跨界：互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+金融丨新沃視角

1、跨界：互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+金融丨新沃視角2015年被稱為“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+金融”模式的元年，互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)、金融 多個行業(yè)的融合發(fā)展，將是未來的一種行業(yè)發(fā)展“新常態(tài)” o一、“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+金融”快速發(fā)展的原因互聯(lián)網(wǎng)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相結(jié)合,是必然趨勢。2014年我國房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值將近4萬億， 山gdp總額比重為6%?；ヂ?lián)網(wǎng)對房地產(chǎn)業(yè)的改造，將給房地產(chǎn)業(yè)帶來巨人變化，也會很大程度地促進(jìn)整個經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。表1 房地產(chǎn)業(yè)增加值及占gdp的比車(2005-2014)年份2005200620072008200920102011201220132014gdp185,896217r657268,019316,75234

2、5,629408,903484)24534)23588,019636.463房地產(chǎn)業(yè)增加值8,51610,37113,81014,73918.96723,57028,16831.24835,9&838,167占gdp 比重4.64.85j4.7s.5s.85.85.96.16數(shù)據(jù)來源：中國國家統(tǒng)計局。我國的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過了十多年的高速增長期后，暴利時代已經(jīng)結(jié)束，行業(yè)進(jìn)入 了調(diào)整期，競爭加劇。通過與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合，可以改造生產(chǎn)、銷售流程，以及進(jìn)行 其他商業(yè)模式的創(chuàng)新，促進(jìn)行業(yè)的創(chuàng)新與發(fā)展。然而，互聯(lián)網(wǎng)僅與房地產(chǎn)結(jié)合，還無法形成完整的閉環(huán)商業(yè)模式創(chuàng)新，互聯(lián)網(wǎng)+ 房地產(chǎn)+金融，會實(shí)現(xiàn)更深刻、系統(tǒng)

3、的變革。這主要是由于：第一，房地產(chǎn)和金融密不可分。首先，房地產(chǎn)業(yè)屬丁資本密集型產(chǎn)業(yè)，對金融 具冇很人的依賴性。再加上其產(chǎn)業(yè)鏈長、客戶數(shù)量廣等特點(diǎn)，還可以挖掘出其他冇 關(guān)金融需求。其次，房地產(chǎn)也具有普通商品和資產(chǎn)雙重屈性。根據(jù)國際資本市場比 較常用的產(chǎn)業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)gics和gcs,房地產(chǎn)與銀行、保險等金融業(yè)為一類。按照我 國國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類與代碼，房地產(chǎn)業(yè)雖然作為一個單獨(dú)的門類，但是其金融 屬性卻越來越明顯。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)，從本質(zhì)上就是密不可分的，不僅互為支持， 甚至相互包含。第二，互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展日新月異。第三方支付、眾籌、p2p、互聯(lián)網(wǎng)理財、互 聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)金融等多種形式的互聯(lián)網(wǎng)金融，対傳統(tǒng)金融

4、造成了沖擊。這些新的金融服 務(wù)模式、思維與房地產(chǎn)業(yè)的金融需求相結(jié)合，會進(jìn)一步地打開創(chuàng)新空間。二、“互聯(lián)網(wǎng)十房地產(chǎn)+金融”的創(chuàng)新模式1“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+金融”多功能營銷平臺互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+金融服務(wù)的多功能營銷平臺，是指互聯(lián)網(wǎng)平臺與地產(chǎn)開發(fā)商以 及提供金融服務(wù)的機(jī)構(gòu)合作，通過互聯(lián)網(wǎng)平臺銷售、出租房屋，并提供相關(guān)金融服 務(wù)，實(shí)現(xiàn)購房者、房地產(chǎn)企業(yè)、金融服務(wù)機(jī)構(gòu)、營銷平臺等的多方共贏。目前常見的具體方法，主要包括以下幾項(xiàng)：(1) 購房者在營銷平臺上購房，享受特殊的優(yōu)惠。比如，受到熱捧的“5萬抵 50萬”的電商鉗惠、“搶錢買房寶”等，通過線上購卡、玩游戲等方式獲取線下購 房優(yōu)惠，為購房者帶來了實(shí)際的購房

5、折扣。(2) 客戶的預(yù)付款、首付款等款項(xiàng)，一定時期內(nèi)被允許投資各種“寶”類的理 財產(chǎn)品。客戶在預(yù)購和交易時，其定金和首付款等資金，同時可以獲得投資收益。(3) 客戶的首付款不足，可以通過p2p或其他方式，獲得貸款。(4) 客戶收房或入住后，物業(yè)費(fèi)、燃?xì)馑娰M(fèi)等的支付，可以通過平臺上購買 的貨幣基金產(chǎn)品等，進(jìn)行代支代付。以上方式，對購房者來說，獲得了購房優(yōu)惠，并盤活了購房定金、首付款等資 金，還可以享受到融資便利，具有較強(qiáng)的吸引力；對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，互聯(lián)網(wǎng)電 商的強(qiáng)人銷售優(yōu)勢，促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)的銷售，并降低了銷售成本，已受到越來越 多地重視；對于金融服務(wù)機(jī)構(gòu)來說，通過提供金融產(chǎn)品和服務(wù)，參與其

