自籌資金項(xiàng)目成本控制的探討

1、自籌資金項(xiàng)目成本控制的探討摘要：口籌資金項(xiàng)目投資不斷增大，利潤(rùn)水平卻逐漸趨于下降。有效降低成 本，對(duì)于增加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力非常重要。要控制開(kāi)發(fā)成木，就必須做好節(jié)能、節(jié)地、 節(jié)材、節(jié)水工作，從構(gòu)成自籌資金項(xiàng)目成本的土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)，建筑安裝 工程費(fèi)，市政公共設(shè)施費(fèi)用，管理費(fèi)用，貸款利息，稅費(fèi)及其他費(fèi)用等齊個(gè)環(huán)節(jié) 入手，積極做好開(kāi)發(fā)成本控制。關(guān)鍵詞：開(kāi)發(fā)成木成木控制abc分析法自籌資金，是指根據(jù)我國(guó)財(cái)政管理制度的規(guī)定，由各地方、齊部門(mén)、齊企業(yè) 及各行政、事業(yè)單位自行籌措，按預(yù)算外資金規(guī)定的用途使用后，確右多余，允 許用于投資建設(shè)的資金。而對(duì)于私營(yíng)私營(yíng)企業(yè)來(lái)講，開(kāi)發(fā)的所有項(xiàng)目都是口籌資 金項(xiàng)目。許多私

2、營(yíng)企業(yè)對(duì)于成本的關(guān)注述僅僅停留在建造成本方而，對(duì)管理成本則不 十分重視。大多數(shù)私營(yíng)金業(yè)的運(yùn)營(yíng)和管理，大都還停留在過(guò)去的派工制或簡(jiǎn)單目 標(biāo)崗位責(zé)任制的方式方法上。如果利潤(rùn)水平下降，企業(yè)能夠繼續(xù)生存和發(fā)展下去 所面臨的壓力是很大的，所以自籌資金項(xiàng)目必須重視成木控制，以期獲得最犬程 度的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。一、自籌資金項(xiàng)目的成本分析：自籌資金項(xiàng)目的成木主要是由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成木費(fèi)用、期間費(fèi)用、稅金、依法應(yīng) 當(dāng)繳納的其他行政性事業(yè)性收費(fèi)和投資人的應(yīng)得利潤(rùn)構(gòu)成。1. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本費(fèi)：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成木費(fèi)用的內(nèi)容包括：土地使用權(quán)取得費(fèi)，建筑工程勘察、規(guī)劃設(shè) 計(jì)及前期工程費(fèi)，建筑、安裝工程費(fèi)，附屬工程費(fèi)，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。2. 期間費(fèi)

3、用：開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用，是指管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用等與住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān) 的支出。3. 規(guī)費(fèi)、稅金：稅金是指依據(jù)國(guó)家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的投資方向調(diào)節(jié)稅、營(yíng)業(yè)銳、 城市維護(hù)建設(shè)稅、教育稅附加等。依法應(yīng)當(dāng)交納的其他行政性，事業(yè)性收費(fèi)，按照國(guó)家及市政府右關(guān)部門(mén)依法 制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。4. 應(yīng)得利潤(rùn)：銷(xiāo)售利潤(rùn)以開(kāi)發(fā)成木之和為基數(shù)計(jì)取其利潤(rùn)率，由開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者自主確定。以上各項(xiàng)費(fèi)用，在自籌資金項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成木中，土地約占總成本的40%,建 筑安裝工程約占總成本的30%,稅費(fèi)及其它約占總成本的30%o二、項(xiàng)口的成木控制：項(xiàng)目的成木控制是投資人對(duì)項(xiàng)目從投資決策階段到產(chǎn)品銷(xiāo)售階段進(jìn)行有效 管理，優(yōu)化各項(xiàng)成本

4、開(kāi)支，減少不必要開(kāi)支，降低費(fèi)用，力求使得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng) 濟(jì)效益和社會(huì)效益最大化。商品房的成本控制可分為5個(gè)階段進(jìn)行：策劃投資階 段，設(shè)計(jì)階段，開(kāi)發(fā)項(xiàng)口的發(fā)包階段，項(xiàng)口施工階段和房屋的銷(xiāo)售管理階段。1、投資策劃階段：在投資策劃階段，應(yīng)結(jié)合工程實(shí)際，明確項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，運(yùn)用 技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法，通過(guò)對(duì)產(chǎn)品功能的分析，以達(dá)到節(jié)約資源和降低造價(jià)的口的。 投資人的工作重點(diǎn)是尋找項(xiàng)目，進(jìn)行帀場(chǎng)調(diào)查和分析，考察投資環(huán)境，包括項(xiàng)目 所在地的土地價(jià)格，交通條件，基礎(chǔ)設(shè)施狀況，材料的運(yùn)輸距離以及房屋未來(lái)的 銷(xiāo)售狀況，預(yù)測(cè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，把各個(gè)項(xiàng)目可能發(fā)生的成本費(fèi)用綜 合起來(lái)加以考慮，對(duì)可能發(fā)生的項(xiàng)

