象和住宅投機(jī)行為，嚴(yán)重影響了土地利用效率的發(fā)揮。因此，應(yīng)該充分發(fā)揮土地稅在城市響了土地利用效率的發(fā)揮。因此，應(yīng)該充分發(fā)揮土地稅在城市擴(kuò)展和房地產(chǎn)市場運行中的作用。擴(kuò)展和房地產(chǎn)市場運行中的作用。三、土地稅與城市擴(kuò)展三、土地稅與城市擴(kuò)展（一）土地稅與城市擴(kuò)展

33、（一）土地稅與城市擴(kuò)展隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市規(guī)模在不斷擴(kuò)大。改革開放以隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市規(guī)模在不斷擴(kuò)大。改革開放以來是我國城市化、工業(yè)化水平提高最快的時期，也是城市侵占來是我國城市化、工業(yè)化水平提高最快的時期，也是城市侵占農(nóng)村土地速度提高最快的時期，農(nóng)村土地速度提高最快的時期，19782003年共有年共有470.15萬萬公頃的農(nóng)地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地，年均公頃的農(nóng)地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地，年均29.38萬公頃。萬公頃。目前，我國為保障糧食安全開始執(zhí)行世界上最嚴(yán)格的耕地保護(hù)目前，我國為保障糧食安全開始執(zhí)行世界上最嚴(yán)格的耕地保護(hù)政策，即實行耕地總量動態(tài)平衡、土地用途管制、建設(shè)用地的政策，即實行耕

34、地總量動態(tài)平衡、土地用途管制、建設(shè)用地的年度供應(yīng)計劃，限制農(nóng)地過度非農(nóng)化。然而，這只是治標(biāo)不治年度供應(yīng)計劃，限制農(nóng)地過度非農(nóng)化。然而，這只是治標(biāo)不治本的措施，提高城市土地利用效率，降低城市擴(kuò)展速度才是保本的措施，提高城市土地利用效率，降低城市擴(kuò)展速度才是保護(hù)耕地更有效的手段。城市發(fā)展（經(jīng)濟(jì)、人口、住房、城市基護(hù)耕地更有效的手段。城市發(fā)展（經(jīng)濟(jì)、人口、住房、城市基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)等）需要建筑空間來支撐。滿足建筑面積的需求礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)等）需要建筑空間來支撐。滿足建筑面積的需求主要有兩種方式：城市空間擴(kuò)張、已開發(fā)城市土地的再發(fā)展。主要有兩種方式：城市空間擴(kuò)張、已開發(fā)城市土地的再發(fā)展。下面具體分析土地稅在

35、調(diào)節(jié)城市擴(kuò)展所能發(fā)揮的作用。下面具體分析土地稅在調(diào)節(jié)城市擴(kuò)展所能發(fā)揮的作用。三、土地稅與城市擴(kuò)展三、土地稅與城市擴(kuò)展1土地稅與城市擴(kuò)展：靜態(tài)分析土地稅與城市擴(kuò)展：靜態(tài)分析在靜態(tài)分析中，假定城市空間結(jié)構(gòu)表現(xiàn)為向外擴(kuò)展，不存在土在靜態(tài)分析中，假定城市空間結(jié)構(gòu)表現(xiàn)為向外擴(kuò)展，不存在土地再開發(fā)過程；城市的商業(yè)中心（地再開發(fā)過程；城市的商業(yè)中心（CBD）坐落于一個均質(zhì)平原）坐落于一個均質(zhì)平原的幾何中心，所有的就業(yè)機(jī)會都集中在它的的幾何中心，所有的就業(yè)機(jī)會都集中在它的CBD，而城市居民，而城市居民住在住在CBD的外圍，需要通勤到的外圍，需要通勤到CBD；假定交通是均質(zhì)分布，城；假定交通是均質(zhì)分布，城市居民

36、從居住地到市居民從居住地到CBD的總交通費用就只決定于距離；假定所的總交通費用就只決定于距離；假定所有城市居民具有相同的收入、消費傾向和效用函數(shù)；城市居民有城市居民具有相同的收入、消費傾向和效用函數(shù)；城市居民的效用函數(shù)有兩個要素：住宅和住宅以外的其他所有商品。城的效用函數(shù)有兩個要素：住宅和住宅以外的其他所有商品。城市居民是理性的，他們通過選擇最優(yōu)的住宅消費和其它商品消市居民是理性的，他們通過選擇最優(yōu)的住宅消費和其它商品消費來最大化自己的效用；城市空間是均衡的，均衡的條件是城費來最大化自己的效用；城市空間是均衡的，均衡的條件是城市居民無論在哪里，他們的效用值都一樣，城市居民不可能通市居民無論在哪

