淺談目前我國(guó)房地產(chǎn)融資存在的問(wèn)題及多元化融資渠道的選擇

1、    淺談目前我國(guó)房地產(chǎn)融資存在的問(wèn)題及多元化融資渠道的選擇    田越旭摘 要：改革開(kāi)放以來(lái)，特別是自1998年住房制度改革以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重大作用，作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，融資在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)鏈條中起到了關(guān)鍵作用，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷深入發(fā)展，房地產(chǎn)融資渠道由單一向多元化，由簡(jiǎn)單向復(fù)雜化的趨勢(shì)愈發(fā)明顯，本文就近年房地產(chǎn)融資渠道進(jìn)行簡(jiǎn)要分析，并適當(dāng)闡述多元化渠道的融資對(duì)具有一定規(guī)模的地產(chǎn)企業(yè)的意義。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 存在問(wèn)題 融資渠道 多元化一、房地產(chǎn)融資定義房地產(chǎn)融資是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，直接和間接融資的總和，具體包

2、括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸及資本市場(chǎng)方面的融資。二、房地產(chǎn)融資模式分類1.從直接融資角度看：所謂直接融資即沒(méi)有金融中介機(jī)構(gòu)介入的資金融通方式。在這種融資方式下，在一定時(shí)期內(nèi)，資金盈余單位通過(guò)直接與資金需求單位協(xié)商，或在金融市場(chǎng)上購(gòu)買資金需求單位所發(fā)行的有價(jià)證券，將貨幣資金提供給需求單位使用。房地產(chǎn)直接融資包括股權(quán)融資（發(fā)行股票），發(fā)行債券和商業(yè)票據(jù)等，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展壯大，房地產(chǎn)企業(yè)直接融資比重也逐步上升，目前較大規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)直接融資規(guī)模占到其總?cè)谫Y規(guī)模的30-40%，甚至超過(guò)50%。2.從間接融資角度來(lái)看：所謂間接融資是指資金盈余單位與資金短缺單位之間不發(fā)生直接關(guān)系，而是分別與金融機(jī)構(gòu)發(fā)生一筆

3、獨(dú)立的交易，即資金盈余單位通過(guò)存款，或者購(gòu)買銀行、信托、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的有價(jià)證券，將其暫時(shí)閑置的資金先行提供給這些金融中介機(jī)構(gòu)，然后再由這些金融機(jī)構(gòu)以貸款、貼現(xiàn)等形式，或通過(guò)購(gòu)買需要資金的單位發(fā)行的有價(jià)證券，把資金提供給這些單位使用，以實(shí)現(xiàn)資金融通的過(guò)程。房地產(chǎn)間接融資主要包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和信托融資，此類模式是房地產(chǎn)企業(yè)最基本且運(yùn)用最廣泛最傳統(tǒng)的融資模式。三、房地產(chǎn)融資意義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中具有重大意義，主要表現(xiàn)在以下幾方面：1.促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展；房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展活動(dòng)的重要環(huán)節(jié)，從社會(huì)上獲取成本適宜的資金有助于房地產(chǎn)行業(yè)健康有序發(fā)展，特別是從銀

4、行等金融機(jī)構(gòu)獲取資金可有效規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的行為，適度的舉債有利于房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。2.滿足房地產(chǎn)企業(yè)資金需求，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的資金有嚴(yán)格用途，僅用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)使用，因此，房地產(chǎn)融資一方面可以滿足房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金短缺問(wèn)題，另一方面，從資金的使用方面，也起到引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合理開(kāi)發(fā)，確保資金專款專用。3.優(yōu)化房地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，分散房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；通過(guò)房地產(chǎn)融資，房地產(chǎn)企業(yè)可以與銀行等金融機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，債權(quán)人一般會(huì)對(duì)項(xiàng)目整體進(jìn)行可行性研究分析，盈利分析，敏感性分析等，通過(guò)多種方式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估。獲得融資的房地產(chǎn)企業(yè)，在一定程度上可以優(yōu)化自身資產(chǎn)負(fù)債表，

5、使房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用適度杠桿獲取資金，更好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。四、當(dāng)前房地產(chǎn)融資存在的普遍問(wèn)題2018年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)正式進(jìn)入下半場(chǎng)，受房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)格調(diào)控和金融緊縮政策的影響，當(dāng)前房地產(chǎn)融資主要有以下幾大問(wèn)題：1.融資難度大。隨著金融政策的收縮，特別央行和銀保監(jiān)會(huì)對(duì)地產(chǎn)金融政策的限制，在“去杠桿”的大環(huán)境下，房地產(chǎn)融資十分困難，除了銀行金融機(jī)構(gòu)的開(kāi)發(fā)貸融資，其余融資方式均受到很大影響；另外，地產(chǎn)融資均需要足值抵押作為金融機(jī)構(gòu)的增信措施，抵押物一般均為土地，近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)作為快速周轉(zhuǎn)的行業(yè)，抵押物及土地在一定程度是十分稀缺的；再次，各家金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)授信政策不一致，在信貸配給的模式下，房地產(chǎn)授信額度較為

