涉商品房合同糾紛案件審理情況

1、涉商品房合同糾紛案件審理情況白 皮 書（2010年1月2017年6月）象山縣人民法院 二一七年十二月- 10 - / 12文檔可自由編輯打印象山縣人民法院2010年1月2017年6月涉商品房合同糾紛案件審理情況白皮書前言：近年來，隨著城鎮(zhèn)化步伐的不斷加快，我縣房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，樓盤開發(fā)數(shù)量和面積呈持續(xù)上升態(tài)勢。同時(shí)，由于商品房作為一種大宗商品，是普通百姓生存權(quán)的重要物質(zhì)保障，加之近年來業(yè)主法律意識和維權(quán)意識不斷增強(qiáng)，部分房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量監(jiān)管意識不強(qiáng)等，導(dǎo)致涉商品房合同糾紛案件一直呈高發(fā)趨，且出現(xiàn)了業(yè)主抱團(tuán)維權(quán)等群體性訴訟。涉商品房合同糾紛案件的持續(xù)高發(fā)，不但給人民法院審判工作造成了較大壓力，也

2、成為影響社會(huì)穩(wěn)定的重要因素。為此，我院對近幾年來商品房糾紛案件審理的基本情況進(jìn)行梳理，并剖析原因，提出預(yù)防和化解糾紛的途徑，以期為我縣房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和人民群眾的安居樂業(yè)提供有力的司法保障。一、涉商品房合同糾紛案件審理的基本情況（一）收案數(shù)居高不下，結(jié)案率呈下降趨勢2010年1月1日至2017年6月30日止，我院共受理涉商品房合同糾紛類案件1580件，其中，2010年、2011年均達(dá)350件以上，2012年新收166件較前兩年略有下降，2013年新收288件較上年又呈高發(fā)勢態(tài)，2014年新收204件，2015年新收60件，2016年新收26件，2017年16月新收78件。2010年至201

3、7年6月期間，涉商品房合同糾紛類案件分別占我院民一庭同期民事新收案件總數(shù)的41.51%（2010年）、34.6%（2011年）、16.48%（2012年）、23.55%（2013）年、12.04%（2014年）、3.65%（2015年）、1.69%（2016年）、8.59%（2017年1-6月）。從上述數(shù)量及所占份額對比看，雖然個(gè)別年份比例較低，但從總體而言，涉商品房合同糾紛類案件已成為我院承辦案件的重點(diǎn)類型，為兼顧審執(zhí)效率和社會(huì)效果，其對我院形成的清案壓力不言而喻。 在結(jié)案數(shù)量上，2010年、2011年，涉商品房合同糾紛類案件的結(jié)案率均達(dá)100%，其中以調(diào)解、撤訴結(jié)案居多；2012年，未結(jié)案

4、2件，結(jié)案率達(dá)98.7%；2013年，未結(jié)案81件，結(jié)案率下降至71.9%，降幅較大，2014年未結(jié)案25件，結(jié)案率為87.75%，2015年未結(jié)案18件，結(jié)案率為70%，2016年未結(jié)案13件，結(jié)案率為50%，2017年上半年未結(jié)案27件，結(jié)案率為65.38%。從收案數(shù)居高不下、結(jié)案率逐年下降的反差看，房地產(chǎn)開發(fā)商與樓盤業(yè)主間涉商品房合同利益沖突日趨激烈，涉訴風(fēng)險(xiǎn)增強(qiáng)，法院調(diào)處難度增大。（二）糾紛類型趨于穩(wěn)定，涉訴問題趨于復(fù)雜2010年、2011年，我院受理涉商品房合同糾紛類案件合計(jì)758件，全部為商品房預(yù)售合同糾紛；2012年，除商品房預(yù)售合同糾紛157件外，新收商品房預(yù)約合同糾紛6件、商

