舟山濱海星城項目可行性報告(2)

1、舟山浩耀置業(yè)有限公司zhoushanhaoyao properties limited舟山市濱海星城項目一期項目可行性研究報告舟山浩耀置業(yè)有限公司二00六年五月十三日第一章第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章開發(fā)商概況項目概況項目定位項目市場分析項目開發(fā)計劃資金使用計劃項目銷售與資金回籠融資償還計劃綜述第一章、開發(fā)商概況一、公司名稱舟山浩耀置業(yè)有限公司二、公司地址舟山市普陀區(qū)平陽浦舟漁物資大樓2-3樓。三、公司經營范圍開發(fā)建設舟山市普陀區(qū)a-4-3地塊住宅項日，包括房屋的建設、出租、出售、及經營管理等業(yè)務。四、公司注冊資金注冊資金人民幣1800萬元。第二章項目概況該項

2、目所在的舟山市普陀區(qū)勾山街道是舟山主要的工業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)之一。根據(jù)舟山市 城市近期建設規(guī)劃(20032005)顯示，勾山街道作為臨城一浦西工業(yè)區(qū)的居住生活服務 基地，是普陀城區(qū)拓展和舊城改造的重點區(qū)域。一、項目名稱濱海星城二、項目地點舟山市普陀區(qū)勾山街道a-4-3地塊。三、項目開發(fā)單位舟山浩耀置業(yè)有限公司四、項目性質住宅區(qū)五、四至范圍東至：定沈公路西至：24米大路南至：現(xiàn)狀河流北至:329國道六、用地指標規(guī)劃用地面積：67482. 78平方米總建筑面積:168880平方米 （含地下車庫13000平方米）容積率：2. 0w容積率w2. 5建筑密度28%綠地率>28%第三章項目定位一、項目市

3、場定位舟山最優(yōu)秀的經濟型現(xiàn)代化居住小區(qū)。二、目標客戶定位舟漁區(qū)域內需要改善居住條件的人（舟漁宿舍居住條件較差，房型狹窄，有改善居住條 件的迫切需求）。成家立業(yè)，需要購房的年輕人。地塊附近，及國道北側的原住居民。遷入市區(qū)的海島居民。為改善子女就學環(huán)境的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民。三、項目價格定位由于本項目附近沒有在售項h,所以采用本區(qū)域五年房齡以內的二手房市場交易均價 3750元/平米作為定價參考，在考慮了多方面的因素后，本項目均價定為多層3850元/平米、 高層、小高層4000元/平米、這是一個符合市場實際且富有吸引力的價格。第四章項目市場分析一、房地產市場宏觀環(huán)境分析隨著國家對房地產市場的調控政策陸續(xù)出臺，投

4、機性購買需求逐漸退出市場；而居民自 住型消費則受到國家政策的激勵和扶持，需求依然強勁。在未來較長的一段時期內，自住型 消費將成為中國房地產市場的主流，誰能抓這一機會必能帶來豐厚的回報。這一點已被杭州、 上海、北京等大屮城市的市場變化所證明。二、舟山市房地產市場分析隨著城市經濟實力的增長，居民收入不斷的提高，從2000年起，舟山的房地產市場開 始走上了蓬勃向上的通道。截止到2006年第一季度為止，舟山市的房價經歷了近6年的上漲期。而進入第二季度 后，由于中央宏觀調控政策的力度加強，價格岀現(xiàn)了回落，銷售量也開始回落。主耍體現(xiàn)在 高端物業(yè)銷售受投資客離場影響，出現(xiàn)滯銷；而經濟型住宅則受到本地居民自住