37、里，他們的效用值都一樣，城市居民不可能通過改變居住地來提高自己的效用水平。過改變居住地來提高自己的效用水平。三、土地稅與城市擴(kuò)展三、土地稅與城市擴(kuò)展 城市向外進(jìn)行空間擴(kuò)展有兩個不同的動力機(jī)制：一是由于城市向外進(jìn)行空間擴(kuò)展有兩個不同的動力機(jī)制：一是由于城市化和收入的增加導(dǎo)致城市土地地租曲線向外平移；另城市化和收入的增加導(dǎo)致城市土地地租曲線向外平移；另一個是在城市總?cè)丝诓蛔兊那闆r下由于交通的發(fā)展（如高一個是在城市總?cè)丝诓蛔兊那闆r下由于交通的發(fā)展（如高速公路的建設(shè)）使城市土地地租曲線逆時針地旋轉(zhuǎn)。前者速公路的建設(shè)）使城市土地地租曲線逆時針地旋轉(zhuǎn)。前者是城市化帶來的空間外延，后者是城市郊區(qū)化帶來的空間

38、是城市化帶來的空間外延，后者是城市郊區(qū)化帶來的空間外延。在土地稅率為零的情況下，城市空間擴(kuò)展過程如圖外延。在土地稅率為零的情況下，城市空間擴(kuò)展過程如圖15所示，其中，所示，其中，R1表示城市地租曲線，表示城市地租曲線，R2表示平移后表示平移后的城市地租曲線，的城市地租曲線，R3表示表示R2旋轉(zhuǎn)后的城市地租曲線，旋轉(zhuǎn)后的城市地租曲線，D表示城市土地開發(fā)成本，表示城市土地開發(fā)成本，r表示農(nóng)業(yè)土地地租。表示農(nóng)業(yè)土地地租。三、土地稅與城市擴(kuò)展三、土地稅與城市擴(kuò)展城市化發(fā)展程度是一個國家社會經(jīng)濟(jì)運行狀況和經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段城市化發(fā)展程度是一個國家社會經(jīng)濟(jì)運行狀況和經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的一個體現(xiàn)。城市經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展在吸

39、納眾多農(nóng)村人口的同時，的一個體現(xiàn)。城市經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展在吸納眾多農(nóng)村人口的同時，也促進(jìn)了城市化水平的提高，而城市化水平的提高意味著城市也促進(jìn)了城市化水平的提高，而城市化水平的提高意味著城市規(guī)模在向外擴(kuò)展。另外，城市居民收入水平對城市空間擴(kuò)展也規(guī)模在向外擴(kuò)展。另外，城市居民收入水平對城市空間擴(kuò)展也發(fā)揮著重要作用。居民收入提高后對土地的需求將產(chǎn)生幾個方發(fā)揮著重要作用。居民收入提高后對土地的需求將產(chǎn)生幾個方面的變化：（面的變化：（1）住宅需求量擴(kuò)大。住宅屬于正常商品，住宅）住宅需求量擴(kuò)大。住宅屬于正常商品，住宅消費量與收入呈正比關(guān)系，即收入越高，住宅需求量就越大。消費量與收入呈正比關(guān)系，即收入越高，住

40、宅需求量就越大。（2）商業(yè)企業(yè)數(shù)量和規(guī)模擴(kuò)大。居民收入增加，意味著他們）商業(yè)企業(yè)數(shù)量和規(guī)模擴(kuò)大。居民收入增加，意味著他們的有效購買能力在提升。在本地區(qū)居民收入增加的背景下，會的有效購買能力在提升。在本地區(qū)居民收入增加的背景下，會吸引大量的外來人口。這些都促進(jìn)了本地區(qū)商業(yè)企業(yè)數(shù)量和規(guī)吸引大量的外來人口。這些都促進(jìn)了本地區(qū)商業(yè)企業(yè)數(shù)量和規(guī)模的擴(kuò)張。模的擴(kuò)張。三、土地稅與城市擴(kuò)展三、土地稅與城市擴(kuò)展三、土地稅與城市擴(kuò)展三、土地稅與城市擴(kuò)展 隨著住宅需求量和商業(yè)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，城市土地需求也隨著住宅需求量和商業(yè)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，城市土地需求也隨之上升，而城市土地資源有限，在城市土地供給與需求隨之上升，而

41、城市土地資源有限，在城市土地供給與需求失衡的情況下，城市土地競價租金會快速上漲，使城市邊失衡的情況下，城市土地競價租金會快速上漲，使城市邊緣區(qū)的土地地租高于農(nóng)地地租。在市場價格機(jī)制的調(diào)節(jié)下，緣區(qū)的土地地租高于農(nóng)地地租。在市場價格機(jī)制的調(diào)節(jié)下，城市邊緣區(qū)的農(nóng)業(yè)土地開始向城市土地轉(zhuǎn)變，在圖城市邊緣區(qū)的農(nóng)業(yè)土地開始向城市土地轉(zhuǎn)變，在圖105中的表現(xiàn)為城市地租曲線中的表現(xiàn)為城市地租曲線R1平移到平移到R2。此時，城市規(guī)模。此時，城市規(guī)模從從t1擴(kuò)展到擴(kuò)展到t2。三、土地稅與城市擴(kuò)展三、土地稅與城市擴(kuò)展從前面城市土地競價租金模型的探討中，已經(jīng)得出運輸成本從前面城市土地競價租金模型的探討中，已經(jīng)得出運輸成