5、品房銷售合同糾紛2件、商品房委托代理合同糾紛1件，商品房預(yù)售合同糾紛占全部涉商品房合同糾紛的94.6%；2013年，商品房預(yù)售合同糾紛256件，商品房預(yù)約合同糾紛27件、商品房銷售合同糾紛5件，商品房預(yù)售合同糾紛占88.9%；2014年商品房預(yù)售合同糾紛200件，商品房預(yù)約合同糾紛3件、商品房委托代理銷售合同1件，商品房預(yù)售合同糾紛占98%；2015年商品房預(yù)售合同糾紛54件，商品房預(yù)約合同糾紛6件，商品房預(yù)售合同糾紛占90%；2016年商品房預(yù)售合同糾紛20件，商品房預(yù)約合同糾紛4件、商品房銷售合同糾紛1件，商品房委托代理銷售合同糾紛1件，商品房預(yù)售合同糾紛占76.9%；2017年上半年商品

6、房預(yù)售合同糾紛77件，商品房預(yù)約合同糾紛1件，商品房預(yù)售合同糾紛占98.7%。上述數(shù)據(jù)顯示，商品房預(yù)售合同糾紛占近幾年涉商品房合同糾紛總數(shù)的96.33%，商品房預(yù)售合同糾紛占涉商品房合同糾紛絕大多數(shù)。我院在審理涉商品房合同糾紛案件中，經(jīng)統(tǒng)計(jì)分析發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商與業(yè)主間的主要矛盾集中于逾期辦證、逾期交房、虛假宣傳及交付房屋存在質(zhì)量問題等四類。房屋質(zhì)量問題在糾紛中出現(xiàn)較多，以非主體結(jié)構(gòu)安全類糾紛為主，且大部分質(zhì)量問題為房屋質(zhì)量通病，尤以墻面滲水最為突出。逾期交房、逾期辦證違約金賠償問題，一般因開發(fā)商工程進(jìn)度遲延、資金不到位等原因所致，事實(shí)認(rèn)定較為清楚。但近年來問題逐漸復(fù)雜，在逾期事實(shí)認(rèn)定方面因雙方當(dāng)事

7、人存在承諾書、權(quán)利義務(wù)結(jié)算證明等多種情形，涉訴問題較為復(fù)雜，雙方爭議較大，導(dǎo)致案件調(diào)解空間受到擠壓。（三）開發(fā)商多為被告，敗訴風(fēng)險(xiǎn)性較高自2010年1月至2017年6月，我院新收的涉商品房合同糾紛類案件中，業(yè)主作為原告起訴開發(fā)商的案件共計(jì)1519件，占全部案件的96.14%，其中駁回業(yè)主方訴訟請求的僅17件，絕大部分案件均支持或部分支持業(yè)主的訴訟請求。這些案件以群體性訴訟為主，因同一小區(qū)業(yè)主基于基本一致的訴求，極易為增強(qiáng)其勝訴把握形成聯(lián)合性力量，由幾戶業(yè)主起訴演變成幾十戶甚至上百戶業(yè)主的集體訴訟。同時(shí)，因業(yè)主方較為容易提供開發(fā)商或者相關(guān)政府部門違約或違規(guī)的書面證據(jù)，且雙方關(guān)于違約等事項(xiàng)在合同中

8、約定的賠償標(biāo)準(zhǔn)明確、單一，并非調(diào)整至相對靈活的范圍或幅度，開發(fā)商在訴訟中往往處于不利地位，一旦雙方無法達(dá)成和解意向，依據(jù)合同明確約定，開發(fā)商極易承擔(dān)較高的敗訴風(fēng)險(xiǎn)。（四）雙方矛盾日趨激烈，法院審理壓力加大近年來，我院審理的涉商品房合同糾紛類案件涉信訪共約940余人次，且逢案必訪的趨勢逐年遞增。業(yè)主多在訴前采取信訪或行政訴訟等程序中難以化解糾紛，其在裁判前，多利用從眾心理及網(wǎng)絡(luò)輿論等手段向?qū)徟型ド踔练ü偈?，使得我院案件審理中承?dān)了較多的信訪接待、維穩(wěn)等責(zé)任。而部分開發(fā)商在面對眾多業(yè)主的賠償訴求、協(xié)調(diào)賠償或者敗訴后果等問題時(shí)，因擔(dān)心承擔(dān)巨額損失，往往從積極配合到不予配合，雙方矛盾激化，法院協(xié)調(diào)工