5、需求的支撐, 在經歷了起初一段時間的萎縮后，成交量開始放大。目前舟山四大住宅板塊屮，定海板塊（不包括臨城）商品住宅售價保持在4800元/平米一 7000元/平米z間；東港板塊商品住宅售價保持在4500元/平米一4800元/平米z間；普陀 板塊（不包括東港）商品住宅售價保持在4000元/平米一6000元/平米之間；臨城板塊商品住 宅售價保持在4300元/平米一4500元/平米之間。由于舟山是一個甜嶼型城市，可開發(fā)土地量較少；而隨著國民經濟的不斷增長和城市化 進程的加快，居民自住型購房需求還將不斷增長，因此在未來兒年內舟山市房地產價格將呈 現(xiàn)穩(wěn)中帶升的格局，但不同的樓盤之間將有較大的差異。三、項目

6、優(yōu)勢分析1、區(qū)域經濟發(fā)達舟山是中國最大的海水產品生產、加工、銷售基地，有“中國漁都”的美稱。勾山街道 位于舟山市普陀城區(qū)西側，區(qū)位優(yōu)勢明顯、交通便利、市場繁榮，是普陀城區(qū)拓展的重點區(qū) 域也是舟山主要的工業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）之一。街道陸域面積44. 1平方公里，轄20個行政村和1 個社區(qū)，總人口約3. 2萬人。2004年，街道實現(xiàn)工農業(yè)總產值20. 5億元,地方稅收收入1800 萬元，農民人均純收入5818元。2、交通便利本項目區(qū)域交通十分便利：距寧波國際機場86公里，普陀山機場7公里；329國道貫 穿全境，并通過海峽輪渡與滬杭甬高速公路相接；7路、11路、12路、13路、29路等十路 線在此屮轉和經

7、過。3、基礎設施完善本區(qū)域內基礎設施完善，供電、供水、供氣、通訊、排污等各類設施均能滿足需求。4、規(guī)劃設計領先本項li是舟山市在國家實施“兩個70%”調控條款后第一批通過規(guī)劃審批的項目，是為 滿足舟山市廣大居民自住購房筒求而打造的經濟型現(xiàn)代化住宅區(qū)。本公司已邀請國內頂尖的 設計機構和策劃機構對本項日進行定位策劃和規(guī)劃設計，務求使本項日成為舟山最優(yōu)秀的、 最受消費者歡迎的住宅區(qū)。5、購買需求強勁a、地塊毗鄰舟漁宿舍區(qū)，該區(qū)域內有較為完整的生活配套，能滿足一般的生活需求； 同時也較能吸引舟漁職工的購買欲望。b、老城區(qū)內可供開發(fā)空間有限，隨著城區(qū)人口的增長，往外遷移是必然的。木項目在 規(guī)劃、定位，特

8、別是價格上的優(yōu)勢將會有吸引大量外遷人口。c、舟山一般家庭在子女長大后，通常習慣分戶而居，這勢必會催生出一批新的購房群 體。這些人對價格和樓盤品質較為關注，而對地段要求不高，正符合了本項日的特質。d、本項目處于舊城改造重點區(qū)域及臨城一浦西工業(yè)區(qū)的居住生活服務基地，在未來的 幾年內將對經濟型住宅有大量的需求。e、舟山是一個群島組成的城市，主城區(qū)與周邊海島的生活環(huán)境、教育質量有較大的差 距。隨著社會經濟的發(fā)展，從周邊海島遷徙到主城區(qū)或為了解決子女就學問題而在主城區(qū)購 房的居民呈逐年上升之勢。6、未來城市中心區(qū)塊根據(jù)舟山市的社會經濟發(fā)展規(guī)劃和“以港興市，打造海洋大市”戰(zhàn)略實施計劃，本項目 正處于連接城