5、目成本進(jìn)行總體控制。2、設(shè)計(jì)階段:設(shè)計(jì)階段是成本控制工作全過(guò)程的重點(diǎn)階段。設(shè)計(jì)階段要考慮項(xiàng)目所在地的 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，居民收入狀況，社會(huì)習(xí)俗和人文環(huán)境，設(shè)計(jì)出符合當(dāng)?shù)貭顩r的戶(hù) 型，面積，使得不同家庭情況的居民都能買(mǎi)的起房。優(yōu)秀的設(shè)計(jì)有利于降低投資, 縮短工期，給項(xiàng)目帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益。在設(shè)計(jì)前，要進(jìn)行項(xiàng)目投資估算，通過(guò)對(duì)社會(huì) 同類(lèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)格，材料，設(shè)備，人工費(fèi)用，稅收，管理費(fèi)用，利潤(rùn)等的調(diào)杳， 在項(xiàng)目評(píng)估的基礎(chǔ)上進(jìn)行綜合比較和分析，作為初步設(shè)計(jì)控制的依據(jù)。初步設(shè)計(jì) 要重視方案的選擇，按投資估算進(jìn)一步落實(shí)成本費(fèi)用，將施工圖預(yù)算嚴(yán)格控制在 批準(zhǔn)的預(yù)算內(nèi)，同吋加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理工作。3、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)包階段：開(kāi)

6、發(fā)項(xiàng)目發(fā)包，包括項(xiàng)目總發(fā)包建安工程及設(shè)備材料采購(gòu)發(fā)包。發(fā)包形式一 般采用單-價(jià)合同。單價(jià)合同可以提高承包商對(duì)成木控制的積極性。發(fā)包形式盡量 采用冇利于提高競(jìng)爭(zhēng)力，降低造價(jià)，避免在施工過(guò)程修改分包內(nèi)容和范圍，而增 加不必要的工程成木的方式。4、施工階段的成本控制:施工階段項(xiàng)目的成本控制，通常是指在項(xiàng)目成木的形成過(guò)程中，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 所消耗的人力資源、物質(zhì)資源和費(fèi)用開(kāi)支，進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制，及時(shí) 糾正將要發(fā)生和已經(jīng)發(fā)生的偏差，把各項(xiàng)生產(chǎn)費(fèi)用控制在計(jì)劃成本的范圍之內(nèi)， 以保證成木口標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 優(yōu)化施工方案施工方案的優(yōu)化選擇是降低工程成本的主要途徑。施工方案是否先進(jìn)、合理 不僅直接關(guān)系到施工質(zhì)量

7、，也必然會(huì)直接影響工程項(xiàng)口的口標(biāo)成木和工程項(xiàng)口的 利潤(rùn)。按照最優(yōu)方案施工可以降低成本、加快進(jìn)度、保證質(zhì)量和安全，實(shí)現(xiàn)工程 項(xiàng)目投入少產(chǎn)出最大、提高經(jīng)濟(jì)效益。 有效控制人工費(fèi)人工費(fèi)約占建筑產(chǎn)品成本的10%20%,并且隨勞動(dòng)力市場(chǎng)價(jià)格變化而變 化。對(duì)施工期間所需發(fā)生的人工費(fèi)進(jìn)行控制，應(yīng)從以卜幾方面入手：首先，要牢固樹(shù)立起成本意識(shí)的概念。雖然降低施工成本的重點(diǎn)不在人而在 于物，但是如果施工人員素質(zhì)低、成木概念模糊或淡薄，必然會(huì)導(dǎo)致行動(dòng)的錯(cuò)位、 勞動(dòng)生產(chǎn)率低下，最終會(huì)使效益白白地流失。其次，依據(jù)施工組織設(shè)計(jì)、施工網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的進(jìn)度安排，月初依據(jù)工序要求合 理做出用工計(jì)劃數(shù)量，并將安全生產(chǎn)、文明施工及零星用

8、工按一定比例（一般為 5%10%）起包給領(lǐng)工員或班組，進(jìn)行包干控制，結(jié)合市場(chǎng)人工單價(jià)計(jì)算出 本月的人工費(fèi)控制指標(biāo)。最后，從用工數(shù)量方而進(jìn)行成本控制:在施工過(guò)程屮依據(jù)工程分部分項(xiàng)內(nèi)容, 對(duì)每天用工數(shù)量連續(xù)記錄，完成一個(gè)分項(xiàng)工程后，與清單報(bào)價(jià)中的用工數(shù)量進(jìn)行 對(duì)比，找出存在的問(wèn)題，采取相應(yīng)的措施，對(duì)控制指標(biāo)加以修正。每月完成幾個(gè) 工程分項(xiàng)后都同清單報(bào)價(jià)中的用工數(shù)量對(duì)比，考核控制指標(biāo)完成情況。通過(guò)這種 控制對(duì)比節(jié)約了用工數(shù)量，就意味著降低了人工費(fèi)的支出。 科學(xué)控制材料費(fèi)材料費(fèi)一般占全部工程項(xiàng)目成本的65%75%,直接影響工程成本和經(jīng)濟(jì)效 益。材料費(fèi)控制包括材料訂購(gòu)、材料價(jià)格和材料用量控制三個(gè)方血內(nèi)容

