《商業(yè)計劃書可行性報告模板》北理工項目可行性研究報告

1、目 錄1. 項目情況簡介22. 合作條件 43.項目經(jīng)濟分析 5 一期分析 5二期分析 12三期分析 184、結(jié)論 215. 附件 21一.項目情況簡介1.1項目地理位置及區(qū)域交通狀況  北京理工大學(xué)科技園地處北京市市區(qū)北部、北京理工大學(xué)南校區(qū)，總用地面積51946平方米，      園區(qū)東臨新街口外大街，西至文慧園北路，南通文慧園路，北依學(xué)院南路，交通便捷，出入方便，地理位置十分優(yōu)越。 園區(qū)位于北京海淀高科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)中關(guān)村科技園區(qū)腹地，高等院校、科研機構(gòu)密集，周邊有北京師范大學(xué)、北京郵電大學(xué)、北方交通大學(xué)，以及中國政法大學(xué)、中央財

2、政金融大學(xué)等著名高校。有中、高級技術(shù)職稱人員數(shù)萬人，人才技術(shù)優(yōu)勢十分明顯，有良好的文化科技氛圍。     園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)達，科技、教育、文化、體育、金融、旅游等現(xiàn)代化城市功能完備，其良好的社區(qū)環(huán)境，對科技人員有強大的吸引力。1.2項目規(guī)劃項目占地面積為51964平方米，規(guī)劃總建筑面積為20.212萬平米，其中地上建筑面積15.584萬平米： 其中：辦公樓20370平米 實驗樓5028平米 公寓式辦公46150平米 交流展示用房9416平米 孵化大廈40398平米 專家大廈32154平米 展覽中心1260平米 附屬用房325平米 保留建筑734平米地下建筑

3、面積4.63萬平米： 其中：設(shè)備用房9226平米 辦公輔助5021平米 車庫（含人防）32038平米總停車位1250輛其中：地上停車位73輛地下停車位1177輛，地上建筑層數(shù)為218層地下建筑層數(shù)為13層建筑高度為12.50-60.00米綠化率 35%容積率 3.0項目分三期開發(fā)： 一期為：孵化大廈 經(jīng)濟技術(shù)指標如下： 總建筑面積：54260平米 地上建筑面積：40398平米 地下建筑面積：13862平米 總停車位：323輛，地下298輛、地上25輛 地上建筑層數(shù)：215層地下建筑層數(shù)：3層 建筑高度：12.560.0米 二期、三期如下圖所示：目前已取得各項立項批復(fù)和設(shè)計圖紙，近期可完成拆遷任

4、務(wù)。二. 合作條件 目前北京理工大學(xué)已與北京京師鵬飛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽署合作開發(fā)協(xié)議，協(xié)議主要內(nèi)容為：一期：北京理工大學(xué)提供土地，負責(zé)一期孵化大廈的拆遷工作，達到場地三通一平的條件，由北京京師鵬飛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負責(zé)開發(fā)建設(shè)，項目建成后雙方按4：6分配建筑面積（北理工占4）。土地出讓金各自交納所分得的面積。二期有兩種模式：1、理工負責(zé)拆遷，項目建成后雙方按4：6分配建筑面積（北理工占4）。土地出讓金各自交納所分得的面積。2、理工只提供土地，不負責(zé)拆遷，項目建成后雙方按2：8分配建筑面積（北理工占2）。土地出讓金各自交納所分得的面積。 北京京師鵬飛房地產(chǎn)開發(fā)公司與我公司的合作條件是：以300

5、0萬元人民幣整體轉(zhuǎn)讓北京京師鵬飛房地產(chǎn)開發(fā)公司（該公司只有本項目，沒有其他的債權(quán)債務(wù)關(guān)系）。付款方式為：在項目符合公司的要求后支付1500萬元人民幣，另外的1500萬元付款時間待項目回款后支付。三.項目經(jīng)濟分析項目一期投資估算1、 開發(fā)成本估算 1.1土地成本項目轉(zhuǎn)讓費共1500萬元，項目土地出讓金暫估為1000元/平米，地下部分出讓金為地上的1/3，項目征地費用總額為人民幣4201.12萬元。單位可銷售面積成本為4201.12/2.42（地上面積）=1736元/平米。 1.2前期工程費用包括土地出讓金契稅、可行性研究費、設(shè)計費、工程勘探費等費用，共計約724.53萬元。單位可銷售面積成本為7