9、市未來的行政金融中心一一臨城和主要商業(yè)中心一一沈家門、東港的樞紐部 位。隨著木地塊東邊的岳泉隧道開通，西邊的小心漁港和船舶市場形成，本項目區(qū)域將成為 舟山城市屮心的黃金區(qū)塊。7、價格優(yōu)勢明顯、性價比高本項目秉承讓利于民、合理利潤、快速銷售的原則，以高品質、低價格來贏得市場。不 但與同類樓盤相比價格優(yōu)勢十分明顯，而且也低于本區(qū)域二手房的市場價格，性價比較高。8、國家政策推動在2006年8月1 口開始二手房交易征收個稅，這對本項目的銷售是個很大的推動。四、項目劣勢分析從項目的環(huán)境、區(qū)域、價格、定位等方面分析，本項目相對其他樓盤的劣勢在于：1、從項目所在地抵達定海、臨城、沈家門等屮心區(qū)域步行距離較遠

10、，非傳統(tǒng)城市屮心區(qū)。2、項目地塊周邊環(huán)境一般，除北側部分較好外，其余都有待改造。五、結論綜上所述，本項目作為一個為本地服務、面向普通購房者的低價位、高品質的經濟型現(xiàn)代化居住小區(qū)，具有強大的市場競爭力和優(yōu)勢，其市場前景十分樂觀。第五章項目開發(fā)計劃一、項目開發(fā)計劃概述本項目計劃分二期開發(fā)，目前先實施一期工程建設。2006年初開始籌備，預計到2009年交付使用，總建設周期預計為3年。總建設面積為112200平方米，其屮住宅部分95200 平方米，商鋪部分5250平方米，地下室部分10500平方米，物管用房1300平方米。二、項目開發(fā)計劃節(jié)點1、前期籌備本項目已于2005年7月15日完成土地摘牌手續(xù)，

11、現(xiàn)已付清全部土地出讓金及稅款并取 得國有土地使用權證。從2006年初開始進行前期籌準備，計劃到2006年12月上旬完成全部前期籌備工作，為期12個月。工作項目時間備注土地勘測2006年初已完成規(guī)劃設計2006. 12006. 6已通過會審擴初設計2006. 62006. 806年8月通過會審施工圖設計2006. 92006. 1006年10月底完成施工圖報批等2006. 112006. 12含其他審批及招標手續(xù)2、一期項目建設一期項目建設分a、b兩個區(qū)塊實施。a區(qū)塊為多層住宅及底層商鋪，加1幢11層小高層連俱樂部會所，考慮到施工難度及 節(jié)約投資成本，b區(qū)塊樁基施工和地下室土建部分與a區(qū)同步實施

12、。從2006年12月底正 式交付使用，建設周期為28個月。項目節(jié)點時間備注正式開工建設2006 年 12基礎施工2007. 12007. 5基礎施工全部完成部分結構封頂2007. 10全部結構封頂200& 2單體竣工驗收2008. 6合格后轉入設備安裝和內部裝潢全部市政配套、園 林施工完成200& 12竣工驗收2009. 1交付使用2009. 3b區(qū)塊為四幢16-18層高層加2幢11層小高層組成，下部為地下室人防工程。從2007年7月地上部分正式開工建設到2009年3月底正式交付使用，建設周期為21個月。項目節(jié)點時間備注樁基及地下室一期施工時已完成地上部分開始施工2007. 7

13、主體結構封頂2008. 2單體竣工驗收2008. 7合格后轉入設備安裝和內部裝潢全部市政配套、園 林施工完成2008. 12竣工驗收2009. 1交付使用2009. 3第六章資金使用計劃一、項目投資額概算一期項h預計總投資額為：32392. 01萬元序號項目單價數(shù)量金額（萬元）1土地出讓金（含稅）91萬元101畝9471 （含稅280萬）2建設管理費2. 1建設單位管理費按工程概算的5%收収6622.2工程監(jiān)理費按工程概算的1%收取1302.4小計7923勘測、設計費3. 1勘測費（含初堪和凈勘費 用及施工圖設計費）按工程概算的2%收取2503.2可行性研究費503.3前期策劃費5 %/m21