9、作難度加大。以2010年和2013年為例，2010年一審案件調(diào)撤率79.2%，2013年為20.1%，呈大幅度下降趨勢；2010年一審案件判決率19.4%，2013年78.7%，2011年上訴率為2.3%、2013年82.96%，判決率和上訴率均明顯上升。二、涉商品房合同糾紛案件高發(fā)難調(diào)的原因分析（一）開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)意識缺乏目前，我縣開發(fā)商企業(yè)規(guī)模普遍不大、注冊資金偏少、平均開發(fā)規(guī)模較小，最小的僅1000多平方米。開發(fā)商普遍存在應(yīng)對市場風(fēng)險(xiǎn)能力不強(qiáng)、對房屋質(zhì)量缺乏足夠重視、對開發(fā)項(xiàng)目預(yù)期收益過于樂觀、矛盾化解能力較差等問題。多數(shù)開發(fā)商在被訴至法院前基本沒有法律顧問，有些缺乏基本的法律常識，如在履行

10、通知交房這一重要義務(wù)時(shí)，開發(fā)商除使用普通電話口頭通知外，不制作任何其他書面材料作為臺賬以備檢查等。開發(fā)商自身的風(fēng)險(xiǎn)防范及應(yīng)急措施的缺乏，是引發(fā)更多訴訟產(chǎn)生的根源，也是其承擔(dān)更多敗訴責(zé)任的主要原因?？陀^上，前兩年受理的逾期交房、房屋質(zhì)量糾紛中，開發(fā)商違約的根本原因多因資金鏈斷裂，無法按合同全面履約，以致業(yè)主訴請承擔(dān)違約責(zé)任。近年來，象山多家開發(fā)商因資金緊張，在商品房獲準(zhǔn)預(yù)售前甚至立項(xiàng)后開工前即通過與購房者簽訂認(rèn)購書、購房意向書等方式，變相提前吸收開發(fā)資金，緩解資金周轉(zhuǎn)困難。這些開發(fā)商因本身規(guī)模不大，流動(dòng)資金不足，一旦涉訴需承擔(dān)群體性賠償風(fēng)險(xiǎn)，極易陷入經(jīng)營困局無法運(yùn)行。（二）業(yè)主維權(quán)行為群體化象山

11、縣城區(qū)范圍較小，熟人社會(huì)特征明顯，容易通過各種渠道溝通信息，達(dá)成訴求共識。從我院所受理案件起訴的業(yè)主看，絕大多數(shù)為象山本地人，且近四年來購買商品房的多數(shù)業(yè)主（特別是別墅區(qū)、高檔小區(qū)、大戶型套房）基本屬于象山的中上層人士，其中不乏專業(yè)人士、較高收入與社會(huì)地位者，如建筑從業(yè)人員、律師、科局級以上干部、私營企業(yè)主等，他們與眾多普通業(yè)主抱團(tuán)維權(quán)，使得業(yè)主維權(quán)更具有組織性、專業(yè)性。同時(shí)，隨著網(wǎng)絡(luò)信息的快速傳播，業(yè)主會(huì)自發(fā)形成社區(qū)網(wǎng)絡(luò)、業(yè)主委員會(huì)等組織，群體性訴訟能在最快時(shí)間內(nèi)顯示出相當(dāng)?shù)牧α?。個(gè)別代理人與部分業(yè)主簽訂風(fēng)險(xiǎn)代理協(xié)議，約定以拿到款項(xiàng)的數(shù)額收取律師費(fèi)，實(shí)則代理人與業(yè)主利益一體化。這些業(yè)主經(jīng)協(xié)調(diào)