42、本決定著城市土地競價租金曲線的斜率，運輸成本越高，曲線決定著城市土地競價租金曲線的斜率，運輸成本越高，曲線斜率的絕對值越大，該曲線在圖形中表現(xiàn)的就越陡峭；運輸斜率的絕對值越大，該曲線在圖形中表現(xiàn)的就越陡峭；運輸成本越低，曲線斜率的絕對值越小，該曲線在圖形中表現(xiàn)的成本越低，曲線斜率的絕對值越小，該曲線在圖形中表現(xiàn)的就越平緩。隨著交通工具種類增加、交通設(shè)施的完善和交通就越平緩。隨著交通工具種類增加、交通設(shè)施的完善和交通技術(shù)的發(fā)展，尤其是城市地鐵、城市快速路的發(fā)展，大大降技術(shù)的發(fā)展，尤其是城市地鐵、城市快速路的發(fā)展，大大降低了城市邊緣區(qū)到城市中心的交通成本，使得城市土地競價低了城市邊緣區(qū)到城市中心的

43、交通成本，使得城市土地競價租金曲線變得更加平緩，在圖租金曲線變得更加平緩，在圖105中表現(xiàn)為，城市地租曲中表現(xiàn)為，城市地租曲線線R2向左下方旋轉(zhuǎn)至向左下方旋轉(zhuǎn)至R3。此時，城市規(guī)模從。此時，城市規(guī)模從t2擴(kuò)展到擴(kuò)展到t3。三、土地稅與城市擴(kuò)展三、土地稅與城市擴(kuò)展 上面分析了在不征收土地稅的情況下，城市擴(kuò)展的靜態(tài)過上面分析了在不征收土地稅的情況下，城市擴(kuò)展的靜態(tài)過程。在征收土地稅后，城市擴(kuò)展的幅度將大大降低。具體程。在征收土地稅后，城市擴(kuò)展的幅度將大大降低。具體如圖如圖16所示。在該圖中所示。在該圖中R4表示征收土地稅后的城市地表示征收土地稅后的城市地租曲線，租曲線，R5表示表示R4旋轉(zhuǎn)后的城市

44、地租曲線。旋轉(zhuǎn)后的城市地租曲線。三、土地稅與城市擴(kuò)展三、土地稅與城市擴(kuò)展三、土地稅與城市擴(kuò)展三、土地稅與城市擴(kuò)展城市土地利用成本過低，容易導(dǎo)致城市無序蔓延。而土地稅在城市土地利用成本過低，容易導(dǎo)致城市無序蔓延。而土地稅在調(diào)節(jié)城市土地資源配置，促使城市理性增長，提高土地利用效調(diào)節(jié)城市土地資源配置，促使城市理性增長，提高土地利用效率可以發(fā)揮重要作用。對使用城市土地的商業(yè)企業(yè)、工業(yè)企業(yè)率可以發(fā)揮重要作用。對使用城市土地的商業(yè)企業(yè)、工業(yè)企業(yè)和個人征收土地稅，將增加企業(yè)經(jīng)營成本和個人的住宅使用成和個人征收土地稅，將增加企業(yè)經(jīng)營成本和個人的住宅使用成本，作為理性的市場主體必然要以成本最小化為原則來使用土本

45、，作為理性的市場主體必然要以成本最小化為原則來使用土地。減少土地使用規(guī)模，提高資本與土地投入比例，可以使這地。減少土地使用規(guī)模，提高資本與土地投入比例，可以使這些市場主體的福利實現(xiàn)帕累托改進(jìn)。城市土地利用規(guī)模下降，些市場主體的福利實現(xiàn)帕累托改進(jìn)。城市土地利用規(guī)模下降，促使城市土地地租曲線從促使城市土地地租曲線從R2向左平移到向左平移到R4。如果城市內(nèi)部和。如果城市內(nèi)部和邊緣區(qū)交通條件大幅改善，城市土地地租曲線邊緣區(qū)交通條件大幅改善，城市土地地租曲線R4將向左下方移將向左下方移動至動至R5。此時，城市規(guī)模將從。此時，城市規(guī)模將從t3縮小到縮小到t5。三、土地稅與城市擴(kuò)展三、土地稅與城市擴(kuò)展 不同