14、12200 m256. 13.4設計費55 元/m2112200 m2617. 13.5小計973.24建安工程費4. 1樁基工程費14424.2土建和安裝工程費923. 58/m2112200 m210362.64.3交通標志和標識854.4會所裝修1144.5甲供料12364.6小計1180/m2112200 m213239. 65基礎設施及公共配套設施費5. 1基礎設施費157. 35.2公共配套設施費2645.3小計421.36不可預見費按以上5項之和3%計算746. 917開發(fā)期間稅費7. 1市政公用基礎配套費50 元/nv112200 m25617.2教育附加費按國家規(guī)定計稅額的5

15、% 計3127.3營業(yè)稅按銷售收入的5%計算21617.4印花稅按規(guī)定稅額萬分之三計 算157.5城市建設附加費按規(guī)定稅額的7%計算1517.6其他稅費11607.7小計43608營銷推廣費& 1廣告宣傳費按銷售收入的1%計算4308.2銷售代理費按銷售收入的1.5%計 算6508.3其他銷售費用按銷售收入的0. 5%計算2008.4小計12809財務費用9. 1貸款利息一億元轉貸三年，按年 息6. 3%計18909.2其他2009.3小計2090合計33374. 01 萬元其中：土地費用9471萬元a區(qū)期項目土建安裝費用一一5575. 5萬元b區(qū)期項目土建安裝費用一一7664. 1萬

16、元其他費用一一10663.41萬元按項目總投資測算，本項h期建設成本為每平方米2974.51元。（含二期土地成本費用）二、資金取得與融資計劃本項目一期項目總投資約為33374. 01萬元。其中開發(fā)商資本金為13200萬元，占總投 資額的39. 55%；計劃融資10000 7j元，占總投資額的29. 9%；項目預售冋籠轉建設資金 10174.01萬元，占總投資額的30.55%。項目融資預計貸款期為3年，利率參照商業(yè)銀行標準計算，逐年付息，到期還本。三、資金使用計劃1、已使用資金列表（截止2006年7月31 h）序號項目金額（萬元）支付時間1建設管理費2802006. 12006. 72土地出讓金

17、（含稅）9471已付清3勘測設計費250已付清合計100012、計劃使用資金列表（截止2009年3月31 口）2006年資金使用計劃(2006. 82006. 12)序號項目金額（萬元）支付時間1設計及策劃費等723.22006. 102前期規(guī)費14422006. 102006. 123建設管理費5122006. 82006. 12合計2677. 22007年資金使用計劃(2007. 12007. 12)序號項目金額（萬元）支付時間1a區(qū)項目首期工程款：-11762007. 1-102不可預計費預提4002007. 1-103營銷推廣費5002007. 6-124b區(qū)項目首期工程款198620

18、07. 7-125其他費用2839. 54按實際發(fā)生時間結算合計8901. 542008年資金使用計劃(200& 12008. 12)序號項目金額（萬元）支付時間1a區(qū)項目二期工程款18402008. 2-122b區(qū)項目二期工程款4294. 82008. 2-123營銷推廣費4002008. 4-104不可預計費346.912008. 105其他費用1402. 46按實際發(fā)生時間結算合計8284. 172009年資金使用計劃(2009. 12009. 12)序號項目金額（萬元）支付時間1a區(qū)項目工程款尾款559.52009.1-102b區(qū)項日工程款尾款1383. 32009.1-103

19、營銷推廣費3802009. 34其他費用1187. 3按實際發(fā)生時間結算合計3510. 1四、資金說明每個自然年度資金需求量如下：2006年7月前已投入資金10001萬元，到2006年12 月底還需投入資金2677.2萬元；2007年投入約8901.54萬元；2008年投入約8284. 17萬元; 2009年投入約3510. 1萬元。開發(fā)商資本金和銀行貸款共計23200萬元，按計劃使用至2007年后需資金21579.74萬 元，尚節(jié)余1620.26萬元，2007年項目銷售可冋籠資金有18919.8萬元，兩者相加后結余 20540. 06萬元，已超過2008年所需建設資金8284. 17萬元，且