12、無效后，則群訪、群鬧、組團(tuán)訴訟、分?jǐn)偝杀尽⒐蚕硎找?，抱團(tuán)維權(quán)大大降低了各自信訪與訴訟的成本，卻成倍增加了法院調(diào)處糾紛的難度與壓力。（三）政府監(jiān)管存在盲點(diǎn)在住宅性商品房開發(fā)過程中，主要關(guān)涉的政府職能部門包括與開發(fā)商的資質(zhì)審批、登記注冊、征地拆遷、立項(xiàng)審批、規(guī)劃與設(shè)計(jì)、環(huán)境影響評價(jià)、建設(shè)用地審批與頒證、設(shè)計(jì)與施工等單位的招投標(biāo)、質(zhì)量監(jiān)管、批準(zhǔn)預(yù)售（含合同備案）、驗(yàn)收備案、房產(chǎn)權(quán)證辦理及分割到戶等事務(wù)相關(guān)的多個(gè)部門。從我院近年受理案件的情況看，主要存在以下三方面由政府履職行為引發(fā)的民事訴訟：1.開發(fā)商在建設(shè)用地拍賣中中標(biāo)，但在擬開發(fā)的土地辦證等過程中發(fā)現(xiàn)地上有房屋或附屬設(shè)施需要拆遷，或發(fā)現(xiàn)批準(zhǔn)的土地

13、規(guī)劃用途與設(shè)計(jì)用途存在出入，且周圍群眾舉報(bào)必須更改規(guī)劃、重新辦理土地證與建設(shè)用地許可證等問題；2.開發(fā)過程中開發(fā)商擅自改變規(guī)劃，如增加容積率、減少綠化率以多建房屋，批準(zhǔn)預(yù)售與通過竣工驗(yàn)收、取得備案證明的標(biāo)準(zhǔn)存在較大差異等，都可能導(dǎo)致經(jīng)批準(zhǔn)已對外預(yù)售的樓盤難以通過備案驗(yàn)收及辦理產(chǎn)權(quán)證書；3.開發(fā)商與業(yè)主在預(yù)售時(shí)所簽訂的商品房買賣合同必須按工商登記備案部門的要求，以不得低于日萬分之二的標(biāo)準(zhǔn)約定違約責(zé)任，否則不能通過合同備案；而按現(xiàn)行的商品房預(yù)售體制一般約定由開發(fā)商為業(yè)主統(tǒng)一代辦房產(chǎn)權(quán)證，辦理這些審批手續(xù)復(fù)雜繁瑣、耗時(shí)費(fèi)力，而部分職能部門工作人員因服務(wù)意識或責(zé)任意識不強(qiáng)等原因，主客觀上均極易導(dǎo)致審批

14、程序的拖延，由此導(dǎo)致開發(fā)商違約，并承擔(dān)格式合同約定的較為苛刻的違約責(zé)任。（四）司法應(yīng)對措施有限一方面，考慮合同明確約定的違約責(zé)任，并鑒于業(yè)主或開發(fā)商多重壓力，審判人員往往難以綜合全面考慮開發(fā)商違約給業(yè)主造成的實(shí)際損失等情況，而主要以合同約定的內(nèi)容本身為依據(jù)，判決支持業(yè)主的大多數(shù)請求，從而導(dǎo)致開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的敗訴負(fù)擔(dān)大大增加，對我院的司法應(yīng)對產(chǎn)生不滿。另一方面，部分業(yè)主訴求得以支持對其他觀望的業(yè)主產(chǎn)生更強(qiáng)的標(biāo)桿效應(yīng)，這些示范性裁判使得更多業(yè)主從向政府部門“房鬧”轉(zhuǎn)為更加倚重“房訟”，以致象山房地產(chǎn)形成逢盤必鬧、鬧后必訴的特定風(fēng)氣，且大有愈演愈烈之勢，這將使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、政府與法院陷入更深的訴訟