6、緊張，特別是2016年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)集中度進(jìn)一步加大，這無(wú)疑增加了資金需求，金融機(jī)構(gòu)投放額度有限，從而影響房地產(chǎn)融資。2.融資成本高。房地產(chǎn)融資普遍比其他行業(yè)融資成本高2%-3%，究其原因，主要是房地產(chǎn)行業(yè)高度依賴資金，是資金密集型行業(yè)，金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)企業(yè)融資方面有較強(qiáng)的議價(jià)能力；再加上房地產(chǎn)行業(yè)受金融政策影響較大，特別是央行的貨幣政策和各家商業(yè)銀行的信貸指引。3.融資不確定性增大。房地產(chǎn)融資過(guò)程中有較大的不確定性，從外部來(lái)，受金融機(jī)構(gòu)信貸指引、風(fēng)險(xiǎn)偏好和對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的判斷等因素，此類因素直接影響房地產(chǎn)企業(yè)融資的可行性；從內(nèi)部來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)好壞，項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中受開(kāi)發(fā)報(bào)建、股東對(duì)融資的

7、態(tài)度等因素也會(huì)影響其融資的不確定性。融資作為企業(yè)參與市場(chǎng)行為的重要步驟，在商品流通環(huán)節(jié)發(fā)揮著舉足輕重的作用?；诜康禺a(chǎn)融資存在的普遍問(wèn)題，房地產(chǎn)發(fā)展的過(guò)程中最主要的方式還是銀行金融機(jī)構(gòu)的開(kāi)發(fā)貸，但是這一融資渠道過(guò)于單一，嚴(yán)重影響了企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)雖然因?yàn)榻ㄔO(shè)資金的充足可以推進(jìn)項(xiàng)目的進(jìn)行，可以迅速擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，但企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)因?yàn)槿谫Y渠道單一而加大。因此，摸索多元化的融資渠道是房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展的必由之路。五、房地產(chǎn)融資渠道多元化選擇1.銀行金融機(jī)構(gòu)融資（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款是銀行金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資最主要的模式，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款是指對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房和其他房

8、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的中長(zhǎng)期項(xiàng)目貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款期限一般不超過(guò)三年（含三年）。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款具有較嚴(yán)格的審批程序，一般房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款需滿足各項(xiàng)證照（如工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證）齊全，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金投入達(dá)到35%，房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到二級(jí)（暫定）資質(zhì)等，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款資金嚴(yán)格受銀行監(jiān)管，專項(xiàng)用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)使用，不能用于購(gòu)買土地或挪作他用。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款仍然是各大房地產(chǎn)企業(yè)主流融資模式，此類融資在銀行信貸投放比重也占20%左右，該類融資具有較高門檻，隨著房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提高，大部分銀行金融機(jī)構(gòu)發(fā)放名單內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸款，如行業(yè)前100強(qiáng)等。（2）房地產(chǎn)并購(gòu)貸款：商業(yè)銀行向并購(gòu)

9、方房地產(chǎn)企業(yè)或并購(gòu)方控股子公司發(fā)放的，用于支付并購(gòu)股權(quán)對(duì)價(jià)款項(xiàng)的本外幣貸款。是針對(duì)較大規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)有償兼并、收購(gòu)其他房地產(chǎn)企業(yè)已建成項(xiàng)目及進(jìn)行資產(chǎn)、債務(wù)重組中產(chǎn)生的融資需求而發(fā)放的貸款。2017年以前通過(guò)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)并購(gòu)貸款規(guī)模較大，2017年以后，隨著金融政策調(diào)控不斷，特別是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)方面的貸款，銀行將嚴(yán)格審查，對(duì)于標(biāo)的項(xiàng)目未開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)采取審慎介入的態(tài)度，2017年以后銀行類房地產(chǎn)并購(gòu)貸款規(guī)模逐漸減少，但仍然保持一定的規(guī)模。2.非銀行金融機(jī)構(gòu)（1）從信托方面來(lái)看，房地產(chǎn)信托融資是信托公司通過(guò)特定資產(chǎn)或股權(quán)收益權(quán)等方式發(fā)行信托計(jì)劃，吸引銀行的私人銀行客戶投資該信托計(jì)劃，從而