6、24.53/2.42（地上面積）=298.91元/平米。 1.3基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施建設(shè)費包括供電、供氣、供水、排污、照明、道路等基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施，其建設(shè)費用估計為1091.62萬元。單位可銷售面積成本為1091.62/2.42（地上面積）=450.36元/平米。1.4建安費用建安費用包括中央空調(diào)、電梯等費用。按建筑面積2300元/平米計算共12479.8萬元。單位可銷售面積成本為12479.8/2.42（地上面積）=5148.69元/平米。 1.5不可預(yù)見費取以上四項費用總和的1%，共為169.97萬元單位可銷售面積成本為169.97/2.42（地上面積）=70.12元/平米。2 、開發(fā)費用

7、估算 2.1管理費用 管理費用取直接費的1%計算，管理費用為169.97萬元。單位可銷售面積成本為169.97/2.42（地上面積）=70.12元/平米。 2.2銷售費用 銷售費用取銷售收入的1.5%，銷售費用為26176.8*0.015=392.65萬元。單位可銷售面積成本為356.29/2.42（地上面積）=161.99元/平米。 2.3財務(wù)費用 項目財務(wù)費用為貸款利息，貸款5000萬元，貸款期限為一年，利息為350萬元。單位可銷售面積成本為350/2.42（地上面積）=144.4元/平米。 3、 項目開發(fā)總成本 項目開發(fā)總成本估計為19829.26萬元，單位成本為19829.26/2.4

8、2=8180.79元/。項目投資成本估算匯總表序號名稱成本總額（萬元）備注1土地費用4201.12含土地出讓金2701.12萬元，項目轉(zhuǎn)讓費1500萬元2前期工程費724.533基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施建設(shè)費1091.62市政建設(shè)4建安工程費12479.85不可預(yù)見費169.97占15項費用合計的1%6物業(yè)管理基金計提249.6建安成本的2%7財務(wù)費用350貸款5200萬元，貸款期限一年，利率為7%8管理費用169.97占15項費用合計的1%9銷售費用392.65銷售收入（約2.6億元）的1.5%10成本合計19829.26項目銷售收入預(yù)算1銷售單價的確定根據(jù)政府相關(guān)政策及對項目周邊樓盤的調(diào)查結(jié)果，

9、設(shè)定項目的銷售均價為：寫字樓：10000元/平米；地下車位：10萬元/個2 銷售總收入的確定銷售總收入預(yù)測表物業(yè)類型可售面積銷售單價銷售總收入（萬元）寫字樓2.424萬10000元/24238.8地下車位19410萬元/個1938合 計26176.83 經(jīng)濟分析項目損益表（單位：萬元）銷 售 收 入 及 投 資 分 析 表一銷售收入26176.8總計24238.81938可售面積(萬)寫字樓2.424 車位194 出 售 率100%出 售 率100%銷售單價(元/）10000.00 銷售單價(元/個）100000二投資成本合計19829.26 面積(萬)5.43 單位面積成本(元/)8180.

10、79 利潤6347.54 三營業(yè)稅及附加1439.72 四營業(yè)稅稅后利潤4907.82 五稅后成本收益率24.75%六所得稅1619.58 七所得稅稅后利潤3288.24 八稅后成本收益率16.58%九稅前投資收益率98.16%九稅后投資收益率63.24%4、工程進度安排序號時間進度安排12004年4月雙方達成開發(fā)協(xié)議22004年5月成立開發(fā)公司32004年6月開工42004年78月完成地下結(jié)構(gòu)施工52004年9-12月主體結(jié)構(gòu)封頂62005年1月開始銷售，室內(nèi)初裝修、外墻裝修72005年2月銷售、外墻裝修完成82005年3月室內(nèi)裝修及小市政建設(shè)92005年4月室內(nèi)裝修及小市政建設(shè)102005

11、年5月室內(nèi)裝修及小市政建設(shè)，交房5、費用支付及資金籌措資金使用進度表序號時間（1）費用支付資金籌措賬面余額12004年重組公司、支付40%的土地出讓金1080.45萬元、前期工程費的50%計362萬元、管理費用13萬元，轉(zhuǎn)讓費1500萬元,共2955.79萬元項目融資5000萬元2044.215月22004年1642.726月支付前期費用362萬元、管理費用13.04萬元，共402.07萬元。項目開槽，土方施工完成80%。7月支付管理費用共13萬元，地下一層完成。8月支付管理費用共13萬元，地下室結(jié)構(gòu)完成。32004年-30.259月支付管理費用13萬元，項目主體施工至三層10月支付管理費用1

12、3萬元，項目主體施工至七層半11月支付管理費用13萬元，項目主體施工至十二層12月支付剩余的60%的土地出讓金1620.67萬元、管理費用13萬元，項目主體施工封頂42005年支付管理費用共13萬，項目開始銷售，銷售回款5235.36萬元。歸還貸款本金4000萬元。銷售回籠5235.36萬元1192.041月52005年支付基礎(chǔ)設(shè)施費273萬、主體建安費4883.4萬元、不可預(yù)見費42萬元、管理費13萬元，共5211.87萬，銷售回款5235.36萬元，歸還貸款本金1000萬元銷售回籠5235.36萬元215.532月62005年支付基礎(chǔ)設(shè)施費273萬、裝修費2532萬元、不可預(yù)見費42萬元、