15、泥潭中。三、完善涉商品房合同糾紛案件司法應(yīng)對的途徑探索（一）引導(dǎo)開發(fā)商加強(qiáng)法治防范意識房地產(chǎn)是一個(gè)高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，其開發(fā)從立項(xiàng)、取得土地開發(fā)權(quán)、對外發(fā)包施工、對外預(yù)售、通知交房及裝修與保養(yǎng)等過程需與不同主體簽訂各類合同文本，任何一個(gè)流程的疏忽均可能產(chǎn)生訴訟。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)逐步建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度，形成強(qiáng)大的對外法律風(fēng)險(xiǎn)防范體系，杜絕家族式管理，避免陷入民間高利貸漩渦與企業(yè)聯(lián)保困局。在日常管理中，其應(yīng)有專業(yè)的法務(wù)團(tuán)隊(duì)或法律顧問，由律師或者專業(yè)人士負(fù)責(zé)審核企業(yè)簽訂的全部合同文本，合理的不可歸責(zé)于企業(yè)的事項(xiàng)可納入免責(zé)事由，由銷售人員向購房業(yè)主特別聲明并簽字確認(rèn)，盡可能從源頭減少糾紛發(fā)生的可

16、能性。（二）引導(dǎo)業(yè)主形成理性維權(quán)意識政府相關(guān)部門及法院可以借助律師團(tuán)隊(duì)、媒體輿論等平臺進(jìn)行宣傳，通過法律解讀、典型案例等利弊分析，引導(dǎo)業(yè)主采取最穩(wěn)妥、最文明、最符合法治精神的途徑維權(quán)，增強(qiáng)理性維權(quán)意識；法院可以組織資深法官進(jìn)小區(qū)了解情況，對業(yè)主疑惑及時(shí)深入通過法律情理進(jìn)行解答，有效抑制涉訴涉訪苗頭，防止業(yè)主因缺乏法律意識采取抱團(tuán)過激行為維權(quán)，對已存在矛盾的小區(qū)，應(yīng)告知業(yè)主與開發(fā)商有效溝通；要積極發(fā)揮糾紛多元化解機(jī)制的作用，讓當(dāng)事人在政府行政處理與法院司法裁判之間，尋求更為高效便捷的糾紛解決途徑。（三）引導(dǎo)政府部門提高效能意識政府部門應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)中有效引導(dǎo)并依法維護(hù)公共利益及開發(fā)商、業(yè)主、周邊

17、群眾等各利益相關(guān)方的合法權(quán)益。對立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)與環(huán)境影響評價(jià)等重大事項(xiàng)及其變更，履行聽證等公開程序，對涉民眾切身利益的拆遷等事項(xiàng)依法確保無權(quán)利瑕疵，從而保證房產(chǎn)開發(fā)各利益相關(guān)方的知情權(quán)、參與權(quán)；對事關(guān)樓盤驗(yàn)收的新質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)分析斟酌“一刀切”適用的合理性，盡可能做到具體問題區(qū)別對待，創(chuàng)新工作方式。如在通過驗(yàn)收前可讓開發(fā)商承諾在合理期限內(nèi)達(dá)到質(zhì)標(biāo)并提供相應(yīng)擔(dān)保。在工作程序上，盡量精簡審批事項(xiàng)，優(yōu)化審批流程，縮短審批時(shí)限，相關(guān)部門服務(wù)人員應(yīng)本著服務(wù)理念，努力做好保障工作。（四）調(diào)解優(yōu)先，注重社會(huì)效果一案“三調(diào)”目前已成為我院調(diào)解工作的基本要求，為法院化解社會(huì)矛盾發(fā)揮了積極作用。涉商品房合同糾紛類案件因其牽涉面廣，社會(huì)影響力大，在多對一的糾紛