46、的動力機(jī)制所產(chǎn)生的城市問題是不一樣的，相應(yīng)的政不同的動力機(jī)制所產(chǎn)生的城市問題是不一樣的，相應(yīng)的政策也有所不同。不論什么原因，當(dāng)城市邊緣地帶的土地地策也有所不同。不論什么原因，當(dāng)城市邊緣地帶的土地地租高出農(nóng)地地租與土地開發(fā)成本之和時，土地就從農(nóng)業(yè)用租高出農(nóng)地地租與土地開發(fā)成本之和時，土地就從農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘杏玫?，城市建成區(qū)也就向外推移，空間表現(xiàn)地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘杏玫?，城市建成區(qū)也就向外推移，空間表現(xiàn)形式是形式是“攤大餅攤大餅”，而征收土地稅可以促使城市，而征收土地稅可以促使城市“攤大餅攤大餅”模式向更有效率的方向發(fā)展。模式向更有效率的方向發(fā)展。三、土地稅與城市擴(kuò)展三、土地稅與城市擴(kuò)展2土地稅與城市擴(kuò)

47、展：動態(tài)分析土地稅與城市擴(kuò)展：動態(tài)分析城市經(jīng)濟(jì)學(xué)理論指出，一塊土地的開發(fā)或再開發(fā)都是有條件的。城市經(jīng)濟(jì)學(xué)理論指出，一塊土地的開發(fā)或再開發(fā)都是有條件的。某一地區(qū)的農(nóng)地是否轉(zhuǎn)化成城市用地，取決于土地開發(fā)后的土某一地區(qū)的農(nóng)地是否轉(zhuǎn)化成城市用地，取決于土地開發(fā)后的土地收益是否高于土地開發(fā)前的土地收益加上土地開發(fā)成本。當(dāng)?shù)厥找媸欠窀哂谕恋亻_發(fā)前的土地收益加上土地開發(fā)成本。當(dāng)土地開發(fā)后的土地收益大于或等于土地開發(fā)前的土地收益加上土地開發(fā)后的土地收益大于或等于土地開發(fā)前的土地收益加上土地開發(fā)成本兩項之和，那塊土地就會被開發(fā)，開發(fā)的強(qiáng)度取土地開發(fā)成本兩項之和，那塊土地就會被開發(fā)，開發(fā)的強(qiáng)度取決于開發(fā)時的土地價

48、格。同理，已開發(fā)的城市土地的再開發(fā)也決于開發(fā)時的土地價格。同理，已開發(fā)的城市土地的再開發(fā)也是有條件的。當(dāng)土地再開發(fā)后的土地收益大于或等于土地再開是有條件的。當(dāng)土地再開發(fā)后的土地收益大于或等于土地再開發(fā)前的土地收益加上土地再開發(fā)成本（包括拆遷安置等），土發(fā)前的土地收益加上土地再開發(fā)成本（包括拆遷安置等），土地將被再開發(fā)，再開發(fā)的強(qiáng)度取決于該區(qū)位的土地價格。城市地將被再開發(fā)，再開發(fā)的強(qiáng)度取決于該區(qū)位的土地價格。城市存量土地和增量土地的開發(fā)，使城市擴(kuò)展呈現(xiàn)動態(tài)性。存量土地和增量土地的開發(fā)，使城市擴(kuò)展呈現(xiàn)動態(tài)性。三、土地稅與城市擴(kuò)展三、土地稅與城市擴(kuò)展 在進(jìn)行城市擴(kuò)展動態(tài)性分析時，假設(shè)每一個城市都遵循

49、市在進(jìn)行城市擴(kuò)展動態(tài)性分析時，假設(shè)每一個城市都遵循市場規(guī)律來進(jìn)行改造或重建；城市發(fā)展是分階段的，在每一場規(guī)律來進(jìn)行改造或重建；城市發(fā)展是分階段的，在每一個階段，土地是同時開發(fā)的，開發(fā)的強(qiáng)度取決于該區(qū)位的個階段，土地是同時開發(fā)的，開發(fā)的強(qiáng)度取決于該區(qū)位的土地價格和土地稅率。在零稅率下，城市空間動態(tài)擴(kuò)展過土地價格和土地稅率。在零稅率下，城市空間動態(tài)擴(kuò)展過程如圖程如圖17所示。所示。三、土地稅與城市擴(kuò)展三、土地稅與城市擴(kuò)展三、土地稅與城市擴(kuò)展三、土地稅與城市擴(kuò)展 從圖從圖17可以看出，在第一階段，靠近城市中心的地方因可以看出，在第一階段，靠近城市中心的地方因其地價高而開發(fā)強(qiáng)度大，即密度高，遠(yuǎn)離城市中心的區(qū)位其地價高而開發(fā)強(qiáng)度大，即密度高，遠(yuǎn)離城市中心