10、將資金發(fā)放給房地產(chǎn)企業(yè)的一種融資模式，房地產(chǎn)信托融資是房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的另外一個(gè)重要方式，該類方式審核沒(méi)有銀行開(kāi)發(fā)貸嚴(yán)格，一般達(dá)到信托公司的具體要求后即可發(fā)放資金，但是部分信托產(chǎn)品也參照銀行開(kāi)發(fā)貸的要求進(jìn)行資金的發(fā)放。大部分信托融資額度受房地產(chǎn)企業(yè)獲取的土地的價(jià)值影響，一般為獲取土地款價(jià)值的60%-70%。（2）從基金方面來(lái)看，基金在我國(guó)的房地產(chǎn)融資領(lǐng)域運(yùn)用主要是私募股權(quán)基金和大型房地產(chǎn)企業(yè)牽頭成立的并構(gòu)型基金或產(chǎn)業(yè)基金。私募股權(quán)投資基金主要是以股權(quán)投資為準(zhǔn)，2016年以前，由于監(jiān)管不嚴(yán)，該類融資模式受到大多數(shù)房企接受，并實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，2017年以來(lái)，由于監(jiān)管趨嚴(yán)，特別是中國(guó)證券投資基金協(xié)會(huì)

11、相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)出具，該類業(yè)務(wù)規(guī)模下降速度加快，目前由于其成本較高，備案嚴(yán)格，其比重在房地產(chǎn)融資規(guī)模中越來(lái)越小。各個(gè)大型地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)均有涉及并購(gòu)基金，該類模式是目前及未來(lái)一段時(shí)間比較主流的模式，主要原因則是房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提高，在行業(yè)發(fā)展過(guò)程中，勢(shì)必產(chǎn)生大量的收并購(gòu)。目前，我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)基金和信托共同存在的融資模式，與傳統(tǒng)地產(chǎn)金融模式不一樣，該類模式在國(guó)外稱作“房地產(chǎn)投資信托基金”即reits，是一種依照專門的法律程序，從事房地產(chǎn)物業(yè)運(yùn)作的投資機(jī)構(gòu)，以發(fā)行受益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)管理，并將收益高比例分給投資者的信托組織。由于我國(guó)法律、稅收等政

12、策環(huán)境還未成熟，我國(guó)出現(xiàn)更多的是類reits，相信隨著法律等環(huán)境的不斷完善，地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪康禺a(chǎn)的時(shí)候，相信該類融資模式會(huì)有長(zhǎng)足的發(fā)展。（3）從債券方面來(lái)看，該類融資屬于房地產(chǎn)在資本市場(chǎng)的直接融資，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券的主要場(chǎng)所是以證監(jiān)會(huì)主導(dǎo)的上海證券交易所及深圳證券交易所和以人民銀行主導(dǎo)下的銀行間交易商協(xié)會(huì)的銀行間債券市場(chǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券過(guò)程較為復(fù)雜，且門檻較高，但是該類方式也是房地產(chǎn)企業(yè)特別是大型地產(chǎn)企業(yè)融資的主要模式。債券融資的用途可用于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、短期流動(dòng)需求和歸還貸款。（4）從供應(yīng)鏈融資方面來(lái)看，房地產(chǎn)供應(yīng)鏈融資是以房地產(chǎn)企業(yè)為核心的房地產(chǎn)上游供應(yīng)商因向其銷售貨物，承包工程、提

13、供服務(wù)而對(duì)核心房企形成的應(yīng)收賬款債權(quán)及房企因向下游客戶銷售房產(chǎn)而形成的應(yīng)收賬款的債權(quán)融資。上游應(yīng)收賬款債權(quán)融資主要以房企與保理公司合作開(kāi)立商業(yè)承兌匯票方式開(kāi)展，該類模式達(dá)到一定規(guī)模后，可以通過(guò)交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和法律稅收的規(guī)范后，進(jìn)行供應(yīng)鏈融資資產(chǎn)證券化；下游客戶銷售房產(chǎn)形成的應(yīng)收賬款的債券融資主要表現(xiàn)為購(gòu)房按揭尾款資產(chǎn)證券化。（5）從其他方面來(lái)看，一是目前在市場(chǎng)上均存在以信托為代表或者具有金融背景的投資公司以股權(quán)投資形式參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的投融資，主要是以財(cái)務(wù)投資的方式進(jìn)行，并約定在一定時(shí)間范圍內(nèi)推出項(xiàng)目以獲取收益的模式。在一定程度上看，投資主導(dǎo)權(quán)仍然以房企為準(zhǔn)，該類模式仍然是以股權(quán)的名義開(kāi)展的債權(quán)融資；二是海外發(fā)債，2016年以來(lái)，在金融去杠桿的大背景下，金融政策趨近，國(guó)內(nèi)資金流動(dòng)性偏緊，債券市場(chǎng)的流動(dòng)性反應(yīng)更是明顯，由此，大部分有一定規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)均通過(guò)海外發(fā)債的方式進(jìn)行融資，主要以美元債為主。五、總結(jié)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境和發(fā)展模式的改變，作為一種對(duì)資金具有很大依賴性的產(chǎn)業(yè)，當(dāng)前的融資方式不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的資金需求。尤其是對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)，在融資方面遇到的困難更大。一方面，金融風(fēng)險(xiǎn)的防范有賴于國(guó)家政策的引導(dǎo)規(guī)范和多元化金融市場(chǎng)的完善，另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)從自身出發(fā)，深化金融提高對(duì)金融產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)和運(yùn)用，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，傳統(tǒng)的