6、屮，可以獲 得豐厚的利潤；對于營銷平臺來說，不僅有了現(xiàn)金流、傭金，還有投資品價差收入、 信息服務(wù)費(fèi)收入等?！捌桨埠梅俊?、房金所、“淘寶+余額寶+方興房地產(chǎn)企業(yè)“等 的迅速發(fā)展，從實(shí)踐角度說明了互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+金融服務(wù)的多功能綜合營銷平臺的 良好前景。尤其是隨著房地產(chǎn)行業(yè)從增量房市場走向存量房市場，可能成為互聯(lián)網(wǎng) 房產(chǎn)營銷的新常態(tài)，發(fā)展空間巨大。fi前，除了房地產(chǎn)開發(fā)金業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)金融平臺 積極開展合作外，二手房經(jīng)紀(jì)公司也加速與互聯(lián)網(wǎng)金融的深度融合。當(dāng)然，由于互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+金融服務(wù)的多功能綜合營銷平臺的模式目前還處在 發(fā)展初期，尚存在一些問題，比如信用貸款額度低、抵押手續(xù)繁瑣、一般樓盤利息 支出

7、較高、低息貸款合作樓盤較少、理財和貸款操作不方便等，未來還有待進(jìn)一步 改善，但這也給營銷平臺未來的發(fā)展帶來了機(jī)會。2“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融”的眾籌模式“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融”的眾籌模式，按照眾籌起始點(diǎn)主要分為兩類：一是從 拿地階段開始的眾籌。從拿地階段的早期眾籌，據(jù)預(yù)測可以為項(xiàng)冃節(jié)省13%-18% 的平均資金成本和約5%左右的營銷費(fèi)用，可以為購房者讓利20%左右。二是銷售 和投資階段的眾籌，即將人額不動產(chǎn)投資轉(zhuǎn)變?yōu)榈统杀尽⒌烷T檻、高靈活度的互聯(lián) 網(wǎng)金融投資，大大提升市場了參與度。h前發(fā)展較快的主要是第二種模式。表2房地產(chǎn)眾籌案例推出時間機(jī)構(gòu)項(xiàng)目最低投資額元）目標(biāo)眾籌金額2014年8月平安好居海

8、夕卜某項(xiàng)目100美元100萬美元，約三周完成2014年11月平安好房、平安不動 產(chǎn)、萬科平安陽匕部萬科城50 0001500 h 兀2014年11月京東商城、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)遠(yuǎn)洋萬和公館遠(yuǎn)洋一方11眾籌房屋總值超過20億元。11 月11日眾籌額超過1220萬兀2015年3月搜房網(wǎng)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)遠(yuǎn)洋翡麗郡、遠(yuǎn)洋錦上1 00019.8乃兀2014年6月團(tuán)貸網(wǎng)、中信中信御園四期別墅1 000 1491萬元,丄：20小晰兗威h前的房地產(chǎn)眾籌模式，最低投資額從11元、800元、1000元h至50000元不等， 而房價折扣、預(yù)期收益率差別也較大。但相同的是，無論是投資人中途退出采用股 權(quán)轉(zhuǎn)讓或靠競拍獲得溢價，還是通過

9、抽獎獲得購房機(jī)會，都有不同的回報率。未來，“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融”除了會向前端拿地階段延展外，還將積極開發(fā) 無論眾籌是否成功，都將獲得投資收益的創(chuàng)新模式，增強(qiáng)對客戶的吸引力。同時， 眾籌與短融、借貸及其他理財產(chǎn)品等相結(jié)合的方式，也會進(jìn)一步發(fā)展。3“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融”的p2w模式“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融”的p2w(person-to-pawn)模式，可以看作是一種特殊 的p2p,即借助網(wǎng)絡(luò)交易平臺，通過引入資產(chǎn)評佔(zhàn)、抵押和變現(xiàn)，采取實(shí)物抵押的 方式，完成投資方與融資方的低風(fēng)險投融資交易。2014年10月23日，“響當(dāng)當(dāng)”互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)理財上線，年化收益率可達(dá)12%。 相比于p2p平臺以信用為主的

10、較高風(fēng)險模式，以房地產(chǎn)作抵押的p2w投融資模式， 通過較低杠桿率、對違約可通過抵押資產(chǎn)變現(xiàn)等方式，降低了投資風(fēng)險。4“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融”的供應(yīng)鏈金融模式“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融”的供應(yīng)鏈金融模式，主要是指利用p2p平臺或者其他 互聯(lián)網(wǎng)金融平臺開展房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長，關(guān)聯(lián)企業(yè)多， 開發(fā)供應(yīng)鏈金融的前景廣闊。“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融”的供應(yīng)鏈金融模式主要包扌舌 以下幾種：商業(yè)銀行供應(yīng)鏈金融協(xié)同的電子商務(wù)平臺；基于b2c, b2b, c2c電子 商務(wù)平臺的供應(yīng)鏈金融；基于第三方支付的供應(yīng)鏈金融；基于p2p平臺的供應(yīng)鏈金 融；基于大數(shù)據(jù)預(yù)測信用風(fēng)險的供應(yīng)鏈金融等。5“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融”的社區(qū)020模式房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別是所屬的物業(yè)公司，是“社區(qū)020”的天然入口，網(wǎng)上繳納物