13、管理費13萬元，銷售費用131萬元，共2991.49萬，銷售回款5235.36萬元，銷售回籠5235.36萬元2459.43月72005年支付基礎(chǔ)設(shè)施費273萬、裝修費2532萬元、不可預(yù)見費42萬元、管理費13萬元，銷售費用131萬元，共2991.49萬，銷售回款5235.36萬元銷售回籠5235.36萬元4703.274月82006年支付稅金及其他費用共6650.38萬元銷售回籠5235.36萬元3288.255月項目二期投資估算1、 開發(fā)成本估算 1.1土地成本項目轉(zhuǎn)讓費共1500萬元，項目土地出讓金暫估為1000元/平米，地下部分出讓金為地上的1/3，項目征地費用總額為人民幣6159.

14、21萬元。單位可銷售面積成本為6159.21/4.25（地上面積）=1448.46元/平米。 1.2前期工程費用包括土地出讓金契稅、可行性研究費、設(shè)計費、工程勘探費等費用，共計約1183.17萬元。單位可銷售面積成本為1183.17/4.25（地上面積）=278.25元/平米。 1.3基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施建設(shè)費包括供電、供氣、供水、排污、照明、道路等基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施，其建設(shè)費用估計為2762.37萬元。單位可銷售面積成本為2762.37/4.25（地上面積）=649.62元/平米。1.4建安費用建安費用包括中央空調(diào)、電梯等費用。按建筑面積2000元/平米（含地下室建安成本的平均數(shù)）計算共182

15、58.8萬元。單位可銷售面積成本為18258.8/4.25（地上面積）=4293.9元/平米。 1.5不可預(yù)見費取以上四項費用總和的1%，共為283.64萬元單位可銷售面積成本為283.64/4.25（地上面積）=66.7元/平米。2 、開發(fā)費用估算 2.1管理費用 管理費用取直接費的1%計算，管理費用為283.64萬元。單位可銷售面積成本為283.64/4.25（地上面積）=66.7元/平米。 2.2銷售費用 銷售費用取銷售收入的1.5%，銷售費用為43848.08*0.015=657.72萬元。單位可銷售面積成本為657.72/4.25（地上面積）=154.68元/平米。 2.3財務(wù)費用

16、項目財務(wù)費用為貸款利息，貸款8000萬元，貸款期限為一年，利息為560萬元。單位可銷售面積成本為560/4.25（地上面積）=131.69元/平米。 3、 項目開發(fā)總成本 項目開發(fā)總成本估計為30513.72萬元，單位成本為30513.72/4.25=7175.88元/。項目投資成本估算匯總表序號名稱成本總額（萬元）備注1土地費用6159.21含土地出讓金4659.21萬元，項目轉(zhuǎn)讓費1500萬元2前期工程費1183.173基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施建設(shè)費2762.37市政建設(shè)4建安工程費18258.85不可預(yù)見費283.64占15項費用合計的1%6物業(yè)管理基金計提365.18建安成本的2%7財務(wù)費用

17、560貸款5200萬元，貸款期限一年，利率為7%8管理費用283.64占15項費用合計的1%9銷售費用565.32銷售收入（約4.38億元）的1.5%10成本合計30421.32項目銷售收入預(yù)算1銷售單價的確定根據(jù)政府相關(guān)政策及對項目周邊樓盤的調(diào)查結(jié)果，設(shè)定項目的銷售均價為：公寓：8000元/平米；地下車位：10萬元/個2 銷售總收入的確定銷售總收入預(yù)測表物業(yè)類型可售面積銷售單價銷售總收入（萬元）公寓4.252萬8000元/34018.08地下車位36710萬元/個3670合 計376883 經(jīng)濟分析項目損益表（單位：萬元）銷 售 收 入 及 投 資 分 析 表一銷售收入37688.08總計3

18、4018.083670可售面積(萬)公寓4.252 車位367 出 售 率100%出 售 率100%銷售單價(元/）8000.00 銷售單價(元/個）100000二投資成本合計30421.32 面積(萬)9.13 銷售成本(元/)7154.15 利潤7266.76 三營業(yè)稅及附加2072.84 四營業(yè)稅稅后利潤5193.92 五稅后成本收益率17.07%六所得稅1713.99 七所得稅稅后利潤3479.93 八稅后成本收益率11.44%九稅前投資收益率64.92%十稅后投資收益率43.50%4、工程進度安排序號時間進度安排12004年4月雙方達成開發(fā)協(xié)議22004年5-8月拆遷32004年9-