9、。 合理控制機(jī)械費(fèi)機(jī)械使用費(fèi)約占建筑產(chǎn)品成本的5%8%,機(jī)械費(fèi)控制指標(biāo)，主要是根據(jù)工 程量清單報(bào)價(jià)數(shù)量參考定額計(jì)算出各類(lèi)機(jī)械的使用臺(tái)班數(shù)。耍充分利用現(xiàn)有機(jī)械 設(shè)備進(jìn)行內(nèi)部合理調(diào)度，力求捉高機(jī)械利用率。在設(shè)備選型配套中，注意一機(jī)多 用，減少設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)人員的數(shù)量和設(shè)備零星配件的費(fèi)用。同時(shí)，施工機(jī)械的完 好率和施工機(jī)械的工作效率直接關(guān)系到機(jī)械費(fèi)的高低。因此，在施工過(guò)程屮應(yīng)做 好每天的工作日記錄，采用了什么機(jī)械，用了多長(zhǎng)時(shí)間，在此期間是否存在維修 等。如存在現(xiàn)場(chǎng)停電超過(guò)合同規(guī)定的時(shí)間，最好當(dāng)天同業(yè)主作好現(xiàn)場(chǎng)簽證記錄， 刀初依據(jù)計(jì)劃量進(jìn)行控制，刀末應(yīng)把實(shí)際使用臺(tái)班數(shù)同控制臺(tái)班數(shù)進(jìn)行對(duì)比。分 析發(fā)生的原

10、因，制定出相應(yīng)對(duì)策，以降低各項(xiàng)費(fèi)用。 制定合理工期制定合理工期是控制施工項(xiàng)目成本的關(guān)鍵。在合理工期下，項(xiàng)目成本支出較 低。工期比合理工期提前或拖后都意味著工程成木的提高。影響進(jìn)度和工期的因 索很多，如人為因索、技術(shù)因索、材料和設(shè)備因索、氣候因索、環(huán)境因索等。為 了使這些因素轉(zhuǎn)化為對(duì)進(jìn)度工期有利因素，所采取的一些技術(shù)措施又勢(shì)必對(duì)質(zhì) 量、成本產(chǎn)生彩響。因此，在安排工期時(shí)，要注意處理工期與質(zhì)量、成本的辯證 統(tǒng)一關(guān)系，組織連續(xù)、均衡有節(jié)奏的施工，以求在合理使用資源的前提下，保證 工期，降低成木。 進(jìn)行項(xiàng)目月度成本分析。項(xiàng)目刀度成本分析，是施工項(xiàng)目定期的、經(jīng)常性的中間成本分析。通過(guò)項(xiàng)目 月度成木分析可以

11、及吋發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，以便按照成木口標(biāo)指示的方向進(jìn)行監(jiān)督和控 制。應(yīng)根據(jù)各部門(mén)月度用款計(jì)劃進(jìn)行匯總，并按用途的輕重緩急平衡調(diào)度，同時(shí) 提出具體實(shí)施意見(jiàn)，在月度財(cái)務(wù)收支計(jì)劃的執(zhí)行過(guò)程中，項(xiàng)fi財(cái)務(wù)成木應(yīng)根據(jù)各 部門(mén)的實(shí)際用款做好記錄，并于下月初反饋給冇關(guān)部門(mén)，由各部門(mén)自行檢查分析 節(jié)超原因。5、房屋銷(xiāo)售階段的成本控制：房屋銷(xiāo)售階段的費(fèi)用主要是銷(xiāo)售費(fèi)用支出，它的主要支出部分一般為房屋銷(xiāo) 售廣告的費(fèi)用。此外，還有代辦費(fèi)，銷(xiāo)售人員工資，銷(xiāo)售資料費(fèi)，辦公費(fèi)，通訊 費(fèi)等。廣告費(fèi)用如何支出，采用何種形式支出，支出多少，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)口的規(guī)模大 小，檔次高低，銷(xiāo)售對(duì)象以及房屋所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r決定。公司也可采用全 方位的銷(xiāo)售方式。通過(guò)宣傳公司的產(chǎn)品來(lái)逐步建立公司的社會(huì)知名度和良好的信 譽(yù)，捉高公司的品牌戰(zhàn)略，樹(shù)立良好的口碑，通過(guò)公司的形彖和社會(huì)知名度來(lái)捉 高產(chǎn)品的銷(xiāo)售量；通過(guò)獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，動(dòng)員本公司的職工建立廣泛的人際關(guān)系，多渠 道銷(xiāo)售。結(jié)論：工程造價(jià)的控制與管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程。項(xiàng)目造