房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)類別及表現(xiàn)

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)類別及表現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)分類：一、關(guān)于土地使用權(quán)取得的風(fēng)險(xiǎn)    房地產(chǎn)開發(fā)商土地使用權(quán)的取得方式包括以出讓招標(biāo)、拍賣、掛牌、轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、收購房地產(chǎn)工程公司等。采取這些方式取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)主要包括：1、土地使用出讓過程中的法律風(fēng)險(xiǎn)1政策及法律、法規(guī)變化的風(fēng)險(xiǎn)；2政府規(guī)劃方案變更的風(fēng)險(xiǎn)；3土地使用權(quán)出讓合同對(duì)土地使用進(jìn)行限制的風(fēng)險(xiǎn)，包括規(guī)劃指標(biāo)、開發(fā)期限、轉(zhuǎn)讓、用途等的限制；4招拍掛過程中的法律風(fēng)險(xiǎn)；5物權(quán)法施行后關(guān)于土地使用權(quán)分層設(shè)立、地役權(quán)等制度變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)；6房屋拆遷及土地平整等相關(guān)問題的法律風(fēng)險(xiǎn)；7土地使用權(quán)被政

2、府收回的法律風(fēng)險(xiǎn)。2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的法律風(fēng)險(xiǎn)1土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效的法律風(fēng)險(xiǎn)；2土地使用權(quán)權(quán)屬瑕疵的法律風(fēng)險(xiǎn)；3土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅收法律風(fēng)險(xiǎn)；4因土地使用權(quán)出讓合同問題而導(dǎo)致的轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)；5土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記過程中的中法律風(fēng)險(xiǎn)。3、土地使用權(quán)合作開發(fā)及收購房地產(chǎn)工程的法律風(fēng)險(xiǎn)1合作開發(fā)合同或股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同被認(rèn)定無效的法律風(fēng)險(xiǎn)；備注：在實(shí)務(wù)中，很多合作開發(fā)合同或工程公司股權(quán)收購合同由于簽訂時(shí)沒有仔細(xì)審查其合法性，導(dǎo)致在土地價(jià)格大幅度上漲后，土地轉(zhuǎn)讓方毀約，用的最多的理由就是主張合同無效，由于房地產(chǎn)的法律規(guī)制多，稍有不慎，就可能面臨合同無效的風(fēng)險(xiǎn)。；2土地提供方的土地使用權(quán)存在瑕疵的法律

3、風(fēng)險(xiǎn)；3房地產(chǎn)工程公司或有負(fù)債的法律風(fēng)險(xiǎn)備注：很多公司采取收購房地產(chǎn)工程公司股權(quán)實(shí)現(xiàn)收購房地產(chǎn)工程，但收購后發(fā)現(xiàn)工程公司存在一系列負(fù)債，這是最大的法律風(fēng)險(xiǎn)；4房地產(chǎn)工程公司注冊(cè)資金不到位、虛假出資的風(fēng)險(xiǎn)；5房地產(chǎn)工程公司的稅收風(fēng)險(xiǎn)；6收購在建工程時(shí)因工程款問題產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；7被收購房地產(chǎn)工程可能欠政府行政規(guī)費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)，通常容易忽略包括土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、市政配套費(fèi)等等。8與被收購房地產(chǎn)工程原規(guī)劃指標(biāo)相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)。二、關(guān)于房地產(chǎn)建造階段的法律風(fēng)險(xiǎn)1、房地產(chǎn)融資和資金方面的法律風(fēng)險(xiǎn)1國家貨幣政策、信貸政策變化導(dǎo)致的法律風(fēng)險(xiǎn)；2因融資協(xié)議安排產(chǎn)生法律風(fēng)險(xiǎn)備注：很多房地產(chǎn)不重視融資協(xié)議的簽訂和履行

4、，認(rèn)為只要拿到錢就可以了，實(shí)際融資協(xié)議存在諸多法律風(fēng)險(xiǎn)，一旦資金提供方啟動(dòng)合同條款違約機(jī)制，有時(shí)會(huì)給企業(yè)帶來災(zāi)難性的影響。；3利用虛假文件融資的風(fēng)險(xiǎn)；4盲目擴(kuò)大投資導(dǎo)致資金鏈斷裂的法律風(fēng)險(xiǎn)。2、房地產(chǎn)工程施工方面的法律風(fēng)險(xiǎn)；1由于缺乏嚴(yán)格招投標(biāo)管理制度而導(dǎo)致的選定總承包商、分包商、材料供給商等方面產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；2由于勘察合同、設(shè)計(jì)合同、施工合同、材料設(shè)備采購合同簽訂而產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；3由于設(shè)計(jì)錯(cuò)誤、工期延誤、質(zhì)量問題等產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；4設(shè)計(jì)變更、簽證和索賠產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；5因承包商違法分包、工程質(zhì)量平安事故、農(nóng)民工工資等問題產(chǎn)生法律風(fēng)險(xiǎn)；6因工程價(jià)款結(jié)算產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；7因中間驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收

5、及工程移交等問題產(chǎn)生法律風(fēng)險(xiǎn)；8因工程質(zhì)量保修產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；9因施工合同糾紛訴訟導(dǎo)致的法律風(fēng)險(xiǎn)，包括合同法規(guī)定的工程款優(yōu)先受償權(quán)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)；10黑白合同產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)。三、關(guān)于房地產(chǎn)銷售階段的法律風(fēng)險(xiǎn)1、與銷售中介公司相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)1因銷售代理合同簽訂及履行產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；2因銷售代理公司及其員工虛假承諾及不當(dāng)行為引起的法律風(fēng)險(xiǎn)；2、與廣告籌劃相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)1因廣告籌劃合同簽訂及履行產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；2因廣告籌劃文字或圖片侵犯第三人知識(shí)產(chǎn)權(quán)的法律風(fēng)險(xiǎn)；3因虛假廣告帶來的法律風(fēng)險(xiǎn)；4因廣告內(nèi)容不當(dāng)?shù)姆娠L(fēng)險(xiǎn)。3、與銷售行為相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)1違規(guī)銷售產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；2取得商品房預(yù)售證書的相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)；3預(yù)售房款的收取和使用的相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)；4促銷方案的相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)；5銷售現(xiàn)場布置和樣版房相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)；6銷售人員違規(guī)操作、擅自修改認(rèn)購書、購房合同產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；7認(rèn)購書、購房合同書相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)。4、與購房者相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)1因房屋質(zhì)量問題產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；2因延期交房、延期辦理房地產(chǎn)證產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；3因設(shè)計(jì)方案變更產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；4因公共設(shè)施使用等相關(guān)問題的法律風(fēng)險(xiǎn)；5因按揭貸款合同產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)；備注：在房地產(chǎn)市場低迷、經(jīng)濟(jì)衰退的時(shí)候，這類風(fēng)險(xiǎn)特別突出，因開發(fā)商是對(duì)按揭貨款承當(dāng)連帶責(zé)任的。四、關(guān)于物業(yè)管理有關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)1、前期