19、12月開工，地下施工完成42004年78月完成地下結(jié)構(gòu)施工52004年9-12月主體結(jié)構(gòu)封頂62005年6月開始銷售，室內(nèi)初裝修、外墻裝修72005年7月銷售、外墻裝修完成82005年8月室內(nèi)裝修及小市政建設(shè)92005年9月室內(nèi)裝修及小市政建設(shè)102005年10月室內(nèi)裝修及小市政建設(shè)，交房5、費用支付及資金籌措資金使用進度表序號時間（1）費用支付資金籌措賬面余額12004年重組公司、拆遷、支付前期工程費的50%、交納40%的土地出讓金，共計3055萬元項目融資8000萬元49455-8月22004年支付前期費用592萬元、不可預(yù)見費81萬元、管理費用81萬元，共754萬元。項目地下室施工。41

20、919-12月52005年交納60%的土地出讓金3696萬元、不可預(yù)見費101萬元、管理費用101萬元，利息280萬元，共4178萬元，項目主體施工至封頂131-5月62005年支付管理費用共20萬，不可預(yù)見費20萬元、主體建安成本8216萬元、項目開始銷售，銷售回款7538萬元，累計8257萬元銷售回籠7538萬元-7066月72005年支付基礎(chǔ)設(shè)施費691萬、裝修建安費2511萬元、不可預(yù)見費20萬元、管理費20萬元，銷售費用141萬元、銷售回款7538萬元，累計3383萬元，歸還貸款本金3000萬元銷售回籠7538萬元4497月82005年支付基礎(chǔ)設(shè)施費691萬、裝修建安費2511萬元、

21、不可預(yù)見費20萬元、管理費20萬元，銷售費用141萬元、銷售回款7538萬元，累計3383萬元，歸還貸款本金4000萬元銷售回籠7538萬元6048月92005年支付基礎(chǔ)設(shè)施費691萬、裝修建安費2511萬元、不可預(yù)見費20萬元、管理費20萬元，銷售費用141萬元、銷售回款7538萬元，累計3383萬元，歸還貸款本金1000萬元銷售回籠7538萬元37599月102006年支付基礎(chǔ)設(shè)施費691萬、裝修建安費2511萬元、不可預(yù)見費20萬元、管理費20萬元，銷售費用141萬元、物業(yè)基金365萬元、稅金3787萬元、利息280萬元、銷售回款7538萬元，累計7815萬元銷售回籠7538萬元3482

22、10月三期bt投資三期總建筑面積為5.66萬平米，項目投資估算如下：項目投資估算明細表（三期產(chǎn)業(yè)化用房，采用bt方式）占 地 面 積：約28000總建筑 積：5.6566 萬 序號項目名稱取費標準計算基數(shù)(萬) 成本總額（萬元） 建筑成本（元/） 一前期工程費1418 251 1可行性研究費免0 2工程地質(zhì)勘測費建安工程造價的316970 51 9 3建筑工程保險建安工程概算總額的216970 34 6 4地籍測繪及購圖費按1元/6 6 1 5建筑工程設(shè)計費建筑面積8 0元/6 453 80 6工程招投標及標底編制費中標價格的0.616970 10 2 7建設(shè)工程許可證執(zhí)照費建安工程概算的11

23、6970 17 3 8工程建設(shè)監(jiān)理費建安工程造價的3%16970 509 90 9建設(shè)工程質(zhì)量管理監(jiān)督費建安工程造價的2.516970 42 8 10實心粘土磚限制使用費按14元/，不用退90%6 8 1 11散裝水泥使用費按3元/6 17 3 12市政技術(shù)方案咨詢費按8元/6 45 8 13市政工程設(shè)計費按40元/6 226 40 14用地性質(zhì)調(diào)整、環(huán)境及交通影響評估費免0 15教育配套費免0 二基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施費1991 352 1供電工程建筑面積30元/6 170 30 2供水工程建筑面積30元/6 170 30 3供熱系統(tǒng)建筑面積65元/6 368 65 4中水系統(tǒng)建筑面積30元/6 170 30 5排污及雨水工程建筑面積40元/6 226 40 6小區(qū)道路及照明工程按20元/6 113 20 7小區(qū)安防及弱電系統(tǒng)按20元/6 113 20 8天然氣系統(tǒng)按22元/6 124 22 9綠化、廣場、景觀、圍墻按40元/6 226 40 10運動設(shè)施建設(shè)費按30元/6 170 30 11小區(qū)配套附屬設(shè)施建設(shè)費按25元/6 141 25 三建安工程費6 16970 3000 1公寓建安成本3000元/6 16970 3000 四直接費用合計2037