20、2008年銷售可回籠資金 17464. 95萬元。兩者相抵后尚余可使用資金29720. 84萬元，遠遠超過2009年所需建設資 金3510. 1萬元。而且還不計09年的銷售回籠資金。因此可充分保障項目的順利運作和支付 貸款本金和利息。第七章項目銷售與資金回籠、項目銷售計劃a區(qū)物業(yè)b區(qū)物業(yè)開盤時間2007. 62007. 10銷售指標-2007 年度60%30%-一2008年度35%45%-一2009年度5%25%合計100%100%二、項目銷售收入-期項目預計銷售收入為：43221萬元項目單位數(shù)量價格金額（萬元）a區(qū)物業(yè)住宅（多層）元/ m242000385016170商鋪元/ m252507

21、0003675b區(qū)物業(yè)住宅（高層）元/ m253190400021276車庫元/ m21050020002100三、資金回籠計劃表銷售年度a區(qū)物業(yè)b區(qū)物業(yè)合計2007年度119077012.818919.82008年度6945. 7510519.217464.952009年度992. 2558446836. 25合計19845233764322133374.01 萬元43221萬元9846. 99 萬元3163萬元6683. 99 萬元20. 03%四、利潤指標1、項目總投資2、項目總銷售收入3、毛利潤4、應交利稅5、凈利潤6、凈利潤率第八章融資償還計劃一、償還期限及償還方式本項fi融資期限擬

22、為3年（2006年底至2009年底），按照銀行貸款利率計息，逐年付息，第3年本息一起清償。二、融資償還計劃從項fi的銷售情況來看，在融資償還期之前本項冃物業(yè)將全部被出售，共可回籠資金43221萬元，除去需要轉入項目建設的10174.01萬元外，尚有33046. 99萬元,完全有能力償 還貸款本息。日期償還金額用途資金來源2007年底630萬元支付融資利息自有及回籠資金（付息后結余20540. 06萬元）2008年底630萬元支付融資利息銷售冋籠資金（付息后結余29720. 84萬元）2009年底10630萬元支付融資本息銷售回籠資金（付本息后結余23066. 99萬元）備注：付息后結余款為除去

23、貸款本息和當期建設資金投入后的金額。第九章綜述舟山濱海星城是舟山市不可多得的經濟型現(xiàn)代化小區(qū)。本項h所在的舟山市普陀區(qū)勾山街道是舟山主要的工業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）之一。根據(jù)舟山市 城市近期建設規(guī)劃（20032005）顯示，勾山街道作為臨城一浦西工業(yè)區(qū)的居住生活服務 基地，是普陀城區(qū)拓展和舊城改造的重點區(qū)域。根據(jù)舟山市的城市總體規(guī)劃發(fā)展以及普陀區(qū)控制性規(guī)劃要求，勾山街道將是普陀區(qū)乃至 整個舟山市新興的住宅區(qū)。本公司根據(jù)舟山市目前的房地產現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，經過對舟山市 全而認真的市場調研，對項目區(qū)位環(huán)境進行反復的分析比較，認為只要做出能滿足舟山市城 市居民新的住房要求和高品質，同時定位準確的優(yōu)秀經濟型住宅項目，完全不用擔心項目的 銷售，而且有豐厚的利潤。本項日期a、b區(qū)塊的預計銷售額為43221萬元，預計投資成本為33374. 01萬元， 稅前利潤為9846. 99萬元；并且二期的土地成本已經在一期中攤銷，這樣二期的利潤空間將 更大。因此該項目具有相對較高的利潤空間，項目具備良好的風險能力，財務綜合評價指標 良好，是一個可行性很高的項目。舟山浩耀置業(yè)有限公司 二00六年八月二十tl方案是計劃中內容最為復雜的一種。由于一些具有某種職